【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 49 第十一部分 總結(jié) 50 第十二部分 附件 51 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 51 組織機(jī)構(gòu)代碼證 52 稅務(wù)登記證 53 中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員證書(shū) 54 遷安市城市規(guī)劃總體規(guī)劃（ 2020—2020） 54 遷安市國(guó)土資源局文件 57 土地證 58 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 1 第一部分 計(jì)劃概要 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目占地面積 70070 m2，建筑面積 152020m2。本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持按總體規(guī)劃兼顧城市詳細(xì)規(guī)劃分步實(shí)施共分三期工程， 該項(xiàng)目 屬商業(yè)地產(chǎn)的范疇，蘊(yùn)含巨大操控空間，租賃商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和出售商鋪產(chǎn)權(quán)歸并運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)并舉，大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，贏(yíng)利更穩(wěn)定。 詳見(jiàn)下表。 建設(shè)規(guī)劃一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 建筑面積（ m2） ） 備注 主要用途 1 一期工程 建設(shè)成 3 層 41000 m2 2020 銷(xiāo)售 41000 m2 4000 元 / m2 主要用于精品街區(qū)，按功能分區(qū)，設(shè)獨(dú)立 門(mén)店，以裝修裝飾材料為主。 2 二期工程 建設(shè)成 4 層 38000 m2 其中：銷(xiāo)售 18000m2 4500元 / m2 租賃 20200m2 400 元 / m2 （租賃費(fèi)每 年以 10%的增幅遞增） 主要用于品牌居飾材料經(jīng)營(yíng)，以家具為主的大超市。 3 三期工程 建設(shè) 9— 22層 73000 m2 其中：銷(xiāo)售 49000m2 3000元 / m2 2020 年銷(xiāo)售 18000m2 3000元 / m2 2020 年銷(xiāo)售 25000m2 3000元 / m2 2020 年銷(xiāo)售 11000m2 3000元 / m2 2020 年租賃 15000m2 550元 / m2 （租賃費(fèi)每年以 10%的增幅遞增） 主要用于為市場(chǎng)服務(wù)配套的接待中心，產(chǎn)權(quán)式假日酒店。 其中一 、二 期建設(shè)為主營(yíng)業(yè)區(qū)，市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布為板材型材區(qū)、五 金燈具區(qū)、衛(wèi)浴潔具區(qū)、油漆化工區(qū)、鋁材鐵藝不銹鋼區(qū)、花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)區(qū)、家用織物區(qū)、家具家飾區(qū)、電子數(shù)碼區(qū)等。 三 期建設(shè)除部分用于主體商業(yè)區(qū)的擴(kuò)展。其余為市場(chǎng)服務(wù)設(shè)施區(qū)，建立穩(wěn)固長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展平臺(tái)，建造百年?duì)I運(yùn)體系。另外，輔助整個(gè)市場(chǎng)物流暢通，降低對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)成本。 我公司在京沈高速入口處，另行租用 350 畝地，租用期限為 38 年，用于家裝建材的生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn)、流通基地?？梢允故袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)更加完善，降低市場(chǎng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，提高市場(chǎng)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增強(qiáng)同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 2 公司簡(jiǎn)介 遷安市萬(wàn)嘉市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司成立于 2020 年，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元人民幣，是一家建設(shè)開(kāi)發(fā)新型商業(yè)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)公司。 公司已擁有萬(wàn)嘉裝飾建材市場(chǎng)，與新建項(xiàng)目市場(chǎng)相距不足 1000 米，小市場(chǎng)占地 10000m2，于 2020 年 5 月運(yùn)營(yíng)，目前年盈利 260 萬(wàn)元，且每年以10%的趨勢(shì)增長(zhǎng)?，F(xiàn)今裝飾建材市場(chǎng)內(nèi)無(wú)一間空閑鋪面，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地十分緊張，為了滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，公司決定起動(dòng)萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目，以適應(yīng)城市發(fā)展需要，提高市場(chǎng)綜合經(jīng)營(yíng)能力，發(fā)展壯大地方家居建材產(chǎn)業(yè)。 