【文章內(nèi)容簡介】 ，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對 于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設(shè)對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。XX 縣及周邊建材裝飾專業(yè)市場現(xiàn)狀XX 縣作為魯西工業(yè)強縣 ，大力 發(fā)展鋁電、制藥、紡織、味精、板材等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，促進了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。鋁制品深加工的產(chǎn)品各種鋁型材、鋁塑板已成為建材市場舉足輕重的產(chǎn)品，作為“鋁城” 的XX 縣涌現(xiàn)出大批鋁 型材等建筑材料生產(chǎn) 廠家；木地板行業(yè)也是XX 縣工業(yè)中的重要支柱之一，當?shù)馗鞣N生產(chǎn)廠家?guī)资遥戤a(chǎn)木地板 2022 萬平方米，已成為山東省重要的木地板生產(chǎn)基地。雖然 XX 縣在鋁型材、木地板等建筑裝飾方面的生產(chǎn)優(yōu)勢，但當?shù)啬壳安淮嬖诖笮偷慕ú难b飾市場，主要是一些分散的建筑門市，不利于當?shù)劁X型材、木地板的對外輸出；由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。周邊的具有規(guī)?；ú难b飾市場只有聊城香江光彩大市場，由于香江市場是綜合性的商貿(mào)市場，建筑裝飾材料只作為其12 / 61中的一部分，也無法形成集聚效應(yīng)，對于 XX 縣的鋁型材、木地板的工業(yè)帶動不大。鑒于當?shù)氐膶嶋H情況，XX 縣亟待專業(yè)化的建材裝飾市場的出現(xiàn)。XX 縣運輸支撐條件XX縣毗鄰京九、京滬、濟館高速路等交通動脈，105國道和804省道在此交匯，縣鄉(xiāng)公路四通八達；距濟南國際機場100公里，濟聊館高速公路與之相連（約40分鐘車程）；距青島300公里（約4個小時車程）；至首都北京420公里（約6個小時車程）；聊城火車站是京九線上十二大站之一，鐵路編組站為京九沿線四大編組站之一，青島海關(guān)在聊城設(shè)有辦事處，茌平距聊城僅有20分鐘的車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。良好的交通運輸條件，有利于以本項目建材裝飾城為物流據(jù)點開展低成本、高效率地開展服務(wù)，從而保證建材裝飾城的物流運輸?shù)耐〞?。二、項目建設(shè)的意義推進當?shù)亟ú膶I(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設(shè)和運營是茌平現(xiàn)代建材裝飾專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢， 為XX縣建設(shè)以 綜合運輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材裝飾專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間；有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進當?shù)仄放平ú难b飾產(chǎn)品市場的發(fā)展；降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射。培養(yǎng)和造就XX縣以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心13 / 61XX 建材裝飾城的建 設(shè)將大大促進 XX 縣 引進和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息管理與運作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與使用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運作為 XX 縣建材專業(yè)服務(wù)發(fā) 展提供良好的范例與榜樣。 本項目的建設(shè)將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費者感受到前所未有的尊重。B．集中先 進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。C．先進信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。D．提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材 專賣 店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。F．跨行 業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。三、項目建設(shè)的必要性引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化XX縣及帶動周邊潛在建材市場需求商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。本項目的投資將集中當?shù)亟ú膶I(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。14 / 61其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇，對聊城、濟南、德州等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。隨著聊城市整體經(jīng)濟的發(fā)展和城市首位度的提升，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、 鐵的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高。有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務(wù)XX縣工業(yè)立市目標對于XX縣這樣一個工 業(yè)強縣，建 設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面：（1）培育新的經(jīng)濟增長點工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進XX縣自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，促進XX縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的進程，是 XX縣工 業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。