【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拿到 “兩證 ”。 2020年的房地產(chǎn)政策將從四個(gè)方面進(jìn)行完善，確保中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一是把政策職能和市場(chǎng)職能進(jìn)一步明確分開。在相應(yīng)的房地產(chǎn)政策中，該由政府辦的就要由政府辦，同時(shí)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)配資源的主導(dǎo)作用；二是把長(zhǎng)期的問(wèn)題和短期的問(wèn)題適當(dāng)分開。有些問(wèn)題確實(shí)存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內(nèi)就能一下子解決的，比如說(shuō)困難群體特別是特困人群的住房問(wèn)題，這涉及社會(huì)保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題。要把長(zhǎng)期的問(wèn)題和短期的問(wèn)題適當(dāng)分開來(lái)解決；三是把局部的問(wèn)題和全局的問(wèn)題進(jìn)一步分清楚。要嚴(yán)防把類似上海退房事件等局部問(wèn)題當(dāng)成全局性問(wèn)題來(lái)炒作，避免影響調(diào) 控政策的效果，增加經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點(diǎn)，給予區(qū)別對(duì)待；四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。 2020年里，影響中國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等，都可能影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系。 國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一系列新政出臺(tái)后，盡管部分地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，銷售量大幅減少，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期看好不會(huì)改變，未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不會(huì)下降。 房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)推進(jìn)、培育、發(fā) 展三個(gè)階段，正在走向成熟。由于土地資源的稀缺，而隨著城市化的進(jìn)展，老百姓對(duì)改善住房的需求會(huì)進(jìn)一步激發(fā)，所以市場(chǎng)房?jī)r(jià)不會(huì)下降，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。 人才政策： 武漢市作為全國(guó)大中專院校最集中的城市之一，擁有豐富的高端人才資源儲(chǔ)備和良好的引進(jìn)人才的環(huán)境，根據(jù)政府的產(chǎn)業(yè)政策和人才政策，可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)將有大量的高級(jí)人才進(jìn)入圍繞著國(guó)際博覽中心展開的四新區(qū)域工作，漢陽(yáng)片區(qū)的高度快速發(fā)展將刺激這一片區(qū)的房地產(chǎn)需求，為這一區(qū)域帶來(lái)一大批以高知、高薪、年青化的客戶群體。 小結(jié)： 根據(jù)以上對(duì)于 武漢市 2020年的各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析顯示，武漢市經(jīng)濟(jì)水平處于持續(xù)快速的發(fā)展之中，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。 按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于 5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。 武漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素是四大支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，另外房地產(chǎn)、煙草近年來(lái)在武漢市也是發(fā)展迅猛，對(duì)于全市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，也是最為熱點(diǎn)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)，也說(shuō)明了武漢市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。 武漢市消費(fèi)指數(shù)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明 市民生活水平日益提高，有利于居民置業(yè)，可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，近年武漢市房地產(chǎn)業(yè)地稅入庫(kù)增長(zhǎng)比例遠(yuǎn)高于地稅總額增長(zhǎng)比例，且占比逐年提高， 2020年已超過(guò)全市地稅收入總額的 1/4?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建安、裝修、金融等業(yè)拉動(dòng)作用，武漢市政府已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)視為新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。 （ 1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2020年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為 2590億元，同比增長(zhǎng) %；固定資產(chǎn)投 資達(dá)到 ，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12360元，比 2020年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為 ，比 2020年提高 。全市儲(chǔ)蓄存款余額為，比 2020年增加 %。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020年回落了 ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 %；其中，住房開發(fā)投資為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020年回落 點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 ??從 2020年到2020年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總體投資增長(zhǎng)趨勢(shì)依然兇猛，但增長(zhǎng)幅度已開始回落。住宅項(xiàng)目開發(fā)總投資增長(zhǎng)幅度緊跟房地產(chǎn)開發(fā)總體投資，但增幅回落更大一些。近幾年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總量的增長(zhǎng)，已經(jīng)為房地產(chǎn)總體投資打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)，所以預(yù)計(jì)在以后幾年里，雖然仍將有增長(zhǎng)，但增幅會(huì)漸漸回落。