公司現(xiàn)有一批專(zhuān)業(yè)化、懂經(jīng)營(yíng)、善管理的高素質(zhì)管理人員，始終堅(jiān)持 “繁榮家裝市場(chǎng)、改善人居環(huán) 境、造福八方鄉(xiāng)梓、共享健康生活” 的 經(jīng)營(yíng)理念 ，繁榮市場(chǎng)，造福社會(huì)，服務(wù)于民。公司憑借先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)， 完善的服務(wù)體系，依托遷安市迅猛發(fā)展的大好形勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，建立健全 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。服務(wù)于“鋼鐵遷安、中等城市”建設(shè)，繁榮地方經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)家裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步把企業(yè)做強(qiáng)、做大。 市場(chǎng)概況 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正面臨一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，未來(lái) 15 年甚至更長(zhǎng)時(shí)期，將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時(shí)期，將以 8%左右的速度，持續(xù)、快速、健康發(fā)展。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人民生活水平的迅速提高，為建材工業(yè)提供了一個(gè)廣闊的大市場(chǎng)。建材工業(yè) 將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)平均速度 34 個(gè)百分點(diǎn)向前蓬勃發(fā)展 ，預(yù)計(jì) 2020 年建材工業(yè)產(chǎn)值 將 達(dá)到 12126 億 元人民幣 。新型建材將以 2025%的年增長(zhǎng)速度向前發(fā)展。裝飾裝修材料年增長(zhǎng)速度從九十年代起就以 30%的速度遞增。建材與建筑業(yè)緊密相關(guān)。建材工業(yè)將同建筑業(yè)一起構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)今后 15 年 ，萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 3 每年各類(lèi)房屋竣工面積達(dá)十幾億 m2， 2020 的當(dāng)年各類(lèi)竣工面積約為 16 億m2以上。 “ 九五 ” 至 2020 年 ,我國(guó)城鄉(xiāng)新建住宅將達(dá) 150 億 m2。與之相伴隨的裝飾裝修工程費(fèi)將高于建筑本身的產(chǎn)值。據(jù)預(yù)測(cè)，城鄉(xiāng) 住宅裝飾裝修材料費(fèi)平均每年在 1600 億 元人民幣至 2020 億 元人民幣 以上。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)需求。 旅游 業(yè) 、 商業(yè)和文化娛樂(lè)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)的巨大需求，全新的多功能住宅建設(shè)，村鎮(zhèn)建設(shè)城市化，都將為建材和裝修裝飾材料提供廣闊的大市場(chǎng)。 目前，住宅已成為五大消費(fèi)熱點(diǎn)（住宅、汽車(chē)、旅游、教育、信息資訊服務(wù)等）中的第一增長(zhǎng)點(diǎn)，住、行消費(fèi)是目前以至今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期我國(guó)居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。 隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住宅的商品化，住房裝飾裝修在我國(guó)逐步普及，人們對(duì)住宅產(chǎn)品和室內(nèi)裝飾用品的需求量將有更快增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，住宅投資 的誘發(fā)系數(shù)為 － ，也就是說(shuō)，每投入 100 元的住宅投資，可產(chǎn)生出 150 元－ 170 元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具、園林綠化、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求。每銷(xiāo)售 100 元的住宅可以帶動(dòng) 130 元到 150 元的其它商品銷(xiāo)售。 公司的組成與管理 公司將實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,下設(shè)籌建、經(jīng)營(yíng)、行政、財(cái)務(wù)等部門(mén)，由董事會(huì)任命副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各機(jī)構(gòu)本著人員精練、工作高效的原則，組織各職能部門(mén)，各部門(mén)人員之間互相配合、各司其職、精誠(chéng)合作、共同發(fā)展。對(duì)合資合作單位 ，可單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，本著合作共榮、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，團(tuán)結(jié)協(xié)調(diào)各部門(mén)發(fā)揮其最大效能。 