【文章內(nèi)容簡介】 有機結(jié)合，推進商業(yè)、商務、科技、文化、教育、體育等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)的整合嫁接，拉長房地產(chǎn)業(yè)鏈條。引進、培育一批經(jīng)濟實力強、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團和物業(yè)管理公司，大力推行節(jié)能型、環(huán)保型精品房地產(chǎn)項目建設(shè)。《文登市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中房地產(chǎn)業(yè)指出：加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房；加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場?！段牡鞘?009年城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點》中指出：要堅持“以人為本”的理念，進一步完善城市住房保障體系，加大保障性住房建設(shè)力度，正確引導消費，加強設(shè)施配套，提升居住品質(zhì)，改善居住條件，保證開發(fā)規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，全力打造“宜居城市”。保持開發(fā)的快節(jié)奏。全面加大保障性住房與商品房的結(jié)建開發(fā)力度，加快完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定。推動配套的高水準。依托大型開發(fā)企業(yè)、先進住房部品供應企業(yè)和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環(huán)境質(zhì)量。突出適用的新品質(zhì)。加大住宅新技術(shù)、新產(chǎn)品、節(jié)能減排標準的推廣應用力度，集中培育5萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)，確保新住宅、新品質(zhì)。強化宣傳的硬舉措。充分發(fā)揮媒體輿論的理性引導作用，鼓勵普通商品住房消費，穩(wěn)定住房消費市場。以加強城市推介為重點，在電視、互聯(lián)網(wǎng)、報刊等媒體加大宣傳攻勢，全面展示文登市深厚的文化底蘊、豐富的旅游資源和巨大的發(fā)展優(yōu)勢，不斷提高城市的核心競爭力。由上所述，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。近年來，文登市房地產(chǎn)業(yè)抓住經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程加快推進、人民生活穩(wěn)步提高和區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)的機遇，獲得了長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)隊伍發(fā)展壯大，企業(yè)經(jīng)濟效益提高，建設(shè)了一大批名優(yōu)樓盤和住宅小區(qū)，居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。房地產(chǎn)業(yè)在文登市經(jīng)濟發(fā)展中對GDP的貢獻有著舉足輕重的作用。所以本項目的建設(shè)符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。所以本項目的建設(shè)符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。二、與城市規(guī)劃的銜接該地塊的用地性質(zhì)原規(guī)劃為商住用地，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為響應國家政策號召，建設(shè)適應市場需求的經(jīng)濟型的住宅性用房。（一）規(guī)劃技術(shù)指標本項目規(guī)劃總建筑面積299000平方米，住宅建筑面積290300平方米（其中：低層住宅建筑面積25000平方米，多層住宅建筑面積196300平方米，小高層住宅建筑面積69000平方米），配套公建設(shè)施建筑面積8700平方米。，建筑密度為17%，%。上述規(guī)劃技術(shù)指標符合文登市建設(shè)局南海新區(qū)分局提出的《建設(shè)工程用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》【文建南條字（2008）第02號】中的規(guī)劃技術(shù)指標要求。（二）住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例蘇格蘭城項目設(shè)計的各類住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例如下表：住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例一覽表項目戶數(shù)建筑面積（㎡）面積比例(%)總比例(%)規(guī)劃住宅戶數(shù)2830規(guī)劃住宅面積29030090平方米以上4648676690平方米以下2366203534由此可見，%，滿足建設(shè)部出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的規(guī)定（套型建筑面積90平方米以下的住宅面積占住宅總面積的比例不小于70%）。總之，本項目的規(guī)劃設(shè)計符合《文登市城市總體規(guī)劃》的要求，并符合文登市建設(shè)局南海新區(qū)分局提出的規(guī)劃技術(shù)指標要求。