【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 口為 ，比上年末增加 萬(wàn)人 。 常住人口 萬(wàn)人。 其中城區(qū)約 58 萬(wàn)（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約 43萬(wàn) 人。 12 咸寧交通概況 咸寧市地處華中腹地，位于 京廣鐵路 、武廣高速鐵路、 G4 京港澳高速 公路， G56 杭瑞高速公路、 G45 大廣高速公路和 10 107國(guó)道 中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。 正在興建咸寧長(zhǎng)江大橋、赤壁長(zhǎng)江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國(guó)咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通 工程。這一系列的國(guó)家級(jí)交通工程將把咸寧市打造成中國(guó)中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國(guó)省二級(jí)公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。 水路運(yùn)輸主要依托境內(nèi)長(zhǎng)江干流、長(zhǎng)江支流及內(nèi)河、水庫(kù)湖泊，全市現(xiàn)有通航里程 公里，其中長(zhǎng)江干流航道長(zhǎng) 118 公里。除長(zhǎng)江黃金水道外，全市擁有港口 12 個(gè)，其中長(zhǎng)江港口 6個(gè)（赤壁、陸溪口 、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲） 。 交通線路四通 八 達(dá)，為咸寧與大城市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。 13 二、 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園 ? 距離武漢 80公里路程， 30 分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯； ? 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢(shì)； ? 溫泉是國(guó)土資源部命名“中國(guó)溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處； ? 武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇； 城市發(fā) 展目標(biāo) 14 全國(guó)生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長(zhǎng)江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。 總體戰(zhàn)略：實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。 第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、咸寧房地產(chǎn)市分析 土地供應(yīng) 政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（ 20202020）， 2020 年，各類商品住房 計(jì)劃 建設(shè) 5250 套，建筑面積 52 萬(wàn)平方米 ，規(guī)劃供應(yīng)土地 600 畝。但實(shí)際上， 2020 年，全年共供應(yīng)土地約 1000畝。 銷售情況 咸寧市最近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但成交量基本維持在 15 90 萬(wàn)左右平方米。今年前十個(gè)月共銷售約 81 萬(wàn)平方米。市區(qū)共銷售 萬(wàn)平方米?？備N售 6748 套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8 萬(wàn)平方米，其中城區(qū)銷售 萬(wàn)平方米，總銷售 1220 套商業(yè)用房。 市場(chǎng)價(jià)格 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長(zhǎng)幅度，但增長(zhǎng)速度較慢，基本維持在均價(jià) 23002500 價(jià)格區(qū)間。價(jià)格年增長(zhǎng)速度約 10%。今年至 9月成交均價(jià)約為 2790 元 /㎡。現(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三 年，價(jià)格上漲幅度不大。 16 市場(chǎng)產(chǎn)品 產(chǎn)品慢慢由多層向高層過(guò)渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項(xiàng)目主要為高層項(xiàng)目。 市場(chǎng)需求面積戶型 100140 ㎡，別墅，小面積公寓、超過(guò) 140㎡大戶型市場(chǎng)接受度低； 客戶構(gòu)成 主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、城市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。私營(yíng)老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購(gòu)房主力軍。購(gòu)買動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場(chǎng)仍然處自住占多數(shù)市場(chǎng)，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 17 今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共 79896㎡。其中 億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng) 異軍突起，短短半年時(shí)間，銷售 24085㎡，約占 30%市場(chǎng)份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場(chǎng)熱銷，證明地段并非決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值唯一因素，也說(shuō)明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認(rèn)可。充分證明只有通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營(yíng)，才能取得良好市場(chǎng)份額。 今年前十月共 1356 套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場(chǎng)、本案取得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超過(guò) 6成，說(shuō)明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)值?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè) 中心瑞融國(guó)際廣場(chǎng)，今年市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。 咸寧商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場(chǎng)多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場(chǎng)情況來(lái)分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價(jià)值得到投資者認(rèn)可； 18 商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場(chǎng)最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認(rèn)可，可能跟 億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng) 最近火爆銷售有關(guān)； 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)： 咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長(zhǎng)極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇； 咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。現(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場(chǎng)并不能掩蓋當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不足問(wèn)題； 咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟(jì)與供需關(guān)系原因，市場(chǎng)量?jī)r(jià)呈爆發(fā)性增長(zhǎng)可能性較?。? 咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場(chǎng)。購(gòu)房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購(gòu)房主體，購(gòu)房目的自住為主，純 投資客戶極少； 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心因素； 二、 咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特征 咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來(lái)快速的發(fā)展，開(kāi)發(fā)能力和水平有 19 了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。 ① 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處在摸索階段 市內(nèi)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開(kāi)發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。 ② 開(kāi)發(fā)理念滯后 從調(diào)查的情況來(lái)看，無(wú)論是住宅還是商鋪的開(kāi)發(fā)喪失需求對(duì)象不乏其中。住宅產(chǎn)品 形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性要求和不同層位的需要。 ③ 咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購(gòu)買力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來(lái)源。 三、 咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特征 咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外，其他開(kāi)發(fā)商大部分在商業(yè)開(kāi)發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。 （ 1）咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力 發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)符合咸寧市政府的 政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)是與時(shí)俱進(jìn)的潮頭企業(yè)。 20 （ 2）咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的潛力 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場(chǎng)很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國(guó)各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營(yíng)銷人員絡(luò)繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。 第三章 區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng) （一）項(xiàng)目概況 湖北昊天投資有限公司于 2020 年 1月 23 日取得位于向陽(yáng)湖 鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（ 2020） 014 號(hào)地塊，總占地面積 250 畝，預(yù)計(jì)總投資 10 億元開(kāi)發(fā)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目，共分三期建設(shè)。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽(yáng)湖鎮(zhèn)，南臨 107 國(guó)道，離京珠高速公司開(kāi)口約 5公里，與潘家灣深水 21 碼頭相隔 30 公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢(shì)，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目一期占地面積 150 畝，總投資 億元人民幣，目前已建設(shè)完工商鋪 28 棟（二層三層為主），擁有鋪面 1123間，鋪位面積達(dá) 萬(wàn)平方米，并于 2020 年 3月 28 日正式開(kāi)業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程，建筑面積約 萬(wàn)平方米，容積率為 。預(yù)計(jì) 2020年 5月投入使用。 （二）開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 公司注冊(cè)資金 6000 萬(wàn)元，現(xiàn)有管理人員 58 人，其中技術(shù)人員32 人，擁有高級(jí)職稱 2人，中級(jí)職稱 22 人，初級(jí)職稱 8人。法定代表人葉燦方先生 ,現(xiàn)年 45 歲 ,MBA 碩士學(xué)位在讀 ,92 年開(kāi)始經(jīng)商 ,2020年發(fā)起創(chuàng)辦本公 司。 （三）周邊配套 學(xué)校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學(xué)、南門小學(xué)、北門小學(xué)、鳳凰山中學(xué)、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。 醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。 交通： 6路公交線、 1路公交線。 22 （四）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基本情況 開(kāi)發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽(yáng)湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開(kāi)口約 5 公里，與潘家灣深水碼頭相隔 30 公里， 107國(guó)道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。 咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 10 平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積為 5 平方公里。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)要求，開(kāi)發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)和大項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)取向，力求將開(kāi)發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2020 年初正式啟動(dòng)，四年來(lái)，已累計(jì)投入開(kāi)發(fā)資金 億元，開(kāi)發(fā)土地 2 平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長(zhǎng)江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。 (五 )、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo) 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開(kāi)發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力爭(zhēng)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。 在進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)的同時(shí)，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的 23 政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來(lái)項(xiàng)目落戶開(kāi)發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、 北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等 14 個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資 11 億元，已完成投資 5億元， 2020年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 5億元，出口創(chuàng)匯 1500萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)稅收 1500萬(wàn)元。 2020年開(kāi)發(fā)區(qū)工作目標(biāo)：開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開(kāi)發(fā)性投入 1億元，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)固定資產(chǎn)投資 5億元，開(kāi)發(fā)區(qū)新增面積 1平方公里，總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 3平方公里，開(kāi)發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目） 8家，開(kāi)發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在 3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目 58個(gè)（億元以上項(xiàng)目 1至 2個(gè)），開(kāi)發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 10億元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)到 2020萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)到 1500萬(wàn)美元。