【正文】 場(chǎng)，目前市里最大的建材市場(chǎng)是遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司旗下的萬(wàn)嘉裝飾建材市場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。 項(xiàng)目建設(shè)已創(chuàng)立的條件 遷安市萬(wàn)嘉市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目，是遷安市政府 2020 年商貿(mào)流通領(lǐng)域的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目 實(shí)施進(jìn)度表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 月份 內(nèi)容 9 10 11 12 1 26 7 8 9 1012 15 6 710 1112 112 一期準(zhǔn)備 招聘 一期建設(shè) 二期準(zhǔn)備 二期建設(shè) 三期準(zhǔn)備 三期建設(shè) 一期售樓 二期租售樓 三期租售樓 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 8 備注：虛箭頭表示基本完成，但可能還會(huì)有些 許滾入后期工作中?？v觀其發(fā)展歷史，大致分為三個(gè)階段： 初始發(fā)展階段 ： 從 80 年代后期到 90 年代前期，以獨(dú)體的路邊店、車庫(kù)型店為典型的市場(chǎng)形態(tài)。它為有效銜 接產(chǎn) 銷 、活躍市場(chǎng)，滿足城鄉(xiāng)消費(fèi)需求，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加稅收，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，起到了不容低估的作用。在這期間，全國(guó)各地掀起了一股辦建材、裝飾材料“ 市場(chǎng)熱 ” ，各種經(jīng)濟(jì)力量投資興辦的各類建材裝飾材料市場(chǎng)遍及城鄉(xiāng)各地。 1 萬(wàn) m2以上的市場(chǎng)數(shù)量越來(lái)越多，不少市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 5 萬(wàn) m 10 萬(wàn) m2以上，有的甚至達(dá)到 20 萬(wàn) m 50 萬(wàn)m2。 市場(chǎng)規(guī)范化水平和 管理水平有了一定提高。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 10 多元發(fā)展階段 ： 經(jīng)過(guò)第二階段的快速發(fā)展，招商制市場(chǎng)很快在我國(guó)建材裝飾材料市場(chǎng)流通中占據(jù)了主渠道地位。可以說(shuō)，裝飾材料流通已經(jīng)替代以往的生產(chǎn)資料流通 企業(yè)或生產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，成為我國(guó)建材裝飾材料類商品流通的主導(dǎo)形式。調(diào)查也表明，從 1990 年起我國(guó)裝飾建材市場(chǎng)數(shù)量迅速擴(kuò)張。其中，攤位制市場(chǎng)發(fā)展速度為 倍，年平均增長(zhǎng) %；超市制市場(chǎng)發(fā)展速度為 5倍，年平均增長(zhǎng) %。因此，市場(chǎng)的建立、分銷渠道的暢通，是地方資源優(yōu)勢(shì)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)根本前提。這種立足于生產(chǎn)密集地的 “產(chǎn)地型 ”裝飾建材市場(chǎng)，在集約銷售、降低企業(yè)物流成本方面為企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò)大贏利空間 提供了良好條件，客觀上促成了萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 11 地方特色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。浙江南潯建材市場(chǎng)就創(chuàng)立了 “ 市場(chǎng)帶產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)興市場(chǎng) ” 的互動(dòng)發(fā)展模式。經(jīng)過(guò)十余年的培育和建設(shè)， “ 市場(chǎng) ” 具有巨大的市場(chǎng)規(guī)模及其影響力， “ 市場(chǎng) ” 就演化為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展可以依賴的新的 資源優(yōu)勢(shì)。 培育了一批精于裝飾建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理的現(xiàn)代企業(yè) 我國(guó)裝飾建材市場(chǎng)的發(fā)展最終要靠一大批流通企業(yè)的發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)。高起點(diǎn)自建物業(yè)為特色的、擁有 12 家連鎖家居大賣場(chǎng)、總營(yíng)業(yè)面積達(dá) 52 萬(wàn) m2 的紅星 紅星 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 12 我國(guó)建材市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 建材裝飾市場(chǎng)的規(guī)模 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委首次進(jìn)行的商品交易市場(chǎng)快速調(diào)查結(jié)果表明，目前，全國(guó)擁有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng) 1084 個(gè)，其中以批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和 以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有 542 個(gè)。