【正文】 進而帶動整個漢陽崛起。其中，高層商品住房的平均價格為 /平方米，小高層的平均價格為 /平方米，多層商品住房平均價格為 /平方米。武漢是華中地區(qū)最大的城市，其經(jīng)濟也在 “中部崛起 ”戰(zhàn)略的推動下步入健康、快速的發(fā)展時期。同時，加大住房保障的力度，改善廣大中低收入家庭住房條件。 數(shù)據(jù)顯示銷售面積與預售面積的比值在這兩年 有所上升，這說明銷售面積的增長領先于預售面積的增長（包括負增長）。其中：商品住房竣工面積為 （經(jīng)濟適用住房竣工面積為 ，同比增長 %），同比增長 %，占商品房總竣工面積的 %?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對建安、裝修、金融等業(yè)拉動作用，武漢市政府已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)視為新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。有些問題確實存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內(nèi)就能一下子解決的，比如說困難群體特別是特困人群的住房問題，這涉及社會保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個比較長遠的問題。繼續(xù)抓好 30項投資過億元工業(yè)項目的流動實施。全年實現(xiàn)工程承包和勞務合作營業(yè)額 ，增長 ％。 全市居民消費價格比上年上漲 %，漲幅同比回落 分點。 （ 7）資金運作中， 可以考慮拉開開發(fā)時序，分期分批操作，加大預售款和現(xiàn)房款的使用比例，進而降低資本金需要量。 （ 2）主力戶型面積 戶型面積大部分在 2房90平方米和 3房 120平方米，以 2房 90平方米為主力戶型，附帶適量 50平方米小戶型和140平方米較大戶型住宅。 （ 2）項目已取得建設用地規(guī)劃許可證。完善的配套功能設施是成功舉辦高層次國際會展的基礎條件，以此適應武漢會展業(yè)的發(fā)展需要，建設一流的會展場館能為參會的展商、觀眾及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供完善的服務。 項目承辦單位：武漢新城國際博覽中心有限公司 公司性質(zhì)：有限責任公司 股東單位：武漢市城市建設投資開發(fā)集團有限公司 成都世紀城新國際會展中心有限公司 注冊資金：人民幣 5億元 出資方式和比例：股東雙方按 70： 30的比例出資，由武漢城投集團控股。 （ 1）建設部和湖北省、武漢市及漢陽區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策； （ 2）武漢市及漢陽區(qū) 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十一五 ”計劃和遠景目標綱要； （ 3）武漢市及漢陽區(qū) 2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； （ 4）武漢市及漢陽城市總體規(guī)劃大綱（ 2020年 2020年）； （ 5）國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第三版 )》 (2020年 )； （ 6）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 (建標 [2020]205號 )； （ 7）國家發(fā)展與改革委員會《投資項目可行性研究指南》 (計辦投資 [2020]15號 )； （ 8）武漢市及漢陽區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料； （ 9）武漢市城市規(guī)劃設計研究院編制的《武漢新區(qū)（四新地區(qū)）控制性詳細規(guī)劃》； （ 10）武漢國際博覽中心項目的修建性詳細規(guī)劃。由此帶來會展經(jīng)濟的發(fā)展能夠優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)效益最優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)均 衡和地區(qū)均衡，有利于國民經(jīng)濟整體水平的提高；并且優(yōu)化的會展產(chǎn)業(yè)結構，使會展產(chǎn)業(yè)處于長期的、動態(tài)的結構均衡，優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局，有利于城市提升能級，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)介紹，該方案設計源于楚文化的代表作 ———編鐘，是經(jīng) “8選 1”后，在美國 HHCP與中國成達聯(lián)合體的設計方案基礎上完善的。 （ 5）存在一定的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。經(jīng)濟適用房完成投資 ，增長 %，施工面積 ，增長 ％。武漢城市市民消費觀念正在由單純數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向更加注重消費內(nèi)涵、重視生活質(zhì)量的提高。消費貸款 ，其中個人住房貸款 。 房地產(chǎn)政策：大力推動住宅消費，扶持與培育房地產(chǎn)業(yè)，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)，是武漢面向 21世紀，振興經(jīng)濟的重要舉措。