【文章內容簡介】 ㎡，規(guī)劃 總建筑面積 ㎡（不含半地下室面積） ，其中：住宅建筑面積 ㎡ ，公共建筑面積 21859 ㎡，其中商業(yè)面積 17011 ㎡，幼兒園面積 3060 ㎡，垃圾中轉站面積 78 ㎡、菜市場 800 ㎡、社區(qū)用房790 ㎡、公廁 72 ㎡變電房 48 ㎡ 。 本項目建成后，可安置 2021 戶 。 主要技術經濟指標 總用地面積 總建筑面積 其中 ： 住宅面積 公共建筑面積 21859m2 建筑密度 30% 容積率 綠地率 30% 居住戶數 2021 戶 機動 停車位 403 輛 其中：地下 215 輛 地面 320 輛 非機動停車位 4008 個 其中：地下 708 個 半地下 3300 個 結論 本可行性研究報告通過對 某地 經濟適用房項目 工程建設的背景分析、必要性論證、 項目選址、 工程效益分析，以及“技術、經濟、安全、環(huán)保、衛(wèi)生等多方面的論證。認為本項目的建設與建成，不僅經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 5 有利于加快 推進 某市 經濟適用房建設的推進 ； 能為 某市 符合條件的中低收入家庭買得起、住得上基本住房， 有利于推 動 某市 房地產市場朝者供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的健康方向發(fā)展 ；有利于 某區(qū) 經濟社會的發(fā)展 乃至 某市 構建和諧社會，具有良好的環(huán)境、社會和間接經濟效益。本可行性研究報告采用的工程方案，不僅技術可行，而且經濟合理。建議盡快、盡早立項并開工建設。 本項目建設投資為 萬元，其中：工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，基本預備費 萬元。 資金來源 全部 由建設單位 自籌解決。 本項目 工程 擬建設期為 2 年。 經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 6 2 建設的背景與必要性 建設背景 城市概況 某市 是 某省 省會， 全國 35 個特大城市之一，自古以來就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽； 某區(qū) 有 2200 多年的歷史和深厚的文化底蘊，是國務院命名的“歷史文化名城”；它不僅是生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的“江南水鄉(xiāng)”，還是“軍旗升起的地方”是一座 舉世聞名的英雄城；某市 先后獲得了“全國衛(wèi)生先進城市”、“國家衛(wèi)生城”、“中國優(yōu)秀旅游 城市 ”、“全國文明城市工作先進城市”、“全國科技進步先進城市”、“全國雙擁模范城市”等光榮稱號。規(guī)劃至 2021 年建成“北看大連、南看深圳、中看 某區(qū) ”的現(xiàn)代文明花園城市。 某區(qū) 地處長江中下游、鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫南北；京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此， 是京九線上唯一的省會城市；10 3 316 國道貫穿 某區(qū) ；昌北國際 機場可達全國各大城市； 水運經贛江、鄱陽湖入長江至東海。從經濟學意義上看， 某區(qū) 已成為國際和東部沿海發(fā)達地區(qū)產業(yè)梯度轉移的理 想地區(qū)。 某市 下轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、 某區(qū) 、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)、昌北經濟技術開發(fā)區(qū) 和高新技術開發(fā)區(qū)等八個區(qū)，以及 某區(qū) 、新建、進賢和安義四個縣?？偯娣e為 7402km2（其中八區(qū)為 617km2），城市建成區(qū)面積為 210km2，規(guī)劃至 2020 年城市建成區(qū)面積達300km2，總人口（ 2021 年）約為 464 萬人（其中城區(qū)人口約 209 萬人），規(guī)劃至 2020 年，全市人口為 600 萬人（其中城市人口為 300 萬經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 7 人）。 近年來 某區(qū) 經濟發(fā)展迅速人民生活不斷改善。 