【文章內(nèi)容簡介】 022 年初城區(qū)住房調(diào)查報(bào)告，截至 2022 年底，全市住房總戶數(shù) 萬戶，總建筑面積為 萬平方米，人均住房建筑面積 平方米。其中：城中居住小區(qū)住戶 萬戶，總建筑面積 萬平方米，套均建筑面積 平方米；城中村住戶 6702 戶，總建筑面積 萬平方米，住宅套均建筑面積 平方米，不滿足人均住房建筑面積不低于 30 平方米的規(guī)劃要求，為此，擬安排 2022 年經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積共 30 萬平方米，計(jì) 5000 套。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 2022 年**房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)從 2022 年房地產(chǎn)整體銷售情況來看，成交量有明顯下降，同時(shí)新的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目上市，將減緩商品房銷售價(jià)格上漲幅度，同時(shí)將分流客戶；緊湊和舒適型三房需求量仍然較大，但對(duì)兩房的需求量會(huì)略有增加。市場對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、新技術(shù)、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)將使房屋品質(zhì)得到提升，同..時(shí)加大了商品住房成本，會(huì)帶動(dòng)商品住房價(jià)格的上漲。由此分析，**市未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)為：（1）以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和政府的定向商品房為主流的房屋供應(yīng)多元化的趨勢(shì)將進(jìn)一步加快。（2）客群的兩極分化將進(jìn)一步加劇：那些購買意愿強(qiáng)烈的中下等收入客群的購買力顯著不足，而購買力良好的中上等收入客群的購買意愿又不十分明顯。（3）房地產(chǎn)均價(jià)趨向穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)明顯的上升和下降趨勢(shì)。（4）因?yàn)榭蛻舫謳庞^望的氣氛依舊較濃，銷售周期必然拉長，單次開盤的推盤量呈下降趨勢(shì)。（5）就算不出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，有限客群的爭奪程度必然日趨激烈。第三章 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目初步選址**經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目位于**市建成區(qū)東北部，**的東南角，東西長 米，南北寬 米，凈占地面積 56693 平方米，折合土地**畝。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及周邊情況項(xiàng)目地塊整體上來說是農(nóng)田，還沒有開發(fā)，沒有工業(yè)設(shè)施，也..沒有污染源，地塊地勢(shì)較為平整，地塊現(xiàn)狀整體來說對(duì)開發(fā)難度不大。項(xiàng)目地塊周邊為農(nóng)田及城市建成或規(guī)劃道路，地勢(shì)平坦，周圍沒有污染源，公路交通現(xiàn)有蘇北路與東濮路，交通便利，水、電、氣、暖公用配套設(shè)施齊全，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 地塊周邊生活服務(wù)配套狀況道路交通：本項(xiàng)目坐落在油田總部基地生活板塊，蘇北路與盤錦路交匯處，緊鄰城市主干道，距**市中心直線距離 6 公里，車行距離7～8 公里（14 分鐘），距油田中心商業(yè)區(qū)直線距離 3 公里，車行距離 4 公里（6 分鐘），距新東環(huán) 1 公里。目前而言，道路交通系統(tǒng)設(shè)施基本完善，交通便捷程度良好。教育配套：項(xiàng)目周邊兩公里內(nèi)有物探幼兒園、油田中心一幼、油田一小、油田一中、油田十七中等優(yōu)勢(shì)教育資源，可完全保證入住居民的教育需求。醫(yī)療配套：醫(yī)療設(shè)施也主要聚集在五一路與中原路，有油田東區(qū)醫(yī)院和油田十五醫(yī)院。在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，可滿足住戶就近就醫(yī)的醫(yī)療需求。餐飲娛樂購物：..隨著項(xiàng)目的開發(fā)及周邊住宅小區(qū)的建設(shè)，餐飲娛樂購物設(shè)施會(huì)隨著人流的聚集而自動(dòng)聚集，可滿足居民購物娛樂等不同文化層次階層的業(yè)余生活。休閑配套：現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊休閑娛樂設(shè)施較為缺乏，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)運(yùn)動(dòng)休閑配套設(shè)施；且隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的開發(fā)，運(yùn)動(dòng)休閑娛樂場所將逐漸豐富，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了豐富的運(yùn)動(dòng)娛樂措施。