【正文】 《春夏秋冬》中《秋》詩(shī)：秋 江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。 （ 4）項(xiàng)目已取得漢陽(yáng)區(qū)計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。結(jié)合武漢城市特點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)荊楚文化，建設(shè)難以復(fù)制的博覽新城，成為武漢城市發(fā)展新的亮點(diǎn)，極大提升城市的形象品質(zhì)。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)是提高城市能級(jí)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 武漢作為華中地區(qū)最大的區(qū)域性中心城市 ,經(jīng)濟(jì)地位最為重要，無(wú)論是 GDP總量，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的分量值都位居中部主要城 市之首。在四新地區(qū)開發(fā)商業(yè)住宅也是很有必要的。 武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司作為武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的項(xiàng)目法人，全面負(fù)責(zé)武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。6 目 錄 5一、總論 5（一）項(xiàng)目背景 51.項(xiàng)目名稱 出的理由 8（二）項(xiàng)目概況 9（三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11（四）問(wèn)題與建議 111．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題 122．實(shí)施建議 13二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 13（一）市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 131.武漢市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 633.市場(chǎng)需求分析 81（二）客戶分析 析 戶的因素列舉與分析 94（三）項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析分析表 SWOT分析結(jié)論 106（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 115（五）營(yíng)銷策略 （ Product） 產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略（ Price） （ Place） 產(chǎn)促銷組合策略（ Promotion） 117三、項(xiàng)目開發(fā)條件 117（一）地質(zhì)、水文條件 117（二）社會(huì)環(huán)境及公共設(shè)施條件 121（三）區(qū)域規(guī)劃要求 121（四）交通條件 123（五）法律支持條件 123四、建設(shè)方案選擇 123（一）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 124（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案： 計(jì)圖，選定主要參數(shù) 131（三）建筑方案 143五、節(jié)能節(jié)水措施 143（一）節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析 147（二）節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析 149六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 149（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 149（二）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 150（三）環(huán)境保護(hù)措施 152（四）環(huán)境保護(hù)投資 152（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 152七、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和招投標(biāo)方案 152（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 153（二）人力資源配置方案 154（三）工程招投標(biāo) 156八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 156（一）建設(shè)工期 157（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 157（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 158九、投資估算 158（一）投資估算 159（二）建設(shè)期利息估算 159（三）投資使用計(jì)劃 160十、融資方案 160（一）項(xiàng)目資金來(lái)源 1601．項(xiàng)目資本金籌措 1602．項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 161（二）融資方案分析 1611．資金來(lái)源可靠性分析 1612．融資結(jié)構(gòu)分析 1613．融資成 本分析 1614．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 162十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 162（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1621．財(cái)務(wù)價(jià)格 1622．利率 1633．項(xiàng)目計(jì)算期選取 1634．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 163（二）營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 1631．銷售收入估算 1632．銷售成本費(fèi)用估算 1633．土地增值稅的估算 1644．所得稅的估算 164（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 164(四 )融資前分析 1641．項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 1642．項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 1653．項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 165(五 )融資后分析 1651．盈利能力分析 1662．償債能力分析 1663．財(cái)務(wù)生存能力分析 166(六 )不確定性分析 1661．盈虧平衡分析 1672．