【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬(wàn)元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 10 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 8投資估算與資金籌措 投資估算 本項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開(kāi)辦費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，共計(jì)。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場(chǎng)實(shí)際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計(jì)算要建安成本 萬(wàn)元。商鋪隔斷及裝修 。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 萬(wàn)元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 土地開(kāi)發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國(guó)土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購(gòu)置費(fèi)為 萬(wàn)元。 開(kāi)辦費(fèi)共計(jì) 1）項(xiàng)目管理費(fèi)：按建安成本的 4%計(jì)算為 萬(wàn)元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 萬(wàn)元。 其它 費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等 25萬(wàn)元。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)等 30萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：共計(jì) 萬(wàn)元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過(guò)拍賣出讓為出讓 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬(wàn)元。 3）勞保基金： 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安成本的 10%計(jì)算為 萬(wàn)元。 以上 7 項(xiàng)開(kāi)發(fā)成為 。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款 1500萬(wàn)元，于 2020年貸款 ，至 2020年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬(wàn)元。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為 3000萬(wàn)元，以開(kāi)發(fā)單位可銷售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為 /m178。，項(xiàng)目總投資見(jiàn)表。 項(xiàng)目總投資估算表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱及費(fèi)用 單價(jià) 面積 (㎡ )178。 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 建安工程費(fèi) 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開(kāi)發(fā) 成本 3 開(kāi)辦費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi) 規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費(fèi)用 30 6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 勞?；? 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項(xiàng)目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 資金籌措及資金使用計(jì)劃 資金籌措和使用計(jì)劃估算表 單位：萬(wàn)元 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 1 資金來(lái)源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 自有資金：公司計(jì)劃投放自有資金 1200 萬(wàn)元人民幣，于第 一年投入 800 萬(wàn)元 ,第二年投入 400萬(wàn)元。 建筑商墊資：按市場(chǎng)行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬(wàn)元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體工程計(jì)劃于 2020 年 6月完成， 7 月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取 300 萬(wàn)元定金款滾動(dòng)投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過(guò)自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬(wàn)元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2020年。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目自 2020年 6月開(kāi)始投入， 2020年底完工交付使用，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下： 建安工程成本：資金投入從 2020 年 10 月開(kāi)始至 2020 年 12月結(jié)束，各年投入分別為： 2020年投入 400萬(wàn)元， 2020年投入 1600萬(wàn)元。 土地開(kāi)發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2020年投入 318元，支付地價(jià)款。 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款 1500 萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期累計(jì)利息 萬(wàn)元，建設(shè)期利息計(jì)入總投資，用售房收入還款 。 9項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 說(shuō)明及基本數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和稅收制度等相關(guān) 規(guī)定進(jìn)行測(cè)評(píng)。 銷售預(yù)測(cè) 銷售量預(yù)測(cè) 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020 年）顯示，藍(lán)山縣商品 房屋銷售情況（ 2020年）實(shí)際銷售商品房屋面積 ，全部為住宅、個(gè)人購(gòu)買商品房住宅 萬(wàn)平方米，房屋銷售額 150 萬(wàn)元， 2020年藍(lán)山商品住房開(kāi)發(fā)銷售情況見(jiàn)下表。 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 建設(shè)情況 商鋪售價(jià) 銷售情況 住宅售價(jià) 銷售情況 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 藍(lán)山商貿(mào)城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍(lán)花園 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本項(xiàng)目自 2020 年 7 月開(kāi)工以來(lái)，已定購(gòu)商鋪 30%，住宅已定購(gòu)40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢(shì)看漲，主要是藍(lán)山現(xiàn)有商品房開(kāi)發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購(gòu)房高峰期，本項(xiàng)目?jī)H有 200套住宅不存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，并且銷售價(jià)格正在看漲。 銷售計(jì)劃如下：一層商場(chǎng)第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%；二層商場(chǎng)第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%；三層商場(chǎng)在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 銷售單價(jià)確定 公司經(jīng)對(duì)永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場(chǎng)預(yù)測(cè)（詳市場(chǎng)分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場(chǎng)及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競(jìng)爭(zhēng)，但市 場(chǎng)的需求旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見(jiàn)因素，因此在確定銷售價(jià)中采取較為保守的價(jià)格，商品住宅平均價(jià)按 1060元 /㎡，一層臨城東路按 900011000 元 /㎡，內(nèi)商場(chǎng)按 40006000 元 /㎡，二層商 場(chǎng)按2020元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計(jì)算 。 銷售收入表 序號(hào) 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價(jià)元 /m2 銷售金額（萬(wàn)元） 1 一層商場(chǎng) 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場(chǎng) 5000 1196 2 二層商場(chǎng) 2020 721 3 三層商場(chǎng) 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計(jì) 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為 5549萬(wàn)元，具體見(jiàn) 銷售收入表。 （ 2）考慮到該項(xiàng)目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項(xiàng)目按 5%的營(yíng)業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產(chǎn)銷售收入的 %計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及附加，該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營(yíng)期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用 ，經(jīng)營(yíng)成本為 （主要是工資、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用等），年平均綜合開(kāi)發(fā)成本攤銷 1500 萬(wàn)元（詳見(jiàn)《總成本費(fèi)用表》、《損益表》）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果如下表。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬(wàn)元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬(wàn)元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 按項(xiàng)目 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 累計(jì)利潤(rùn)總額 5 投資利潤(rùn)率 % 38 按項(xiàng)目總利潤(rùn)計(jì)算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計(jì)算 7 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見(jiàn)《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 從以上測(cè)算指標(biāo)分析，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，且該項(xiàng)目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已能滿足投資的要求。 償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強(qiáng)（詳見(jiàn)《借款還本付息計(jì)算表》）。 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷售價(jià)格及總收入，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年造成經(jīng)營(yíng)成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來(lái)判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，具體見(jiàn)表。 敏感性分析表 單位 ：萬(wàn)元 序號(hào) 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點(diǎn) 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年經(jīng)營(yíng)成本增加 +20% 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況為經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)一年，造成經(jīng)營(yíng)成本增加，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。說(shuō)明本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資 3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營(yíng)成本即萬(wàn)元。 盈虧平衡點(diǎn)： 3000247。（ 5549－ ） 100%=% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會(huì)效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。 10風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、 項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒(méi)有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) %，即銷售面積達(dá)到可銷售面積的%時(shí)，項(xiàng)目保持盈虧平衡。 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。建造成本的 增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價(jià)格的上升和銷售速度的加快，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保險(xiǎn)，財(cái)務(wù)收益狀況明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，對(duì)銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，