【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ㎡，規(guī)劃 總建筑面積 ㎡（不含半地下室面積） ，其中：住宅建筑面積 ㎡ ，公共建筑面積 21859 ㎡，其中商業(yè)面積 17011 ㎡，幼兒園面積 3060 ㎡，垃圾中轉(zhuǎn)站面積 78 ㎡、菜市場(chǎng) 800 ㎡、社區(qū)用房790 ㎡、公廁 72 ㎡變電房 48 ㎡ 。 本項(xiàng)目建成后，可安置 2021 戶(hù) 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 其中 ： 住宅面積 公共建筑面積 21859m2 建筑密度 30% 容積率 綠地率 30% 居住戶(hù)數(shù) 2021 戶(hù) 機(jī)動(dòng) 停車(chē)位 403 輛 其中：地下 215 輛 地面 320 輛 非機(jī)動(dòng)停車(chē)位 4008 個(gè) 其中：地下 708 個(gè) 半地下 3300 個(gè) 結(jié)論 本可行性研究報(bào)告通過(guò)對(duì) 某地 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 工程建設(shè)的背景分析、必要性論證、 項(xiàng)目選址、 工程效益分析，以及“技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、安全、環(huán)保、衛(wèi)生等多方面的論證。認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)與建成，不僅經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 5 有利于加快 推進(jìn) 某市 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的推進(jìn) ； 能為 某市 符合條件的中低收入家庭買(mǎi)得起、住得上基本住房， 有利于推 動(dòng) 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)朝者供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康方向發(fā)展 ；有利于 某區(qū) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展 乃至 某市 構(gòu)建和諧社會(huì)，具有良好的環(huán)境、社會(huì)和間接經(jīng)濟(jì)效益。本可行性研究報(bào)告采用的工程方案，不僅技術(shù)可行，而且經(jīng)濟(jì)合理。建議盡快、盡早立項(xiàng)并開(kāi)工建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 資金來(lái)源 全部 由建設(shè)單位 自籌解決。 本項(xiàng)目 工程 擬建設(shè)期為 2 年。 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 6 2 建設(shè)的背景與必要性 建設(shè)背景 城市概況 某市 是 某省 省會(huì)， 全國(guó) 35 個(gè)特大城市之一，自古以來(lái)就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽(yù)； 某區(qū) 有 2200 多年的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”；它不僅是生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的“江南水鄉(xiāng)”，還是“軍旗升起的地方”是一座 舉世聞名的英雄城；某市 先后獲得了“全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游 城市 ”、“全國(guó)文明城市工作先進(jìn)城市”、“全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市”、“全國(guó)雙擁模范城市”等光榮稱(chēng)號(hào)。規(guī)劃至 2021 年建成“北看大連、南看深圳、中看 某區(qū) ”的現(xiàn)代文明花園城市。 某區(qū) 地處長(zhǎng)江中下游、鄱陽(yáng)湖西南岸，是唯一一個(gè)與長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?；京九、浙贛、皖贛三條鐵路線(xiàn)交匯于此， 是京九線(xiàn)上唯一的省會(huì)城市；10 3 316 國(guó)道貫穿 某區(qū) ；昌北國(guó)際 機(jī)場(chǎng)可達(dá)全國(guó)各大城市； 水運(yùn)經(jīng)贛江、鄱陽(yáng)湖入長(zhǎng)江至東海。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看， 某區(qū) 已成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理 想地區(qū)。 某市 下轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、 某區(qū) 、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)、昌北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等八個(gè)區(qū)，以及 某區(qū) 、新建、進(jìn)賢和安義四個(gè)縣?？偯娣e為 7402km2（其中八區(qū)為 617km2），城市建成區(qū)面積為 210km2，規(guī)劃至 2020 年城市建成區(qū)面積達(dá)300km2，總?cè)丝冢?2021 年）約為 464 萬(wàn)人（其中城區(qū)人口約 209 萬(wàn)人），規(guī)劃至 2020 年，全市人口為 600 萬(wàn)人（其中城市人口為 300 萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 7 人）。 近年來(lái) 某區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速人民生活不斷改善。 2021 年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1008 億元，是 2021 年的 2 倍 ；財(cái)政總收入 億元，是 2021 年的 倍、一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例由 2021 年的:: 調(diào)整為 2021 年的 ::；城市居民年人均可支配收入由 2021 年的 5734 元上升到 2021 年的 農(nóng)民年人均純收入由 2021 年的 2390 元上升到 2021 年的 3879 元。