【文章內(nèi)容簡介】 165。301~500165。300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai165。701165。501~700165。301~500165。300以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要Industry Summary飯店數(shù)量Number of Hotel204190961414每日可供出租客房數(shù)Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實際入住客房數(shù)Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy%%%%%%平均凈房價Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費用及管理費前收益IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%每間客房稅務(wù)及折舊前收益EBITDA Per Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級中，%，%，%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費用支出也同時高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預(yù)定渠道，%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，%。未來預(yù)測所有飯店對未來預(yù)測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測2004年的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預(yù)測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預(yù)測同年的平均房價將保持增長。五、天府王朝酒店管理公司簡介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，天府王朝賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德天府王朝在1919年購買了他的第一家賓館以來，天府王朝機構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務(wù)機構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 目前全美的天府王朝賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、天府王朝夏威夷村、天府王朝朝圣屋、天府王朝芝加哥城堡等，分布在全美40個州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來，天府王朝品牌名稱在同業(yè)中被譽為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。 天府王朝公司與天府王朝集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成天府王朝國際。目前在全球50個國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項目與天府王朝國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“xxxx天府王朝大酒店”。xxxx天府王朝大酒店是與國際天府王朝酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家天府王朝大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際三星級涉外旅游酒店（賓館）。管理模式和特點具體說來，天府王朝酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，天府王朝飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個方面：216。 細(xì)分目標(biāo)市場，提供多樣化的產(chǎn)品216。 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控216。 嚴(yán)格控制成本費用216。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略216。 積極全面地開展市場營銷活動216。 利用新技術(shù)第四章 市場分析一、xxxx酒店概況至2006年底，xxxx縣共有星級酒店1家，為縣政府投資的沂河山莊（涉外三星），其他規(guī)模較大的還有xxxx寰宇大酒店和商業(yè)賓館。據(jù)統(tǒng)計，近年三星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2006年度，沂河山莊平均的客房入住率達到74%，xxxx寰宇大酒店平均的客房入住率達到78%。xxxx縣的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于沂河山莊和寰宇大酒店等。而xxxx也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。從資料分析中，我司推斷xxxx縣未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，而現(xiàn)在的接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增加的旅游、出差人士的需求。因往xxxx縣的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計有關(guān)可觀的增長，也為xxxx縣旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析xxxx擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來xxxx。xxxx縣近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員類別2002年2003年2004年2005年2006年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客270旅游總收入(億元)14資料來源:xxxx縣旅游局計統(tǒng)處xxxx縣主要旅游經(jīng)濟指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向xxxx縣旅游局作出的非正式提問，得知xxxx縣的三星級飯店于2006年的平均房租約為人民幣129元至300元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，%%。酒店 房間 牌價（每晚） （以美元計） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣沂河山莊酒店 寰宇大酒店 商業(yè)賓館 銀都賓館 鼎豐酒店三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，xxxx縣共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。xxxx共有2，138間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的xxxx悅?cè)A酒店。其余在xxxx縣內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。根據(jù)xxxx縣旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計三年后將會全部落成。對xxxx縣的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，xxxx縣將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，因此，xxxx將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市，縣政府不遺余力的推動xxxx縣旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項目定位 xxxx縣主要經(jīng)濟指標(biāo)年增長率在10%以上，目前共有星級酒店3家，三星以上只有沂河山莊一家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前xxxx的高星級酒店相對偏少。因此，xxxx天府王朝大酒店定為國際三星級標(biāo)準(zhǔn)。xxxx天府王朝大酒店臨沂河而立，位于正在形成的xxxx縣CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際天府王朝的經(jīng)營管理，xxxx天府王朝大酒店將是xxxx檔次最高的三星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。第五章 項目公司 一、公司簡介濟南中和信通有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于2004年，注冊地為中國濟南，注冊資本為50萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務(wù)部、辦公室、項目管理部等。公司主要業(yè)績： 1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。 1996年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團隊王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“xxxx新興彩色印