【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 差，大多處在城市周邊，樓層在1－7層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無車庫(kù)，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購(gòu)買。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從40288m2不等。就中、高檔樓盤來看，80m2以下戶型較少，約占20％以下。80100m2約占30％左右，大部分是100m2以上的戶型，達(dá)到70％左右。 銷售價(jià)格目前***市商品房均價(jià)在2850元左右，二手房?jī)r(jià)格也超過1800元/m2。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米3000元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米2500－2900元左右；低檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米1300－2400左右。在商品房銷售價(jià)格上，2006年***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房?jī)r(jià)格初步定位為2300元/m2。 就目前***市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房?jī)r(jià)格在2300元/m2左右，適用面積也在90m2左右,中/小戶型銷售比較好,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。統(tǒng)計(jì)表明***市房?jī)r(jià)與居民收入之比已超過8:1，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在36之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。***市住房公積金使用情況住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。中國(guó)人民銀行***中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2004年底，***，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)％的平均水平。即便是在2003年，全國(guó)個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了80%的這個(gè)小高潮中，***市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是1%。2006年3月，***，覆蓋率達(dá)70%以上，%。截至2006年3月。2006年***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過聯(lián)保的形式貸款。過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬元，現(xiàn)增加到15萬元；過去貸款最長(zhǎng)年限為10年，現(xiàn)延長(zhǎng)為20年。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購(gòu)房熱情。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)***公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級(jí)。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。第三章 建筑設(shè)計(jì)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù)70%的群體。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想有以下幾個(gè)方面為指導(dǎo)原則：（1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案用地使用強(qiáng)度：（1）用地面積： 平方米，；（2）容積率：；（3）建筑密度：%；（4）綠化：%；（5）建筑規(guī)模：， 平方米，；（6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起70米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于20米。消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于15米。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。三、建筑方案建筑單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。（1）設(shè)計(jì)原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。（2）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。（3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，起居室、臥室廚房有自然采光，房?jī)?nèi)空氣南北對(duì)流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。（4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。102m2戶型：①有兩個(gè)主臥室朝陽(yáng)，餐廳、廚房、小臥三個(gè)房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。③沒有明顯的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺效果。④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡(jiǎn)潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。87m2戶型：①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。⑤臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。⑦每戶設(shè)有朝南的陽(yáng)臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。北向結(jié)合廚房設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)，洗衣機(jī)直接放在陽(yáng)臺(tái)，便于使用。83及80m2戶型：①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外與門廳相連，另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。會(huì)客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。各套型對(duì)客廳開門較少,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以往的客廳中獨(dú)立出來，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個(gè)封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。設(shè)置地漏以沖洗地面。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。⑥充分利用陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽(yáng)臺(tái)休息環(huán)境。南陽(yáng)臺(tái)(即生活陽(yáng)臺(tái))，將陽(yáng)臺(tái)門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)可設(shè)置躺椅、運(yùn)動(dòng)健身器材等。北陽(yáng)臺(tái)(即服務(wù)陽(yáng)臺(tái))可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。， 平方米，其中中小戶型（面積在90平方米以下）。戶型統(tǒng)計(jì)表31輔助工程本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。住宅區(qū)共設(shè)有2個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。四、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)條件(1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度7度設(shè)防；耐火等級(jí)為II級(jí)；(2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。結(jié)構(gòu)形式如下：（1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級(jí)均采用C30?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用C30；基礎(chǔ)墊層采用C15。鋼筋：HPB235及HRB400。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)(1)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003(2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87(2001)(3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》CECSS7—94(4)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJB—86 (5)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJl4—87 (6)建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)內(nèi)容室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計(jì)。 系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。室外設(shè)置500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。(2)室外排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。(3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng)生活冷水采用上行下給垂直供水方式。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用PVC管。，水質(zhì)為一般生活用水。(4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱10M。暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