敏感度分析 167(七 )財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 168十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 168（一）社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 171（二）社會(huì)評(píng)價(jià)的步驟與方法 評(píng)價(jià)的步驟 173十三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 173（一）風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 174（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法 176（三）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 178十四、研究結(jié)論與建議 178（一）結(jié)論 179（二）建議 180附圖、附表、附件 180（一）附圖 180（二）附表 180（三）附件 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： “楚江碧水 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 具體的土地運(yùn)作模式為：由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表市政府，負(fù)責(zé)征地拆遷、農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批， 完成規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備。 加快武漢會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)“中國(guó)展覽名城 ”，既是適應(yīng)我國(guó)會(huì)展產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，整體水平不斷提高的客觀需要，也是把武漢建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市，增強(qiáng)和完善中心城市服務(wù)功能，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的內(nèi)在要求。 “堅(jiān)定不移發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)；不失時(shí)機(jī)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ”著力打造十五條產(chǎn)業(yè)鏈。 （二）項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目四至：東至漢陽(yáng)濱江大道，西至規(guī)劃中的武漢市博覽中心科技館，南至武漢市國(guó)際博覽中心超五星級(jí)酒店，北至規(guī)劃中的四新北路。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是：集合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的新型住宅理念，采用成熟、先進(jìn)的 新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)，按照國(guó)家 2A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。 本意是取 “楚江秋 ”，但感覺有點(diǎn)傷感，故取 “楚江 ”，如 “楚江苑 ”或 “楚江碧水 ”等。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度 和能力所產(chǎn)生的對(duì)樓盤預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 ,其中住宅開發(fā)投資 ,增長(zhǎng) %,增幅回落 。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。 武漢市 2020年居民消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究顯示，武漢市當(dāng)前消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向主要表現(xiàn)為服務(wù)性消費(fèi)支出比重的提升。實(shí)際利用外資 ，增長(zhǎng) ％，同比提高 。 房地產(chǎn)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)，任何金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素， 2020年金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 ，比年初增加 。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國(guó)汽車板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國(guó)重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設(shè)備產(chǎn)品制造基地，國(guó)內(nèi)光通訊設(shè)備及器件、移動(dòng)通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。完善政策措施，堅(jiān)持培育與引進(jìn)相結(jié)合，大力發(fā)展法律、會(huì)計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)查等商務(wù)服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展旅游、文化、健身、社區(qū)服務(wù)業(yè)。 2020年的房地產(chǎn)政策將從四個(gè)方面進(jìn)行完善，確保中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一系列新政出臺(tái)后，盡管部分地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，銷售量大幅減少，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期看好不會(huì)改變，未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不會(huì)下降。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)，也說(shuō)明了武漢市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。住宅項(xiàng)目開發(fā)總投資增長(zhǎng)幅度緊跟房地產(chǎn)開發(fā)總體投資，但增幅回落更大一些。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。 3. 各房?jī)r(jià)區(qū)間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價(jià)在 3000元以下的銷售了 23376套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 3000—4000元之 間的銷售 36206套，占總銷售套數(shù)的 %，房?jī)r(jià)在 4000—5500元之間的銷售 20209套，占總銷售套數(shù)的%；房?jī)r(jià)在 5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的 %。 武漢市這幾年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。其中，高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，小高層商品住房平均價(jià)格為 /平方米，多層商品住房平均價(jià)格為 /平方米。