【正文】 通過綜合分析，我們認(rèn)為把裕安大廈部分樓層改建為四星級(jí)酒店的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的。2010年上海世博會(huì)日益臨近，屆時(shí)將吸引海內(nèi)外7000萬人次參觀，這些參觀者將成為浦東高星級(jí)酒店重要的客戶資源。投資收益率和成本收益率也是每年漲幅較大。若酒店改造工程總費(fèi)用控制在1500萬元左右，那么酒店經(jīng)營(yíng)1年就可以收回改造成本。因此，大廈從辦公用房改建為酒店用房將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。另外，改建周期也比較短，若改造10個(gè)樓層，所需時(shí)間至多4－5個(gè)月。 首先，改建酒店的費(fèi)用低、周期短。十三、結(jié)語隨著2010年世博會(huì)的日益臨近，上海尤其是浦東新區(qū)高星級(jí)酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間，酒店客房出租率以及客房?jī)r(jià)格逐年攀升的趨勢(shì)十分明顯。（2）品牌年使用費(fèi)用固定數(shù)額繳納方式，一般情況下，四星級(jí)酒店加盟國(guó)際性酒店管理集團(tuán)的年費(fèi)為600－800萬元，加盟國(guó)內(nèi)酒店管理集團(tuán)的年費(fèi)相對(duì)較低。酒店改造后，應(yīng)與多家國(guó)際知名酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談,將裕安大酒店納入國(guó)際性酒店管理集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)體系。（三）納入酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)體系酒店管理經(jīng)營(yíng)與辦公寫字樓的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此，我們建議，酒店改造后應(yīng)聘請(qǐng)專門國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)管理品牌機(jī)構(gòu)對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。我們認(rèn)為，一家良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的酒店管理機(jī)構(gòu)對(duì)一家高星級(jí)酒店來說是必須的。（二）聘用酒店顧問公司酒店管理過程中可以聘用酒店顧問公司，對(duì)酒店各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出建議和意見，為酒店經(jīng)營(yíng)者解決經(jīng)營(yíng)中所遇到的各種困難。根據(jù)酒店管理的實(shí)際情況，列表簡(jiǎn)要表示公司治理結(jié)構(gòu)如下：圖表34：裕安大酒店的公司治理結(jié)構(gòu)股東大會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部市場(chǎng)營(yíng)銷部客戶服務(wù)部后勤保障部商務(wù)中心行政辦公室十二、上海裕安大酒店經(jīng)營(yíng)管理的建議關(guān)于裕安大酒店的經(jīng)營(yíng)管理主要有三種方式：（一）自行管理酒店股東可以委派相關(guān)具有一定管理經(jīng)驗(yàn)的人員，直接參與裕安大酒店的管理。監(jiān)事會(huì)主席召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事會(huì)主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由監(jiān)事會(huì)副主席召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事會(huì)副主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議。監(jiān)事會(huì)設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席?？偨?jīng)理根據(jù)《公司法》、《公司章程》等規(guī)定，執(zhí)行董事會(huì)的各種決議，對(duì)酒店進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理。副董事長(zhǎng)協(xié)助董事長(zhǎng)工作，董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長(zhǎng)履行職務(wù)；副董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。董事長(zhǎng)和副董事長(zhǎng)由董事會(huì)以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)公司董事會(huì)成員由公司股東大會(huì)選舉產(chǎn)生，共9名，其中職工董事1名。股東大會(huì)由10家股東代表組成。建議二：從股東會(huì)運(yùn)作形式、決策力度、工商注冊(cè)等角度考慮，我們建議選舉股東會(huì)代表，代表數(shù)10人。根據(jù)貴單位在裕安大廈中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價(jià)值，我們初步測(cè)算貴單位在裕安大酒店所占股份如下表：圖表32：貴單位在裕安大酒店所占股份表大酒店改造總建筑面積 m2樓層房號(hào)建筑面積（m2）產(chǎn)權(quán)價(jià)值(萬元)面積比例(％)股份比例(％)按照上述“方式一”設(shè)立公司，股東大會(huì)組成有以下兩種建議：建議一：按照公司法規(guī)定，上圖所示22家業(yè)主只要入股裕安大酒店均是股東。股東大會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，依照《公司法》行使相關(guān)職權(quán)。 （二）公司治理結(jié)構(gòu)股東會(huì)公司依參股情況建立股東名冊(cè)，股東名冊(cè)是證明股東持有公司股份的充分證據(jù)?！? 法定代表人公司法定代表人由公司董事長(zhǎng)擔(dān)任。根據(jù)公司法有關(guān)規(guī)定，以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)書面認(rèn)足公司章程規(guī)定其認(rèn)購(gòu)的股份；一次繳納的，應(yīng)即繳納全部出資；分期繳納的，應(yīng)即繳納首期出資。根據(jù)房產(chǎn)實(shí)際情況，給予差異性的租賃價(jià)格，有利于顯示公平性，維護(hù)中小業(yè)主合法利益。公司投資總額超出注冊(cè)資本的部分，留作公司資本公積金。方式二：公司擬發(fā)行股份5000萬股，公司擬注冊(cè)資本5000萬元。公司擬注冊(cè)資本8000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實(shí)際股份進(jìn)行配股。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和樓層商業(yè)附加值，裕安大廈房產(chǎn)平均價(jià)格約為15000元人民幣/平方米；一樓大堂價(jià)格約為25000元人民幣/平方米；二樓裙樓價(jià)格約為21000元人民幣/平方米；停車場(chǎng)價(jià)格約為7500元人民幣/平方米。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“上海裕安大酒店股份有限公司”，然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。方式二：公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。發(fā)起人由包括上海裕安投資有限公司在內(nèi)的所有參股業(yè)主擔(dān)任。