“新中銀花園”營銷報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-20 08:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 低密度、低覆蓋率，綠化率高，景觀開陽； “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 12 ○擁有方便的交通網(wǎng)絡(luò)，加上穿梭往來的小區(qū)專車，業(yè)主出行方便快捷； （二）劣勢分析 由于小區(qū)設(shè)計(jì)建成時(shí)間較早，且沉淀時(shí)間較長，難免會(huì)出現(xiàn)如下問題： ○戶型設(shè)計(jì)較為陳舊，結(jié)構(gòu)較差； ○銷售時(shí)間過長，給后期銷售造成一定的負(fù)面影響； ○項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)過于呆板； ○項(xiàng)目缺乏生活配套，人氣較 ??； ○項(xiàng)目周邊大量的空地，造成項(xiàng)目的荒涼感； ○宣傳推廣力度較弱，缺乏知名度 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 13 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ○項(xiàng)目地處東莞市政府規(guī)劃中的“大型中央商務(wù)和住宅社區(qū)”，高起點(diǎn)定位及區(qū)域建設(shè)的逐步推進(jìn)將有助于促進(jìn)項(xiàng)目銷售； ○大型生活社區(qū) —— “世紀(jì)城”的啟動(dòng)會(huì)帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展和完善，由于本項(xiàng)目距此不遠(yuǎn)，大型商業(yè)能夠共享，從一定程度上將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售； ○多個(gè)知名開發(fā)商在項(xiàng)目片區(qū)都有住宅用地儲(chǔ)備，整個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)“蓄勢待發(fā)”之勢，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)； ○東莞近年來小戶型市場升溫，勢必帶動(dòng)本項(xiàng)目小戶型的銷售； ○片區(qū) 的發(fā)展賦予了項(xiàng)目較大的升值空間，擁有較大的投資升值潛力； （四）威脅點(diǎn) 分析 ○本項(xiàng)目中有大量的單房及部分一房一廳，此類戶型在同片區(qū)及周邊片區(qū)有增多的趨勢。對(duì)于目前而言，現(xiàn)時(shí)在售“怡豐都市廣場三期”便推出了不少的單身公寓及一房，這將成為項(xiàng)目最強(qiáng)勁的競爭對(duì)手，“新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 14 勢必對(duì)本項(xiàng)目的銷售帶來很大的競爭壓力；而對(duì)于本項(xiàng)目中中大戶型而言，單從戶型來講，其面對(duì)的競爭項(xiàng)目更多，周邊大項(xiàng)目的啟動(dòng)與開發(fā)會(huì)分流部分客戶； ○大量的空地都是項(xiàng)目潛在的競爭對(duì)手，特別是對(duì)后續(xù)開發(fā)（如二期）帶來更大的競爭壓力與威脅； ○如果銷售周期拉長，將會(huì) 使項(xiàng)目銷售處于非常被動(dòng)的局面； 三、項(xiàng)目發(fā)展策略 本項(xiàng)目的建成時(shí)間較早，銷售周期過長，且銷售業(yè)績并不理想。重新組織開盤并進(jìn)行推廣，可能會(huì)給人帶來一種“賣尾盤”與“樓盤有問題而降價(jià)促銷”的不良感覺，這是銷售一期現(xiàn)樓所存在的最大的問題與瓶頸。鑒于這此方面所極可能產(chǎn)生的負(fù)面消極影響，建議在進(jìn)行推廣的時(shí)候， 一定要重塑社區(qū)形象，給樓盤一個(gè)全新的形象，給市場一個(gè)全新感覺！徹底地?cái)[脫重新開盤所面臨的負(fù)面影響，力求項(xiàng)目順利銷售。 我司對(duì)此類物業(yè)有相當(dāng)豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，但由于時(shí)間緊迫，在此暫提供兩種對(duì)重塑項(xiàng)目形象有幫助作用的策 略： “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 15 策略一：給“優(yōu)質(zhì)物業(yè)為何以超低價(jià)發(fā)售”一個(gè)合理的說辭！項(xiàng)目一期當(dāng)時(shí)是為香港中銀集團(tuán)內(nèi)部員工建造的，由于集團(tuán)內(nèi)部原因，只是解決了一部分員工的住房，現(xiàn)在把當(dāng)時(shí)用于員工居住的單位向外公開以低價(jià)位銷售，以期盡快完成一期的銷售，把主要精力投入到二期的建設(shè)之中。這一說辭很好的解決了在推廣中可能面對(duì)的三大難題： 難題一：說明了本項(xiàng)目為何擱置時(shí)間較長后又重新開盤的問題； 難題二：說明了本項(xiàng)目之所以采取低價(jià)位銷售的原因，還讓客戶拾到了便宜的感覺； 難題三：為了二期的順利啟 動(dòng)做了很好的鋪墊； 策略二：由于項(xiàng)目沉淀時(shí)間太長，形象較差，可能一提“新中銀花園”這一名字，就很容易讓人讓起“這是一個(gè)賣了很久且賣得很差的樓盤”。因此，如有可能，可考慮給項(xiàng)目重新啟用與“中銀品牌”相結(jié)合的新名字，如貴司認(rèn)為可行的話，我司在下個(gè)階段可以提供新命名方案，以供貴司參考。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 16 四、價(jià)格定位 （一）核心均價(jià)確定 通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前周邊在售樓盤的價(jià)格在 2500～ 3800 元／ m2不等，價(jià)格的定位主要取決樓盤素質(zhì)的高低和項(xiàng)目位置的便捷程度。目前在售的“都市之光”均價(jià)在 2500 元／ m2，本項(xiàng)目有大量的單身 公寓及一房單位，對(duì)本項(xiàng)目的小戶型會(huì)帶來很大的競爭壓力，且該項(xiàng)目配套較為完善，戶型設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目相比更加合理。同時(shí)，成熟社區(qū)
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