【文章內(nèi)容簡介】 A] 設(shè)備登記建檔。 B] 接管驗收。 C] 設(shè)備檢修項目及規(guī)范。 1) 供電及照明設(shè)備 2) 給排水及衛(wèi)生設(shè)備 3) 運輸設(shè)備 4) 消防及保安設(shè)備 5) 空調(diào)設(shè)備 6) 通風(fēng)設(shè)備 7) 辦公設(shè)備 （ 1） 消防系統(tǒng) （ 2） 給排水系統(tǒng) （ 3） 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) （ 4） 供電系統(tǒng) 16 保安管理 能否提高單位面積物業(yè)管理費，安全感是至關(guān)重要的。確保用戶的生命與財產(chǎn)安全，是物業(yè)管理最重要的一項工作。 工作程序 清潔綠化管理 清潔與綠化給人們創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)境，提升物業(yè)的形象。 清潔管理 綠化管理 管理部服務(wù) 管理部的工作以客戶服務(wù)為主，其中包括有償服務(wù)，主要的管理范圍包括： A] 設(shè)定保安崗位與重點目標(biāo)。 B] 用戶登記與車輛登記。 C] 完善安全防范設(shè)施，健全保安管理制度 。 D] 突發(fā)性事件的處理。 A] 確立清潔工作程序。 B] 建立清潔人員崗位職責(zé)。 C] 清潔設(shè)備與消耗用品管理。 D] 清潔監(jiān)督檢查。 A] 確定綠化工作步驟。 B] 建立綠化人員崗位職責(zé)。 C] 綠化的監(jiān)督檢查。 A] 總臺服務(wù)。 B] 信件投遞服務(wù)。 C] 清潔 /綠化服務(wù)。 D] 投訴處理服務(wù)。 E] 事務(wù)處理服務(wù)。 17 行政人事管理運作制度 行政人事的日常管理 1. 員工入職管理制度 2. 員工規(guī)章制度 3. 員工投訴處理 4. 員工調(diào)職管理 5. 員工檔案管理 從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動手冊（下崗、待業(yè)證明）、養(yǎng)老保險關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨生子女證等，有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊管理規(guī)定、職員卡 、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物料卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓(xùn)，完成后到各自部門崗位上報到。 物業(yè)管理公司運作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位，制定各級崗位責(zé)任制。 有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊》中。介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對必須遵守的紀(jì)律管理和種規(guī)章制度。《員工手冊》內(nèi)容應(yīng)包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。 員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況，對公司的作風(fēng)，對所受懲處等因素不滿所進(jìn)行的申訴。行政人 事部門正確處理好員工的投訴，涉及協(xié)調(diào)人事關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部溝通，關(guān)系員工士氣與情緒的一個重要人事管理環(huán)節(jié)。 行政人事部門應(yīng)協(xié)同員工所在部門，對員工進(jìn)行升職（或調(diào)職）的評估。由員工所在部門的主管填寫升職 /調(diào)職申請表。經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗。一般在三個月后確定新職位，進(jìn)行晉級調(diào)薪。 18 6. 員工辭職程序 7. 辭退員工程序 8. 勞動報酬管理 員工檔案一般由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案第三個主要內(nèi)容組合而成，人事統(tǒng)計的主要內(nèi)容包括： 員工人人數(shù)及其變動情況統(tǒng)計，員工出事情況統(tǒng)計，員工獎懲情況統(tǒng)計，員工 接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計，員工結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，即關(guān)于員工性別、年齡、文化程度、政治狀況、工作年限、專業(yè)技能、其它方面的統(tǒng)計。 人事統(tǒng)計的工作步驟是：對統(tǒng)計的調(diào)查與懼，以統(tǒng)計資料的系統(tǒng)加工與綜合，對統(tǒng)計資料的計算與分析。 由員工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請求 — 由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報告 — 經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財務(wù)部門備案。行政人事部門開具離職還物表 — 員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)紀(jì)念品的全部物品，并經(jīng)各有關(guān)部門會簽 — 由財務(wù)部門結(jié)清員工工資及其它帳目 — 在行政人事部門辦理離職手續(xù)。 部門經(jīng)理提出辭退員工 的報告 — 經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門、財務(wù)部門等備案 — 員工歸帶發(fā)給的全部物品 — 財務(wù)部門結(jié)清有關(guān)帳目 — 行政人事部門辦理退工手續(xù) — 通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入公司。 