購(gòu)買價(jià)格將根據(jù)大廈房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格由買賣雙方自主談判確定。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有酒店股東權(quán)利。（3）承諾固定回報(bào)：若部分業(yè)主贊同裕安大酒店改建項(xiàng)目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大酒店，大酒店可以租賃等方式長(zhǎng)期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報(bào)。贊同裕安大酒店改建項(xiàng)目并愿意參股的大廈業(yè)主可以自有產(chǎn)權(quán)折價(jià)入股，依據(jù)在酒店中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及裕安大酒店《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，享有股東權(quán)利和酒店收益、承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)上圖得知：在11－20個(gè)樓層里，其他業(yè)主（民營(yíng)企業(yè)及私人業(yè)主），各產(chǎn)權(quán)類別所占比例如下圖所示：圖表29：裕安大廈各產(chǎn)權(quán)類別面積比例示意圖這樣選擇可能使得說服業(yè)主的工作難度小一些。下面詳細(xì)列出每個(gè)樓層安徽企業(yè)產(chǎn)權(quán)比例：圖表28：裕安大廈各樓層企業(yè)產(chǎn)權(quán)比例一覽（單位面積：平方米）樓層省內(nèi)企業(yè)產(chǎn)權(quán)面積其他產(chǎn)權(quán)面積省內(nèi)企業(yè)產(chǎn)權(quán)面積比例省內(nèi)企業(yè)業(yè)主數(shù)其他業(yè)主數(shù)B10100％1013424．170100％1023424．170100％1033424．17001主41035．130100％10裙40100％1051035．130100％106507．84527．2949％317541．96493．1752％218632．53402．661％539835．05200．0881％421001035．13001111035．130100％10121035．130100％1013781．37253．7675％4214318．42716．7131％2215919．23115．9089％2116393．12642．0138％22171035．130100％10181035．130100％101901035．130012001035．130012101035．1300122765．52269．6174％212301035．130012401035．130062501035．13001261035．130100％1027493．17541．9648％11281035．130100％10290100％10（二）合作方式通過對(duì)業(yè)主分布態(tài)勢(shì)的分析，我們建議：選擇第1層和第11－20層作為酒店改建樓層，其中7個(gè)樓層為單一業(yè)主，4個(gè)樓層為多個(gè)業(yè)主共有。裕安大廈111112222229等樓層的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整地屬于某一個(gè)業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。支付股東股利：07年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配，08年按07年可分配利潤(rùn)預(yù)分配。2007—2010年的盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)如下表：圖表24：裕安大酒店2007—2010年盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)2007200820092010每套客房每天平均收入（元/套/天）1435客房出租的盈虧平衡點(diǎn)（套）盈虧平衡的出租率%%%%盈虧平衡的出租價(jià)格（元/套/天）圖表25：裕安大酒店2006—2010年盈虧平衡出租率注：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)成本項(xiàng)中尚有未考慮因素（如酒店折舊，其他管理費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用等），但總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險(xiǎn)都較小。盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖：圖表23：裕安大酒店盈虧平衡關(guān)系示意圖金額(萬元)出租率利潤(rùn)可變成本固定成本總成本總收入%預(yù)計(jì)出租率70%989盈虧平衡點(diǎn)盈利區(qū)盈虧平衡關(guān)系示意圖2007—2010年盈虧平衡分析根據(jù)前面的假設(shè)，2007—2010年酒店總成本為1550萬元。如按預(yù)計(jì)的70%出租率進(jìn)行營(yíng)業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為：盈虧平衡的出租價(jià)格利用率為：根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類房間的盈虧平衡價(jià)格。盈虧平衡客房收入：35365=說明在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，預(yù)計(jì)的出租收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過盈虧平衡的收入，酒店盈利。（6）酒店正常營(yíng)運(yùn)平均每天固定成本=989萬元247。365天＝（5）出租率按照100％計(jì)算則每天客房的收入=800126+110045+150012=168300元/天每套客房每天平均收入＝168300元/天247。則每套客房年變動(dòng)成本為：892萬元247。另外，變動(dòng)成本中的營(yíng)業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計(jì)算的，不包括其他收入部分。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：裕安大酒店2006—2010年投資收益率曲線圖每年的成本收益率回報(bào)曲線圖：圖表21：裕安大酒店2006—2010年成本收益率曲線圖（二）盈虧平衡分析根據(jù)酒店年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算部分的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們測(cè)算酒店經(jīng)營(yíng)固定成本和變動(dòng)成本為：（1）固定成本=管理專用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的50％＋水電專用成本的50％＝540萬元+163萬元＋106萬元＋180萬元＝989萬元（2）變動(dòng)成本＝客房材料（年）＋早餐專用成本（年）＋水電成本50％＋基層工資50％＋營(yíng)業(yè)稅＝100萬元＋267萬元+180萬元+106萬元＋239萬元＝892萬元備注：a上述計(jì)算中，管理專用成本包括（單位：萬元）：圖表22：裕安大酒店管理專用成本一覽各項(xiàng)成本高管工資開辦費(fèi)年折舊設(shè)備年折舊裝修費(fèi)折舊辦公用品折舊年差旅費(fèi)等年財(cái)務(wù)成本總計(jì)數(shù)額10063822068090540b在計(jì)算變動(dòng)成本中，客房材料和早餐專用成本中是以客房出租率100％為依據(jù)的。九、財(cái)務(wù)分析重要假設(shè)：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或