通過該項目的建設(shè)，將對美化文登市南海新區(qū)，提高周邊居民生活質(zhì)量，促進和諧社會發(fā)展具有積極意義。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國務院發(fā)布實施的《促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》（國發(fā)[2005]40號）的第十三條規(guī)定：“《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。不屬于鼓勵類、限制類和淘汰類，且符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，為允許類。允許類不列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》?！痹擁椖恐饕M行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)查對《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》（2005年本），該項目屬于允許類項目，符合國家及地方有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。第三節(jié) 行業(yè)準入分析房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或因政府、政府有關(guān)部門的行為，動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。依法取得的開發(fā)使用權(quán)，可以按照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營和企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予以登記。設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。擬建項目為普通房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目申報單位為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司現(xiàn)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書，注冊資金肆億元。該公司資金及技術(shù)力量雄厚，具有較好的銀行資信記錄，具有承擔本項目的建設(shè)開發(fā)的能力，符合行業(yè)準入條件。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源開發(fā)和資源利用方案本項目主要進行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不屬于資源開發(fā)類項目。土地作為一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應合理開發(fā)利用。本項目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，按照城市規(guī)劃管理部門的設(shè)計要求，開發(fā)建設(shè)蘇格蘭城項目。第二節(jié) 資源節(jié)約措施土地是人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)，也是立國安邦的基本要素。我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，土地問題始終是現(xiàn)代化建設(shè)進程中一個帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。嚴格土地管理，推進節(jié)約集約用地，是我們面臨的一項長期而緊迫的任務。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)進入土地供需矛盾凸顯期?；A(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)都不可避免要占用一部分土地，這就要嚴格土地管理，大力推進節(jié)約集約用地，保護和利用好每一寸土地。因此，必須實行最嚴格的節(jié)約用地制度，從嚴控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模。實行最嚴格的節(jié)約用地制度，是解決保障城鎮(zhèn)化、工業(yè)化用地和保護耕地矛盾的客觀要求。實行最嚴格的節(jié)約用地制度，必須按照建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，立足保障和促進科學發(fā)展，努力轉(zhuǎn)變用地方式，加快由外延擴張向內(nèi)涵挖潛、由粗放低效向集約高效轉(zhuǎn)變，促進土地利用模式創(chuàng)新和土地利用效率提高。為了使有限的土地資源發(fā)揮更大的效益，近年來，文登市政府以科學發(fā)展觀為指導，本著保護耕地、節(jié)約用地、合理利用資源的方針，積極探索節(jié)約用地、合理用地、優(yōu)化配置土地資源的有效途徑，嚴格落實投資強度、建筑容積率和建筑密度等控制性指標，強力推進集約用地，全面推進各項土地管理法律法規(guī)和政策的落實，努力提高城市經(jīng)營水平，實現(xiàn)土地收益最大化。本項目用地符合文登市土地總體利用規(guī)劃和年度計劃。本項目將嚴格按照土地出讓規(guī)劃確定的各項工程技術(shù)指標進行開發(fā)建設(shè)。