【正文】 次相當(dāng)?shù)焚|(zhì)更優(yōu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心中形成物超所值的印象。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)論如下： 居住區(qū)住宅部分全程均價(jià) 6000元 /㎡，公建商鋪部分均價(jià) 10000元 / ㎡， 項(xiàng)目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 14 主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 1 建設(shè)投資 萬(wàn)元 2 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 二 資金籌措 1 自有資金 萬(wàn)元 2 銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)投資 3 銀行貸款 三 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入 四 銷(xiāo)售成本 萬(wàn)元 項(xiàng)目總銷(xiāo)售成本 五 銷(xiāo)售稅金 萬(wàn)元 項(xiàng)目總銷(xiāo)售稅金 六 銷(xiāo)售利潤(rùn) 萬(wàn)元 項(xiàng)目總銷(xiāo)售利潤(rùn) 七 土地增值稅 八 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 萬(wàn)元 項(xiàng)目總利潤(rùn) 六 所得稅 萬(wàn)元 七 稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 一 稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=12% 稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=12% 二 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 三 稅后項(xiàng)目投資回收期 年 稅前項(xiàng)目投資回收期 年 四 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 五 稅前投資回報(bào)率 % 稅后投資回報(bào)率 % 六 稅前自有資金投資回報(bào)率 % 稅后自有資金投資回報(bào)率 % 七 利息備付率（高） 利息償付期間 利息備付率（低） 利息償付期間 償債備付率（高） 債務(wù)償還年份 償債備付率（低） 債務(wù)償還年份 資產(chǎn)負(fù)債率（高） % 長(zhǎng)期債務(wù)存續(xù)期間 資產(chǎn)負(fù)債率（低） % 長(zhǎng)期債務(wù)存續(xù)期間 八 單位建筑面積投資 元 九 單位建筑面積工程造價(jià) 元 （四）問(wèn)題與建議 1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題有： （ 1）項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚不能最后確定。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴(lài)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度 和能力所產(chǎn)生的對(duì)樓盤(pán)預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以?xún)冬F(xiàn)的可能。 （ 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體中不少是高層及小高層帶電梯住宅，并按照國(guó)家康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，其市場(chǎng)認(rèn)同、市場(chǎng)價(jià)格的承受能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，存在叫好而不叫買(mǎi)的可能。 （ 5）存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。 2．實(shí)施建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： （ 1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開(kāi)工建設(shè)。 （ 2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。 （ 3）以客戶(hù)顯而易見(jiàn)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。 （ 6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶(hù)，有利于盡快形成樓盤(pán)的旺盛人氣。 （ 7）資金運(yùn)作中， 可以考慮拉開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來(lái)業(yè)主，即客戶(hù)置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)始終外，可采取請(qǐng)意向客戶(hù)參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來(lái)良好的輿論口碑，樹(shù)立產(chǎn)品品牌。 （ 9）盡管項(xiàng)目規(guī)模不是很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹(shù)立企業(yè)品牌的良好開(kāi)端。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 （ 1） GDP指標(biāo) 2020年武漢市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 2509億元，比同比增長(zhǎng) ％，增幅創(chuàng) 10年來(lái)新高，人均生產(chǎn)總值 3790美元。 （ 2）固定資產(chǎn)投資 武漢市 2020年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 1325． 29億元，年均增長(zhǎng) 22． 1％，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資 ，比上年增長(zhǎng) %，占全市投資的比重為 %，比上年提高。 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 ,其中住宅開(kāi)發(fā)投資 ,增長(zhǎng) %,增幅回落 。 全年房地產(chǎn)施工面積 ，增長(zhǎng) ％ ,竣工面積 ，增長(zhǎng)％，其中住宅施工面積 ,增長(zhǎng) %,竣工面積 ，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 ，增長(zhǎng) %，施工面積 ，增長(zhǎng) ％。全年銷(xiāo)售商品房 ，增長(zhǎng) ％；商品房空置面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。全年房屋交易 ，比上年增加 ,其中存量房交易 ，增加 。全年房屋交易產(chǎn)價(jià) ,其中存量房交易產(chǎn)價(jià)。 