2021 年，全市完成地區(qū)生產總值 1008 億元，是 2021 年的 2 倍 ；財政總收入 億元，是 2021 年的 倍、一、二、三產業(yè)的比例由 2021 年的:: 調整為 2021 年的 ::；城市居民年人均可支配收入由 2021 年的 5734 元上升到 2021 年的 農民年人均純收入由 2021 年的 2390 元上升到 2021 年的 3879 元。在“十五”期間， 某市 的經濟增長速度在全國省會城市的排位中，由“九五”期末的 23位躍升至“十五”期末的前五位。城市綜合競爭力，在全國 200 個主要城市的排名中進入前 30 位。 某區(qū) 經濟總量的迅速擴張?zhí)貏e是經濟增長 速度進入全國省會城市的前沿梯隊， 某區(qū) 崛起的態(tài)勢日益明 顯。 2021— 2021 年， 某區(qū) 全市實際利用外資 億美元（年平均增長速度 163%）； 實際利用內資 692 億元（年平均增長速度也是 163%）?！笆濉逼陂g， 某市 開放型經濟對經濟增長的貢獻率達 %。此外，在臺灣電機電子同業(yè)公會公布的大陸投資環(huán)境的綜合排名中， 某市 在2021 年為“不予推薦城市”、 2021 年為“予以推薦的城市”、 2021 年和 2021 年為“極力推薦的城市”。 某區(qū) 開放型經濟的迅速發(fā)展，加快了 某市 由內陸型城市向開放型城市轉變的步伐。 根據《 某 市 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃 綱要》，至 2021年， 某市 的地區(qū)生產總值將達 2100 億元（年均增長 15%）、財政總收入 300 億元，城市人口 260 萬人，建成區(qū)面積 260Km2，三次產業(yè)結構為 5： 56： 39，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計增加 9000 元，農民年人均純收入累計增加 4000 元，城鎮(zhèn)化率達 60%（年均增加 %）、城鎮(zhèn) 人均住宅使用面積為 20m2，農村人均居住面積為 38m2，實際利用外資五年累計達到 60 億美元。在 實現(xiàn)上述目標的基礎上，力爭再經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 8 用 10 年的時間，即到 2020 年實現(xiàn)人均地區(qū)生產總值再翻一番 達到10000 美元以上，城鎮(zhèn)化水 平達到 70— 75%，實現(xiàn)工業(yè)化和社會的基本信息化，城市人口達到 300 萬人，建成區(qū)面積達到 300Km2，形成更具實力的 某區(qū) 一小時都市圈，富民強市提升到新的水平，經濟更加發(fā)展，民主更加健全，科教更加進步，文化更加繁榮，社會更加和諧，人民生活更加殷實，實現(xiàn)全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標， 某區(qū) 進入全國同類城市一流行列。 某市 委市政府為貫徹 某省 委省政府建設“三個基地，一個后花園”的戰(zhàn)略決策。 某市 是一座濱江 城市、綠色城市和生態(tài)城市，有一流的空氣和水質，有建設現(xiàn)代花園城市的良好環(huán)境，正在努力提高城 市品位，認真打造精品城市。根據 2021 年 11 月 6 日召開的 某市 規(guī)劃委員會第十八次會議通過的《 某市 城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》， 某區(qū) 城市發(fā)展的總體思路是“西進、東拓、北控、南延”；總體格局是“一江兩岸、一核五片”，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進，并將“依山傍水，兩核擁江” 列入城市核心區(qū)的規(guī)劃之中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照 功能區(qū)自我完善、自成體系的成為兩個相對獨立的城區(qū)（即昌南和昌北城區(qū)），形成“一江兩岸”，“一城兩核”的城市新格局。 某市 城市用地規(guī)劃圖 某區(qū) （昌南新城） 爭取 成為 某市 副中心的概況 某區(qū) 地處城南片，并被 某市 規(guī)劃委員會定位為“以產業(yè)為支撐的經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 9 開放式城市副中心”，具體目標是：“本著可持續(xù)發(fā)展的原則，對整個區(qū)域內的多種功能進行整合、優(yōu)化城市空間結構、提高城市綜合實力、完善城市機能，把 某地 片建設成為產業(yè)發(fā)達、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好、生活水平較高的城市綜合區(qū)”。