【正文】 《春夏秋冬》中《秋》詩：秋 江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。 （ 4）項目已取得漢陽區(qū)計劃委員會的立項批復(fù)。結(jié)合武漢城市特點，發(fā)揚荊楚文化，建設(shè)難以復(fù)制的博覽新城，成為武漢城市發(fā)展新的亮點，極大提升城市的形象品質(zhì)。 （ 2）項目建設(shè)是提高城市能級帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要 武漢作為華中地區(qū)最大的區(qū)域性中心城市 ,經(jīng)濟地位最為重要，無論是 GDP總量，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的分量值都位居中部主要城 市之首。在四新地區(qū)開發(fā)商業(yè)住宅也是很有必要的。 武漢新城國際博覽中心有限公司作為武漢國際博覽中心項目的項目法人，全面負責武漢國際博覽中心項目的投資、建設(shè)及運營管理。6 目 錄 5一、總論 5（一）項目背景 51.項目名稱 出的理由 8（二）項目概況 9（三）項目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟指標 11（四）問題與建議 111．項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 122．實施建議 13二、項目投資環(huán)境與市場研究 13（一）市場背景及經(jīng)濟發(fā)展動態(tài) 131.武漢市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況 633.市場需求分析 81（二）客戶分析 析 戶的因素列舉與分析 94（三）項目 SWOT分析 SWOT分析分析表 SWOT分析結(jié)論 106（四）項目市場定位 115（五）營銷策略 （ Product） 產(chǎn)營銷價格策略（ Price） （ Place） 產(chǎn)促銷組合策略（ Promotion） 117三、項目開發(fā)條件 117（一）地質(zhì)、水文條件 117（二）社會環(huán)境及公共設(shè)施條件 121（三）區(qū)域規(guī)劃要求 121（四）交通條件 123（五）法律支持條件 123四、建設(shè)方案選擇 123（一）建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 124（二）項目總體規(guī)劃方案： 計圖，選定主要參數(shù) 131（三）建筑方案 143五、節(jié)能節(jié)水措施 143（一）節(jié)能措施及能耗指標分析 147（二）節(jié)水措施及水耗指標分析 149六、環(huán)境影響評價 149（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 149（二）項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 150（三）環(huán)境保護措施 152（四）環(huán)境保護投資 152（五）環(huán)境影響評價 152七、組織機構(gòu)、人力資源和招投標方案 152（一）項目管理機構(gòu)設(shè)置 153（二）人力資源配置方案 154（三）工程招投標 156八、項目實施進度 156（一）建設(shè)工期 157（二）項目實施進度計劃 157（三）項目實施進度表 158九、投資估算 158（一）投資估算 159（二）建設(shè)期利息估算 159（三）投資使用計劃 160十、融資方案 160（一）項目資金來源 1601．項目資本金籌措 1602．項目債務(wù)資金籌措 161（二）融資方案分析 1611．資金來源可靠性分析 1612．融資結(jié)構(gòu)分析 1613．融資成 本分析 1614．融資風險分析 162十一、財務(wù)評價 162（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1621．財務(wù)價格 1622．利率 1633．項目計算期選取 1634．財務(wù)基準收益率（ ic）設(shè)定 163（二）營業(yè)收入與成本費用估算 1631．銷售收入估算 1632．銷售成本費用估算 1633．土地增值稅的估算 1644．所得稅的估算 164（三）財務(wù)評價報表 164(四 )融資前分析 1641．項目投資內(nèi)部收益率 1642．項目投資凈現(xiàn)值 1653．項目靜態(tài)投資回收期 165(五 )融資后分析 1651．盈利能力分析 1662．償債能力分析 1663．財務(wù)生存能力分析 166(六 )不確定性分析 1661．盈虧平衡分析 1672．敏感度分析 167(七 )財務(wù)評價結(jié)論 168十二、社會評價 168（一）社會評價的主要內(nèi)容 171（二）社會評價的步驟與方法 評價的步驟 173十三、 風險分析 173（一）風險因素識別 174（二）風險評估方法 176（三）風險防范對策 178十四、研究結(jié)論與建議 178（一）結(jié)論 179（二）建議 180附圖、附表、附件 180（一）附圖 180（二）附表 180（三）附件 一、總論 （一）項目背景 項目名稱： “楚江碧水 ”房地產(chǎn)開發(fā)項目。 具體的土地運作模式為：由市土地儲備機構(gòu)代表市政府，負責征地拆遷、農(nóng)轉(zhuǎn)用報批， 完成規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的土地儲備。 