2020年武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與整體的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本持平，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度比上年有小幅放緩 ,全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈良性運(yùn)行 ,市場(chǎng)前景廣闊。 （ 3）消費(fèi)指數(shù) ??全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額，比上年增長(zhǎng) %，同比提高了 。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格上漲 %，漲幅回落 ，其中，生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格下降 %。原材料、燃料、動(dòng)力 購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %,漲幅回落 。 全市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，漲幅同比回落 分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。其中，批發(fā)零售業(yè) ，增長(zhǎng) ％；住宿餐飲業(yè) ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè) ，下降 ％。從限額以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場(chǎng)增長(zhǎng) %，超級(jí)市場(chǎng)增長(zhǎng) %，專(zhuān)業(yè)店增長(zhǎng) %，專(zhuān)賣(mài)店下降 %，便利店增長(zhǎng) %。 將武漢市 2020年度的消費(fèi)指數(shù)與 GDP的增長(zhǎng)加以比較可發(fā)現(xiàn) ,社會(huì)消費(fèi)品零售額 的增長(zhǎng)速度基本與 GDP增長(zhǎng)速度保持一致 ,全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有小幅上漲 ,比較去年同期還有所回落，居民生活水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛。 武漢市 2020年居民消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究顯示，武漢市當(dāng)前消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向主要表現(xiàn)為服務(wù)性消費(fèi)支出比重的提升。居民生活質(zhì)量在不斷提高，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。武漢城市市民消費(fèi)觀(guān)念正在由單純數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更加注重消費(fèi)內(nèi)涵、重視生活質(zhì)量的提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在武漢市民的八大項(xiàng)支出方面，醫(yī)療保健、交通通訊、居住三大類(lèi)消費(fèi)增幅均達(dá)到兩位數(shù)，其中，居住 消費(fèi)增幅居 8大類(lèi)之首。而食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、教育文化娛樂(lè)及服務(wù)、雜項(xiàng)商品和服務(wù)等消費(fèi)的增幅在 1位數(shù)以?xún)?nèi)。居民住房消費(fèi)則隨著家庭購(gòu)房的增多， 2020年城市居民家庭的住房裝修進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。全年家庭人均住房裝修 146元，同比增長(zhǎng) 1倍，同時(shí)居住服務(wù)也隨之增多，人均 74元，同比增長(zhǎng) 61％。 （ 4）外資利用程度 2020年武漢市全市新批合同外資額 ，比上年增長(zhǎng) ％。實(shí)際利用外資 ，增長(zhǎng) ％，同比提高 。全市累計(jì)批準(zhǔn) “三資 ”企業(yè) 4961個(gè)，其中當(dāng)年新批 “三資 ”企業(yè)228個(gè)。截至年底 ,有 69家世界 500強(qiáng)企業(yè)來(lái)武漢投資。全年實(shí)現(xiàn)工程承包和勞務(wù)合作營(yíng)業(yè)額 ，增長(zhǎng) ％。 2020年全國(guó)人大提出 “中部崛起 ”戰(zhàn)略， “給政策、給項(xiàng)目、給資金 ”三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟(jì)在未來(lái) 5－ 10年真正實(shí)現(xiàn) “跨越式發(fā)展 ”，武漢經(jīng)濟(jì)總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提高。 和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財(cái)團(tuán)入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟(jì)走向世界注入強(qiáng)大的推動(dòng)力。 （ 5）存貸款 截至 2020年年末，武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣各 項(xiàng)存款余額 ，比年初增加 。其中，企事業(yè)存款余額 ；居民儲(chǔ)蓄存款余額 。 房地產(chǎn)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)，任何金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素， 2020年金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 ，比年初增加 。其中，短期貸款 ；中長(zhǎng)期貸款 。消費(fèi)貸款 ，其中個(gè)人住房貸款 。 （ 6）產(chǎn)品銷(xiāo)售與企業(yè)盈利 2020年武漢市全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 累計(jì)完成投資 366． 15億元 (含經(jīng)濟(jì)適用房 )，同比增長(zhǎng)22． 9％，增幅比去年下降 4． 9個(gè)百分點(diǎn)。全市共銷(xiāo) (預(yù) )售商品房 960． 88萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng) 5． 1％；其中住宅 908． 92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9％，銷(xiāo) (預(yù) )售收入 354． 53億元，其中住宅 321． 33億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的 27． 63％，全年空置商品房 180． 52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11． 3％，其中住宅 128． 12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18％，我市商品住宅預(yù)售平均成交價(jià)格 3675元／平方米，同比去年上漲 7． 3％； 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上繳稅金 36． 