金融配套：項(xiàng)目區(qū)周邊有多家銀行的分支機(jī)構(gòu)，居民儲(chǔ)蓄存款、支取現(xiàn)金用于日常開支很是方便。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，周邊通信設(shè)施完善，居民通信聯(lián)絡(luò)方便，并有其他城市服務(wù)設(shè)施保障，為住戶提供了多層次的需求。 拆遷安置方案項(xiàng)目地塊已在**市土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備，為熟地，不需要拆遷安置。..第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 城市發(fā)展定位2022 年 1 月《**市城市總體規(guī)劃》指出：**是“以化工工業(yè)為基礎(chǔ)、以新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的綜合型城市，豫東北地區(qū)區(qū)域中心城市，國家級(jí)歷史文化名城” 。建設(shè)“ 以中心城市 為龍頭、以縣城為骨干、以建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，因地制宜，突出特色，多方投資，多元推進(jìn)，逐步把**市建設(shè)成為以商貿(mào)城、石化城、旅游城和生態(tài)城為主要特點(diǎn)的豫魯冀交界處的區(qū)域性中心城市。在此基礎(chǔ)上，到 2020 年，城市人口增加到 100 萬；城市建筑用地將由現(xiàn)在的 平方公里增加到 100 平方公里；城市的總體布局將由原“ 3 個(gè)組團(tuán) ”（新市區(qū)、中原油田區(qū)、老城區(qū)） 發(fā)展為“一個(gè)中心、二組團(tuán)、八片區(qū)“ 的線團(tuán)式總體布局 結(jié)構(gòu)；總面積將由目前的 448 平方公里擴(kuò)至 618 平方公里，增加 170 平方公里。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策扶持 土地劃撥保供應(yīng)政策《關(guān)于促進(jìn)省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于土地、財(cái)政、稅收、信貸等優(yōu)惠政策，凡列入年度建設(shè)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，市、縣（市）國土資源管理部門要保證按照行政劃撥方式供應(yīng)土地；使用..新增建設(shè)用地的，在辦理用地手續(xù)時(shí)可單列申報(bào)。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金。 稅收優(yōu)惠降低住房交易有關(guān)稅費(fèi)。從 2022 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 調(diào)整規(guī)費(fèi)征收對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、經(jīng)批準(zhǔn)需要收取的人防易地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保統(tǒng)籌基金、墻改基金等政府性基金，可延期到辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取。 加大信貸支持力度居民購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例調(diào)整為 20%；最高貸款額度可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格實(shí)際情況適當(dāng)提高，最長貸款期限由 20 年延長到 30年；除提取本人住房公積金外，允許提取配偶及直系親屬的住房公積金；住房公積金繳存人可在全省范圍內(nèi)異地申請(qǐng)辦理住房公積金購房貸款。商業(yè)性個(gè)人住房貸款也實(shí)行優(yōu)惠利率政策。 項(xiàng)目建設(shè)條件 氣象條件項(xiàng)目區(qū)屬暖溫帶大陸季風(fēng)性半干旱氣候區(qū)，四季分明，雨熱同..季，常年無極端惡劣天氣，符合項(xiàng)目建設(shè)的需要。風(fēng) 向：常年主導(dǎo)風(fēng)向 南北風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向 南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向 北風(fēng)風(fēng) 速：年平均風(fēng)速 氣 溫：歷年平均氣溫 ℃絕對(duì)最高氣溫 ℃絕對(duì)最小氣溫 ℃濕 度：歷年平均相對(duì)濕度 %最大月平均相對(duì)濕度 89%最小月平均相對(duì)濕度 41%降水量：小時(shí)最大降雨量 83mm年平均降水量 年最大降水量 蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量 年最大蒸發(fā)量 1924mm年最小蒸發(fā)量 日 照：年平均日照 小時(shí)日照率 57%其 它：最大積雪厚度 20cm平均土凍厚度 最大凍土厚度 41cm.. 