【正文】 ）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法 176（三）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 178十四、研究結(jié)論與建議 178（一）結(jié)論 179（二）建議 180附圖、附表、附件 180（一）附圖 180（二）附表 180（三）附件 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： “楚江碧水 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。武漢城投集團(tuán)出資 ，占總股本的 70%；成都世紀(jì)城出資 ，占總股本的 30%。 具體的土地運(yùn)作模式為：由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表市政府，負(fù)責(zé)征地拆遷、農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批， 完成規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備。同時(shí)，根據(jù)政府對(duì)四信地區(qū)的整體規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)：發(fā)揮地區(qū)制造業(yè)、人文和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將四新發(fā)展成為武漢都市圈現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心，引領(lǐng)新漢陽(yáng)的城市復(fù)興，創(chuàng)建高品質(zhì)的城市意象。 加快武漢會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)“中國(guó)展覽名城 ”，既是適應(yīng)我國(guó)會(huì)展產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，整體水平不斷提高的客觀需要，也是把武漢建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市，增強(qiáng)和完善中心城市服務(wù)功能，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的內(nèi)在要求。并因此發(fā)揮空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為延伸產(chǎn)業(yè)鏈的一種方式，帶動(dòng)武漢新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)新區(qū)的城市建設(shè)，對(duì)提升武漢的城市形象有極大的推動(dòng)作用。 “堅(jiān)定不移發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)；不失時(shí)機(jī)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ”著力打造十五條產(chǎn)業(yè)鏈。作為一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，將在區(qū)內(nèi)培育與會(huì)展緊密關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)風(fēng)貌獨(dú)特的博覽建筑集群，設(shè)置與之配套的服務(wù)設(shè)施。 （二）項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目四至：東至漢陽(yáng)濱江大道，西至規(guī)劃中的武漢市博覽中心科技館，南至武漢市國(guó)際博覽中心超五星級(jí)酒店，北至規(guī)劃中的四新北路。 （ 3）項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是：集合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的新型住宅理念，采用成熟、先進(jìn)的 新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)，按照國(guó)家 2A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。 面臨長(zhǎng)江，項(xiàng)目最大賣點(diǎn)也是面江，取 “江 ”字。 本意是取 “楚江秋 ”，但感覺有點(diǎn)傷感，故取 “楚江 ”，如 “楚江苑 ”或 “楚江碧水 ”等。同時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)考慮市場(chǎng) 對(duì)大面積戶型的需求，即將主力戶型與小戶型貫通后形成的 200平方米左右的戶型，以及極少量超大面積的復(fù)式、越層式豪華戶型。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度 和能力所產(chǎn)生的對(duì)樓盤預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （ 2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 （ 8）真正將未來(lái)業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)始終外，可采取請(qǐng)意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來(lái)良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 ,其中住宅開發(fā)投資 ,增長(zhǎng) %,增幅回落 。全年房屋交易 ，比上年增加 ,其中存量房交易 ，增加 。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。 武漢市 2020年居民消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究顯示，武漢市當(dāng)前消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向主要表現(xiàn)為服務(wù)性消費(fèi)支出比重的提升。而食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、教育文化娛樂及服務(wù)、雜項(xiàng)商品和服務(wù)等消費(fèi)的增幅在 1位數(shù)以內(nèi)。實(shí)際利用外資 ，增長(zhǎng) ％，同比提高 。 2020年全國(guó)人大提出 “中部崛起 ”戰(zhàn)略， “給政策、給項(xiàng)目、給資金 ”三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟(jì)在未來(lái) 5－ 10年真正實(shí)現(xiàn) “跨越式發(fā)展 ”，武漢經(jīng)濟(jì)總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提高。 房地產(chǎn)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)，任何金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素， 2020年金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 ，比年初增加 。全市共銷 (預(yù) )售商品房 960． 88萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng) 5． 1％；其中住宅 908． 92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9％，銷 (預(yù) )售收入 354． 53億元，其中住宅 321． 