【正文】 售收入超 3億元的企業(yè) 20家；年銷售收入超 1億元的企業(yè) 120家，同比增長(zhǎng) 11％；年銷售收入超 5000萬元的企業(yè) 192家，同比增長(zhǎng) 6％。 （ 6）產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 2020年武漢市全市房地產(chǎn)開發(fā) 累計(jì)完成投資 366． 15億元 (含經(jīng)濟(jì)適用房 )，同比增長(zhǎng)22． 9％，增幅比去年下降 4． 9個(gè)百分點(diǎn)。其中，短期貸款 ；中長(zhǎng)期貸款 。其中，企事業(yè)存款余額 ；居民儲(chǔ)蓄存款余額 。 和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財(cái)團(tuán)入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟(jì)走向世界注入強(qiáng)大的推動(dòng)力。全年實(shí)現(xiàn)工程承包和勞務(wù)合作營(yíng)業(yè)額 ，增長(zhǎng) ％。全市累計(jì)批準(zhǔn) “三資 ”企業(yè) 4961個(gè)，其中當(dāng)年新批 “三資 ”企業(yè)228個(gè)。 （ 4）外資利用程度 2020年武漢市全市新批合同外資額 ，比上年增長(zhǎng) ％。居民住房消費(fèi)則隨著家庭購(gòu)房的增多， 2020年城市居民家庭的住房裝修進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在武漢市民的八大項(xiàng)支出方面，醫(yī)療保健、交通通訊、居住三大類消費(fèi)增幅均達(dá)到兩位數(shù)，其中，居住 消費(fèi)增幅居 8大類之首。居民生活質(zhì)量在不斷提高，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。 將武漢市 2020年度的消費(fèi)指數(shù)與 GDP的增長(zhǎng)加以比較可發(fā)現(xiàn) ,社會(huì)消費(fèi)品零售額 的增長(zhǎng)速度基本與 GDP增長(zhǎng)速度保持一致 ,全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有小幅上漲 ,比較去年同期還有所回落，居民生活水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛。其中，批發(fā)零售業(yè) ，增長(zhǎng) ％；住宿餐飲業(yè) ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè) ，下降 ％。 全市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，漲幅同比回落 分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，漲幅回落 ，其中，生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格下降 %。 （ 3）消費(fèi)指數(shù) ??全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額，比上年增長(zhǎng) %，同比提高了 。全年房屋交易產(chǎn)價(jià) ,其中存量房交易產(chǎn)價(jià)。全年銷售商品房 ，增長(zhǎng) ％；商品房空置面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％。 全年房地產(chǎn)施工面積 ，增長(zhǎng) ％ ,竣工面積 ，增長(zhǎng)％，其中住宅施工面積 ,增長(zhǎng) %,竣工面積 ，增長(zhǎng) %。 （ 2）固定資產(chǎn)投資 武漢市 2020年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 1325． 29億元，年均增長(zhǎng) 22． 1％，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資 ，比上年增長(zhǎng) %，占全市投資的比重為 %，比上年提高。 （ 9）盡管項(xiàng)目規(guī)模不是很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 （ 7）資金運(yùn)作中， 可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。項(xiàng)目營(yíng)銷 工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。 2．實(shí)施建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： （ 1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。 （ 4）項(xiàng)目開發(fā)的主體中不少是高層及小高層帶電梯住宅，并按照國(guó)家康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，其市場(chǎng)認(rèn)同、市場(chǎng)價(jià)格的承受能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，存在叫好而不叫買的可能。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采取市場(chǎng)跟隨策略，做到層次相當(dāng)?shù)焚|(zhì)更優(yōu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心中形成物超所值的印象。 （ 2）主力戶型面積 戶型面積大部分在 2房90平方米和 3房 120平方米，以 2房 90平方米為主力戶型，附帶適量 50平方米小戶型和140平方米較大戶型住宅。 （ 1）戶型特點(diǎn) 戶型多變，選擇較多；功能分區(qū)清晰、采光通風(fēng)好、節(jié)能節(jié)水、保溫隔熱、防塵防噪。取 “秋 ”字。 清代女詩(shī)人吳絳雪的《春夏秋冬》中《秋》詩(shī)：秋 江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。取 “楚 ”字。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示： 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 47200 2 建筑總占地面積 平方米 9080 2270*4 3 總建筑面積 平方米 94400 其中 居住面積： 平方米 67160 商業(yè)面積： 平方米 27240 底下 3層 4 總戶數(shù) 戶 644 總居住人數(shù) 1824 平均每戶建筑面積 平方米 5 停車位 個(gè) 386 停車位所占面積 15440 6 容積率 2 7 住宅建筑密度 % 建筑密度 % 8 綠地率 55% 9 棟數(shù) 棟 4 26 其中：高層 棟 4 26層 （三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目案名定為：楚江碧水 緊鄰的武漢國(guó)際博覽中心外部看起來像編鐘， 12個(gè)單體展館代表 12個(gè)音律，圍成一大型圓形廣場(chǎng) …… 昨日從武漢新區(qū)指揮部獲悉，武漢國(guó)際博覽中心設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確定，年內(nèi)正式動(dòng)工興建。 （ 6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 （ 4）項(xiàng)目已取得漢陽區(qū)計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 （ 2）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 項(xiàng)目實(shí)測(cè)占地面積為 47200平方米，政府審批的土地使用條件為：物業(yè)類別：居住兼容商業(yè)金融業(yè)用地；建筑面積：控制在 94400平方米內(nèi)（其中居住建筑面積不低于 65240平方米）；容積率： 。以豐富多彩的節(jié)事活動(dòng)，細(xì)致深入的會(huì)議論壇，全面繁榮的展示博覽，成為連動(dòng)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)新區(qū)服務(wù)業(yè)整合，發(fā)揚(yáng)武漢城市文化的 “加速器 ”，必將產(chǎn)生巨更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。結(jié)合武漢城市特點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)荊楚文化，建設(shè)難以復(fù)制的博覽新城，成為武漢城市發(fā)展新的亮點(diǎn)，極大提升城市的形象品質(zhì)。 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)是發(fā)揚(yáng)城市文化提升城市形象品質(zhì)的需要 武漢國(guó)際博覽中心的建設(shè)將作為四新區(qū)的啟動(dòng)項(xiàng)目帶動(dòng)新區(qū)建設(shè)的發(fā)展。 武漢的會(huì)展產(chǎn)業(yè)將充分得到武漢產(chǎn)業(yè)的支撐，依托產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，通過生產(chǎn)要素集聚 ——專業(yè)市場(chǎng) ——產(chǎn)業(yè)集群 ——專業(yè)會(huì)展 ——世界性會(huì)展的發(fā)展模式，完善華中地區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的 “金字塔 ”結(jié)構(gòu)，鞏固和增強(qiáng)展會(huì)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。在產(chǎn)業(yè)定位上，武漢以建設(shè)華中地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心為功能目標(biāo)。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)是提高城市能級(jí)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 武漢作為華中地區(qū)最大的區(qū)域性中心城市 ,經(jīng)濟(jì)地位最為重要，無論是 GDP總量，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的分量值都位居中部主要城 市之首。完善的配套功能設(shè)施是成功舉辦高層次國(guó)際會(huì)展的基礎(chǔ)條件，以此適應(yīng)武漢會(huì)展業(yè)的發(fā)展需要，建設(shè)一流的會(huì)展場(chǎng)館能為參會(huì)的展商、觀眾及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供完善的服務(wù)。發(fā)展壯大武漢會(huì)展業(yè)并必將促成武漢成為中西部會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶的中心，努力成為國(guó)際展覽名城。在目前的中國(guó)會(huì)展業(yè)格局中建立并鞏固 “中國(guó)展覽名城 ”的地位，并在未來的會(huì)展業(yè)格局中向 “國(guó)際展覽名城 ”努力。在四新地區(qū)開發(fā)商業(yè)住宅也是很有必要的。 本地塊住宅項(xiàng)目的建設(shè)，是武漢國(guó)際博覽中心附帶開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。政府通過 “招拍掛 ”方式，將規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)用地整體供應(yīng)給武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司。 武漢市政府將國(guó)際博覽中心規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)公益性項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地捆綁打包，公開出讓給武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司，以經(jīng)營(yíng)性土地增值收益補(bǔ)貼公益性（半公益性）項(xiàng)目的建設(shè)投資，實(shí)現(xiàn)資金平衡。 武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司作為武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的項(xiàng)目法人，全面負(fù)責(zé)武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。 項(xiàng)目承辦單位：武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司 股東單位：武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司 成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司 注冊(cè)資金：人民幣 5億元 出資方式和比例：股東雙方按 70： 30的比例出資，由武漢城投集團(tuán)控股。 需要根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 研究報(bào)告 20206 目 錄 5一、總論 5（一）項(xiàng)目背景 51.項(xiàng)目名稱 出的理由 8（二）項(xiàng)目概況 9（三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11（四）問題與建議 111．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 122．實(shí)施建議 13二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 13（一）市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 131.武漢市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 633.