地貌**市系中國第三級(jí)階梯的中后部，屬于黃河沖積平原的一部分。地勢(shì)較為平坦，自西南向東北略有傾斜。地面海拔一般在48～58 米之間。境內(nèi)有臨黃堤、金堤及一些故道殘堤。平地約占全市面積的 70%，洼地約占 20%，沙丘約占 7%，水域約占 3%。 水文地質(zhì)根據(jù)《**市供水水文地質(zhì)報(bào)告》，在勘探深度 500 米范圍內(nèi)，夾雜著第四系地層和部分第三系地層。第四系全新統(tǒng)底板埋深 米~ 米，上部為亞 沙土、亞粘土和泥質(zhì)粉砂，下部為細(xì)粉砂、少量亞粘土，局部含泥質(zhì)和機(jī)質(zhì)。本區(qū)地下水主要為空隙潛水，主要含水層為 6 米以下的細(xì)沙和細(xì)砂含卵石，水質(zhì)較好，對(duì)混凝土沒有侵蝕性。 工程地質(zhì)該區(qū)域地形平坦，地貌屬黃河下游第四紀(jì)沖積平原；總體地勢(shì)平坦，自西向東北略有傾斜，南北坡降 1/5000～1/6000，東西坡降1/6000，海拔高程 48—57m；地層結(jié)構(gòu)簡單 ，第一層為粉質(zhì)粘土，壓縮性高，強(qiáng)度稍低；第二層為粉砂，強(qiáng)度較高，工程性能較好，地基屬穩(wěn)定地基；地基承載力在－4～12 米為 100～150KPa，－12～26米為 160～200KPa，適合工程建設(shè)需要。該區(qū)土層為黃河歷年泛濫的新沉積地層，主要以粉砂及輕亞粘土為主，局部地方分布有粘性土，地表為清沙地址，薄夾層及透鏡體較多，地層垂直與水平方向變化較大，第四紀(jì)老土埋藏較深，..一般在 26~37 米之間。 地震等級(jí)項(xiàng)目區(qū)距蘭~聊斷裂帶較遠(yuǎn)，地質(zhì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震 動(dòng)參數(shù)區(qū)劃 圖（GB183062022）”的規(guī)定，本地區(qū)地震裂度為 7 度，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112022），建筑物抗震設(shè)計(jì)按 8 度地震區(qū)設(shè)防，可保證項(xiàng)目運(yùn)行安全。 施工條件本項(xiàng)目所需的主要建筑材料砂石、鋼筋、水泥、建筑用磚等可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場；施工所需水電可就近引入，可滿足施工需求。第五章 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目發(fā)展之 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析**人民政府。項(xiàng)目建設(shè)單位開發(fā)的瑞景新城項(xiàng)目是國家經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，屬**市重點(diǎn)工程，始建于 2022 年，安排解決中低收入家庭住房問題 1400 戶。公司在開發(fā)理念上總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)，與時(shí)俱進(jìn)，貫徹“以人為本、可持續(xù)發(fā)展” 的思想，吸收各地小區(qū)優(yōu)秀規(guī)劃理念，結(jié)合**實(shí)際，對(duì)小區(qū)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，精心規(guī)劃。目前己成為**市經(jīng)濟(jì)適用房中的精品小區(qū)，具有管理開發(fā)..經(jīng)濟(jì)適用房的豐富經(jīng)驗(yàn)。目前**市中低收入家庭有接近 25000 戶，年需要經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房接近 35 萬平方米。由于中低收入家庭住房需求量較大，為項(xiàng)目建設(shè)提供了較大的客戶優(yōu)勢(shì)。且**現(xiàn)有干部職工 6000 余名，經(jīng)房產(chǎn)部門審核，符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房的 4127 戶，瑞景新城僅安排 1400 戶，尚有 2700 多戶沒有安置，客戶優(yōu)勢(shì)明顯。隨著周邊社區(qū)的開發(fā)，學(xué)校有中原油田一高和**第三高級(jí)中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源、就醫(yī)有**市中原油田職工醫(yī)院等，并且隨著周邊社區(qū)的開發(fā)，餐飲娛樂休閑設(shè)施也在逐步建設(shè)中，擬搬遷的汽車站等為居民的生活提供保障。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析。項(xiàng)目所在位置位于**城區(qū)東北部，位于盤錦路與東濮路（原東環(huán)）之間，位置相對(duì)偏離城區(qū)，周邊現(xiàn)有生活配套匱乏，需要培育客戶群。項(xiàng)目所處位置在盤錦路與東濮路之間，蘇北路以南，且距離五一路尚有一定距離，周邊暫時(shí)沒有公交線路。