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 2020年上半年， “加息 ”、 “征稅 ”、“國(guó)八條 ”等宏觀調(diào)控政策接連不斷地從中央傳出，全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在不同程壬鮮艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因?yàn)槠渥匀毁Y源上的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)上的稀缺性，所以具有較好的保值增值性和較輕的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在武漢，目前 90%以上的高端住宅都是以自住為目的，所以，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策措施的影響，對(duì)武漢的高端住宅市場(chǎng)基本上是不存在的。 端住宅引領(lǐng)武漢市場(chǎng) 2020年，武漢時(shí)代廣場(chǎng)、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長(zhǎng)戎詼喔叨訟钅懇捕冀 朧諧。 雖然武漢高端住宅的價(jià)格漲幅比較明顯，但是，與一線城市相比還是有非常大的差距的。 縱觀市場(chǎng)反應(yīng)，住宅成交量除七八九月和去年相比有明顯下降外，其他月份均保持平穩(wěn)。很明顯的一個(gè)例證就是 2020年 “金九銀十 ”期間的銷量比 2020年減少了 %。這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上品牌價(jià)值的直接體現(xiàn)。 2020年，錦繡長(zhǎng)江一期有五棟 30層以上的高層住宅矗立于長(zhǎng)江北岸，而部分商業(yè)配套設(shè)施和江灘園林綠化工程也會(huì)在同期內(nèi)完成，漢陽(yáng)江灘將擁有更加亮麗的風(fēng)景線。中天國(guó)際城是一個(gè)集住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、賣場(chǎng)、步行街等為一體的大型綜合項(xiàng)目，多樣化的業(yè)態(tài)無(wú)疑豐富和提升了整個(gè)鐘家村和漢陽(yáng)中心城區(qū)的 商圈價(jià)值。 2020年年底，武漢新區(qū)形成三鎮(zhèn)立交橋最密集的立體交通網(wǎng)。 （圈層分析） 我們以本項(xiàng)目地塊為原點(diǎn)，向外圍作圓形擴(kuò)展，將項(xiàng)目周邊區(qū)域劃分為同心圓的三個(gè)層次，分別為：圈 A項(xiàng)目周邊，即四新地區(qū)；圈 B北至漢陽(yáng)主城區(qū)，南至沌口開發(fā)區(qū)，西至龍陽(yáng)大道以西；圈 C擴(kuò)展至漢口、武昌地區(qū)，包括白沙洲大橋附近的武昌地段。對(duì)居住內(nèi)環(huán)境的高品質(zhì)追求及臨湖地段的獨(dú)有的外部景觀保持和諧統(tǒng)一。 70， 208， 803， 585， 553， 596， 597， 413 建行、商行、農(nóng)行、工行、交行 鐘家村小學(xué)、武漢三中、武漢市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、小區(qū)內(nèi)中 家樂(lè)福、漢商 21購(gòu)物中心、國(guó)美電器、現(xiàn)代家居廣場(chǎng)、好美家 項(xiàng)目名稱 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 項(xiàng)目座落 龍陽(yáng)大道 33號(hào) 開 工時(shí)間 202091 竣工時(shí)間 (預(yù)計(jì) ) 2020年 5月 項(xiàng) 目 基 本 情 況 用地面積 土地使用年限 202091至 207491 ?? 土地用途 住宅 土地等級(jí) 七級(jí)地段 建筑面積 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 419 ?? 他項(xiàng)權(quán)利情況 無(wú) 銷售時(shí)間 2020101 住宅成交均價(jià) 元 /平方米 非住宅成交均價(jià) ?? ?? 項(xiàng) 目 證 件 情 況 前期 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào) 國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào) 武國(guó)用（ 2020）第 2505號(hào) 建筑工程規(guī)劃許可證號(hào) 武規(guī)建證 [2020]161號(hào) 施工許可證號(hào) 42020520200224001 商品房預(yù)售許可證號(hào) 武開管預(yù)售 [2020]253號(hào) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證號(hào) 白蟻預(yù)防工程證書合同號(hào) ?? ?? 開發(fā)企業(yè) 新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司 聯(lián)系電話 84631111 代理公司 聯(lián)系電話 項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)： 武漢市交易管理中心 項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)信息 總建筑面積 總占地面積 0平方米 總套數(shù) 419套 總棟數(shù) 6棟 銷售情況 住宅成交均價(jià) 住宅已售套數(shù) 非住宅成交均價(jià) 非住宅已售套數(shù) 銷售率 /平方米 382套 91% 樓棟名稱 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 總套數(shù) 土地證號(hào) 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 31棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 72?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 32棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 74?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 33棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用(2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 34棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 35棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國(guó)明珠 7組團(tuán) 36棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 75?? 武國(guó)用 (2020)第 2505號(hào) 人群分析：本地區(qū)由于城市形態(tài)的落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于武漢市其他地區(qū)，人群購(gòu)買力需求不足，僅靠本地區(qū)的原始人群是無(wú)法形成這一地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)后所帶來(lái)的房地產(chǎn)購(gòu)買力