這一決策給 某區(qū) 帶來了前所未有的機遇。為此， 某區(qū) 提出了“開發(fā)新城區(qū)（即“新昌南城”）、改造老城區(qū)，打造‘三縱兩橫’的城市新格局”的戰(zhàn)略思想，并委托美國 KXA 建筑師事務所編制了“ 某市 城市副中心”新昌南城“概念規(guī)劃設計方 案”，該“方案”將“新昌南城”建于城南村和萬溪村，占地面積 7k ㎡，建成后將構成由高新開發(fā)區(qū)、民營科技園、昌東工業(yè)區(qū)、昌南工業(yè)園組成的昌東南“半月形”產業(yè)帶，并集聚都市工業(yè)、商務辦公、教育培訓、休閑娛樂、文化體育和居住等多種功能，以創(chuàng)造顯著的經濟、社會、環(huán)境效益，并提供就業(yè)機會。 “新昌南城”們于城南城市副中心的核心區(qū)、緊靠高新開發(fā)區(qū)、民營科技園、昌東工業(yè)區(qū)和昌南工業(yè)園組成的“增月形”產業(yè)帶。它的建成，不僅可以極大地促進區(qū)域經濟的發(fā)展和乇底改變城南地區(qū)的舊村面貌，而且可以對 某區(qū) 這個區(qū)域性制造業(yè)基地的建設提供一 個綜合性服務平臺。同時對拉開 某市 的城市化框架，促進“半小時經濟圈”和“雙三角”目標的早日實現(xiàn)具有極其重要的意義。 全國房地產行業(yè)背景及 某市 07 年房地產 市場簡 況 叢宏觀政策的角度看， 2021 年在中國房地產市場的發(fā)展史上注定將 成為不平凡的一年。從國六條到九部委文件，政策出臺的級別之高、密度之大、力度之烈、影響之遠，在中國房地產市場發(fā)展的歷史上，前所未有。 然而商品房供需矛盾依然突出。 去年下半年，全國商品房新開工經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 10 面積、施工面積、竣工面積同比增速持續(xù)低位運行。今年上半年，在居民住房需求持續(xù)上升的情況下 ，商品房供給能力相對減弱。 從 05 年開始，商品房當年銷售面積開始大于當年竣工面積， 006 年的商品房銷竣比都是 。今年 4 個月商品房銷售面積和年竣工面積比提高到 ，新建商品住宅銷售面積是竣工面積的 倍，明顯快于去年的 倍，商品房銷售面積增幅快于竣工面積增幅 個百分點，其中，現(xiàn)房銷售同比加快 個百分點， 期房銷售同比加快 個百分點 ，與此同時 商品住宅空置面積同比下降 ％ ，其中，東部和中部地區(qū)同比上升 ％ 和 ％ ，高和空置面積下降顯示出市場需求依然旺盛 ，供求關系趨于緊張 ，中心城市的供需矛盾更加突出。 全國近幾年商品房竣工面積和銷售面積概況 經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 11 全國商品房銷售均價增長趨勢圖 因 房地產的最大特點就是供應的彈性系數很小，但需求的彈性很大。房子賣得比竣工的快，長期結果必然是供求關系緊張。中國樓市房價漲得快，一是需求旺盛，而供應總量顯得遲緩和不足。二是資金流動性過剩、居民收入差距擴大，導致住房投資性、儲備性需求旺盛。 有針對性的政策調控能夠緩解房價過快上漲。供應方面，在嚴格保護耕地的前提下，保證商品住宅用地足量、適度提前供應。為此，首先，分清住宅用地和工業(yè)用地 的區(qū)別，地方政府要特別控制工業(yè)用地。其次，在土地總量控制的情況下，需要思考如何盤活存量土地和農村的宅基地。同時，可以適當提高商品住宅的容積率，如今的建筑技術可以使商品房向更高層發(fā)展。 經濟適用房項目 可行性研究報告 工程咨詢有限公司編制 12 全國部分重點中心城市增廠情況 某市 房地產市場運行情況也概莫能外，根據 某市 房管局發(fā)布上半年房地產市場運行情況報告。今年上半年，全市市區(qū)商品房預銷售面積 萬平方米，同比增長 %，銷售金額 億元，同比增長 %。全市房地產地稅收入 億元，同比增長 %；房地產契稅收入 億元，同比增長 %，房地產稅收的大幅增長顯示 某區(qū) 房地產市場仍然活躍。 主要表現(xiàn)在以下幾方面： ? 投資和新建規(guī)模均有增加 。 今年 15 月， 某市 房地產開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %，其中住宅投資 億元，同比增長 %。全市商品房施工面積為 696 萬平方米，同比增長 10%，其中商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %；全市商品住宅新開工面積 萬平方米，同比增長 %；全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅竣工 萬平方米，同比增長 %。 ? 市區(qū)商