“新中銀花園”營銷報告(編輯修改稿)
2025-06-20 08:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 低密度、低覆蓋率，綠化率高，景觀開陽； “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 12 ○擁有方便的交通網(wǎng)絡(luò)，加上穿梭往來的小區(qū)專車，業(yè)主出行方便快捷； （二）劣勢分析 由于小區(qū)設(shè)計建成時間較早，且沉淀時間較長，難免會出現(xiàn)如下問題： ○戶型設(shè)計較為陳舊，結(jié)構(gòu)較差； ○銷售時間過長，給后期銷售造成一定的負(fù)面影響； ○項目外立面設(shè)計過于呆板； ○項目缺乏生活配套，人氣較 薄； ○項目周邊大量的空地，造成項目的荒涼感； ○宣傳推廣力度較弱，缺乏知名度 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 13 （三）機會點分析 ○項目地處東莞市政府規(guī)劃中的“大型中央商務(wù)和住宅社區(qū)”，高起點定位及區(qū)域建設(shè)的逐步推進將有助于促進項目銷售； ○大型生活社區(qū) —— “世紀(jì)城”的啟動會帶動片區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展和完善，由于本項目距此不遠，大型商業(yè)能夠共享，從一定程度上將帶動本項目的銷售； ○多個知名開發(fā)商在項目片區(qū)都有住宅用地儲備，整個片區(qū)呈現(xiàn)“蓄勢待發(fā)”之勢，是機會也是挑戰(zhàn)； ○東莞近年來小戶型市場升溫，勢必帶動本項目小戶型的銷售； ○片區(qū) 的發(fā)展賦予了項目較大的升值空間，擁有較大的投資升值潛力； （四）威脅點 分析 ○本項目中有大量的單房及部分一房一廳，此類戶型在同片區(qū)及周邊片區(qū)有增多的趨勢。對于目前而言，現(xiàn)時在售“怡豐都市廣場三期”便推出了不少的單身公寓及一房，這將成為項目最強勁的競爭對手，“新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 14 勢必對本項目的銷售帶來很大的競爭壓力；而對于本項目中中大戶型而言，單從戶型來講，其面對的競爭項目更多，周邊大項目的啟動與開發(fā)會分流部分客戶； ○大量的空地都是項目潛在的競爭對手，特別是對后續(xù)開發(fā)（如二期）帶來更大的競爭壓力與威脅； ○如果銷售周期拉長，將會 使項目銷售處于非常被動的局面； 三、項目發(fā)展策略 本項目的建成時間較早，銷售周期過長，且銷售業(yè)績并不理想。重新組織開盤并進行推廣，可能會給人帶來一種“賣尾盤”與“樓盤有問題而降價促銷”的不良感覺，這是銷售一期現(xiàn)樓所存在的最大的問題與瓶頸。鑒于這此方面所極可能產(chǎn)生的負(fù)面消極影響，建議在進行推廣的時候， 一定要重塑社區(qū)形象，給樓盤一個全新的形象，給市場一個全新感覺！徹底地擺脫重新開盤所面臨的負(fù)面影響，力求項目順利銷售。 我司對此類物業(yè)有相當(dāng)豐富的操盤經(jīng)驗，但由于時間緊迫，在此暫提供兩種對重塑項目形象有幫助作用的策 略： “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 15 策略一：給“優(yōu)質(zhì)物業(yè)為何以超低價發(fā)售”一個合理的說辭！項目一期當(dāng)時是為香港中銀集團內(nèi)部員工建造的，由于集團內(nèi)部原因，只是解決了一部分員工的住房，現(xiàn)在把當(dāng)時用于員工居住的單位向外公開以低價位銷售，以期盡快完成一期的銷售，把主要精力投入到二期的建設(shè)之中。這一說辭很好的解決了在推廣中可能面對的三大難題： 難題一：說明了本項目為何擱置時間較長后又重新開盤的問題； 難題二：說明了本項目之所以采取低價位銷售的原因，還讓客戶拾到了便宜的感覺； 難題三：為了二期的順利啟 動做了很好的鋪墊； 策略二：由于項目沉淀時間太長，形象較差，可能一提“新中銀花園”這一名字，就很容易讓人讓起“這是一個賣了很久且賣得很差的樓盤”。因此，如有可能，可考慮給項目重新啟用與“中銀品牌”相結(jié)合的新名字，如貴司認(rèn)為可行的話，我司在下個階段可以提供新命名方案，以供貴司參考。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 16 四、價格定位 （一）核心均價確定 通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目目前周邊在售樓盤的價格在 2500～ 3800 元／ m2不等，價格的定位主要取決樓盤素質(zhì)的高低和項目位置的便捷程度。目前在售的“都市之光”均價在 2500 元／ m2，本項目有大量的單身 公寓及一房單位，對本項目的小戶型會帶來很大的競爭壓力，且該項目配套較為完善，戶型設(shè)計與本項目相比更加合理。同時，成熟社區(qū)
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