上海在大賣場(chǎng)（超市）方面走在前列。近年來(lái)，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以 20%左右的速度遞增，全國(guó)家裝行業(yè)總產(chǎn)值由 1997 年的 700 億元 人民幣 發(fā)展到 2020 年的 1500 億元 人民幣 ，以每年 30%的速 度遞增，居民住宅裝修的投資超過(guò)公用建筑裝飾投資。據(jù)測(cè)算，全國(guó)新建住宅裝飾工程實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 2400 億元 人民幣 ，舊住宅裝飾工程完成產(chǎn)值 1200 億元 人民幣 ；公用新舊建筑裝飾工程實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值約 3000 億元 人民幣 ，其中僅旅游飯店裝飾工程量就超過(guò) 600 億元 人民幣 ；全年建筑裝飾行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1800 多億元 人民幣 。推動(dòng)建材工業(yè)發(fā)展的主要因素，包括人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加快、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 13 等。的建筑房屋，將為建材和裝飾材料提供巨大市場(chǎng)。隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債、擴(kuò)大投資的政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資 在前年大幅度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，去年繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)?；窘ㄔO(shè)投資同比增長(zhǎng) % 。 首先，我國(guó)現(xiàn)階段城市化發(fā)展的特性，決定了今后若干年內(nèi)對(duì)建材工業(yè)產(chǎn)品需求將維持一個(gè)較大的總量。城市化是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定時(shí)期離不開(kāi)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移所產(chǎn)生的消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)遇。我國(guó)城市人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?30%，與其他同等人均收入水平的國(guó)家相比，平均低 12 個(gè)百分點(diǎn)。 其次，住房制度的改革，為建筑裝飾裝修行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅建設(shè)經(jīng)歷了近 20 年 的連續(xù)增長(zhǎng)之后已具有相當(dāng)可觀的規(guī)模。 據(jù)建設(shè)部有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)， 1999 年全國(guó)住宅裝飾的總產(chǎn)值為 1200 億元 人萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 14 民幣 ，是 1990 年的 40 倍，年均遞增 45%，大體上每?jī)赡攴环?，相?dāng)于全國(guó)城鎮(zhèn)住宅年投資總額的 30%。房改正將 10 倍于新建住宅的存量公房轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的自有財(cái)產(chǎn)。 以上的數(shù)據(jù)說(shuō)明了對(duì)建材的需求在不斷增長(zhǎng)，北京申奧成功更加有力的帶動(dòng)建材業(yè)的快速發(fā)展。并將隨著我國(guó)城市化城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展而進(jìn)一步擴(kuò)大。與此同時(shí)，如果按城市化率每年增長(zhǎng) %、人口自然增長(zhǎng)率每年增長(zhǎng) 9‰ 左右，人均居住面積達(dá)到 8 平方米計(jì)算，到 2020 年，滿足新增城市人口新建的住宅面積達(dá)到 億平方米。對(duì)于我國(guó)建筑裝飾材料及家居市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)體制司張春生博士這樣認(rèn)為：目前現(xiàn)行以建材家居綜合 市場(chǎng)為主體、輔助于倉(cāng)儲(chǔ)式超市直銷和低檔一條街的經(jīng)營(yíng)格局，在未來(lái) 5— 10 年內(nèi)，將逐漸過(guò)渡到以城郊結(jié)合部的綜合市場(chǎng)和倉(cāng)萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 15 儲(chǔ)超市為主的流通渠道，同時(shí)輔助于居住社區(qū)的自選式超市。 本項(xiàng)目就是在這種形勢(shì)下，順應(yīng)時(shí)代潮流和國(guó)家發(fā)展建設(shè)需要提出的。 產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后，將會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，有力的促進(jìn)當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展， 隨著“鋼鐵遷安、中等城市”建設(shè)的不斷深入，市委、市政府對(duì)商貿(mào)流通業(yè)高度重視，提出了大力發(fā)展流通業(yè)的目標(biāo)，物流和專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)將成為遷安市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中又一支柱型產(chǎn)業(yè)。 