加快武漢會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)“中國展覽名城 ”，既是適應(yīng)我國會展產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，整體水平不斷提高的客觀需要，也是把武漢建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市，增強和完善中心城市服務(wù)功能，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長的內(nèi)在要求。 “堅定不移發(fā)展先進制造業(yè)；不失時機發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ”著力打造十五條產(chǎn)業(yè)鏈。 （二）項目概況 本項目四至：東至漢陽濱江大道，西至規(guī)劃中的武漢市博覽中心科技館，南至武漢市國際博覽中心超五星級酒店，北至規(guī)劃中的四新北路。 項目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是：集合國內(nèi)外先進的新型住宅理念，采用成熟、先進的 新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)，按照國家 2A住宅產(chǎn)品標準建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。 本意是取 “楚江秋 ”，但感覺有點傷感，故取 “楚江 ”，如 “楚江苑 ”或 “楚江碧水 ”等。 （ 3）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度 和能力所產(chǎn)生的對樓盤預(yù)售狀況的重大影響，會存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %，增幅比上年回落 ,其中住宅開發(fā)投資 ,增長 %,增幅回落 。商品零售價格上漲 %，回落 。 武漢市 2020年居民消費水平及結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究顯示，武漢市當前消費熱點的新趨向主要表現(xiàn)為服務(wù)性消費支出比重的提升。實際利用外資 ，增長 ％，同比提高 。 房地產(chǎn)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)，任何金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素， 2020年金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 ，比年初增加 。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國汽車板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設(shè)備產(chǎn)品制造基地，國內(nèi)光通訊設(shè)備及器件、移動通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。完善政策措施，堅持培育與引進相結(jié)合，大力發(fā)展法律、會計、資產(chǎn)評估、市場調(diào)查等商務(wù)服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展旅游、文化、健身、社區(qū)服務(wù)業(yè)。 2020年的房地產(chǎn)政策將從四個方面進行完善，確保中國 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一系列新政出臺后，盡管部分地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)價格波動，銷售量大幅減少，但我國房地產(chǎn)業(yè)中長期看好不會改變，未來市場房價不會下降。固定資產(chǎn)投資增長略高于經(jīng)濟總值的增長，也說明了武漢市建設(shè)項目在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要地位。住宅項目開發(fā)總投資增長幅度緊跟房地產(chǎn)開發(fā)總體投資，但增幅回落更大一些。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。 3. 各房價區(qū)間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價在 3000元以下的銷售了 23376套，占總銷售套數(shù)的 %，房價在 3000—4000元之 間的銷售 36206套，占總銷售套數(shù)的 %，房價在 4000—5500元之間的銷售 20209套，占總銷售套數(shù)的%；房價在 5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的 %。 武漢市這幾年的批準預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。其中，高層商品住房平均價格為 /平方米，小高層商品住房平均價格為 /平方米，多層商品住房平均價格為 /平方米。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 2020年上半年， “加息 ”、 “征稅 ”、“國八條 ”等宏觀調(diào)控政策接連不斷地從中央傳出，全國各個城市的房地產(chǎn)市場都在不同程壬鮮艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因為其自然資源上的優(yōu)勢和市場上的稀缺性，所以具有較好的保值增值性和較輕的抗風險能力，同時，據(jù)統(tǒng)計，在武漢，目前 90%以上的高端住宅都是以自住為目的，所以，政府對于房地產(chǎn)市場的各種政策措施的影響，對武漢的高端住宅市場基本上是不存在的。 