44億元，比上年增長(zhǎng) 32％，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目的企業(yè) 559家，其中：年投資額在 3億元以上的企業(yè) 19家，與 2020年基本持平；年投資額超過(guò)一億元的企業(yè) 112家，同比增長(zhǎng) 12％；年投資額超過(guò) 5000萬(wàn)的企業(yè) 239家，同比增長(zhǎng) 52％；年銷(xiāo)售收入超 3億元的企業(yè) 20家；年銷(xiāo)售收入超 1億元的企業(yè) 120家，同比增長(zhǎng) 11％；年銷(xiāo)售收入超 5000萬(wàn)元的企業(yè) 192家，同比增長(zhǎng) 6％。 2020年，全市投資和銷(xiāo)預(yù)售收入雙超億元的公司達(dá) 66家，投資總額達(dá) 233． 53億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的 63． 8％，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)預(yù)售收入 達(dá) 229． 72億元；其中投資和銷(xiāo)預(yù)售收入雙超 2億元的公司達(dá) 34家，投資總額達(dá) 174． 9億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的47． 8％。 產(chǎn)業(yè)政策：十一五期間，武漢將集約發(fā)展鋼鐵、汽車(chē)及機(jī)械裝備制造、光電子信息、石油化工等 4大支柱產(chǎn)業(yè)。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國(guó)汽車(chē)板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國(guó)重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設(shè)備產(chǎn)品制造基地，國(guó)內(nèi)光通訊設(shè)備及器件、移動(dòng)通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。到 “十一五 ”期末，武漢制造業(yè)年增加值將達(dá)到 1500億元。 金融政策： 武漢市 2020年度政府工作報(bào)告指出，未來(lái)全市將按照發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的總體規(guī)劃，圍繞壯大十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，集中政策資源，推進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)抓好 30項(xiàng)投資過(guò)億元工業(yè)項(xiàng)目的流動(dòng)實(shí)施。加快推進(jìn)都市工業(yè)園建設(shè)，力爭(zhēng)園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 200億元。積極推進(jìn)龍王廟廣場(chǎng)、漢正街第一大道、武漢家居大世界等商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)中心城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改選升級(jí)工作。啟動(dòng)建設(shè)武漢國(guó)際博覽中心，抓好機(jī)博會(huì)、光博會(huì)、食博會(huì)等一批重點(diǎn)品牌會(huì)展活動(dòng)，推進(jìn)會(huì)展市場(chǎng) 化、專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化。完善政策措施，堅(jiān)持培育與引進(jìn)相結(jié)合，大力發(fā)展法律、會(huì)計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)查等商務(wù)服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展旅游、文化、健身、社區(qū)服務(wù)業(yè)。以建設(shè) “數(shù)字武漢 ”為抓手，大力推進(jìn)數(shù)字政府、數(shù)字家庭、數(shù)字社區(qū)、物流大通關(guān)、一卡通等工程建琛 ? 根據(jù)市政府重點(diǎn)鼓勵(lì)的行業(yè)可以看出，武漢市未來(lái)的工業(yè)、會(huì)展業(yè)以及數(shù)字行業(yè)將會(huì)發(fā)展迅猛，由此可以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)起到巨大的推動(dòng)作用，如工業(yè)園的建設(shè)以及物流項(xiàng)目的建設(shè)等，尤其是會(huì)展業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)的國(guó)際博覽中心和周邊相關(guān)場(chǎng)館的建設(shè)，更是可以帶動(dòng)整個(gè)漢陽(yáng)區(qū)域的改造，引爆本區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的需求，市政府為了促進(jìn)三鎮(zhèn)平衡發(fā)展更是對(duì)此項(xiàng)目的建設(shè)給予了高度重視，都必然帶來(lái)這一區(qū)域廣闊的市場(chǎng)前景和高度的市場(chǎng)預(yù)期，我們即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目位于這一區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是十分明顯的。 房地產(chǎn)政策：大力推動(dòng)住宅消費(fèi)，扶持與培育房地產(chǎn)業(yè)，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)，是武漢面向 21世紀(jì)，振興經(jīng)濟(jì)的重要舉措。 “十一五 ”期間，武漢市將健全以普通商品住房為主、社會(huì)保障性住房為輔的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，解決中低收入者和進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，到 2020年城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到 32平方米。并加強(qiáng)對(duì)住房等產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格監(jiān)管，遏制價(jià)格過(guò)快上漲 。到 “十一五 ”期末，武漢將基本完成中心城區(qū)舊城改造。同時(shí)，道路、給排水等公用設(shè)施的配套水平、以天然氣為主體的燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋率均將得到提高。 在住宅結(jié)構(gòu)方面，政府將鼓勵(lì)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)１００平方米以?xún)?nèi)的普通商品房；在公房交易上，過(guò)戶(hù)費(fèi)由８０元／平方米降低為４０元／平方米，單位要幫助職工公房上市；在公積金上，最高貸款額由２０萬(wàn)元上升到２５萬(wàn)元；對(duì)困難職工較多的企業(yè)，允許集資合作建房解決住房問(wèn)題；對(duì)于歷史遺留的辦證問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)將拿出措施，讓購(gòu)房者盡快