有利于促進(jìn)調(diào)整優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高當(dāng)?shù)刭Y源的利用率，改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 16 第四部分 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境可以分為四種形式，即完全壟斷、寡頭壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和完全競(jìng)爭(zhēng)。 根據(jù)該市場(chǎng)的特征判斷，該 項(xiàng)目 市場(chǎng)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，該 項(xiàng)目 的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境初步形成，競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 不 多，存在差異性，企業(yè)進(jìn) 入 該行業(yè)相對(duì)比較容易。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城，是遷安市政府 2020年商貿(mào)流通領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 ，獲得了市委、市政府的大力支持，享受一系列相關(guān)優(yōu)惠政策。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 17 劣勢(shì)（ weaknesses） 目前小市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，大市場(chǎng)正在籌建中，相對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)影響力還不大。 本地專業(yè)人才不充裕，可能需要跨區(qū)域引 進(jìn)人才。 當(dāng)?shù)啬壳斑€沒(méi)有同規(guī)模建材市場(chǎng)；其他建材市場(chǎng)因?yàn)橐?guī)模較小，競(jìng)爭(zhēng)力還不強(qiáng)。國(guó)外同類型企業(yè)有可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)，分搶市場(chǎng)。 萬(wàn)嘉國(guó)際家居建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 商業(yè)機(jī)密 遷安市萬(wàn)嘉市 場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司 18 第五部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)營(yíng)銷是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有先進(jìn)的營(yíng)銷理念才能創(chuàng)造先進(jìn)的市場(chǎng)營(yíng)銷業(yè)績(jī)，要想在市場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)中立于不敗之地并不斷壯大，必須合理運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略。 市場(chǎng)的營(yíng)銷策略分析 在市場(chǎng)活動(dòng)中，市場(chǎng)的投資興辦者和市場(chǎng)的使用者構(gòu) 成 “ 營(yíng)銷者－顧客 ” 關(guān)系。 市場(chǎng)的使用者 —— 不管是其中的售賣者還是購(gòu)買者，他們?cè)谑袌?chǎng)的投資興辦者 —— 市場(chǎng)的營(yíng)銷者所提供的 “ 適宜的場(chǎng) 所 ” 相遇、發(fā)生交易、實(shí)現(xiàn)各自的目的。 可見(jiàn) ， “ 適宜的場(chǎng)所 ” 是市場(chǎng)的營(yíng)銷重點(diǎn)，而 “ 交易便利 ” 則是顧客價(jià)值之所在，也是市場(chǎng)的營(yíng)銷核心。 具體而言，以下方面體現(xiàn)著售賣者和購(gòu)買者的利益，決定著能否匯集足夠的交易和交易成本的大小，是市場(chǎng)營(yíng)銷的主要方面。 項(xiàng)目所在地 交通便利，信息靈通， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其明顯。 隨著項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深耕挖潛，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，旅游經(jīng)濟(jì)即將興起，項(xiàng)目承辦單位面臨新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 配套設(shè)施完備，交通條件良好，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，為市場(chǎng)的騰飛發(fā)展創(chuàng)造了良好的先決條件。 項(xiàng)目承辦單位的管理者確立了管理出效 益，管理樹(shù)形象的發(fā)展思路，建立了一整套的管理體系。項(xiàng)目承辦單位的管理者經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)建立了較好的市場(chǎng)形象，培育了“萬(wàn)嘉”品牌，在當(dāng)?shù)鼐用窈徒ㄖ髽I(yè)中贏得了良好的口碑。 項(xiàng)目承辦單位在當(dāng)?shù)刂葮O高，近幾年公司以強(qiáng)大的社會(huì)責(zé)任心參與眾多公益活動(dòng)，以及大力度廣告投入，知名度遠(yuǎn)播域外。 從整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目的建成 必將以其較大的規(guī)模成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中的龍頭企業(yè)。重視市場(chǎng)使用者的經(jīng)濟(jì)利益。 政策的導(dǎo)向： 以當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)國(guó)家衛(wèi)生城市、園林城市為契機(jī)，在政府政策導(dǎo)向和支持下，