【正文】 .....................................................37 資金籌措 ..................................................................................................................39 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................................................40 一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ...................................................................40 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................40 三、市場方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ...........................................................................................41 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素 ....................................................................................41 五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 ........................................................................................42 第十章 可行性研究成果 .........................................................................................................43 4 前 言 昊天大市場項(xiàng)目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶投資的一個(gè)精品項(xiàng)目。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個(gè)重要組成部分。因此，對昊天大市場項(xiàng)目的定位和開發(fā)將為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聚集人氣，完善及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，加快城市建設(shè)步伐將起到舉足輕重的作用。 昊天大市場項(xiàng)目的可行性研究是從以下四個(gè)方面入手的：首先，調(diào)查了咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場的發(fā)展歷程，切實(shí)探討政府相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，從而把握發(fā)展本項(xiàng)目的新機(jī)遇；其次，調(diào)查分析咸寧市特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)及消費(fèi)市場的現(xiàn)狀與特征，剖析市場跌宕起伏的關(guān)鍵因素，以便對項(xiàng)目的定位有一個(gè)明確的指引；其三，對咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對照其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析昊天大市場周邊環(huán)境，尋求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，此外對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢進(jìn)行探索。 現(xiàn)狀的摸底和探討，有助于昊天大市場的全面啟動(dòng)起到客觀上的指導(dǎo)作用。 有“湖北南大門”之稱。距北京、上海、廣東、成都空中距離在 1000 公里左右。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 135億元，年均增長 %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 105 億元。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目 1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì) 20 強(qiáng)。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 235 家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品 25 個(gè)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到 99 億元，年均增長%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到 億元，比 2020 年增長 39%。全市198戶國有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。信用環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評為“ A 級信用市”。對 外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)完成出口總額 億美元，年均增長 %。 昊天大市場 項(xiàng)目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。 根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)部門資料，咸寧 2020 年 GDP 達(dá)到 415 億元，比上年增長 15%。但仍然處湖北省第 10 位，仍然處中下游位置。合約 2500 美元。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場能夠保證在末來一時(shí)間保持快速健康發(fā)展。 咸寧商業(yè)概況 11 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬元，完成 “十一五 ”計(jì)劃的 %，比上年增長 %，增幅比全省高 個(gè)百分點(diǎn)。全年城市市場社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %；農(nóng)村市場社會(huì)消費(fèi)品零售總額 54 億元，增長 %。年末全市戶籍總?cè)丝跒?，比上年末增加 萬人 。 其中城區(qū)約 58 萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約 43萬 人。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。除長江黃金水道外，全市擁有港口 12 個(gè)，其中長江港口 6個(gè)（赤壁、陸溪口 、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲） 。 13 二、 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園 ? 距離武漢 80公里路程， 30 分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯； ? 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢； ? 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處； ? 武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇； 城市發(fā) 展目標(biāo) 14 全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。 第二章咸寧房地產(chǎn)市場 一、咸寧房地產(chǎn)市分析 土地供應(yīng) 政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過計(jì)劃供應(yīng)量。但實(shí)際上， 2020 年，全年共供應(yīng)土地約 1000畝。今年前十個(gè)月共銷售約 81 萬平方米?？備N售 6748 套商品房。 市場價(jià)格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速。價(jià)格年增長速度約 10%?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三 年，價(jià)格上漲幅度不大。 市場需求面積戶型 100140 ㎡，別墅，小面積公寓、超過 140㎡大戶型市場接受度低； 客戶構(gòu)成 主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、城市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。購買動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。純投資者比例極少，約占5%份額。其中 億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場 異軍突起，短短半年時(shí)間，銷售 24085㎡，約占 30%市場份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。充分證明只有通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營，才能取得良好市場份額。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超過 6成，說明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)值。 咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇； 咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。購房客戶主要是本地客群消化。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純 投資客戶極少； 咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目價(jià)值核心因素； 二、 咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征 咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有 19 了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。 ② 開發(fā)理念滯后 從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。 ③ 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的特征 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來源。 （ 1）咸寧市房地產(chǎn)市場的潛力 發(fā)展房地產(chǎn)市場符合咸寧市政府的 政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。 20 （ 2）咸寧市消費(fèi)市場的潛力 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。昊天大市場項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨 107 國道，離京珠高速公司開口約 5公里，與潘家灣深水 21 碼頭相隔 30 公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。預(yù)計(jì) 2020年 5月投入使用。法定代表人葉燦方先生 ,現(xiàn)年 45 歲 ,MBA 碩士學(xué)位在讀 ,92 年開始經(jīng)商 ,2020年發(fā)起創(chuàng)辦本公 司。 醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 交通： 6路公交線、 1路公交線。 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 10 平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)面積為 5 平方公里。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2020 年初正式啟動(dòng)，四年來，已累計(jì)投入開發(fā)資金 億元，開發(fā)土地 2 平方公里。 (五 )、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo) 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力爭將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、 北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等 14 個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資 11 億元，已完成投資 5億元， 2020年，開發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 5億元，出口創(chuàng)匯 1500萬美元，實(shí)現(xiàn)稅收 1500萬元。 第四章 昊天大市場項(xiàng)目價(jià)值分析 一 、昊天大市場目標(biāo)定位 : 昊天大市場 項(xiàng)目構(gòu)筑一個(gè) 以 七 大類商 品展示交易為主線，集商住、展覽、商務(wù)洽談、倉儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。 二 、招商定位 : （ 1） 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工 （ 2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來源； （ 3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)； （ 4）使本市場成為大型商品生產(chǎn)廠家開發(fā)以咸寧為中心的東南部市場的必爭之地和品牌集中地； （ 5）連鎖經(jīng)營戶； （ 6）引入全國品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐 三 、影響項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素： 商業(yè)鋪面：要 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值主要依賴綜合各方面的因素來達(dá)成的。 管理：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行管理機(jī)制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要因素。 四 、昊天大市場定位及特色