【文章內(nèi)容簡介】 較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。某XX項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理?！　?16。 特許經(jīng)營　　通過認(rèn)購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團(tuán)/公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱，注冊商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi)(包括：公關(guān)廣告費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費(fèi)，員工培訓(xùn)費(fèi)，顧問咨詢費(fèi)等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店?！　?16。 聯(lián)銷經(jīng)營　　近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國外的聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合時(shí)常開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店(如：郵電系統(tǒng)的信苑集團(tuán)，民航系統(tǒng)的飯店委員會(huì)，中國名酒店等)?！　?16。 顧問咨詢　　伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點(diǎn)是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店?！　≈型鈱Ρ确治觥　≈袊墓芾砑瘓F(tuán)公司目前仍以帶資管理模式為主(注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色)，委托管理(注：經(jīng)營集團(tuán)的特色)為輔，顧問管理為次，聯(lián)銷經(jīng)營為末。外國的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營管理模式為主(注：美國的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬間客房)，特許經(jīng)營為輔(如：美國的CENDANT集團(tuán)目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過特許經(jīng)營方式管理的)，委托管理為次，投資管理為末　　四、高星級酒店的盈利分析　　在5星級中,國際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房價(jià)為最高,高于國內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房價(jià)，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)(人民幣518)的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣508元,%.所有3星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣240元,%.　　在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBCMF)”及“稅務(wù)及折舊前收益(CBITDA)”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級中，國際管理飯　　店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房價(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBFCMF)”及“稅務(wù)及折舊前收益相(IBCMF)對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量?！　∩虾５?星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBCMF)”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBCMF)”實(shí)現(xiàn)的絕對值(人民幣)為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。　　按照平均房價(jià)分類，房價(jià)最高等級類別(平均房價(jià)在人民幣701元以上)的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBCMF)”%，因此，經(jīng)營效益為顯著?！　】驮礃?gòu)成　　至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價(jià)格分類的市場中，高價(jià)市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價(jià)格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價(jià)在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價(jià)在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價(jià)在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%?！　」潭ǔ杀尽　〔还苁?星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級中，%，%，%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時(shí)，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級的飯店，如平均房價(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房價(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖　　人事統(tǒng)計(jì)　　總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店　　訂房渠道　　所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，%?！　⊥ㄟ^飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房價(jià)在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房價(jià)在人民幣701元以上的飯店，%。　　未來預(yù)測　　所有飯店對未來預(yù)測方面，5星級飯店市場(目前贏利最高的飯店等級)對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長，83%的飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長?！　∥?、XX酒店管理公司　　簡介　　作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，XX賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德XX在1919年購買了他的第一家賓館以來，XX機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。　　目前全美的XX賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館。50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外。54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來，XX品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。　　XX公司與XX集團(tuán)英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成XX國際。目前在全球50個(gè)國家地區(qū)擁有超過500家賓館?！　”卷?xiàng)目與XX國際酒店管理集團(tuán)(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“某XX大酒店”?！　∧砐X大酒店是與國際XX酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家XX大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店(賓館)?！　」芾砟Ｊ胶吞攸c(diǎn)　　具體說來，XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　　216。 細(xì)分目標(biāo)市場，提供多樣化的產(chǎn)品　　216。 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控　　216。 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用　　216。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略　　216。 積極全面地開展市場營銷活動(dòng)216。 利用新技術(shù)　　第四章 市場分析　　一、某酒店概況　　至2002年底，某市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅?cè)A酒店(五星)、馬可波羅大酒店(四星)、假日海景大酒店(四星)、京閩大酒店(四星)、華僑大酒店(四星)、金燕酒店(四星)、寶龍大酒店(四星)?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，某假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，某馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。某馬可波羅酒店在營運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。某假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！　∧呈械木频陿I(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于某悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而某也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施?！　∧呈械木频陿I(yè)在房價(jià)及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在199798年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了?！　馁Y料分析中，我司推斷某市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往某市的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為某市旅游業(yè)帶來正面的影響?！　《?、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析　　某擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來某。某市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客旅游總收入(億元)資料來源:某市旅游局計(jì)統(tǒng)處　　某已成為中國重要的國際招商口岸和對臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在某舉辦?！　∧呈兄饕糜谓?jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障?！　【频耆胱÷省　?jù)我們向某市旅游局作出的非正式提問，得知某市的四、五星級飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，%%。酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣某悅?cè)A酒店 208 ＄180 ＄360 40%某馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 某悅?cè)A會(huì)展酒店 206 ＄180 ＄360 50%某京開中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%　　三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢　　在2002年末，某市共有52間已評星級的酒店，其中七間達(dá)四星級或以上。某共有2，138間達(dá)四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的某悅?cè)A酒店。　　其余在某市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店?！　「鶕?jù)某市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成?！　δ呈械闹卸唐诰频晔袌鰳I(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價(jià)及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，某市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈?！　≈袊鸭尤肓耸蕾Q(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使某有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，某將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市，　　市政府不遺余力的推動(dòng)某市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛?！　∷?、項(xiàng)目定位　　某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在10%以上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前某的高星級酒店相對偏少。　　因此，某XX大酒店定為國際五星級標(biāo)準(zhǔn)。　　某XX大酒店臨海而立，位于正在形成的某市CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際XX的經(jīng)營管理，某XX大酒店將是某檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益?！　〉谖逭?項(xiàng)目公司　　一、公司簡