市場(chǎng)需求分析 81（二）客戶分析 析 戶的因素列舉與分析 94（三）項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析分析表 SWOT分析結(jié)論 106（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 115（五）營(yíng)銷策略 （ Product） 產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略（ Price） （ Place） 產(chǎn)促銷組合策略（ Promotion） 117三、項(xiàng)目開發(fā)條件 117（一）地質(zhì)、水文條件 117（二）社會(huì)環(huán)境及公共設(shè)施條件 121（三）區(qū)域規(guī)劃要求 121（四）交通條件 123（五）法律支持條件 123四、建設(shè)方案選擇 123（一）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 124（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案： 計(jì)圖，選定主要參數(shù) 131（三）建筑方案 143五、節(jié)能節(jié)水措施 143（一）節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析 147（二）節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析 149六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 149（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 149（二）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 150（三）環(huán)境保護(hù)措施 152（四）環(huán)境保護(hù)投資 152（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 152七、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和招投標(biāo)方案 152（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 153（二）人力資源配置方案 154（三）工程招投標(biāo) 156八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 156（一）建設(shè)工期 157（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 157（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 158九、投資估算 158（一）投資估算 159（二）建設(shè)期利息估算 159（三）投資使用計(jì)劃 160十、融資方案 160（一）項(xiàng)目資金來源 1601．項(xiàng)目資本金籌措 1602．項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 161（二）融資方案分析 1611．資金來源可靠性分析 1612．融資結(jié)構(gòu)分析 1613．融資成 本分析 1614．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 162十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 162（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1621．財(cái)務(wù)價(jià)格 1622．利率 1633．項(xiàng)目計(jì)算期選取 1634．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 163（二）營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 1631．銷售收入估算 1632．銷售成本費(fèi)用估算 1633．土地增值稅的估算 1644．所得稅的估算 164（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 164(四 )融資前分析 1641．項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 1642．項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 1653．項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 165(五 )融資后分析 1651．盈利能力分析 1662．償債能力分析 1663．財(cái)務(wù)生存能力分析 166(六 )不確定性分析 1661．盈虧平衡分析 1672．敏感度分析 167(七 )財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 168十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 168（一）社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 171（二）社會(huì)評(píng)價(jià)的步驟與方法 評(píng)價(jià)的步驟 173十三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 173（一）風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 174（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法 176（三）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 178十四、研究結(jié)論與建議 178（一）結(jié)論 179（二）建議 180附圖、附表、附件 180（一）附圖 180（二）附表 180（三）附件 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： “楚江碧水 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在本報(bào)告項(xiàng)目定位（項(xiàng)目命名）中有關(guān)于案名的建議。武漢城投集團(tuán)出資 ，占總股本的 70%；成都世紀(jì)城出資 ，占總股本的 30%。具體運(yùn)作方式如下： 武漢市政府將武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的發(fā)展運(yùn)營(yíng)權(quán)直接授予武漢新城國(guó)際博覽中心有 限公司。 具體的土地運(yùn)作模式為：由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表市政府，負(fù)責(zé)征地拆遷、農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批， 完成規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備。 （ 1）建設(shè)部和湖北省、武漢市及漢陽區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策； （ 2）武漢市及漢陽區(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十一五 ”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要； （ 3）武漢市及漢陽區(qū) 2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)； （ 4）武漢市及漢陽城市總體規(guī)劃大綱（ 202