【正文】 的發(fā)展運(yùn)營權(quán)直接授予武漢新城國際博覽中心有 限公司。 武漢城市發(fā)展會(huì)展業(yè)有以下幾點(diǎn)必要性： （ 1）對(duì)建設(shè)武漢中國展覽名城發(fā)揮會(huì)展?jié)摿哂兄匾饬x 武漢應(yīng)當(dāng)明確區(qū)域會(huì)展中心的 地位，借助武漢城市發(fā)展加強(qiáng)，優(yōu)化會(huì)展業(yè)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃會(huì)展設(shè)施，塑造有利的會(huì)展文化內(nèi)涵。在周邊城市經(jīng)濟(jì)圈中 ,發(fā)揮著越來越大的集聚作用和擴(kuò)散效應(yīng) ,并由此帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。 武漢國際 博覽中心的建設(shè)是新區(qū)實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略的舉措，建成的武漢國際博覽中心將以節(jié)、會(huì)、展緊密結(jié)合的方式經(jīng)營。 （ 5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。流水淺洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)論如下： 居住區(qū)住宅部分全程均價(jià) 6000元 /㎡，公建商鋪部分均價(jià) 10000元 / ㎡， 項(xiàng)目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 14 主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項(xiàng)目總投資 萬元 1 建設(shè)投資 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 二 資金籌措 1 自有資金 萬元 2 銷售收入轉(zhuǎn)投資 3 銀行貸款 三 銷售收入 萬元 項(xiàng)目總銷售收入 四 銷售成本 萬元 項(xiàng)目總銷售成本 五 銷售稅金 萬元 項(xiàng)目總銷售稅金 六 銷售利潤 萬元 項(xiàng)目總銷售利潤 七 土地增值稅 八 開發(fā)利潤 萬元 項(xiàng)目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后凈利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 一 稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=12% 稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=12% 二 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 三 稅后項(xiàng)目投資回收期 年 稅前項(xiàng)目投資回收期 年 四 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 五 稅前投資回報(bào)率 % 稅后投資回報(bào)率 % 六 稅前自有資金投資回報(bào)率 % 稅后自有資金投資回報(bào)率 % 七 利息備付率（高） 利息償付期間 利息備付率（低） 利息償付期間 償債備付率（高） 債務(wù)償還年份 償債備付率（低） 債務(wù)償還年份 資產(chǎn)負(fù)債率（高） % 長期債務(wù)存續(xù)期間 資產(chǎn)負(fù)債率（低） % 長期債務(wù)存續(xù)期間 八 單位建筑面積投資 元 九 單位建筑面積工程造價(jià) 元 （四）問題與建議 1．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有： （ 1）項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚不能最后確定。 （ 3）以客戶顯而易見的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 （ 1） GDP指標(biāo) 2020年武漢市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 2509億元，比同比增長 ％，增幅創(chuàng) 10年來新高，人均生產(chǎn)總值 3790美元。 2020年武漢市房地產(chǎn)投資增長與整體的固定資產(chǎn)投資增長基本持平，房地產(chǎn)投資的增長速度比上年有小幅放緩 ,全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈良性運(yùn)行 ,市場(chǎng)前景廣闊。從限額以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場(chǎng)增長 %，超級(jí)市場(chǎng)增長 %，專業(yè)店增長 %，專賣店下降 %，便利店增長 %。全年家庭人均住房裝修 146元，同比增長 1倍，同時(shí)居住服務(wù)也隨之增多，人均 74元，同比增長 61％。 （ 5）存貸款 截至 2020年年末，武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣各 項(xiàng)存款余額 ，比年初增加 。 2020年，全市投資和銷預(yù)售收入雙超億元的公司達(dá) 66家，投資總額達(dá) 233． 53億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 63． 8％，實(shí)現(xiàn)銷預(yù)售收入 達(dá) 229． 72億元；其中投資和銷預(yù)售收入雙超 2億元的公司達(dá) 34家，投資總額達(dá) 174． 9億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的47． 8％。繼續(xù)推進(jìn)中心城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改選升級(jí)工作。同時(shí)，道路、給排水等公用設(shè)施的配套水平、以天然氣為主體的燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋率均將得到提高。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點(diǎn)，給予區(qū)別對(duì)待；四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于 5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落了 ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 %；其中，住房開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落 點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 （ 2）商品房開發(fā)建設(shè)情況 ?????? 