33億元。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國(guó)汽車板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國(guó)重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設(shè)備產(chǎn)品制造基地，國(guó)內(nèi)光通訊設(shè)備及器件、移動(dòng)通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。加快推進(jìn)都市工業(yè)園建設(shè)，力爭(zhēng)園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 200億元。完善政策措施，堅(jiān)持培育與引進(jìn)相結(jié)合，大力發(fā)展法律、會(huì)計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)查等商務(wù)服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展旅游、文化、健身、社區(qū)服務(wù)業(yè)。并加強(qiáng)對(duì)住房等產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格監(jiān)管，遏制價(jià)格過快上漲 。 2020年的房地產(chǎn)政策將從四個(gè)方面進(jìn)行完善，確保中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要把長(zhǎng)期的問題和短期的問題適當(dāng)分開來(lái)解決；三是把局部的問題和全局的問題進(jìn)一步分清楚。 國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一系列新政出臺(tái)后，盡管部分地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，銷售量大幅減少，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期看好不會(huì)改變，未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不會(huì)下降。 人才政策： 武漢市作為全國(guó)大中專院校最集中的城市之一，擁有豐富的高端人才資源儲(chǔ)備和良好的引進(jìn)人才的環(huán)境，根據(jù)政府的產(chǎn)業(yè)政策和人才政策，可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)將有大量的高級(jí)人才進(jìn)入圍繞著國(guó)際博覽中心展開的四新區(qū)域工作，漢陽(yáng)片區(qū)的高度快速發(fā)展將刺激這一片區(qū)的房地產(chǎn)需求，為這一區(qū)域帶來(lái)一大批以高知、高薪、年青化的客戶群體。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)，也說明了武漢市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。 （ 1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2020年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為 2590億元，同比增長(zhǎng) %；固定資產(chǎn)投 資達(dá)到 ，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12360元，比 2020年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為 ，比 2020年提高 。住宅項(xiàng)目開發(fā)總投資增長(zhǎng)幅度緊跟房地產(chǎn)開發(fā)總體投資，但增幅回落更大一些。平均每畝均價(jià)約為 。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。 （ 3）商品房銷售情況 2020年我市商品房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %；其中：商品住房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %，占商品房總銷售面積的 %。 3. 各房?jī)r(jià)區(qū)間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價(jià)在 3000元以下的銷售了 23376套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 3000—4000元之 間的銷售 36206套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 4000—5500元之間的銷售 20209套，占總銷售套數(shù)的%；房?jī)r(jià)在 5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的 %。 與上年度相比，商品房空置面積的增長(zhǎng)幅度比商品房銷售面積高了一倍。 武漢市這幾年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。這種比值的逐步上升，表明了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。其中，高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，小高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，多層商品住房平均價(jià)格為 /平方米。 （ ??2）存量房?jī)r(jià)格綜合情況 全年存量房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 2020年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持健康持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2020年上半年， “加息 ”、 “征稅 ”、“國(guó)八條 ”等宏觀調(diào)控政策接連不斷地從中央傳出，全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在不同程壬鮮艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因?yàn)槠渥匀毁Y源上的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)上的稀缺性，所以具有較好的保值增值性和較輕的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在武漢，目前 90%以上的高端住宅都是以自住為目的，所以，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策措施的影響，對(duì)武漢的高端住宅市場(chǎng)基本上是不存在的。內(nèi)邊緣區(qū)又稱城市邊緣，特征為已開始城市建設(shè)；外邊緣區(qū)又稱鄉(xiāng)村邊緣，特征為土地利用仍以農(nóng)業(yè)占支配地位，但已可見許多為城市服務(wù)的設(shè)施，如機(jī)場(chǎng)、污水處理廠和特殊用地等。 端住宅引領(lǐng)武漢市場(chǎng) 2020年，武漢時(shí)代廣場(chǎng)、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長(zhǎng)戎詼喔叨訟钅懇捕冀 朧諧。良好的發(fā)展環(huán)境，帶來(lái)的是大量外企和外資的進(jìn)入。 雖然武漢高端住宅的價(jià)格漲幅比較明顯，但是，與一線城市相比還是有非常大的差距的。這一年里，國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、力度之大前所未有。 