端住宅引領(lǐng)武漢市場 2020年，武漢時代廣場、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長戎詼喔叨訟钅懇捕冀 朧諧。 雖然武漢高端住宅的價格漲幅比較明顯，但是，與一線城市相比還是有非常大的差距的。 縱觀市場反應(yīng)，住宅成交量除七八九月和去年相比有明顯下降外，其他月份均保持平穩(wěn)。很明顯的一個例證就是 2020年 “金九銀十 ”期間的銷量比 2020年減少了 %。這些都是房地產(chǎn)市場上品牌價值的直接體現(xiàn)。 2020年，錦繡長江一期有五棟 30層以上的高層住宅矗立于長江北岸，而部分商業(yè)配套設(shè)施和江灘園林綠化工程也會在同期內(nèi)完成，漢陽江灘將擁有更加亮麗的風景線。中天國際城是一個集住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、賣場、步行街等為一體的大型綜合項目，多樣化的業(yè)態(tài)無疑豐富和提升了整個鐘家村和漢陽中心城區(qū)的 商圈價值。 2020年年底，武漢新區(qū)形成三鎮(zhèn)立交橋最密集的立體交通網(wǎng)。 （圈層分析） 我們以本項目地塊為原點，向外圍作圓形擴展，將項目周邊區(qū)域劃分為同心圓的三個層次，分別為：圈 A項目周邊，即四新地區(qū)；圈 B北至漢陽主城區(qū)，南至沌口開發(fā)區(qū)，西至龍陽大道以西；圈 C擴展至漢口、武昌地區(qū)，包括白沙洲大橋附近的武昌地段。對居住內(nèi)環(huán)境的高品質(zhì)追求及臨湖地段的獨有的外部景觀保持和諧統(tǒng)一。 70， 208， 803， 585， 553， 596， 597， 413 建行、商行、農(nóng)行、工行、交行 鐘家村小學、武漢三中、武漢市外國語學校、小區(qū)內(nèi)中 家樂福、漢商 21購物中心、國美電器、現(xiàn)代家居廣場、好美家 項目名稱 南國明珠 7組團 項目座落 龍陽大道 33號 開 工時間 202091 竣工時間 (預(yù)計 ) 2020年 5月 項 目 基 本 情 況 用地面積 土地使用年限 202091至 207491 ?? 土地用途 住宅 土地等級 七級地段 建筑面積 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 419 ?? 他項權(quán)利情況 無 銷售時間 2020101 住宅成交均價 元 /平方米 非住宅成交均價 ?? ?? 項 目 證 件 情 況 前期 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號 國有土地使用權(quán)證號 武國用（ 2020）第 2505號 建筑工程規(guī)劃許可證號 武規(guī)建證 [2020]161號 施工許可證號 42020520200224001 商品房預(yù)售許可證號 武開管預(yù)售 [2020]253號 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證號 白蟻預(yù)防工程證書合同號 ?? ?? 開發(fā)企業(yè) 新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司 聯(lián)系電話 84631111 代理公司 聯(lián)系電話 項目備案機關(guān)： 武漢市交易管理中心 項目統(tǒng)計信息 總建筑面積 總占地面積 0平方米 總套數(shù) 419套 總棟數(shù) 6棟 銷售情況 住宅成交均價 住宅已售套數(shù) 非住宅成交均價 非住宅已售套數(shù) 銷售率 /平方米 382套 91% 樓棟名稱 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 總套數(shù) 土地證號 南國明珠 7組團 31棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 72?? 武國用 (2020)第 2505號 ?? 南國明珠 7組團 32棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 74?? 武國用 (2020)第 2505號 ?? 南國明珠 7組團 33棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用(2020)第 2505號 ?? 南國明珠 7組團 34棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用 (2020)第 2505號 ?? 南國明珠 7組團 35棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用 (2020)第 2505號 ?? 南國明珠 7組團 36棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 75?? 武國用 (2020)第 2505號 人群分析：本地區(qū)由于城市形態(tài)的落后，經(jīng)濟發(fā)展明顯落后于武漢市其他地區(qū)，人群購買力需求不足，僅靠本地區(qū)的原始人群是無法形成這一地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)后所帶來的房地產(chǎn)購買力