【正文】 次相當?shù)焚|(zhì)更優(yōu)，在房地產(chǎn)市場消費者心中形成物超所值的印象。項目價格定位結(jié)論如下： 居住區(qū)住宅部分全程均價 6000元 /㎡，公建商鋪部分均價 10000元 / ㎡， 項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 14 主要經(jīng)濟評價指標匯總表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目總投資 萬元 1 建設投資 萬元 2 建設期利息 萬元 二 資金籌措 1 自有資金 萬元 2 銷售收入轉(zhuǎn)投資 3 銀行貸款 三 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 四 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 五 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 六 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 七 土地增值稅 八 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后凈利潤 萬元 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=12% 稅后項目投資財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=12% 二 項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 三 稅后項目投資回收期 年 稅前項目投資回收期 年 四 資本金財務內(nèi)部收益率 % 稅前資本金財務內(nèi)部收益率 % 五 稅前投資回報率 % 稅后投資回報率 % 六 稅前自有資金投資回報率 % 稅后自有資金投資回報率 % 七 利息備付率（高） 利息償付期間 利息備付率（低） 利息償付期間 償債備付率（高） 債務償還年份 償債備付率（低） 債務償還年份 資產(chǎn)負債率（高） % 長期債務存續(xù)期間 資產(chǎn)負債率（低） % 長期債務存續(xù)期間 八 單位建筑面積投資 元 九 單位建筑面積工程造價 元 （四）問題與建議 1．項目開發(fā)建設存在的主要問題 本項目開發(fā)建設存在的主要問題有： （ 1）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目規(guī)劃建設方案和項目動建計劃尚不能最后確定。 （ 2）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風險。 （ 3）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度 和能力所產(chǎn)生的對樓盤預售狀況的重大影響，會存在預期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （ 4）項目開發(fā)的主體中不少是高層及小高層帶電梯住宅，并按照國家康居示范工程標準進行建設，其市場認同、市場價格的承受能力會對項目產(chǎn)生影響，存在叫好而不叫買的可能。 （ 5）存在一定的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。 2．實施建議 對本項目的實施建議主要有以下幾點： （ 1）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設。 （ 2）及早辦理項目預售許可手續(xù)。項目營銷 工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 （ 3）以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進行產(chǎn)品設計和價格定位，強化成競爭優(yōu)勢。精心設計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （ 4）既要節(jié)省建設資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平，加快工程施工進度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。 （ 6）運用預訂等方式，應先期聯(lián)絡到一批目標客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 （ 7）資金運作中， 可以考慮拉開開發(fā)時序，分期分批操作，加大預售款和現(xiàn)房款的使用比例，進而降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。 （ 9）盡管項目規(guī)模不是很大，仍須精心于每一個細節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 二、項目投資環(huán)境與市場研究 （一）市場背景及經(jīng)濟發(fā)展動態(tài) 2020年經(jīng)濟發(fā)展背景 （ 1） GDP指標 2020年武漢市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2509億元，比同比增長 ％，增幅創(chuàng) 10年來新高，人均生產(chǎn)總值 3790美元。 （ 2）固定資產(chǎn)投資 武漢市 2020年固定資產(chǎn)投資達到 1325． 29億元，年均增長 22． 1％，其中城市基礎設施項目投資 ，比上年增長 %，占全市投資的比重為 %，比上年提高。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %，增幅比上年回落 ,其中住宅開發(fā)投資 ,增長 %,增幅回落 。 全年房地產(chǎn)施工面積 ，增長 ％ ,竣工面積 ，增長％，其中住宅施工面積 ,增長 %,竣工面積 ，增長 %。經(jīng)濟適用房完成投資 ，增長 %，施工面積 ，增長 ％。全年銷售商品房 ，增長 ％；商品房空置面積 萬平方米，增長 ％。全年房屋交易 ，比上年增加 ,其中存量房交易 ，增加 。全年房屋交易產(chǎn)價 ,其中存量房交易產(chǎn)價。 2020年武漢市房地產(chǎn)投資增長與整體的固定資產(chǎn)投資增長基本持平，房地產(chǎn)投資的增長速度比上年有小幅放緩 ,全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢 ,房地產(chǎn)市場呈良性運行 ,市場前景廣闊。 （ 3）消費指數(shù) ??全市社會消費品零售總額，比上年增長 %，同比提高了 。商品零售價格上漲 %，回落 。工業(yè)品出廠價格上漲 %，漲幅回落 ，其中，生產(chǎn)資料價格上漲 %，生活資料價格下降 %。原材料、燃料、動力 購進價格上漲 %,漲幅回落 。 全市居民消費價格比上年上漲 %，漲幅同比回落 分點。商品零售價格上漲 %，回落 。其中，批發(fā)零售業(yè) ，增長 ％；住宿餐飲業(yè) ，增長 ％；其他行業(yè) ，下降 ％。從限額以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場增長 %，超級市場增長 %，專業(yè)店增長 %，專賣店下降 %，便利店增長 %。 將武漢市 2020年度的消費指數(shù)與 GDP的增長加以比較可發(fā)現(xiàn) ,社會消費品零售額 的增長速度基本與 GDP增長速度保持一致 ,全市居民消費價格指數(shù)有小幅上漲 ,比較去年同期還有所回落，居民生活水平穩(wěn)步提高，消費品市場需求旺盛。 武漢市 2020年居民消費水平及結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究顯示，武漢市當前消費熱點的新趨向主要表現(xiàn)為服務性消費支出比重的提升。居民生活質(zhì)量在不斷提高，居民消費能力進一步增強，促進了消費結(jié)構(gòu)的變化。武漢城市市民消費觀念正在由單純數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向更加注重消費內(nèi)涵、重視生活質(zhì)量的提高。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在武漢市民的八大項支出方面，醫(yī)療保健、交通通訊、居住三大類消費增幅均達到兩位數(shù)，其中，居住 消費增幅居 8大類之首。而食品、衣著、家庭設備用品及服務、教育文化娛樂及服務、雜項商品和服務等消費的增幅在 1位數(shù)以內(nèi)。居民住房消費則隨著家庭購房的增多， 2020年城市居民家庭的住房裝修進入高增長階段。全年家庭人均住房裝修 146元，同比增長 1倍，同時居住服務也隨之增多，人均 74元，同比增長 61％。 （ 4）外資利用程度 2020年武漢市全市新批合同外資額 ，比上年增長 ％。實際利用外資 ，增長 ％，同比提高 。全市累計批準 “三資 ”企業(yè) 4961個，其中當年新批 “三資 ”企業(yè)228個。截至年底 ,有 69家世界 500強企業(yè)來武漢投資。全年實現(xiàn)工程承包和勞務合作營業(yè)額 ，增長 ％。 2020年全國人大提出 “中部崛起 ”戰(zhàn)略， “給政策、給項目、給資金 ”三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟在未來 5－ 10年真正實現(xiàn) “跨越式發(fā)展 ”，武漢經(jīng)濟總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提高。 和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財團入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟走向世界注入強大的推動力。 （ 5）存貸款 截至 2020年年末，武漢地區(qū)金融機構(gòu)本外幣各 項存款余額 ，比年初增加 。其中，企事業(yè)存款余額 ；居民儲蓄存款余額 。 房地產(chǎn)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)，任何金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素， 2020年金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 ，比年初增加 。其中，短期貸款 ；中長期貸款 。消費貸款 ，其中個人住房貸款 。 （ 6）產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 2020年武漢市全市房地產(chǎn)開發(fā) 累計完成投資 366． 15億元 (含經(jīng)濟適用房 )，同比增長22． 9％，增幅比去年下降 4． 9個百分點。全市共銷 (預 )售商品房 960． 88萬平方米，同比僅增長 5． 