（2）創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境XX建材裝飾城項目的建 設(shè)，將 創(chuàng)造以建材裝飾城為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從XX縣當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于周邊內(nèi)的其他縣市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市相比較，其經(jīng)濟實力尚待加強。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這15 / 61將使XX縣在經(jīng)濟積聚和 擴散的范圍受到制 約。加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺的經(jīng)濟體，將更好的服務(wù)“工 業(yè)立市” 發(fā)展目標，增強城市經(jīng)濟輻射能力。從以上分析可以看出，山東XX有限公司審時度勢地提出本項目XX建材裝飾城的建 設(shè)是必要的， 對于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展也是有重要意義的。16 / 61第四章 項目選址及建設(shè)條件第一節(jié) 項目選址茌平，位于山東省西部，為聊城市所轄。地處北緯 36176。22′～36176。45′和 東經(jīng) 115176。54′～ 116176。24′之間。東鄰齊河縣（屬德州市），西靠東昌府區(qū)、臨清市，南接東阿縣、東昌府區(qū)，北連高唐縣。東西 公里，南北 公里，總面積 平方公里。2022 年底，縣轄6 鎮(zhèn)、 8 鄉(xiāng)、兩個街道辦事處，總?cè)丝?576499 人。居民以漢族為主，占 %。拉動消費內(nèi)需是國家的宏觀經(jīng)濟政策，居室靜亮永運是每個居民的追求目標，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點。目前，貴陽市正在創(chuàng)建“文明衛(wèi)生城市”，但是市場的不規(guī)范在很大程度上影響了貴陽的市容市貌，特別是建材業(yè)。因為貴陽城市建設(shè)正處于高峰期，對建筑材料的需求越來越大。貴陽體育路建材市場，是貴陽最早的建材市場，最初是以自發(fā)的形式逐步形成的傳統(tǒng)建材市場。現(xiàn)從事建材經(jīng)營的就達上千家，但都各自為政。由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。雖然近幾年來在該片區(qū)新建了雙龍潔具和貴久建材城等專業(yè)建材市場，但都由于其經(jīng)營產(chǎn)品單一，多以陶瓷潔具為主，而阻礙了其自身的發(fā)展。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設(shè)施極不完善，使得環(huán)境質(zhì)量日益惡化，市場也失去了它應(yīng)有吸引力。另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習慣、地理優(yōu)勢等原因，使17 / 61得市場交易逐年增加，并成為當?shù)貒窠?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。某某建材城本著“建立高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發(fā)”為一體的大型專業(yè)市場總的指導(dǎo)思想，規(guī)劃建設(shè)有標志性建筑物以體現(xiàn)其獨特的建筑風格。這種市場建成將有利于增強產(chǎn)業(yè)集約化。建設(shè)集各產(chǎn)業(yè)為一體的功能區(qū)，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高貴陽的知名度，更有助于推動貴陽經(jīng)濟的發(fā)展。所以在貴陽市建設(shè)一個建材大市場是有必要的。XX 縣地處山東西部，山東、河南、河北三省交界處， 。北與冠縣、東昌府區(qū)相連，東和陽谷縣以金線河為界，南與河南省濮陽市接壤，西與河北省邯鄲市毗鄰，是中國優(yōu)秀旅游城市—“江北水城” 聊城市內(nèi)面積最大、人口最多的縣份。并且莘縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然資源豐富，工業(yè)發(fā)展較快，急需把工業(yè)制成品和農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品優(yōu)勢，而且莘縣東依京九鐵路，北靠濟邯鐵路、濟聊館高速公路，臨商、蒙館、臨觀、 齊 南省道穿越縣境，擬建的德商高速公路從莘縣境內(nèi)穿過，交通便利。本項目地址位于莘縣東環(huán)南段路東，周圍條件較好，場地能滿足設(shè)計要求。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形XX 縣位于黃河下游 魯西平原，西南距聊城 35 次在境內(nèi)的改道中沖積，形成微度起伏的崗、坡、洼相間地貌，屬黃18 / 61河沖積平原，茌平地勢以黃河流向，自西向東北傾斜，最高點海拔35 米，最低處海拔 米，平均坡 聊 1/15000，土壤深厚，沙黏相間，地質(zhì)較均勻。1984 年，土地普查，總面積 萬畝，其中耕地 萬畝，占總面積的 %，人均 畝，高于全省人平均土地水平。地貌特征分為九種類型，即: 河灘高地，新決口扇形地，高坡地，平坡地，洼坡地，淺平坡地，沙崗地，河質(zhì)河槽地和碟形洼地。水文 ①①茌平境內(nèi)有徒駭河，馬頰河，趙牛河，管氏河， 馮氏河，四新河，茌新河，茌中河，西新河，老徒駭河，七里河，德王河，小運河及普濟溝。位地形均為西南東北流向。據(jù)《中國江河水系圖》標準，徒駭河，馬頰河為海河水系。其余屬支流。西新河，老徒駭河，茌新河，茌中河在境內(nèi)直入徒駭河。 七里河在高唐入徒駭河。 管氏河，四新河在禹城縣境內(nèi)入擔救河，德王河在境內(nèi)西北隅出境入馬頰河。境內(nèi)河流主要承擔上游和境內(nèi)徑流排水，流量達 4 億立方米。徒駭河，趙牛河，管氏河，七里河，馮氏河建有攔河閘?？蓴r蓄雨水和黃水