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過推進、培育、發(fā) 展三個階段，正在走向成熟。這也是武漢市房地產(chǎn)市場趨于成熟和穩(wěn)定的標志。境外人士購買住房僅 105套，占 %。其中：價格最高的區(qū)域為江漢區(qū)，平均價格為 /平方米；其次是武昌區(qū)，平均價格為 /平方米； 價格最低的區(qū)域為黃陂區(qū)，平均價格為 /平方米。 早期城市與鄉(xiāng)村的景觀差異明顯，隨著城市化過程，城市不斷向外圍擴展，使得毗鄰鄉(xiāng)村地區(qū)的土地利用從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)、居住區(qū)以及其他職能，并相應興建了城市服務設施，從而形成包括郊區(qū)的城鄉(xiāng)及合部。不論是均價還是比值，武漢的高端住宅都遠遠落后，武漢高端住宅的價值還處于埋沒的狀態(tài)。 房地產(chǎn)市場研究機構戴德梁行武漢分公司相關人士認為，盡管武漢樓市價格有所上升，但由于宏觀調(diào)控作用和武漢住宅市場的理性回歸，房價的增幅也 因此降低。 相信 2020年的錦繡長江會帶來更多的精彩。 五、后官湖 治理優(yōu)化沌口生態(tài)環(huán)境 沌口優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源從來都是應該得到珍惜和合理利用的，盡管我們曾一度對她有所忽視。 項目名稱 水墨丹青 項目座落 江堤中路 8號 開工時間 2020620 竣工時間 (預計 ) 2020620 項 目 基 本 情 況 用地面積 ??平方米 土地使用年限 2020515至 2076514 ?? 土地用途 住宅 土地等級 七級地段 建筑面積 46947 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 414 ?? 他項權利情況 辦理在建工程抵押。 主要樓盤列舉： 金色港灣（ 4期） 商貿(mào)： 家樂福、漢商 21購物中心、國美電器、現(xiàn)代家居廣場 教育： 武漢外國語學校、武漢三中 醫(yī)院： 神龍醫(yī)院 其他： 三角湖畔，歐式風格 車位： 950 金色港灣（ 4期）位于整個小 金色港灣位于武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，長江三橋中環(huán)線，開發(fā)區(qū)段以 南，僅臨 318國道，依 200萬平方米的三角湖，武漢外國語學校正對面，于江漢大學隔湖相望，便利的交通、其全的配套設施、極豐富的教育資源、并不遜色于城區(qū)，需其優(yōu)美的自然風光、清新的空氣則是鬧市中心無法比擬的。欲得區(qū)位文化的人居環(huán)境的理解 與追求溶于現(xiàn)代住宅和現(xiàn)代生活方式中。新區(qū)將續(xù)建梅子路、四新大道、六湖連通、漢陽長江江灘、龜山綜合整治、武漢國際博覽中心一期等重點項目 19個 ，新建月湖大道、梅子路立交、經(jīng)濟適用房、南太子湖污水處理廠（二期）等重點項目 7個，累計總投資 233億元，今年計劃完成投資 。 二、香港世茂集團的錦繡長江讓我們耳目一新。 《報告》 認為，影響住房價格波動的關聯(lián)性因素很多，結合武漢房地產(chǎn)市場的實際來看，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是拆遷規(guī)模的縮減減少了住房消費的剛性需求。從 2020年底到現(xiàn)在，武漢市有錦江國際城、東湖天下等 7個高端項目相繼上市，武漢時代廣場、金都漢宮和錦繡長江等5個項目也即將面市。 外資的不斷涌入，極大地推動了武漢的高端住宅市場，錦繡長 江、武漢新天地、武漢時代廣場和棕櫚泉等項目都是由外資打造的。全年商品房綜合物業(yè)平均價格為 /平方米，同比增長 %，與 2020年相比增幅回落了5個百分點。 各類戶型面積銷售情況：市民的消費心理日趨合理， 120平方米以下的戶型所占比例超過 %，較往年有一定程度的上升。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落了 ，占全社會固定資產(chǎn)投資的 %；其中，住房開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落 點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點，給予區(qū)別對待；四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。繼續(xù)推進中心城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場改選升級工作。 （ 5）存貸款 截至 2020年年末，武漢地區(qū)金融機構本外幣各 項存款余額 ，比年初增加 。從限額以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場增長 %，超級市場增長 %，專業(yè)店增長 %，專賣店下降 %，便利店增長 %。 二、項目投資環(huán)境與市場研究 （一）市場背景及經(jīng)濟發(fā)展動態(tài) 2020年經(jīng)濟發(fā)展背景 （ 1） GDP指標 2020年武漢市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2509億元，比同比增長 ％，增幅創(chuàng) 10年來新高，人均生產(chǎn)總值 3790美元。