【文章內(nèi)容簡介】 大樓設(shè)備項(xiàng)目，包括空調(diào)改裝、增加鍋爐交換器等，屬于暫估改建成本；一樓酒店大堂改造費(fèi)用已攤薄“酒店其他主要功能”欄目，因此不另行計(jì)算。根據(jù)該工程預(yù)算，工程改建費(fèi)用大致如下：（1），按照每平方米1050元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店套房改造工程造價(jià)為1086,；（2）大酒店商務(wù)間、按照每平方米880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店標(biāo)房改造工程造價(jià)為8198,；(3)酒店改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米120元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，10個(gè)樓層的機(jī)電改造費(fèi)用為1242156元。（4）酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會(huì)議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費(fèi)用約120萬元。由于部分主要功能設(shè)施位于酒店一樓大堂。因此大堂改造費(fèi)用已基本攤薄到上述改造費(fèi)用中，將不另行計(jì)算。酒店改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括大樓設(shè)備的更換費(fèi)用、酒店房間家具、窗簾等費(fèi)用。根據(jù)表格顯示。各項(xiàng)目改建費(fèi)用占總改建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：裕安大酒店改建費(fèi)用比例示意圖（二）酒店改建前后收益對比改造前：我們按照單層面積來進(jìn)行效益測算：目前，裕安大廈平均租金3元人民幣/平方米/天（除去相關(guān)成本，業(yè)主收益并達(dá)不到3元人民幣/平方米/天），按此價(jià)格并以辦公用房出租率為95％計(jì)算。根據(jù)酒店設(shè)計(jì)，（36個(gè)車位，）將作為酒店的輔用設(shè)施，改造前。若按此計(jì)算：改造前，每平方米年收益＝酒店年總收入/酒店總面積＝（10個(gè)樓層的年出租收入＋輔用設(shè)施年收入）/＝＝。改造后：依裕安大廈樓層的布局及面積，計(jì)劃將其中9個(gè)樓層改建為標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)間，將其中一個(gè)樓層專門改建為高級(jí)套房。單樓層可改建為14套標(biāo)準(zhǔn)間及5套商務(wù)間，另外，單樓層也可改建為12個(gè)豪華套房。根據(jù)上述改造方式，裕安大酒店將擁有183間客房，其中豪華套房12間、商務(wù)間45間、標(biāo)準(zhǔn)房126間。目前，據(jù)調(diào)查，裕安大廈周邊酒店的價(jià)格為：圖表8：裕安大廈周邊酒店價(jià)格一覽表(單位：元)酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格套房（高級(jí)房）價(jià)格上海錦江湯臣大酒店5市場價(jià)1800旅行社簽約價(jià)1944元上海齊魯萬怡大酒店4．511361711寶安大酒店4772858通貿(mào)大酒店4828浦東華美達(dá)大酒店41180上海外高橋皇冠假日酒店4．51251明城大酒店3．5898上海浦東香格里拉大酒店4．524732668紫金山大酒店5900上海證大麗笙酒店4．51021以上述10個(gè)酒店的價(jià)格作參考并對浦東其他同等級(jí)酒店加以統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為目前浦東四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間保守價(jià)格為800元，商務(wù)間保守價(jià)格為1100元，豪華套房保守價(jià)格為1500元。若按照上述價(jià)格且酒店年出租率70％計(jì)算。；。另外，其他配套設(shè)施年收入135萬。若按此計(jì)算：改造后，每平方米年收益＝年總收入/酒店總面積＝（10個(gè)樓層的年出租收入＋配套設(shè)施年收入）/＝＝另外，改造后的一層大堂還可產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益，如高級(jí)西餐廳、咖啡吧、購物中心、商務(wù)中心等。從大廈改造前后的毛收入對比來看。因此，大廈從辦公用房改建為酒店用房將為廣大業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。改造前后收入對比示意表：（單位:元）圖表9：裕安大廈改造前后收入對比表對比項(xiàng)改造前改造后備注10個(gè)樓層的年出租收入——輔助設(shè)施年收入94．56萬——改造后收入列入改造后配套設(shè)施年收入改造后配套設(shè)施年收入——135萬——年總收入每平米年總收入每平米日總收入2．057．75裕安大廈平均租金3元。八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測算裕安大酒店擁有183間客房，其中套房12間、商務(wù)間45間、標(biāo)準(zhǔn)房126間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等酒店配套設(shè)施。（1）營業(yè)收入:主要是酒店客房收入。按照套房價(jià)格1500元/日、商務(wù)間1100元/日、標(biāo)間800元/日計(jì)算，酒店出租率按照70％計(jì)算，：其中，、。各房間類別年收入比例表：圖表10：裕安大酒店各房間類別年收入對比表隨著2010年上海世博會(huì)日益臨近，未來幾年上海高星級(jí)酒店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價(jià)格也將大幅度增長，因此，裕安大酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。從2006年至2010年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房價(jià)格按照每年10％的比例增長來計(jì)算（據(jù)浦東新區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2002年以來，浦東新區(qū)四星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá)17%，我們此處計(jì)算為保守測算），那么裕安大酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。裕安大酒店客房價(jià)格增長大致如下：圖表11：裕安大酒店2006—2010年客房價(jià)格表20062007200820092010套房15001650181019962196商務(wù)間11001210133014601610標(biāo)準(zhǔn)間800900100011501300裕安大酒店2006年至2010年客房收入增長圖（單位：萬元）：圖表12：裕安大酒店2006—2010年客房年收入增長圖（2）其他收入：主要是酒店會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。根據(jù)對浦東新區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬元。若酒店會(huì)議中心大力開拓安徽市場，作為安徽各地來滬召開會(huì)議的主要會(huì)場之一，那么酒店會(huì)議中心的年收入還將有較大的提高。