19 建立一個有效的勞動報酬制度，一般來說，必須考慮下面三個方面的主要問題： 確定工資水平 在確定工資水平時，應(yīng)考慮以下幾個因素： A） 要建立具有競爭性的工資比率。 B） 物價上漲、生活費用提高會影響到工資水平。 C） 生產(chǎn)效益問題。 工資和工資結(jié)構(gòu) 一般來說，一個企業(yè)公司的工資結(jié)構(gòu)都有是由本公司的最高管理 人員和少量職工組成的專門委員會，在對每一個具體工 作進(jìn)行分 析、比較的基礎(chǔ)上制定的。 工作分級和考核制度 工作分級 ，就是將物業(yè)管理公司中所有崗位，按勞動的技術(shù)繁簡、 責(zé)任大小、強度高低、條件好壞等因素，劃分為若干個相對等級。 考核制度 ，實際上就是對員工工作數(shù)量和質(zhì)量考核的具體內(nèi)容和 要求的規(guī)定。這兩項工作的好壞，將直接關(guān)系到勞動報酬分配的 合理與否。 9. 培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù) 培訓(xùn)內(nèi)容 （ a） 新員工入職培訓(xùn) 。安排在報到后的前 2 天或延續(xù)至半個月視工種 崗位而定。 課程內(nèi)容包括辦理報到人事手續(xù)，介紹公司的背景、 提供的服務(wù)項目、經(jīng)營范圍、運作方式、以及用工制度、福利待 遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資；物業(yè)管理人員的基本要求， 教育上崗前的儀容儀表，平時的禮貌禮節(jié)要求；安全工作常識， 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，《員工手冊》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式 以講解、并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識。 （ b） 專業(yè)培訓(xùn)課程 。這是對不同的訓(xùn)練要求開展的，如保安人員在入 職前要進(jìn)行軍訓(xùn)、政訓(xùn)，由保安部門制定具體計劃，行政人事部 門組織協(xié)調(diào)，外請武警部隊官兵進(jìn)行列隊、擒拿格斗等專題培訓(xùn)， 最后由所有賞討論、交流學(xué)習(xí)心得、并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。 （ c） 部門實務(wù)培訓(xùn) 。公司內(nèi)經(jīng)常開展部門崗位培訓(xùn)，由行政人事部門 配合各業(yè)務(wù)部門做好計劃安排。 20 培訓(xùn)中主要職能和任務(wù) 10. 物資采購 物資采購的作用 物資采購領(lǐng)用的程序 A] 制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計劃。 B] 制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計劃，定期向上級匯報培訓(xùn)費用開支情況。 C] 確定各級人員的培訓(xùn)要求，并聽取各部門的培訓(xùn)需求，制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計劃。 D] 組織實施各種培訓(xùn)課程與活動。 E] 做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。 F] 做好培訓(xùn)資料，編制符合公司經(jīng)營管理特點的基礎(chǔ)教材。 G] 維護培訓(xùn)設(shè)備與場地，充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資 源。 A] 是物業(yè)正常運營的物資保障。 B] 是物業(yè)經(jīng)營成本控制的重要環(huán)節(jié)。 C] 采購工作質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 A] 各部門所需物資都需填寫購物申請單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購買。 B] 采購人員根據(jù)購物申請單上規(guī)格、單價、數(shù)量購買物品。 C] 采購回的物品需經(jīng)保管人員簽收無誤后，入帳。 D] 建立領(lǐng)用物料登記表，所有物品都須登記并簽字后方可領(lǐng)用。 E] 物資保管人員應(yīng)建立物資的物料帳。 21 財務(wù)管理運作制度 財務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一，物業(yè)管理收入 的主要來源是用 戶按月繳納的固定數(shù)目的管理費和其他各種管理收費（車輛的停車管理 費、信件收發(fā)費等）。 財務(wù)監(jiān)控 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)監(jiān)控包括財務(wù)收監(jiān)控，財務(wù)支出監(jiān)控，財務(wù)日常工作監(jiān)控。 1 財務(wù)收入監(jiān)控 物業(yè)企業(yè)的財務(wù)收有管理費收及其他收。 A] 管理費收取的監(jiān)控 應(yīng)做到及時把收費通知單發(fā)放到用戶手中，讓用戶能在規(guī)定的時間內(nèi)把款項交齊，在月底及時上報用戶欠款情況，并發(fā)放催款單。 B] 其他收入 對其他收入的監(jiān)控主要有票據(jù)管理及收款時間管理，一般來說票據(jù)是采用領(lǐng)用管理，用完一本領(lǐng)一本，收款時間定為一天 收一次款，并每日出具日報表，反映發(fā)票使用和收入情況。 2 財務(wù)支出監(jiān)控 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出包括人工支出 /行政辦公費支出 /清潔費用 /綠化養(yǎng)護費及公共設(shè)施日常維修費等。 3 財務(wù)日常工作監(jiān)控 財務(wù)日常工作監(jiān)控