【文章內(nèi)容簡介】 較適合于那種財力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術貧乏的單體飯店。某XX項目即采取該方式進行管理?！　?16。 特許經(jīng)營　　通過認購特許經(jīng)營權的方式將所管理集團/公司所擁有的具有知識產(chǎn)權性質(zhì)的品牌名稱，注冊商標，定型技術，經(jīng)營方式，操作程序，預訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡等無形資產(chǎn)的使用權轉讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權轉讓費或初始費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務費(包括：公關廣告費，網(wǎng)絡預訂費，員工培訓費，顧問咨詢費等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想放棄獨立經(jīng)營管理權和所有權的單體飯店?！　?16。 聯(lián)銷經(jīng)營　　近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實時預訂功能的實現(xiàn)，國外的聯(lián)銷經(jīng)營集團應運而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團是由眾多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預訂，聯(lián)合培訓，聯(lián)合時常開發(fā)，聯(lián)合技術開發(fā)等資源共享服務項目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店(如：郵電系統(tǒng)的信苑集團，民航系統(tǒng)的飯店委員會，中國名酒店等)?！　?16。 顧問咨詢　　伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚，國內(nèi)的許多飯店管理集團/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務內(nèi)容與管理咨詢形式進行收費的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗尚不配套的管理集團，較適合那種不愿放棄名義權利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店?！　≈型鈱Ρ确治觥　≈袊墓芾砑瘓F公司目前仍以帶資管理模式為主(注：資產(chǎn)集團的特色)，委托管理(注：經(jīng)營集團的特色)為輔，顧問管理為次，聯(lián)銷經(jīng)營為末。外國的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營管理模式為主(注：美國的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬間客房)，特許經(jīng)營為輔(如：美國的CENDANT集團目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過特許經(jīng)營方式管理的)，委托管理為次，投資管理為末　　四、高星級酒店的盈利分析　　在5星級中,國際管理飯店實現(xiàn)的平均房價為最高,高于國內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房價，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(人民幣518)的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價達到人民幣508元,%.所有3星級飯店的平均房價達到人民幣240元,%.　　在“管理費和固定費用前收益(IBCMF)”及“稅務及折舊前收益(CBITDA)”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級中，國際管理飯　　店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益(IBFCMF)”及“稅務及折舊前收益相(IBCMF)對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。　　上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益(IBCMF)”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益(IBCMF)”實現(xiàn)的絕對值(人民幣)為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%?！　“凑掌骄績r分類，房價最高等級類別(平均房價在人民幣701元以上)的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益(IBCMF)”%，因此，經(jīng)營效益為顯著。　　客源構成　　至于各類飯店的客源構成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%?！　」潭ǔ杀尽　〔还苁?星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級中，%，%，%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3，492元。酒店收入結構圖酒店經(jīng)營成本結構圖　　人事統(tǒng)計　　總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關費用支出也同時高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店　　訂房渠道　　所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，%?！　⊥ㄟ^飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，%?！　∥磥眍A測　　所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場(目前贏利最高的飯店等級)對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預測2004年的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長?！　∥?、XX酒店管理公司　　簡介　　作為商務領域中最具知名度和最受尊重的品牌，XX賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德XX在1919年購買了他的第一家賓館以來，XX機構已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務機構、商務伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣?！　∧壳叭赖腦X賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等，分布在全美40個州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館。50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外。54家全權管理公司及199家授權協(xié)議管理公司。80多年以來，XX品牌名稱在同業(yè)中被譽為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務可以滿足商務及休閑目的客戶的需要?！　X公司與XX集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成XX國際。目前在全球50個國家地區(qū)擁有超過500家賓館。　　本項目與XX國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“某XX大酒店”?！　∧砐X大酒店是與國際XX酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家XX大酒店，集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店(賓館)。　　管理模式和特點　　具體說來，XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個方面：　　216。 細分目標市場，提供多樣化的產(chǎn)品　　216。 高標準的服務質(zhì)量監(jiān)控　　216。 嚴格控制成本費用　　216。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略　　216。 積極全面地開展市場營銷活動216。 利用新技術　　第四章 市場分析　　一、某酒店概況　　至2002年底，某市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅華酒店(五星)、馬可波羅大酒店(四星)、假日海景大酒店(四星)、京閩大酒店(四星)、華僑大酒店(四星)、金燕酒店(四星)、寶龍大酒店(四星)?！　?jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2001年度，某假日酒店平均的客房入住率達到74%，某馬可波羅酒店平均的客房入住率達到78%。某馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。某假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。　　某市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于某悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而某也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務與設施。　　某市的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在199798年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了?！　馁Y料分析中，我司推斷某市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往某市的國內(nèi)及國外游客均預計有關可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡，也為某市旅游業(yè)帶來正面的影響?！　《?、酒店經(jīng)營指標分析　　某擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來某。某市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客旅游總收入(億元)資料來源:某市旅游局計統(tǒng)處　　某已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在某舉辦?！　∧呈兄饕糜谓?jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障?！　【频耆胱÷省　?jù)我們向某市旅游局作出的非正式提問，得知某市的四、五星級飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀錄，%%。酒店 房間 牌價（每晚） （以美元計） 數(shù)目 標準化 豪華車 折扣某悅華酒店 208 ＄180 ＄360 40%某馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 某悅華會展酒店 206 ＄180 ＄360 50%某京開中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%　　三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢　　在2002年末，某市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。某共有2，138間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設于市內(nèi)唯一五星級的某悅華酒店。　　其余在某市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店?！　「鶕?jù)某市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務/興建當中，預計三年后將會全部落成?！　δ呈械闹卸唐诰频晔袌鰳I(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，某市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉趨劇烈。　　中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使某有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，某將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市，　　市政府不遺余力的推動某市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛?！　∷摹㈨椖慷ㄎ弧　∧呈兄饕?jīng)濟指標年增長率在10%以上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關于酒店等級結構比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應在1020%之間，目前某的高星級酒店相對偏少。　　因此，某XX大酒店定為國際五星級標準?！　∧砐X大酒店臨海而立，位于正在形成的某市CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際XX的經(jīng)營管理，某XX大酒店將是某檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益?！　〉谖逭?項目公司　　一、公司簡