公司注重人才培養(yǎng)和持續(xù)發(fā)展，通過(guò)學(xué)習(xí)外地區(qū)同行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷的挖掘自身不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短，全面的吸取先進(jìn)市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 4 結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)一步綜合培養(yǎng)新市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。在豐富和完善自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，趕超同業(yè)市場(chǎng)。 財(cái)務(wù)計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資 23000萬(wàn) 元人民幣，資金使用計(jì)劃見(jiàn)下表： 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 投資項(xiàng)目 金額 備注 1 購(gòu)買(mǎi)三期工程建設(shè)所用土地 4000 已投入資金 2 一期工程建設(shè) 6000 風(fēng)險(xiǎn)投資 3 二期工程建設(shè) 5000 風(fēng)險(xiǎn)投資 +滾動(dòng)投入 4 三期工程建設(shè) 8000 滾動(dòng)投入 合計(jì) 23000 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 5 資金來(lái)源及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 資金來(lái)源 金額 備注 1 企業(yè)自有資金 6000 資金使用范圍見(jiàn)投資估算表，包括（一、二、三期）項(xiàng)目的建筑工程、設(shè)備購(gòu)置、安裝工程、流動(dòng)資金及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 2 總?cè)谫Y額 9000 3 滾動(dòng)發(fā)展資金 8000 合計(jì) 23000 融資計(jì)劃 計(jì)劃籌款 9000 萬(wàn)元人民幣，借款期限為 10 年，項(xiàng)目方按實(shí)際提供資金總額的 8%支付利息，每年按時(shí)返還紅利，到期一次性返還本金。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 6 第二部分 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 本項(xiàng)目總投資 23000 萬(wàn)元人民幣，資金使用范圍包括項(xiàng)目的建筑工程、設(shè)備購(gòu)置、安裝工程、流動(dòng)資金及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 本項(xiàng)目占地面積 70070m2，建筑面積 152020m2，本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持按總體規(guī)劃分步實(shí)施的原則，共分 3 期工程，在兩年內(nèi)分期建設(shè)，市場(chǎng)規(guī)劃格局及其建設(shè)內(nèi)容，前文已述。 公司有能力憑借強(qiáng)大的 市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)攻略和大體量規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及專(zhuān)業(yè)化人才優(yōu)勢(shì)快速占領(lǐng)市場(chǎng)，憑借大力度廣告投入和完善的服務(wù)體系，迅速完成市場(chǎng)前期啟動(dòng) 工作，奠定良好的可持續(xù)性的市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)。該項(xiàng)目達(dá)效后，公司將做成當(dāng)?shù)刈畲蟮?，全?guó)知名的建材商品市場(chǎng)，成為行業(yè)的領(lǐng)先者。 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目所在地，在 500 公里配送服務(wù)半徑內(nèi)覆蓋沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、濟(jì)南、石家莊、承德、保定、唐山等大中城市，通過(guò)對(duì)全市及周邊的商品交易市場(chǎng)進(jìn)行整合培育，以及與京、津、唐、江、浙等地區(qū)的商品市場(chǎng)對(duì)接，容易在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大面積的市場(chǎng)輻射，再造一個(gè)建材商品集散地，構(gòu)建大型建材商品交易中心。 遷安市萬(wàn)嘉市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)本項(xiàng)目將是全市最大的建材市場(chǎng)，目前市里最大的建材市場(chǎng)是遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司旗下的萬(wàn)嘉裝飾建材市場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。 然而，本市另一“遷安市新城麗家建材城”，占地 80009000m2，不具萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 7 備進(jìn)一步拓展增容條件，遷安市萬(wàn)嘉市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是搶占先機(jī)，有市場(chǎng)基礎(chǔ)，公司所形成的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目產(chǎn)品非常具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生。 