2020年我市商品房施工面積為 ，同比增長 %。 各類戶型面積銷售情況：市民的消費(fèi)心理日趨合理， 120平方米以下的戶型所占比例超過 %，較往年有一定程度的上升。不過，相信武漢市 800萬人口中所潛藏的巨大買房人群，會(huì)比較有效的消化掉這些空置商品房。全年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 /平方米，同比增長 %，與 2020年相比增幅回落了5個(gè)百分點(diǎn)。 （ 3）存量住房區(qū)域價(jià)格情況 因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及存量住房本身新舊程度的不同，各地段之間的存量住房?jī)r(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，各區(qū)存量住房全年均價(jià)如下： 截至 2020年底為止，新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 ，與去年相比增加 ，占新增金融業(yè)貸款的 %；其中：新增住房開發(fā)貸款 ，與去年相比增加 ，新增個(gè)人住房貸款 （含武漢地區(qū)新增住房公積金貸款），與去年相比增加 億元 。 外資的不斷涌入，極大地推動(dòng)了武漢的高端住宅市場(chǎng)，錦繡長 江、武漢新天地、武漢時(shí)代廣場(chǎng)和棕櫚泉等項(xiàng)目都是由外資打造的。四新地區(qū)上接漢陽區(qū)，下有沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，四新地區(qū)可以算是武漢市城市發(fā)展中遺留下來的，為數(shù)不多的處于城市發(fā)展規(guī)劃中、但還未發(fā)展起來的地塊。從 2020年底到現(xiàn)在，武漢市有錦江國際城、東湖天下等 7個(gè)高端項(xiàng)目相繼上市，武漢時(shí)代廣場(chǎng)、金都漢宮和錦繡長江等5個(gè)項(xiàng)目也即將面市。 從 “國六條 ”開始，中央政府宏觀調(diào)控接連不斷，政策制約和經(jīng)濟(jì)手段并施。 《報(bào)告》 認(rèn)為，影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性因素很多，結(jié)合武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際來看，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是拆遷規(guī)模的縮減減少了住房消費(fèi)的剛性需求。福星惠譽(yù)集團(tuán)榮膺 “2020中國房地產(chǎn)地方公司品牌價(jià)值TOP10”,是武漢市品牌價(jià)值最高的民營房地產(chǎn)企業(yè) 。 二、香港世茂集團(tuán)的錦繡長江讓我們耳目一新。 從時(shí)尚精品步行街到銅鑼灣百貨主力店，從潮流發(fā)型館到可以同時(shí)品讀好書與好咖啡的咖啡廳，從各地美食到百老匯電影 …… 銅鑼灣廣場(chǎng)將帶來全新腃 mall風(fēng)暴。新區(qū)將續(xù)建梅子路、四新大道、六湖連通、漢陽長江江灘、龜山綜合整治、武漢國際博覽中心一期等重點(diǎn)項(xiàng)目 19個(gè) ，新建月湖大道、梅子路立交、經(jīng)濟(jì)適用房、南太子湖污水處理廠（二期）等重點(diǎn)項(xiàng)目 7個(gè)，累計(jì)總投資 233億元，今年計(jì)劃完成投資 。合理利用并使之得以保護(hù)和優(yōu)化，這才是創(chuàng)造和諧生態(tài)環(huán)境的要義。欲得區(qū)位文化的人居環(huán)境的理解 與追求溶于現(xiàn)代住宅和現(xiàn)代生活方式中。特聘請(qǐng)美國 WY領(lǐng)銜規(guī)劃設(shè)計(jì)，英國奇利擔(dān)綱景觀創(chuàng)意，項(xiàng)目以其完美的規(guī)劃，細(xì)膩的園林景觀，規(guī)模宏大，提升了片區(qū)價(jià)值，一舉獲得 2020武漢最具影響力的樓盤、 2020生態(tài)園林居住示范區(qū)、創(chuàng)新風(fēng)暴 2020 主要樓盤列舉： 金色港灣（ 4期） 商貿(mào)： 家樂福、漢商 21購物中心、國美電器、現(xiàn)代家居廣場(chǎng) 教育： 武漢外國語學(xué)校、武漢三中 醫(yī)院： 神龍醫(yī)院 其他： 三角湖畔，歐式風(fēng)格 車位： 950 金色港灣（ 4期）位于整個(gè)小 金色港灣位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，長江三橋中環(huán)線，開發(fā)區(qū)段以 南，僅臨 318國道，依 200萬平方米的三角湖，武漢外國語學(xué)校正對(duì)面，于江漢大學(xué)隔湖相望，便利的交通、其全的配套設(shè)施、極豐富的教育資源、并不遜色于城區(qū)，需其優(yōu)美的自然風(fēng)光、清新的空氣則是鬧市中心無法比擬的。在新區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)后，此區(qū)域以武漢市國際博覽中心為中心項(xiàng)目的一系列大型展館、酒店、寫字樓、住宅等項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)引 爆這一地區(qū)的需求，大型的展覽館的建成會(huì)帶動(dòng)四新地區(qū)及武漢市乃至華中地區(qū)的會(huì)展業(yè)的發(fā)展，為四新區(qū)帶來大量會(huì)展業(yè)相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)需求，相應(yīng)的商業(yè)配套都會(huì)得到相應(yīng)發(fā)展。 項(xiàng)目名稱 水墨丹青 項(xiàng)目座落 江堤中路 8號(hào) 開工時(shí)間 2020620 竣工時(shí)間 (預(yù)計(jì) ) 2020620 項(xiàng) 目 基 本 情 況 用地面積 ??平方米 土地使用年限 2020515至 2076514 ?? 土地用途 住宅 土地等級(jí) 七級(jí)地段 建筑面積 46947 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 414 ?? 他項(xiàng)權(quán)利情況 辦理在建工程抵押。 1）圈 A 范圍：以項(xiàng)目為原點(diǎn)，擴(kuò)展至四新區(qū)域邊緣。 五、后官湖 治理優(yōu)化沌口生態(tài)環(huán)境 沌口優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源從來都是應(yīng)該得到珍惜和合理利用的，盡管我們?cè)欢葘?duì)她有所忽視。 ”這是閩東 相信 2020年的錦繡長江會(huì)帶來更多的精彩。 在 2020年漢陽的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一些怎么的變化呢？我們拭目以 待。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)戴德梁行武漢分公司相關(guān)人士認(rèn)為，盡管武漢樓市價(jià)格有所上升，但由于宏觀調(diào)控作用和武漢住宅市場(chǎng)的理性回歸，房?jī)r(jià)的增幅也 因此降低。 據(jù)《 2020年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告》顯示， 2020年全市商品住房平均價(jià)格為 /平方米，與去年同期相比增長 %，增幅回落 。不論是均價(jià)還是比值，武漢的高端住宅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，武漢高端住宅的價(jià)值還處于埋沒的狀態(tài)。 “中部崛起，武漢先行 ”，而高端房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中部崛起的推動(dòng)力不容忽視。 早期城市與鄉(xiāng)村的景觀差異明顯，隨著城市化過程，城市不斷向外圍擴(kuò)展，使得毗鄰鄉(xiāng)村地區(qū)的土地利用從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)、居住區(qū)以及其他職能，并相應(yīng)興建了城市服務(wù)設(shè)施，從而形成包括郊區(qū)的城鄉(xiāng)及合部。我市也將在科學(xué)發(fā) 展觀的指導(dǎo)下，按照 “創(chuàng)新武漢、和諧武漢 ”的要求，繼續(xù)貫徹國家宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。其中：價(jià)格最高的區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米；其次是武昌區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米； 價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)辄S陂區(qū)，平均價(jià)格為 /平方米。 3．銷售面積與預(yù)售面積的比值： 武漢市 2020年商品房銷售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 ； 2020年商品房預(yù)售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 。境外人士購買住房?jī)H 105套，占 %。 ?????? 2020年我市商品房竣工面積為 ，同比增加 %。這也是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟和穩(wěn)定的標(biāo)志。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，近年武漢市房地產(chǎn)業(yè)地稅入庫增長比例遠(yuǎn)高于地稅總額增長比例，且占比逐年提高， 2020年已超過全市地稅收入總額的 1/4。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過推進(jìn)、培育、發(fā) 展三個(gè)階段，正在走向成熟。在相應(yīng)的房地產(chǎn)政策中，該由政府辦的就要由政府辦，同時(shí)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)配資源的主導(dǎo)作用；二是把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。 房地產(chǎn)政策：大力推動(dòng)住宅消費(fèi)，扶持與培育房地產(chǎn)業(yè)，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)，是武漢面向 21世紀(jì)，振興經(jīng)濟(jì)的重要舉措。 金融政策： 武漢市 2020年度政府工作報(bào)告指出，未來全市將按照發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的總體規(guī)劃，圍繞壯大十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，集中政策資源，推進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。消費(fèi)貸款 ，其中個(gè)人住房貸款 。截至年底 ,有 69家世界 500強(qiáng)企業(yè)來武漢投資。武漢城市市民消費(fèi)觀念正在由單純數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更加注重消費(fèi)內(nèi)涵、重視生活質(zhì)量的提高。原材料、燃料、動(dòng)力 購進(jìn)價(jià)格上漲 %,漲幅回落 。經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 ，增長 %，施工面積 ，增長 ％。 （ 6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 （ 5）存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。各戶型視野開闊，戶戶見江景，具有實(shí)用、環(huán)保、高性價(jià)比的特點(diǎn)。據(jù)介紹，該方案設(shè)計(jì)源于楚文化的代表作 ———編鐘，是經(jīng) “8選 1”后，在美國 HHCP與中國成達(dá)聯(lián)合體的設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上完善的。 （ 1）項(xiàng)目已正式取得國有土地使用證。由此帶來會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)效益最優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)均 衡和地區(qū)均衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)整體水平的提高；并且優(yōu)化的會(huì)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使會(huì)展產(chǎn)業(yè)處于長期的、動(dòng)態(tài)的結(jié)構(gòu)均衡，優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局，有利于城市提升能級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 作為武漢新區(qū)四新地區(qū)重要的建