另外，根據(jù)目前停車場狀況，我們預(yù)計(jì)停車場年收入為35萬元左右。營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元）圖表13：裕安大酒店?duì)I業(yè)收入?yún)R總表收入高級(jí)套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間配套設(shè)施停車場總計(jì)數(shù)額10035注：酒店出租率按照70％計(jì)算。（二）酒店年經(jīng)營成本測算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率70％計(jì)算，；按照早餐成本每份20元、每個(gè)客房每日2份早餐計(jì)算。（2）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi)10元計(jì)算，（此處計(jì)算，不包含停車場面積；另外，通過協(xié)商，物業(yè)管理費(fèi)還可適當(dāng)降低）。另外據(jù)了解，四星級(jí)酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約360萬元?；鶎訂T工工資：根據(jù)下文所示的裕安大酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店基層員工為98人。按照目前上海高星級(jí)酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水1800元、含四金），裕安大酒店基層員工年工資總額約212萬元。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是酒店運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬元。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費(fèi)用以及酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。管理層工資：根據(jù)下文所示的裕安大酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。按照目前上海高星級(jí)酒店管理層員工工資的一般水平（平均年薪10萬元、含四金），裕安大酒店管理層員工年工資總額約100萬元。公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì)1130萬元（其中裝飾費(fèi)用約為1100萬元）。公司開辦費(fèi)用按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為226萬元。固定資產(chǎn)折舊與攤消費(fèi)：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬元，折舊年限按照10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為38萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn)30萬元，按照5年折舊。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表：圖表14：裕安大酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費(fèi)11305226設(shè)備固定資產(chǎn)4001038辦公固定資產(chǎn)305折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)269．7其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 80萬元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指酒店涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約90萬元。綜上所述。酒店運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：裕安大酒店運(yùn)營成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料成本15元，出租率按照70％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率按照70％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)360——5基層員工工資212預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資100預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費(fèi)用年攤消226（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用1100萬按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為226萬元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)43．7——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)80——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營成本費(fèi)用總額備注如果部分業(yè)主以房產(chǎn)入股酒店公司，酒店公司還要繳納一定的房產(chǎn)稅。酒店運(yùn)營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：裕安大酒店運(yùn)營成本比例圖（三）營業(yè)稅根據(jù)上文計(jì)算。依浦東新區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。（四）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。根據(jù)浦東新區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí)酒店的所得稅征收比例為15％。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。那么，裕安大酒店年凈收入為2250萬元。稅后收入如下表所示：圖表17：裕安大酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi)%3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅及附加5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入2250根據(jù)裕安大酒店2006年至2010年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入135萬元均不變。若2007年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照1550萬元計(jì)算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則2006年至2010年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：裕安大酒店2006—2010年凈收入增長示意圖當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。2年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。九、財(cái)務(wù)分析