【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 165。301~500165。300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai165。701165。501~700165。301~500165。300以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要Industry Summary飯店數(shù)量Number of Hotel204190961414每日可供出租客房數(shù)Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實(shí)際入住客房數(shù)Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy%%%%%%平均凈房?jī)r(jià)Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%每間客房稅務(wù)及折舊前收益EBITDA Per Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Revenue%%%%%%1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管國(guó)際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開(kāi)支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開(kāi)支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房?jī)r(jià)分類，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類別（平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”%，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理5星級(jí)飯店和國(guó)際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場(chǎng)中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中，%，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)占總客源的6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政及一般開(kāi)支占總收入的比例來(lái)看，國(guó)際管理飯店低于國(guó)內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級(jí)中，%，%，%。另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，%。通過(guò)飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過(guò)其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，%。未來(lái)預(yù)測(cè)所有飯店對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)方面，5星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)最為樂(lè)觀。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)，58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。五、天府王朝酒店管理公司簡(jiǎn)介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，天府王朝賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德天府王朝在1919年購(gòu)買(mǎi)了他的第一家賓館以來(lái)，天府王朝機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 目前全美的天府王朝賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、天府王朝夏威夷村、天府王朝朝圣屋、天府王朝芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國(guó)它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來(lái)，天府王朝品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。 天府王朝公司與天府王朝集團(tuán)英國(guó)公司1997年1月訂立協(xié)議，組成天府王朝國(guó)際。目前在全球50個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò)500家賓館。本項(xiàng)目與天府王朝國(guó)際酒店管理集團(tuán)(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“xxxx天府王朝大酒店”。xxxx天府王朝大酒店是與國(guó)際天府王朝酒店集團(tuán)簽約合作的國(guó)內(nèi)第六家天府王朝大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際三星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。管理模式和特點(diǎn)具體說(shuō)來(lái)，天府王朝酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，天府王朝飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：216。 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品216。 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控216。 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用216。 以人為本的員工管理戰(zhàn)略216。 積極全面地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)216。 利用新技術(shù)第四章 市場(chǎng)分析一、xxxx酒店概況至2006年底，xxxx縣共有星級(jí)酒店1家，為縣政府投資的沂河山莊（涉外三星），其他規(guī)模較大的還有xxxx寰宇大酒店和商業(yè)賓館。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年三星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2006年度，沂河山莊平均的客房入住率達(dá)到74%，xxxx寰宇大酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。xxxx縣的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主要下榻于沂河山莊和寰宇大酒店等。而xxxx也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。從資料分析中，我司推斷xxxx縣未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，而現(xiàn)在的接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增加的旅游、出差人士的需求。因往xxxx縣的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，也為xxxx縣旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析xxxx擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)xxxx。xxxx縣近幾年接待旅客一覽表 單位:萬(wàn)人次 年度 接待人員類別2002年2003年2004年2005年2006年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客270旅游總收入(億元)14資料來(lái)源:xxxx縣旅游局計(jì)統(tǒng)處xxxx縣主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向xxxx縣旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知xxxx縣的三星級(jí)飯店于2006年的平均房租約為人民幣129元至300元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，%%。酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣沂河山莊酒店 寰宇大酒店 商業(yè)賓館 銀都賓館 鼎豐酒店三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2002年末，xxxx縣共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。xxxx共有2，138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的xxxx悅?cè)A酒店。其余在xxxx縣內(nèi)，共有15間三星級(jí)，30間二星級(jí)及3間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。根據(jù)xxxx縣旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)xxxx縣的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，xxxx縣將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。中國(guó)已加入了世貿(mào)，因此，xxxx將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市，縣政府不遺余力的推動(dòng)xxxx縣旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位 xxxx縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在10%以上，目前共有星級(jí)酒店3家，三星以上只有沂河山莊一家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前xxxx的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此，xxxx天府王朝大酒店定為國(guó)際三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。xxxx天府王朝大酒店臨沂河而立，位于正在形成的xxxx縣CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際天府王朝的經(jīng)營(yíng)管理，xxxx天府王朝大酒店將是xxxx檔次最高的三星級(jí)酒店，其專業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介濟(jì)南中和信通有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于2004年，注冊(cè)地為中國(guó)濟(jì)南，注冊(cè)資本為50萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績(jī)： 1995年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬(wàn)元，并于1997年完工交付使用。 1996年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬(wàn)元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團(tuán)隊(duì)王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“xxxx新興彩色印