1％；其中住宅 908． 92萬平方米，同比增長 9％，銷 (預 )售收入 354． 53億元，其中住宅 321． 33億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的 27． 63％，全年空置商品房 180． 52萬平方米，同比增長 11． 3％，其中住宅 128． 12萬平方米，同比增長 18％，我市商品住宅預售平均成交價格 3675元／平方米，同比去年上漲 7． 3％； 全市房地產(chǎn)開發(fā)上繳稅金 36． 44億元，比上年增長 32％，全市房地產(chǎn)開發(fā)有項目的企業(yè) 559家，其中：年投資額在 3億元以上的企業(yè) 19家，與 2020年基本持平；年投資額超過一億元的企業(yè) 112家，同比增長 12％；年投資額超過 5000萬的企業(yè) 239家，同比增長 52％；年銷售收入超 3億元的企業(yè) 20家；年銷售收入超 1億元的企業(yè) 120家，同比增長 11％；年銷售收入超 5000萬元的企業(yè) 192家，同比增長 6％。 2020年，全市投資和銷預售收入雙超億元的公司達 66家，投資總額達 233． 53億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 63． 8％，實現(xiàn)銷預售收入 達 229． 72億元；其中投資和銷預售收入雙超 2億元的公司達 34家，投資總額達 174． 9億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的47． 8％。 產(chǎn)業(yè)政策：十一五期間，武漢將集約發(fā)展鋼鐵、汽車及機械裝備制造、光電子信息、石油化工等 4大支柱產(chǎn)業(yè)。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國汽車板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設備產(chǎn)品制造基地，國內(nèi)光通訊設備及器件、移動通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。到 “十一五 ”期末，武漢制造業(yè)年增加值將達到 1500億元。 金融政策： 武漢市 2020年度政府工作報告指出，未來全市將按照發(fā)展先進制造業(yè)的總體規(guī)劃，圍繞壯大十大主導產(chǎn)業(yè)、發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，集中政策資源，推進工業(yè)項目建設。繼續(xù)抓好 30項投資過億元工業(yè)項目的流動實施。加快推進都市工業(yè)園建設，力爭園區(qū)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 200億元。積極推進龍王廟廣場、漢正街第一大道、武漢家居大世界等商貿(mào)物流項目建設。繼續(xù)推進中心城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場改選升級工作。啟動建設武漢國際博覽中心，抓好機博會、光博會、食博會等一批重點品牌會展活動，推進會展市場 化、專業(yè)化、國際化。完善政策措施，堅持培育與引進相結(jié)合，大力發(fā)展法律、會計、資產(chǎn)評估、市場調(diào)查等商務服務業(yè)，積極發(fā)展旅游、文化、健身、社區(qū)服務業(yè)。以建設 “數(shù)字武漢 ”為抓手，大力推進數(shù)字政府、數(shù)字家庭、數(shù)字社區(qū)、物流大通關(guān)、一卡通等工程建琛 ? 根據(jù)市政府重點鼓勵的行業(yè)可以看出，武漢市未來的工業(yè)、會展業(yè)以及數(shù)字行業(yè)將會發(fā)展迅猛，由此可以對于房地產(chǎn)行業(yè)起到巨大的推動作用，如工業(yè)園的建設以及物流項目的建設等，尤其是會展業(yè)的發(fā)展將帶來的國際博覽中心和周邊相關(guān)場館的建設，更是可以帶動整個漢陽區(qū)域的改造，引爆本區(qū)房地產(chǎn)市 場的需求，市政府為了促進三鎮(zhèn)平衡發(fā)展更是對此項目的建設給予了高度重視，都必然帶來這一區(qū)域廣闊的市場前景和高度的市場預期，我們即將開發(fā)的項目位于這一區(qū)域的優(yōu)勢是十分明顯的。 房地產(chǎn)政策：大力推動住宅消費，扶持與培育房地產(chǎn)業(yè)，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)，是武漢面向 21世紀，振興經(jīng)濟的重要舉措。 “十一五 ”期間，武漢市將健全以普通商品住房為主、社會保障性住房為輔的城鎮(zhèn)住房供應體系，解決中低收入者和進城務工人員的住房問題，到 2020年城市居民人均住宅建筑面積達到 32平方米。并加強對住房等產(chǎn)品和服務的價格監(jiān)管，遏制價格過快上漲 。到 “十一五 ”期末，武漢將基本完成中心城區(qū)舊城改造。同時，道路、給排水等公用設施的配套水平、以天然氣為主體的燃氣管網(wǎng)覆蓋率均將得到提高。 在住宅結(jié)構(gòu)方面，政府將鼓勵、引導開發(fā)１００平方米以內(nèi)的普通商品房；在公房交易上，過戶費由８０元／平方米降低為４０元／平方米，單位要幫助職工公房上市；在公積金上，最高貸款額由２０萬元上升到２５萬元；對困難職工較多的企業(yè)，允許集資合作建房解決住房問題；對于歷史遺留的辦證問題，有關(guān)部門將拿出措施，讓購房者盡快