【文章內(nèi)容簡介】 ——湄公河國際旅游區(qū)、川黔渝旅游區(qū)、青藏鐵路沿線旅游區(qū)、絲綢之路旅游區(qū)、東北旅游區(qū)這12個中國主要旅游區(qū)中，長三角旅游區(qū)、長江中下游自然文化旅游帶應(yīng)成為安徽對接的重要區(qū)域。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自1998－2007年一直保持10％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表43 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，某以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。5. 市場、競爭和項目定位 某國際酒店市場分析預(yù)測 某縣旅游業(yè)基本情況某縣位于中國中部地區(qū)的最南端，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮湖南省的旅游資源和優(yōu)勢，成為一個促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點。2003年“非典”過后，某縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游線路主要是三條：一是以某為目的地線路，集合縣內(nèi)景點景區(qū)，以休閑度假為主；二是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——桂東——井岡山——炎帝陵線路，以自駕車為主，打造一條紅色旅游線路；三是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——東江湖線路，以休閑、觀光為主，構(gòu)筑丹霞山、某、東江湖旅游一體化循環(huán)圈。，%。 某酒店基本情況目前某縣擁有酒店12家，其中某級酒店1家，二星級酒店2家，一星級及以下酒店9家。某界作為湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人數(shù)和旅游收入均占全省10％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)實地調(diào)查，某縣在2008年旅游酒店擁有客房780間，床位1560張，很難滿足35萬多旅游人數(shù)的需求。 某國際酒店住宿人員狀況某縣星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2007的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。國外游客的住宿目的見圖51。圖51 國外游客住宿目的游覽、觀光、度假探親、訪友商務(wù)會議健康、療養(yǎng)宗教朝拜文化、體育、技術(shù)交流其他資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局2007年抽樣調(diào)查資料某縣國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如湖北、廣西、江西等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如東北、華北地區(qū)要明顯較多于東南省區(qū)的游客。 某酒店價格和出租率某縣星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2008－2009年的情況，在考慮團(tuán)隊客人折扣因素后，某級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，某縣星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)實地近一個月的調(diào)查，某縣的某級酒店出租率達(dá)到了80％，而2005年，當(dāng)某縣星級酒店出租率僅為60％，說明某主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)某酒店業(yè)人士估計，某酒店出租率應(yīng)在80％左右，其中在9三個月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在60％左右。 某酒店市場預(yù)測根據(jù)實際情況，對某旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表51。表51 某縣旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)項目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)年增長率(%)14121087665相當(dāng)于GDP(%)8710911101211由于某縣是湖南省旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占湖南省的10％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計近幾年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2005年開始，某縣星級酒店增加較少，預(yù)計近年來星城國際大酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。 競爭分析 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，某縣僅有的一家某級酒店就是星城國際大酒店的競爭對手，同星城國際大酒店距離較近，客房數(shù)量接近的某級酒店相互間的競爭較為激烈，與星城國際大酒店距離較近唯一的一家某級酒店基本情況如下：某大酒店位于某縣 路 號，距106國道3公里，距汽車站2公里，距市中心1公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待100人大會議室一間，可接待50人中會議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有200人的餐廳。 SWOT分析⑴ 優(yōu)勢① 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。星城國際大酒店（前樓）2008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。② 具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為星城國際大酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。③ 具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢星城國際大酒店所處的區(qū)域目前沒有的星級酒店，地處某縣最繁華的中心地段，位于文化路與新建東路、新建西路的十字路口，距某縣政府500米，某縣委600米，附近還有某教育局、林業(yè)局等政府機關(guān)，有助于提高星城國際大酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。星城國際大酒店還擁有50余個停車位，這在某級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為餐飲、KTV、住宿提供便利的條件。④ 具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與某縣政府達(dá)成的協(xié)議，星城國際大酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費用標(biāo)準(zhǔn)接待安排某縣外來工作人員的住宿，并承擔(dān)某縣政府的宴請接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠為星城國際大酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。在酒店新樓建成前，某縣政府承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年500多萬元，隨著軟硬件的提升，環(huán)境優(yōu)越的星城國際大酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動某縣外來的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費。⑤ 具有酒店行業(yè)一流的管理經(jīng)驗本項目發(fā)起人XX先生所學(xué)是酒店管理專業(yè)，在廣州從事酒店管理12年，擁有廣州宏都賓館, 廣州天河賓館貴賓樓二家酒店的股份，現(xiàn)在擔(dān)任廣州宏都賓館董事長兼總經(jīng)理，兼任廣州天河賓館貴賓樓董事。在多年的酒店管理經(jīng)營中，法人代表宋先生始終堅持“誠信為本、服務(wù)至上、質(zhì)量第一”的作風(fēng)，具備企業(yè)家獨有的膽略，豐富的酒店管理、市場營銷、項目策劃、資本運營等經(jīng)驗。⑵ 劣勢① 酒店品牌知名度欠缺星城國際大酒店作為新開業(yè)的酒店，是某酒店市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。② 酒店星級尚未評定星城國際大酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。⑶ 機會① 某縣旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，某縣作為湖南重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度。根據(jù)實際情況預(yù)測，至2015年某縣旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為某縣酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。② 我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期，目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時機。③ 某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國家中部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展。近年來，地處湘粵贛三省交界處的某縣，充分利用獨特的區(qū)域優(yōu)勢，舉全縣之力加速交通建設(shè)，全縣23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥（油）路，310個行政村有196個通了水泥路，通達(dá)率為100%，%，積極協(xié)調(diào)做好廈蓉高速和岳汝高速公路某段建設(shè)，確保2012年建成通車，完成106國道縣城至廣東橋段二級公路改造。這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加某的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為某酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷ 威脅① 酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪某級酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入某酒店市場，也會加大某酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，② 容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實施星城國際大酒店項目，使星城國際大酒店能夠在2009年年底正式投入運營。 項目目標(biāo)定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于某級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