【文章內(nèi)容簡介】 ——湄公河國際旅游區(qū)、川黔渝旅游區(qū)、青藏鐵路沿線旅游區(qū)、絲綢之路旅游區(qū)、東北旅游區(qū)這12個(gè)中國主要旅游區(qū)中，長三角旅游區(qū)、長江中下游自然文化旅游帶應(yīng)成為安徽對(duì)接的重要區(qū)域。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時(shí)間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時(shí)市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級(jí)酒店數(shù)量自1998－2007年一直保持10％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評(píng)，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表43 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，某以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房價(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國平均水平的速度增長。5. 市場、競爭和項(xiàng)目定位 某國際酒店市場分析預(yù)測 某縣旅游業(yè)基本情況某縣位于中國中部地區(qū)的最南端，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮湖南省的旅游資源和優(yōu)勢，成為一個(gè)促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。2003年“非典”過后，某縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游線路主要是三條：一是以某為目的地線路，集合縣內(nèi)景點(diǎn)景區(qū)，以休閑度假為主；二是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——桂東——井岡山——炎帝陵線路，以自駕車為主，打造一條紅色旅游線路；三是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——東江湖線路，以休閑、觀光為主，構(gòu)筑丹霞山、某、東江湖旅游一體化循環(huán)圈。，%。 某酒店基本情況目前某縣擁有酒店12家，其中某級(jí)酒店1家，二星級(jí)酒店2家，一星級(jí)及以下酒店9家。某界作為湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人數(shù)和旅游收入均占全省10％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，某縣在2008年旅游酒店擁有客房780間，床位1560張，很難滿足35萬多旅游人數(shù)的需求。 某國際酒店住宿人員狀況某縣星級(jí)酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局2007的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。國外游客的住宿目的見圖51。圖51 國外游客住宿目的游覽、觀光、度假探親、訪友商務(wù)會(huì)議健康、療養(yǎng)宗教朝拜文化、體育、技術(shù)交流其他資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局、國際旅游局2007年抽樣調(diào)查資料某縣國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如湖北、廣西、江西等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如東北、華北地區(qū)要明顯較多于東南省區(qū)的游客。 某酒店價(jià)格和出租率某縣星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2008－2009年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，某級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，某縣星級(jí)酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)實(shí)地近一個(gè)月的調(diào)查，某縣的某級(jí)酒店出租率達(dá)到了80％，而2005年，當(dāng)某縣星級(jí)酒店出租率僅為60％，說明某主要城市星級(jí)酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)某酒店業(yè)人士估計(jì)，某酒店出租率應(yīng)在80％左右，其中在9三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個(gè)月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在60％左右。 某酒店市場預(yù)測根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)某旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表51。表51 某縣旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)項(xiàng)目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)年增長率(%)14121087665相當(dāng)于GDP(%)8710911101211由于某縣是湖南省旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占湖南省的10％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計(jì)近幾年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2005年開始，某縣星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來星城國際大酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。 競爭分析 競爭對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，某縣僅有的一家某級(jí)酒店就是星城國際大酒店的競爭對(duì)手，同星城國際大酒店距離較近，客房數(shù)量接近的某級(jí)酒店相互間的競爭較為激烈，與星城國際大酒店距離較近唯一的一家某級(jí)酒店基本情況如下：某大酒店位于某縣 路 號(hào)，距106國道3公里，距汽車站2公里，距市中心1公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待100人大會(huì)議室一間，可接待50人中會(huì)議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有200人的餐廳。 SWOT分析⑴ 優(yōu)勢① 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。星城國際大酒店（前樓）2008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。② 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為星城國際大酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。③ 具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢星城國際大酒店所處的區(qū)域目前沒有的星級(jí)酒店，地處某縣最繁華的中心地段，位于文化路與新建東路、新建西路的十字路口，距某縣政府500米，某縣委600米，附近還有某教育局、林業(yè)局等政府機(jī)關(guān)，有助于提高星城國際大酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。星城國際大酒店還擁有50余個(gè)停車位，這在某級(jí)酒店是絕無僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、住宿提供便利的條件。④ 具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與某縣政府達(dá)成的協(xié)議，星城國際大酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排某縣外來工作人員的住宿，并承擔(dān)某縣政府的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)樾浅菄H大酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，某縣政府承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年500多萬元，隨著軟硬件的提升，環(huán)境優(yōu)越的星城國際大酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)某縣外來的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。⑤ 具有酒店行業(yè)一流的管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人XX先生所學(xué)是酒店管理專業(yè)，在廣州從事酒店管理12年，擁有廣州宏都賓館, 廣州天河賓館貴賓樓二家酒店的股份，現(xiàn)在擔(dān)任廣州宏都賓館董事長兼總經(jīng)理，兼任廣州天河賓館貴賓樓董事。在多年的酒店管理經(jīng)營中，法人代表宋先生始終堅(jiān)持“誠信為本、服務(wù)至上、質(zhì)量第一”的作風(fēng)，具備企業(yè)家獨(dú)有的膽略，豐富的酒店管理、市場營銷、項(xiàng)目策劃、資本運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)。⑵ 劣勢① 酒店品牌知名度欠缺星城國際大酒店作為新開業(yè)的酒店，是某酒店市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。② 酒店星級(jí)尚未評(píng)定星城國際大酒店尚未開業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。⑶ 機(jī)會(huì)① 某縣旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，某縣作為湖南重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度。根據(jù)實(shí)際情況預(yù)測，至2015年某縣旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為某縣酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。② 我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價(jià)等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)期，目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③ 某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國家中部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展。近年來，地處湘粵贛三省交界處的某縣，充分利用獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢，舉全縣之力加速交通建設(shè)，全縣23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥（油）路，310個(gè)行政村有196個(gè)通了水泥路，通達(dá)率為100%，%，積極協(xié)調(diào)做好廈蓉高速和岳汝高速公路某段建設(shè)，確保2012年建成通車，完成106國道縣城至廣東橋段二級(jí)公路改造。這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加某的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為某酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷ 威脅① 酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過降價(jià)競爭，爭奪某級(jí)酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入某酒店市場，也會(huì)加大某酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，② 容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。 競爭分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施星城國際大酒店項(xiàng)目，使星城國際大酒店能夠在2009年年底正式投入運(yùn)營。 項(xiàng)目目標(biāo)定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項(xiàng)目定位于某級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