項(xiàng)目建設(shè)已創(chuàng)立的條件 遷安市萬(wàn)嘉市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目，是遷安市政府 2020 年商貿(mào)流通領(lǐng)域的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目是在遷安市委、市政府提出建設(shè)“鋼鐵遷安、 中等城市”，努力成為沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶的重要組成部分，實(shí)現(xiàn)走在全國(guó)最前列目標(biāo)的號(hào)召下提出的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，倍受市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)重視，于 2020 年第十六次規(guī)劃委員會(huì)議上獲得論證通過(guò)，確定了此方案； 2020 年 11 月份通過(guò)遷安市國(guó)土資源局公開(kāi)招標(biāo)，取得了該項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)，土地證已辦理，正組織規(guī)劃建設(shè)，為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目 實(shí)施進(jìn)度表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 月份 內(nèi)容 9 10 11 12 1 26 7 8 9 1012 15 6 710 1112 112 一期準(zhǔn)備 招聘 一期建設(shè) 二期準(zhǔn)備 二期建設(shè) 三期準(zhǔn)備 三期建設(shè) 一期售樓 二期租售樓 三期租售樓 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 8 備注：虛箭頭表示基本完成，但可能還會(huì)有些 許滾入后期工作中。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 9 第三部分 市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi) 建筑 裝飾材料市場(chǎng)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 我國(guó)建 筑 裝飾材料市場(chǎng)起步于八十年代后期?？v觀(guān)其發(fā)展歷史，大致分為三個(gè)階段： 初始發(fā)展階段 ： 從 80 年代后期到 90 年代前期，以獨(dú)體的路邊店、車(chē)庫(kù)型店為典型的市場(chǎng)形態(tài)。 聚集發(fā)展階段 ： 從 90 年代中期到 90 代后期，在自發(fā)形成的、無(wú)統(tǒng)一組織管理的建 筑 裝飾材料交易集中地；在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中、交通便利的城鄉(xiāng)接合部，出現(xiàn)了許多有組織、有規(guī)劃、以招租和物業(yè)管理為特征的招商制市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了獨(dú)體店向大規(guī)模的、專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)集合體的轉(zhuǎn)變。它為有效銜 接產(chǎn) 銷(xiāo) 、活躍市場(chǎng)，滿(mǎn)足城鄉(xiāng)消費(fèi)需求，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加稅收，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，起到了不容低估的作用。該階段的發(fā)展和提高，主要體現(xiàn)在： 市場(chǎng)數(shù)量劇增。在這期間，全國(guó)各地掀起了一股辦建材、裝飾材料“ 市場(chǎng)熱 ” ，各種經(jīng)濟(jì)力量投資興辦的各類(lèi)建材裝飾材料市場(chǎng)遍及城鄉(xiāng)各地。 市場(chǎng)單體規(guī)模越辦越大。 1 萬(wàn) m2以上的市場(chǎng)數(shù)量越來(lái)越多，不少市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 5 萬(wàn) m 10 萬(wàn) m2以上，有的甚至達(dá)到 20 萬(wàn) m 50 萬(wàn)m2。批發(fā)為主的市場(chǎng)規(guī)模均較大，零售為主的市場(chǎng)的單體規(guī)模也有達(dá) 5 萬(wàn)m 10 萬(wàn) m2以上 。 市場(chǎng)規(guī)范化水平和 管理水平有了一定提高。市場(chǎng)開(kāi)辦者在基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)功能基礎(chǔ)上，逐步強(qiáng)化對(duì) 商 戶(hù)經(jīng)營(yíng)的管理功能和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)功能 ，使“ 物業(yè)服務(wù)型 ” 市場(chǎng)向 “ 管理型 ” 市場(chǎng) 、 “ 營(yíng)銷(xiāo)型 ” 市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 10 多元發(fā)展階段 ： 經(jīng)過(guò)第二階段的快速發(fā)展，招商制市場(chǎng)很快在我國(guó)建材裝飾材料市場(chǎng)流通中占據(jù)了主渠道地位。據(jù)有關(guān)行業(yè)組織對(duì)部分建材裝飾材料市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)和估算，經(jīng)營(yíng)面積在 3000 m2以上的招商制市場(chǎng)，全國(guó)約有 2500 個(gè)；這些市場(chǎng)的年經(jīng)營(yíng)額在 2020 億元人民幣左右，約占全國(guó)同期裝飾材料市場(chǎng)銷(xiāo)售總額的三分之二左右。可以說(shuō)，裝飾材料流通已經(jīng)替代以往的生產(chǎn)資料流通 企業(yè)或生產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，成為我國(guó)建材