目前盤錦路與東濮路周邊尚無成熟的居住社區(qū)，周邊項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)節(jié)奏不明確，開發(fā)建設(shè)居民小區(qū)需要培養(yǎng)客戶源和改善周邊的環(huán)境，需要居民有一個(gè)良好的認(rèn)知。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析。國家為促進(jìn)解決中低收入群眾住房困難問題，一..是降低了住房交易稅費(fèi)。自 2022 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí)，為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購買普通住房的金融支持。根據(jù)**城市總體規(guī)劃，**市“東擴(kuò)北移”的 規(guī)劃方向，使得 項(xiàng)目所處區(qū)域受到各個(gè)開發(fā)商的關(guān)注，目前正成為**市的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目的開發(fā)有利于提高項(xiàng)目區(qū)域在市民心中的接受度。項(xiàng)目周邊區(qū)域相繼進(jìn)入開發(fā)范圍，但多數(shù)為普通商品房項(xiàng)目或教培系統(tǒng)定向開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的稀缺性。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析。項(xiàng)目規(guī)劃為**市的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房有其特定的目標(biāo)客戶群，就是中低收入家庭，但項(xiàng)目地位于**市的東部地區(qū)，居住氛圍有待提高，周邊配套有待完善。因此，項(xiàng)目的銷售不僅要立足滿足**市中低收入家庭的需要，更要滿足中低收入家庭的居住功能。表現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)成本增加，如勞動(dòng)力成本的增加，建安成本的增加，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的快速增長等都將拉高項(xiàng)目..的開發(fā)成本投入，存在項(xiàng)目開發(fā)利潤降低的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段尚無成熟的住宅社區(qū)，區(qū)域內(nèi)地塊有待開發(fā)，居住氛圍有待培養(yǎng)。周邊項(xiàng)目如丁香花園、東尚峰景等開發(fā)節(jié)奏尚不明確，對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)具有一定的影響。 項(xiàng)目主要客戶群及購買力分析項(xiàng)目客戶群主要是**市**中低收入家庭，由于這些人群的家庭一般有一人甚至多人失業(yè)待崗，因此這些家庭的購買力一般不強(qiáng)，相比較**市整個(gè)的房地產(chǎn)市場情況，一般每平方米超過 2500元之間的銷售價(jià)格，這些家庭難以承受；再者，由于國家的政策優(yōu)惠，免交政府性收費(fèi)及采用政府劃撥方式供地，因此，房屋價(jià)格應(yīng)在中低收入家庭承受范圍之內(nèi)。 項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目位于**市城區(qū)東部，根據(jù)需求及**市總體規(guī)劃考慮，銷售的主要人群為**市**的中低收入家庭，因此，項(xiàng)目市場定位為**市**經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目價(jià)格定位 房地產(chǎn)價(jià)格分析**市房地產(chǎn)業(yè)自 2022 年后，一直處于穩(wěn)定增長的趨勢(shì)，從..2022 年均價(jià)的 986 元/平方米，至 2022 年上半年部分項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到 2600 元/m 2，2022 年底部分項(xiàng)目的銷售均價(jià)達(dá)到甚至超過 2800元/ m2。根據(jù)**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、人均可支配收入的情況及房地產(chǎn)投資增長率等方面綜合分析，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2022 年**市的商品房銷售均價(jià)在現(xiàn)有水平可能徘徊一定時(shí)期，銷售價(jià)格上漲趨勢(shì)不明顯。經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，且利潤不能超過 3%，因此**市的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格還處以一個(gè)相對(duì)合理的水平上，多層建筑每平方米價(jià)格在 1800 元以內(nèi)，高層建筑每平方米價(jià)格在 2200 元以內(nèi)。 項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目所處位置在城區(qū)東部，基礎(chǔ)設(shè)施配套