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范一、相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《中華人民共和國可再生能源法》；《中華人民共和國電力法》；《中華人民共和國建筑法》；《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》；《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》（國家發(fā)展改革委、國家環(huán)保總局令第16號）；《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令第143號）。二、建筑類相關(guān)標準和規(guī)范《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）；《綠色建筑評價標準》（GB/T503782006）；《綠色建筑技術(shù)導則》（建科【2005】199號）；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（采暖居住建筑部分JCJ2695）；《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB500192003）；《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（CJJ342002；J2162002）；《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB502432002）；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ1442004）；《民用建筑熱設(shè)計規(guī)范》（GB5017693）；《建筑照明設(shè)計標準》（GB500432004）；1《建筑采光設(shè)計標準》（GB/T500332001）；1《城市供熱管網(wǎng)工程質(zhì)量檢驗評定標準》（CJJ3890）；1《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（GB5002893）；1《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》（JGJ1322001）；1《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）。第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析一、項目所在地的能源供應狀況（一）水源文登市自來水取水水源地分別為米山水庫和坤龍水庫。其中，，水質(zhì)為國家一類飲用水；坤龍水庫總庫容量6500萬立方米，興利庫容960萬立方米，水質(zhì)為國家二類飲用水。文登自來水公司現(xiàn)有5萬噸/日的明水處理廠2座，原水加壓泵站1座，二級加壓泵站2座，高位調(diào)節(jié)水池3處，城區(qū)自來水管道總長度為299公里，整體供水能力10萬噸/日。（二）電力文登市電業(yè)總公司擁有的3座110千伏變電站、21座35千伏變電站全部實現(xiàn)微機綜合自動化控制，實現(xiàn)無人值守；35千伏線路實現(xiàn)環(huán)網(wǎng)供電，城區(qū)10千伏線路實現(xiàn)“手拉手”供電；城區(qū)配網(wǎng)自動化投入運行，帶電作業(yè)項目不斷擴展；調(diào)度系統(tǒng)具備“四遙控”功能，同時具有電壓無功自動調(diào)整及優(yōu)化自動控制等高級功能。，完成供熱量180萬吉焦。目前，文登還有35千伏高島變電站土建工程結(jié)束，220千伏澤頭變電站7月份開建，500千伏昆崳變電站首期220千伏開關(guān)站投運，為文登新區(qū)投資2000余萬元建設(shè)的35千伏東安等四回路也開始規(guī)劃。（三）天然氣2008年，北京燃氣集團山東有限公司投資3億元，開始“乳山—文登—榮成”天然氣長輸管線的建設(shè)。該管線全長104公里，屬40kg的高壓管線，管徑400，氣源來自中海油的渤南氣田，已于2009年年底通氣。長輸管線建成以后，把天然氣管網(wǎng)輻射至威海的各縣級城市，包括文登市南海新區(qū)，受益面積達到4705平方公里，受益人口為190萬人。二、項目的能源消耗種類本項目為居住和商業(yè)建筑，建設(shè)期間及建成后需要消耗的能源主要是水、電和燃氣。根據(jù)住宅和商業(yè)建筑能耗的組成，對本項目能耗種類作以下分析。水能耗。水能耗主要用于家庭人員的個人衛(wèi)生、飲用，它的能耗基本上與人口數(shù)量呈線性關(guān)系。烹飪能耗。烹飪能耗主要受到家庭人口數(shù)量、年齡、飲食習慣等因素的影響。文登居民目前烹飪能耗主要是耗用天然氣。照明能耗。國家大力推動家庭用燈采用節(jié)能燈，目前文登的酒店、商場、辦公建筑、街道照明、家庭照明等的節(jié)能燈使用都已相當普及。電視機、洗衣機、音響等設(shè)備的能耗。這部分能耗可以認為完全受到家庭成員的個人嗜好、生活習慣等因素的影響，此外家庭成員的收入是確定住宅建筑能耗的重要因素。本項目住戶大部分是工薪階層，工作忙碌早出晚歸，此部分的能耗是較低的。三、項目的能源消耗特點本項目屬于民用建筑，其建筑能耗受文登當?shù)氐臍夂驐l件影響。對于夏季炎熱的當?shù)鼐用駚碚f，用于降低室內(nèi)空氣溫度的能耗（主要是空調(diào)能耗，以往是電風扇能耗）是家用能耗的主要部分。本項目建筑能耗受到家庭收入的影響。收入比較高的家庭將消耗比較多的能源，而且傾向于使用干凈、便利的現(xiàn)代能源。收入比較低的家庭則使用比較少的能量，并主要使用礦物類的傳統(tǒng)能源。本項目目標客戶群體收入穩(wěn)定，整體處于地方中等水平，文化素質(zhì)較好，傾向于使用干凈、便利的現(xiàn)代能源。建筑能耗受到家庭人口結(jié)構(gòu)、居民傳統(tǒng)文化的影響。家庭人口結(jié)構(gòu)對于住宅建筑能耗的影響主要表現(xiàn)在三個方面：一是從數(shù)量上說，人口多的家庭傾向于消耗比較多能量；二是從人口年齡上說，老人或兒童人數(shù)比較多的家庭傾向于消耗比較多的能量；三是從行為上說，在家停留時間長的居民將消耗比較多的能量。本項目住戶