這也是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟和穩(wěn)定的標(biāo)志。 （ 1）土地市場(chǎng)供求情況 2020年我市供應(yīng)土地面積約 （含 7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），實(shí)現(xiàn)交易金額約 元。平均每畝均價(jià)約為 。在土地供應(yīng)中， 95%為住房建設(shè)用地。 （ 2）商品房開發(fā)建設(shè)情況 ?????? 2020年我市商品房施工面積為 ，同比增長(zhǎng) %。其中：商品住房施工面積為 （經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積為 ，同比增長(zhǎng) %），同比增長(zhǎng) %，占商品房總施工面積 %。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。其中：商品住房新開工面積為 ，同比減少 %，占商品房新開工面積的 %。 ?????? 2020年我市商品房竣工面積為 ，同比增加 %。其中：商品住房竣工面積為 （經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積為 ，同比增長(zhǎng) %），同比增長(zhǎng) %，占商品房總竣工面積的 %。 （ 3）商品房銷售情況 2020年我市商品房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %；其中：商品住房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %，占商品房總銷售面積的 %。 各類住房銷售情況： 2020年，我市商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數(shù)的78%以上；多層商品住房的銷售套數(shù)不及 21%。 各類戶型面積銷售情況：市民的消費(fèi)心理日趨合理， 120平方米以下的戶型所占比例超過(guò) %，較往年有一定程度的上升。 140平方米以上戶型只占 %，較以前有較大幅度的下降。 3. 各房?jī)r(jià)區(qū)間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價(jià)在 3000元以下的銷售了 23376套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 3000—4000元之 間的銷售 36206套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 4000—5500元之間的銷售 20209套，占總銷售套數(shù)的%；房?jī)r(jià)在 5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的 %。 4. 商品住房銷（預(yù)）售購(gòu)買主體情況 我市商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的 87%以上。境外人士購(gòu)買住房?jī)H 105套，占 %。 武漢市 2020年的商品房銷售市場(chǎng)中，以下幾項(xiàng)指標(biāo)的變化對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)會(huì)有所預(yù)示： 1．空置面積： 全年銷售商品房 ，增長(zhǎng) ％；商品房空置面積 ，增長(zhǎng) ％；其中住宅 128． 12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18％。 與上年度相比，商品房空置面積的增長(zhǎng)幅度比商品房銷售面積高了一倍。商品房空置面積的增長(zhǎng)預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系上的微妙變化：從某種程度上說(shuō)，這是一種房地產(chǎn)商品積壓的潛在危機(jī)。不過(guò)，相信武漢市 800萬(wàn)人口中所潛藏的巨大買房人群，會(huì)比較有效的消化掉這些空置商品房。 2．批準(zhǔn)預(yù)售面積： 武漢市 2020年全市批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1120． 21萬(wàn)平方米，與 2020年的 萬(wàn)平方米相比，同 比下降 4． 81％。 武漢市這幾年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房空置面積增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)開發(fā)力度較熱的情況下，預(yù)計(jì)今年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，即未來(lái)一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)有小幅度的下降。 3．銷售面積與預(yù)售面積的比值： 武漢市 2020年商品房銷售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 ； 2020年商品房預(yù)售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 。 數(shù)據(jù)顯示銷售面積與預(yù)售面積的比值在這兩年 有所上升，這說(shuō)明銷售面積的增長(zhǎng)領(lǐng)先于預(yù)售面積的增長(zhǎng)（包括負(fù)增長(zhǎng)）。這種比值的逐步上升，表明了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。 （ 4）商品房?jī)r(jià)格情況 在宏觀調(diào)控政策作用下，我市商品房綜合價(jià)格穩(wěn)中有升，但上漲趨緩。全年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) %，與 2020年相比增幅回落了5個(gè)百分點(diǎn)。 全年商品住房平均價(jià)格為 /平方米（含 7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），其中，各季度平均價(jià)格 環(huán)比分別為 %、 %、 %、 %，增幅明顯下降，與 2020年相比同比增長(zhǎng) %，增幅回落了 。其中，高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，小高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，多層商品住房平均價(jià)格為 /平方米。 ?????? 2020年，我市各區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格均有不同幅度的上漲。其中：價(jià)格最高的區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米；其次是武昌區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米； 價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)辄S陂區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米。各區(qū)商品住房多層、小高層、高層均價(jià)如下： （ 1）存量房成交情況 2020年我市存量房成交 72827起，面積為 ，同比增長(zhǎng) %；其中：存量住房成交 45452起，成交面積為 （不含房改出售公房），同比增長(zhǎng) %。 （ ??2）存量房?jī)r(jià)格綜合情況 全年存量房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，存量住房平均價(jià)格為 /平方米，同比增 長(zhǎng) %。 （ 3）存量住房區(qū)域價(jià)格情況 因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及存量住房本身新舊程度的不同，各地段之間的存量住房?jī)r(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，各區(qū)存量住房全年均價(jià)如下： 截至 2020年底為止，新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 ，與去年相比增加 ，占新增金融業(yè)貸款的 %；其中：新增住房開發(fā)貸款 ，與去年相比增加 ，新增個(gè)人住房貸款 （含武漢地區(qū)新增住房公積金貸款），與去年相比增加 億元 。 2020年，我市本籍新增歸集住房公積金 ，歷年累計(jì)歸集住房公積金總額達(dá)到 ；新增發(fā)放公積金個(gè)人住房貸款 ，歷年累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款總額 ，幫助 860多萬(wàn)平方米。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 2020年，國(guó)家已明確提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，在繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面。我市也將在科學(xué)發(fā) 展觀的指導(dǎo)下，按照 “創(chuàng)新武漢、和諧武漢 ”的要求，繼續(xù)貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。同時(shí)，加大住房保障的力度，改善廣大中低收入家庭住房條件。 2020年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持健康持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 投資主體 近幾年來(lái)，隨著實(shí)物化分配方式的逐漸淡出，住宅貨幣化觀念深入人心，加之武漢市民收入水平的日益增長(zhǎng)以及投資眼光的轉(zhuǎn)移，使得武漢市商品住宅以及高端物業(yè)的需求都有了很大程度的增加。 外資的不斷涌入，極大地推動(dòng)了武漢的高端住宅市場(chǎng)，錦繡長(zhǎng) 江、武漢新天地、武漢時(shí)代廣場(chǎng)和棕櫚泉等項(xiàng)目都是由外資打造的。 宏觀調(diào)控也不會(huì)阻止前進(jìn)的步伐。 2020年上半年， “加息 ”、 “征稅 ”、“國(guó)八條 ”等宏觀調(diào)控政策接連不斷地從中央傳出，全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在不同程壬鮮艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因?yàn)槠渥匀毁Y源上的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)上的稀缺性，所以具有較好的保值增值性和較輕的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在武漢，目前 90%以上的高端住宅都是以自住為目的，所以，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策措施的影響，對(duì)武漢的高端住宅市場(chǎng)基本上是不存在的。 獨(dú)好 城鄉(xiāng) 結(jié)合部是兼具城市和鄉(xiāng)村的土地利用性質(zhì)的城市與鄉(xiāng)村地區(qū)的過(guò)渡地帶，又稱城市邊緣地區(qū)。 早期城市與鄉(xiāng)村的景觀差異明顯，隨著城市化過(guò)程，城市不斷向外圍擴(kuò)展，使得毗鄰鄉(xiāng)村地區(qū)的土地利用從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)、居住區(qū)以及其他職能，并相應(yīng)興建了城市服務(wù)設(shè)施，從而形成包括郊區(qū)的城鄉(xiāng)及合部。城鄉(xiāng)結(jié)合部位于市區(qū)和城市影響帶之間，可分為內(nèi)邊緣區(qū)和外邊緣區(qū)。內(nèi)邊緣區(qū)又稱城市邊緣，特征為已開始城市建設(shè)；外邊緣區(qū)又稱鄉(xiāng)村邊緣，特征為土地利用仍以農(nóng)業(yè)占支配地位，但已可見許多為城市服務(wù)的設(shè)施，如機(jī)場(chǎng)、污水處理廠和特殊用地等。 在武漢市， 這樣的城鄉(xiāng)結(jié)合部有很多，包括武昌的江夏區(qū)、關(guān)山地區(qū)、湯遜湖，漢口的古田區(qū)、硚口區(qū)，以及漢陽(yáng)的四新地區(qū)。四新地區(qū)上接漢陽(yáng)區(qū)，下有沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，四新地區(qū)可以算是武漢市城市發(fā)展中遺留下來(lái)的，為數(shù)不多的處于城市發(fā)展規(guī)劃中、但還未發(fā)展起來(lái)的地塊。在武漢市十一五規(guī)劃所描述的漢陽(yáng)四新地區(qū)規(guī)劃中，四新地區(qū)的核心區(qū)以四新大道為軸線，以金融保險(xiǎn)、商務(wù)辦公服務(wù)、物流信息等服務(wù)功能為主，目前已啟動(dòng)國(guó)際博覽中心等大項(xiàng)目。 端住宅引領(lǐng)武漢市場(chǎng) 2020年，武漢時(shí)代廣場(chǎng)、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長(zhǎng)戎詼喔叨訟钅懇捕冀 朧諧。 ㄔ謔鄣慕踅 食恰 ⒍ 煜潞土膠 芏嫉齲燦 ?2個(gè)高端項(xiàng)目。 “中部崛起，武漢先行 ”，而高端房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中部崛起的推動(dòng)力不容忽視。武漢是華中地區(qū)最大的城市，其經(jīng)濟(jì)也在 “中部崛起 ”戰(zhàn)略的推動(dòng)下步入健康、快速的發(fā)展時(shí)期。良好的發(fā)展環(huán)境，帶來(lái)的是大量外企和外資的進(jìn)入。而武漢的高端市場(chǎng)也在外資的推動(dòng)下發(fā)展迅猛。從 2020年底到現(xiàn)在，武漢市有錦江國(guó)際城、東湖天下等 7個(gè)高端項(xiàng)目相繼上市，武漢時(shí)代廣場(chǎng)、金都漢宮和錦繡長(zhǎng)江等5個(gè)項(xiàng)目也即將面市。武漢高端住宅的銷售情況也非常好，錦江國(guó)際城一直保持著平均每天不低于 45套的成交量。 雖然武漢高端住宅的價(jià)格漲幅比較明顯，但是，與一線城市相比還是有非常大的差距的。目前，武漢市高端住宅的均價(jià)約 6500元 /平方米，和普通住宅的價(jià)格比還不到 2:1，而上海高端住宅的均價(jià)在 22020元 /平方米的比比皆是，均價(jià)比已經(jīng)超過(guò)了 3： 1。不論是均價(jià)還是比值，武漢的高端住宅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，武漢高端住宅的價(jià)值還處于埋沒的狀態(tài)。隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和一線城市的交流不斷加強(qiáng)，武漢高端住宅市場(chǎng)將被激活，武漢高端住宅的價(jià)格一定會(huì)有一個(gè)更大幅度的提升！ 相比 2020年的住宅市場(chǎng)， 2020年顯得