【文章內容簡介】 材城 (A4)；二樓 2 萬平方米左右的家具城 (A2)。 C C C5 為小商品交易區(qū)。本案屬于 C7 區(qū)。周邊概況為 C3為水果批發(fā)市場，經(jīng)營狀況較差，項目混亂，多數(shù)店面作倉庫使用，水果商販沒有進駐。 C3 區(qū)有五分之三為小商品交易區(qū)，靠停 車場一帶的店鋪生意較好，租金及轉讓的價位也更高；租金： 120 平方米租1200 元左右，轉讓價： 120 平方售價 38 萬元。 C3 區(qū)有四分之三的店鋪經(jīng)營狀況差， C3 區(qū)店鋪 240 間，空置 98 間，空置率達到 40%。 CC5 與 C3 相比之下要較好一些； C 300 間店面，空置 30 間； C 152間店面，空置 46 間。沿河一帶的店鋪有一些大公司進駐也帶動了一些人氣；但雙洋路未開通，此區(qū)域較偏。因為周邊環(huán)境的影響，進一步提升本案價值有一定難度，原因有： 周邊沒有形成良好的商業(yè)氛圍， C C C5 的商家都期待本案推出，提升他 們的商業(yè)氛圍及商業(yè)價值。 在雙洋路開通之前，消費者都持觀望態(tài)度，而發(fā)展大廈以及御佳園的馬上推出，這些都是造成對本案的直接壓力。 交易城的店房轉讓量較大，價格不穩(wěn)定，而二手店房交易市場不規(guī)范，對于購房者在作對比的時候，二手房店的優(yōu)勢有：①可直接入駐經(jīng)營，可直接有回報。②目前交易城店房二手價相對不穩(wěn)定，隨意操作性強，這對我們新推樓盤的價值將造成很大的負面影響。 第二章 項目市場定位策略 一、項目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）本案置處閩西交易 城內核心地段，商業(yè)氛圍濃郁，與人們生活相關的生活配套設施完善。 （ 2）本案戶型設計較為合理，外觀時尚、現(xiàn)代。 （ 3）本案所處交易城人流量眾多，將給本案銷售聚集必要的人氣。 （ 4）本案“城中城”的規(guī)劃設計新穎獨特，彌補了交易城的空白。 2．劣勢分析 （ 1）本案所處地段周邊較為雜亂，生活品質較差，噪音污染等因素將給會使本案銷售有一定難度。 （ 2）本案相配套的周邊干道雙洋路目前尚未開通，對項目的商業(yè)銷售帶來不利的影響。 （ 3）商業(yè)部分由于地段，體量 周邊業(yè)態(tài) 等因素，銷售困難點較多。 （ 4） 客群對本地段（城鄉(xiāng)結合部） 的價值認知度還不夠，價格抗性與敏感度高； （ 5）本案商業(yè)部分體量大，勢必影響居住品質，形成一定沖突。 3．機會 （ 1）本案住宅體量不大，只要把握時機，運用優(yōu)勢營銷策略，抓住目標客戶，容易達到迅速銷售的局面。 （ 2）商業(yè)空間只要根據(jù)項目特征，精確定位，適當?shù)牟呗酝茝V，一定能突破瓶頸，促進銷售。 （ 3）龍巖目前的產(chǎn)品營銷推廣大多數(shù)處于被動營銷的初級階段，即使是部分代表外地較高水平的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其整體的市場運作，營銷策劃力還是不夠，本案將在本地市場創(chuàng)新、突破，以獨特的差異化營銷策略，搶占市場份客額，最大化改變 市場營銷狀況，引導潮流； 4．威脅 （ 1）今年以來，市場供應量急劇增長，競爭將越來越激烈。 （ 2）國家抑制房地產(chǎn)正熱的政策如銀行加息，房地產(chǎn)稅改革陸續(xù)出臺，對購房者造成心理影響依然存在，可能導致一部分人持幣觀望。 （ 3）本案周邊競爭樓盤與本案進入市場的時間相差不多，勢必帶來競爭威脅。 二、項目市場定位策略 準確的市場定位是項目運營成功的基礎，是市場營銷的核心部分，我們經(jīng)過分析與研究，對本案建議做如下定位。 產(chǎn)品定位 陽光都匯處于龍巖商業(yè)中心 — 交易城中繁華商圈絕版地塊，是名副其實的“城中城”，其 特殊的地位，優(yōu)越的規(guī)劃，不僅為本區(qū)域商業(yè)人群提供便利、舒適的居住及辦公環(huán)境，更是經(jīng)商、投資的理想選擇。 目標客戶定位 1）從目標客戶規(guī)類上劃分，有下列人群： 本區(qū)域個體工商業(yè)主、私營企業(yè)主、公司 周邊居民為改善生活環(huán)境與品質的首次置業(yè)者 市區(qū)部分公務員、行政、事業(yè)單位干部、職員 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士 2）從購買動機上分析 本案滿足本區(qū)域人群的居住、辦公、經(jīng)營之外，投資者將占相當比重。 3）從購買用途分析 商業(yè)用途將占一部分比重，如公司、聯(lián)絡處、辦事處等。 2．視覺形象定位 為體現(xiàn)本案品牌及 產(chǎn)品定位的要求，我們?yōu)楸景冈O計的視覺形象定位為：精致美麗的、有現(xiàn)代氣息的視覺傳達，色彩以紅、黃、綠為基本色調，以凸顯其陽光、時尚的氣質。 第三章 項目市場推廣策略 一、案名分析 本案具有得天獨厚的商業(yè)環(huán)境，是龍巖經(jīng)濟發(fā)展的熱點地區(qū)，潛力無窮。本案占據(jù)這塊風水寶地，規(guī)劃上獨具匠心，鬧中取靜，依山傍水，堪稱交易城中之城，生活之城?！瓣柟舛紖R”基本上能夠將產(chǎn)品的內涵氣質烘托出來。 從本案商業(yè)部分為重這一點來考慮，案名顯得份量輕了些，也無法反映出這一特質，一種辦法是另外再設計一個商業(yè)名稱（如陽光商業(yè) 廣場、陽光商城、陽光電子城等）。另一個辦法是重新設計一個更商業(yè)化的案名。 備選案名 名殿王朝（名店王朝） 本案名大氣，與交易城的氣質吻合，有高貴感、品質感；“殿”通“店”從住宅巧妙過渡到商業(yè)。突出“交易城”這一得天獨厚的品牌。 對商業(yè)部分進行針對性包裝加以操作， 注意 帶來住宅購買抗性。 二、項目推廣基本策略 運用整合營銷手段推廣 充分運用樓盤主要賣點，進行知名度宣傳，以喚起目標客戶群的認同感與購買欲， 不僅通過媒體組合，還要結合促銷活動、公關活動、事件營銷與手段，有步驟 有計劃地整合傳播，從而最大程度地促進銷售。 市場預熱，口碑先行，造成社會轟動效應。 鑒于本案的定位及地段優(yōu)勢，通過口碑制造社會轟動效應是有效的營銷方法，本案具備了這種條件，我們要充分利用這一點。 三、產(chǎn)品賣點分析 我們認為本案主要賣點如下： 1） 地段 本案應強調交易城一期絕版地段的概念。經(jīng)過幾年經(jīng)營，交易城已形成氣候，商貿云集，人丁興旺，本案地處其一隅，鬧中取靜，加上交易城以溜房為主，套房推出較少，本案存較大市場機會。 2） 周邊配套 業(yè)已形成的商業(yè)圈，新火車站、汽車站等基本設施帶動整體地塊發(fā) 展，城市發(fā)展重心向本區(qū)域傾斜（西進南拓），本區(qū)域的強勁發(fā)展勢頭及所處特殊的地位將引人關注。 3）規(guī)劃與戶型 交易城普遍為溜房設計，本案推的是套房，房型設計總體較好，也是一個重要賣點。 4）升值潛力 本案商業(yè)、住宅會吸引一大批投資者。交易城堪稱潛力股。 5）風水 本案“依山傍水”，在交易城而言是最清幽的一隅，視