縱觀市場(chǎng)反應(yīng)，住宅成交量除七八九月和去年相比有明顯下降外，其他月份均保持平穩(wěn)。 而這是自 2020年以來(lái)，房?jī)r(jià)年均增幅首次回落到個(gè)位數(shù)。很明顯的一個(gè)例證就是 2020年 “金九銀十 ”期間的銷量比 2020年減少了 %。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場(chǎng)和參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到打造著名樓盤品牌重要性，總之，優(yōu)秀的品牌在樓市中有著持久的當(dāng)不住的吸引力。這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上品牌價(jià)值的直接體現(xiàn)。 從武漢樓市地圖上可以看到，過去漢陽(yáng)開發(fā)的樓盤主要分布在漢陽(yáng)大道、老城區(qū)和沌口。 2020年，錦繡長(zhǎng)江一期有五棟 30層以上的高層住宅矗立于長(zhǎng)江北岸，而部分商業(yè)配套設(shè)施和江灘園林綠化工程也會(huì)在同期內(nèi)完成，漢陽(yáng)江灘將擁有更加亮麗的風(fēng)景線。正在熱銷的武漢銅鑼灣廣場(chǎng)、火爆銷售的閩東 中天國(guó)際城是一個(gè)集住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、賣場(chǎng)、步行街等為一體的大型綜合項(xiàng)目，多樣化的業(yè)態(tài)無(wú)疑豐富和提升了整個(gè)鐘家村和漢陽(yáng)中心城區(qū)的 商圈價(jià)值。而她一語(yǔ)道出了鐘家村地段的核心優(yōu)勢(shì)：既具備中心板塊的所有便利條件，又擁有不可多得的優(yōu)越自然環(huán)境，再加上錦繡長(zhǎng)江項(xiàng)目的同步成長(zhǎng)，整個(gè)鐘家村商圈的輻射力和吸引力都將大大加強(qiáng)。 2020年年底，武漢新區(qū)形成三鎮(zhèn)立交橋最密集的立體交通網(wǎng)。當(dāng)然，住宅項(xiàng)目的開發(fā)在促進(jìn)城市建設(shè)的同時(shí)，或多或少會(huì)給生態(tài)環(huán)境帶來(lái)一定的影響甚至傷害。 （圈層分析） 我們以本項(xiàng)目地塊為原點(diǎn)，向外圍作圓形擴(kuò)展，將項(xiàng)目周邊區(qū)域劃分為同心圓的三個(gè)層次，分別為：圈 A項(xiàng)目周邊，即四新地區(qū)；圈 B北至漢陽(yáng)主城區(qū)，南至沌口開發(fā)區(qū)，西至龍陽(yáng)大道以西；圈 C擴(kuò)展至漢口、武昌地區(qū)，包括白沙洲大橋附近的武昌地段。 主要樓盤列舉： “水墨丹青 ”項(xiàng)目位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)墨水湖畔，武漢新區(qū)入口處。對(duì)居住內(nèi)環(huán)境的高品質(zhì)追求及臨湖地段的獨(dú)有的外部景觀保持和諧統(tǒng)一。坐落在漢陽(yáng)區(qū)龍陽(yáng)大道陶家?guī)X，扼守 “武漢新區(qū) ”核心，把持 “四新組團(tuán) ”門戶。 70， 208， 803， 585， 553， 596， 597， 413 建行、商行、農(nóng)行、工行、交行 鐘家村小學(xué)、武漢三中、武漢市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、小區(qū)內(nèi)中 家樂福、漢商 21購(gòu)物中心、國(guó)美電器、現(xiàn)代家居廣場(chǎng)、好美家 項(xiàng)目名稱 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 項(xiàng)目座落 龍陽(yáng)大道 33號(hào) 開 工時(shí)間 202091 竣工時(shí)間 (預(yù)計(jì) ) 2020年 5月 項(xiàng) 目 基 本 情 況 用地面積 土地使用年限 202091至 207491 ?? 土地用途 住宅 土地等級(jí) 七級(jí)地段 建筑面積 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 419 ?? 他項(xiàng)權(quán)利情況 無(wú) 銷售時(shí)間 2020101 住宅成交均價(jià) 元 /平方米 非住宅成交均價(jià) ?? ?? 項(xiàng) 目 證 件 情 況 前期 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào) 國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào) 武國(guó)用（ 2020）第 2505號(hào) 建筑工程規(guī)劃許可證號(hào) 武規(guī)建證 [2020]161號(hào) 施工許可證號(hào) 42020520200224001 商品房預(yù)售許可證號(hào) 武開管預(yù)售 [2020]253號(hào) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證號(hào) 白蟻預(yù)防工程證書合同號(hào) ?? ?? 開發(fā)企業(yè) 新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司 聯(lián)系電話 84631111 代理公司 聯(lián)系電話 項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)： 武漢市交易管理中心 項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)信息 總建筑面積 總占地面積 0平方米 總套數(shù) 419套 總棟數(shù) 6棟 銷售情況 住宅成交均價(jià) 住宅已售套數(shù) 非住宅成交均價(jià) 非住宅已售套數(shù) 銷售率 /平方米 382套 91% 樓棟名稱 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 總套數(shù) 土地證號(hào) 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 31棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 72?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 32棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 74?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 33棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用(2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 34棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 35棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 36棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 75?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) 人群分析：本地區(qū)由于城市形態(tài)的落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于武漢市其他地區(qū)，人群購(gòu)買力需求不足，僅靠本地區(qū)的原始人群是無(wú)法形成這一地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)后所帶來(lái)的房地產(chǎn)購(gòu)買力的。 2）圈 B 范圍：由圈 A向外，北至漢陽(yáng)主城區(qū)，南至沌口開發(fā)區(qū)，西至龍陽(yáng)大道 以