在“十五”期間， 某市 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在全國(guó)省會(huì)城市的排位中，由“九五”期末的 23位躍升至“十五”期末的前五位。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，在全國(guó) 200 個(gè)主要城市的排名中進(jìn)入前 30 位。 某區(qū) 經(jīng)濟(jì)總量的迅速擴(kuò)張?zhí)貏e是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 速度進(jìn)入全國(guó)省會(huì)城市的前沿梯隊(duì)， 某區(qū) 崛起的態(tài)勢(shì)日益明 顯。 2021— 2021 年， 某區(qū) 全市實(shí)際利用外資 億美元（年平均增長(zhǎng)速度 163%）； 實(shí)際利用內(nèi)資 692 億元（年平均增長(zhǎng)速度也是 163%）?！笆濉逼陂g， 某市 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。此外，在臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)公布的大陸投資環(huán)境的綜合排名中， 某市 在2021 年為“不予推薦城市”、 2021 年為“予以推薦的城市”、 2021 年和 2021 年為“極力推薦的城市”。 某區(qū) 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，加快了 某市 由內(nèi)陸型城市向開(kāi)放型城市轉(zhuǎn)變的步伐。 根據(jù)《 某 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要》，至 2021年， 某市 的地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá) 2100 億元（年均增長(zhǎng) 15%）、財(cái)政總收入 300 億元，城市人口 260 萬(wàn)人，建成區(qū)面積 260Km2，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 5： 56： 39，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)增加 9000 元，農(nóng)民年人均純收入累計(jì)增加 4000 元，城鎮(zhèn)化率達(dá) 60%（年均增加 %）、城鎮(zhèn) 人均住宅使用面積為 20m2，農(nóng)村人均居住面積為 38m2，實(shí)際利用外資五年累計(jì)達(dá)到 60 億美元。在 實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)再經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 8 用 10 年的時(shí)間，即到 2020 年實(shí)現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值再翻一番 達(dá)到10000 美元以上，城鎮(zhèn)化水 平達(dá)到 70— 75%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和社會(huì)的基本信息化，城市人口達(dá)到 300 萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到 300Km2，形成更具實(shí)力的 某區(qū) 一小時(shí)都市圈，富民強(qiáng)市提升到新的水平，經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展，民主更加健全，科教更加進(jìn)步，文化更加繁榮，社會(huì)更加和諧，人民生活更加殷實(shí)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)， 某區(qū) 進(jìn)入全國(guó)同類(lèi)城市一流行列。 某市 委市政府為貫徹 某省 委省政府建設(shè)“三個(gè)基地，一個(gè)后花園”的戰(zhàn)略決策。 某市 是一座濱江 城市、綠色城市和生態(tài)城市，有一流的空氣和水質(zhì)，有建設(shè)現(xiàn)代花園城市的良好環(huán)境，正在努力提高城 市品位，認(rèn)真打造精品城市。根據(jù) 2021 年 11 月 6 日召開(kāi)的 某市 規(guī)劃委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)的《 某市 城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》， 某區(qū) 城市發(fā)展的總體思路是“西進(jìn)、東拓、北控、南延”；總體格局是“一江兩岸、一核五片”，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)，并將“依山傍水，兩核擁江” 列入城市核心區(qū)的規(guī)劃之中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照 功能區(qū)自我完善、自成體系的成為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)（即昌南和昌北城區(qū)），形成“一江兩岸”，“一城兩核”的城市新格局。 某市 城市用地規(guī)劃圖 某區(qū) （昌南新城） 爭(zhēng)取 成為 某市 副中心的概況 某區(qū) 地處城南片，并被 某市 規(guī)劃委員會(huì)定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 9 開(kāi)放式城市副中心”，具體目標(biāo)是：“本著可持續(xù)發(fā)展的原則，對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的多種功能進(jìn)行整合、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、提高城市綜合實(shí)力、完善城市機(jī)能，把 某地 片建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、生活水平較高的城市綜合區(qū)”。這一決策給 某區(qū) 帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。為此， 某區(qū) 提出了“開(kāi)發(fā)新城區(qū)（即“新昌南城”）、改造老城區(qū)，打造‘三縱兩橫’的城市新格局”的戰(zhàn)略思想，并委托美國(guó) KXA 建筑師事務(wù)所編制了“ 某市 城市副中心”新昌南城“概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案”，該“方案”將“新昌南城”建于城南村和萬(wàn)溪村，占地面積 7k ㎡，建成后將構(gòu)成由高新開(kāi)發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園、昌東工業(yè)區(qū)、昌南工業(yè)園組成的昌東南“半月形”產(chǎn)業(yè)帶，并集聚都市工業(yè)、商務(wù)辦公、教育培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)、文化體育和居住等多種功能，以創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益，并提供就業(yè)機(jī)會(huì)。 “新昌南城”們于城南城市副中心的核心區(qū)、緊靠高新開(kāi)發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園、昌東工業(yè)區(qū)和昌南工業(yè)園組成的“增月形”產(chǎn)業(yè)帶。它的建成，不僅可以極大地促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和乇底改變城南地區(qū)的舊村面貌，而且可以對(duì) 某區(qū) 這個(gè)區(qū)域性制造業(yè)基地的建設(shè)提供一 個(gè)綜合性服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)對(duì)拉開(kāi) 某市 的城市化框架，促進(jìn)“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和“雙三角”目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)具有極其重要的意義。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)背景及 某市 07 年房地產(chǎn) 市場(chǎng)簡(jiǎn) 況 叢宏觀政策的角度看， 2021 年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史上注定將 成為不平凡的一年。從國(guó)六條到九部委文件，政策出臺(tái)的級(jí)別之高、密度之大、力度之烈、影響之遠(yuǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史上，前所未有。 然而商品房供需矛盾依然突出。 去年下半年，全國(guó)商品房新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 10 面積、施工面積、竣工面積同比增速持續(xù)低位運(yùn)行。今年上半年，在居民住房需求持續(xù)上升的情況下 ，商品房供給能力相對(duì)減弱。 從 05 年開(kāi)始，商品房當(dāng)年銷(xiāo)售面積開(kāi)始大于當(dāng)年竣工面積， 006 年的商品房銷(xiāo)竣比都是 。今年 4 個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積和年竣工面積比提高到 ，新建商品住宅銷(xiāo)售面積是竣工面積的 倍，明顯快于去年的 倍，商品房銷(xiāo)售面積增幅快于竣工面積增幅 個(gè)百分點(diǎn)，其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售同比加快 個(gè)百分點(diǎn)， 期房銷(xiāo)售同比加快 個(gè)百分點(diǎn) ，與此同時(shí) 商品住宅空置面積同比下降 ％ ，其中，東部和中部地區(qū)同比上升 ％ 和 ％ ，高和空置面積下降顯示出市場(chǎng)需求依然旺盛 ，供求關(guān)系趨于緊張 ，中心城市的供需矛盾更加突出。 全國(guó)近幾年商品房竣工面積和銷(xiāo)售面積概況 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 11 全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 因 房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是供應(yīng)的彈性系數(shù)很小，但需求的彈性很大。房子賣(mài)得比竣工的快，長(zhǎng)期結(jié)果必然是供求關(guān)系緊張。中國(guó)樓市房?jī)r(jià)漲得快，一是需求旺盛，而供應(yīng)總量顯得遲緩和不足。二是資金流動(dòng)性過(guò)剩、居民收入差距擴(kuò)大，導(dǎo)致住房投資性、儲(chǔ)備性需求旺盛。 有針對(duì)性的政策調(diào)控能夠緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。供應(yīng)方面，在嚴(yán)格保護(hù)耕地的前提下，保證商品住宅用地足量、適度提前供應(yīng)。為此，首先，分清住宅用地和工業(yè)用地 的區(qū)別，地方政府要特別控制工業(yè)用地。其次，在土地總量控制的情況下，需要思考如何盤(pán)活存量土地和農(nóng)村的宅基地。同時(shí)，可以適當(dāng)提高商品住宅的容積率，如今的建筑技術(shù)可以使商品房向更高層發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程咨詢(xún)有限公司編制 12 全國(guó)部分重點(diǎn)中心城市增廠情況 某市 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況也概莫能外，根據(jù) 某市 房管局發(fā)布上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告。今年上半年，全市市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售金額 億元，同比增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)地稅收入 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)契稅收入 億元，同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)稅收的大幅增長(zhǎng)顯示 某區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然活躍。 主要表現(xiàn)在以下幾方面： ? 投資和新建規(guī)模均有增加 。 今年 15 月， 某市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %。全市商品房施工面積為 696 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10%，其中商品住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全市商品住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全市商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅竣工 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 ? 市區(qū)商