項目價格定位結論如下： 居住區(qū)住宅部分全程均價 6000元 /㎡，公建商鋪部分均價 10000元 / ㎡， 項目投入總資金和主要技術經(jīng)濟指標表 表 14 主要經(jīng)濟評價指標匯總表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟結果和數(shù)據(jù) 一 項目總投資 萬元 1 建設投資 萬元 2 建設期利息 萬元 二 資金籌措 1 自有資金 萬元 2 銷售收入轉(zhuǎn)投資 3 銀行貸款 三 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 四 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 五 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 六 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 七 土地增值稅 八 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后凈利潤 萬元 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=12% 稅后項目投資財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=12% 二 項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 三 稅后項目投資回收期 年 稅前項目投資回收期 年 四 資本金財務內(nèi)部收益率 % 稅前資本金財務內(nèi)部收益率 % 五 稅前投資回報率 % 稅后投資回報率 % 六 稅前自有資金投資回報率 % 稅后自有資金投資回報率 % 七 利息備付率（高） 利息償付期間 利息備付率（低） 利息償付期間 償債備付率（高） 債務償還年份 償債備付率（低） 債務償還年份 資產(chǎn)負債率（高） % 長期債務存續(xù)期間 資產(chǎn)負債率（低） % 長期債務存續(xù)期間 八 單位建筑面積投資 元 九 單位建筑面積工程造價 元 （四）問題與建議 1．項目開發(fā)建設存在的主要問題 本項目開發(fā)建設存在的主要問題有： （ 1）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目規(guī)劃建設方案和項目動建計劃尚不能最后確定。 （ 5）項目建設資金已經(jīng)開始籌備。在周邊城市經(jīng)濟圈中 ,發(fā)揮著越來越大的集聚作用和擴散效應 ,并由此帶動區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展。具體運作方式如下： 武漢市政府將武漢國際博覽中心項目的發(fā)展運營權直接授予武漢新城國際博覽中心有 限公司。 武漢市政府將國際博覽中心規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)公益性項目與經(jīng)營性項目的土地捆綁打包，公開出讓給武漢新城國際博覽中心有限公司，以經(jīng)營性土地增值收益補貼公益性（半公益性）項目的建設投資，實現(xiàn)資金平衡。在產(chǎn)業(yè)定位上，武漢以建設華中地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地，和現(xiàn)代服務業(yè)中心為功能目標。 （ 6）項目已取得當?shù)卣嘘P領導和部門的肯定。 （ 2）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風險。 （ 2）固定資產(chǎn)投資 武漢市 2020年固定資產(chǎn)投資達到 1325． 29億元，年均增長 22． 1％，其中城市基礎設施項目投資 ，比上年增長 %，占全市投資的比重為 %，比上年提高。 將武漢市 2020年度的消費指數(shù)與 GDP的增長加以比較可發(fā)現(xiàn) ,社會消費品零售額 的增長速度基本與 GDP增長速度保持一致 ,全市居民消費價格指數(shù)有小幅上漲 ,比較去年同期還有所回落，居民生活水平穩(wěn)步提高，消費品市場需求旺盛。其中，企事業(yè)存款余額 ；居民儲蓄存款余額 。啟動建設武漢國際博覽中心，抓好機博會、光博會、食博會等一批重點品牌會展活動，推進會展市場 化、專業(yè)化、國際化。 2020年里，影響中國房地產(chǎn)供求關系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等，都可能影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的供求關系。 ??從 2020年到2020年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總體投資增長趨勢依然兇猛，但增長幅度已開始回落。 140平方米以上戶型只占 %，較以前有較大幅度的下降。 全年商品住房平均價格為 /平方米（含 7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），其中，各季度平均價格 環(huán)比分別為 %、 %、 %、 %，增幅明顯下降，與 2020年相比同比增長 %，增幅回落了 。 宏觀調(diào)控也不會阻止前進的步伐。武漢高端住宅的銷售情況也非常好，錦江國際城一直保持著平均每天不低于 45套的成交量。二是 “國六條 ”頒布以后，購房者對房價的心理預期有所調(diào)整，供需雙方進入一個博弈階段。這塊價值 ，不僅在 2020年一開年就摘得 “地王 ”桂冠，