【正文】 規(guī)律是：首先出現(xiàn)一個領(lǐng)先樓盤，帶動住宅均價上升，后續(xù)樓盤緊跟其步伐，從而促進片區(qū)樓盤價格上漲。 就本案而言，我們的策略應(yīng)該是在七里片區(qū)領(lǐng)先，并在規(guī)劃建筑品質(zhì)上不輸給毗鄰的四新片、鐘家村片周邊樓盤，而價格則比鸚鵡花園、東方華爾茲、麗水花園稍低。 未來漢陽樓盤開發(fā)熱點將集中在三塊區(qū)域： 以鐘家村老城區(qū)為中心，漢陽動物園路以東區(qū)域。 該區(qū)域目前均價在 1250－ 1900元每平米之間，后期開發(fā)樓盤檔次較高，如麗水花園、東方華爾茲。這兩個盤的部分客源可以為“我”所用，故建議 針對他們的特點對本項目社區(qū)功能進行適當補充。 武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，該片區(qū)樓盤以規(guī)模大、品質(zhì)化為主要特色。 四新農(nóng)場片 ，該區(qū)域?qū)㈤_發(fā)多個中檔盤，故 本案應(yīng)搶先入市，吸引人氣，造就知名度 。 漢陽大道沿線： 該區(qū)域相對于上述幾個熱點開發(fā)片區(qū)而言，產(chǎn)品較為單一，主要以經(jīng)濟適用房和低價康居房為主，本項目的介入有利于調(diào)整區(qū)域房地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點的形成。 （五）區(qū)域消費特點與趨勢 小戶型熱銷 。其原因一是開發(fā)商往往以小戶型作為主要促銷對象，二是漢陽地區(qū)質(zhì)量較高客戶以小家庭或主要家庭Page16 成員在漢陽工作為主，小戶型 可作為第二居所。 二次置業(yè)及投資客偏愛高品質(zhì)中價位房產(chǎn) 。這是本案優(yōu)勢所在，據(jù)我司調(diào)查，毗鄰七里地區(qū)有很多小商業(yè)經(jīng)營戶，他們急需與其身份相對配襯的高品質(zhì)住宅，既滿足暫住又作為一項潛在投資。另外一個不可忽視的因素是：漢陽地區(qū)出租戶較多，這使得部分老武漢是靠租金過日子的，如果有一處精致住宅，他們有可能二次置業(yè)甚至三次置業(yè)，將現(xiàn)住房置換出來供出租用。 （六）區(qū)域購買抗性分析 綜合所調(diào)查訊息，漢陽地區(qū)購房者仍以本地為主，選擇因素按比例依次為： 第一層次為 價格、戶型、配套與生活方便度 ，第二層次為 綠化、規(guī)劃建筑品質(zhì)、 交通通達性 。據(jù)此衡量，本案的“中檔精品住宅”定位非常準確。 （七）區(qū)域潛在市場機會分析 江漢二橋、七里、五里三個新的商業(yè)中心區(qū)正在崛起 ，從而提升本案所在區(qū)域的人氣以及置業(yè)機會。 小知階層消費潛力大 ：全區(qū)現(xiàn)有科研機構(gòu) 53家，科技人員 6305人，其中具有高級專業(yè)技術(shù)職稱 535人，具有中級專業(yè)Page17 技術(shù)職稱 2172人，具有初級職稱 3598人，區(qū)內(nèi)共有中小學 84所，幼兒園 75所，職業(yè)中專及高職 3所，醫(yī)院 18所，防疫保健機構(gòu) 5家。據(jù)我司調(diào)查，上述人群中 住單位房的比例高達 69%。 項目扼四新農(nóng)場片與墨水湖片聯(lián)系樞紐，乃交通要 道，能 有效截留至沌口及四新地區(qū)買房的高質(zhì)量客源 。 本區(qū)幾個納稅大戶與本案不遠，可通過 直郵 媒體定向吸引這部分客戶，經(jīng)調(diào)查，部分單位住房補貼急須解決，我們可力爭早日上市，吸引這部分居客，他們往往團購，對開盤氣氛營造無疑是一大亮點。 漢陽區(qū)是國家科技部資助市政府即將實施的 “碧水藍天”樣板區(qū) ，亦是首個 三城 （山水園林旅游城、現(xiàn)代商住城、汽車城）建設(shè)基地。伴隨城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境治理工程建設(shè)進程的回加快，該區(qū)的投資及居住環(huán)境將大為改善，經(jīng)濟發(fā)展將上新的臺階，從而吸引更多的區(qū)域外購房群體到漢陽置業(yè)與投資。本案的地理位置與小 區(qū)環(huán)境將成為這部分“先行者”的首選。我司在定位時參考了 廣州“河南”片區(qū) 開發(fā)經(jīng)驗及其發(fā)展規(guī)律。 二、項目建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計修正建議 根據(jù)項目中檔精品房的定位，分析所處地段特征及消費群體的收入、職業(yè)、年齡構(gòu)成，我司初步確定將銷售主場定在漢陽，基于此，我們必須在項目特色營造上下功夫，才能有效吸引本區(qū)域高層次消費者，將周邊潛在客戶一網(wǎng)打盡。圍繞該設(shè)想，我們在吃透項目規(guī)劃設(shè)計與主要賣點基礎(chǔ)上，提出下列建議，供參考。 Page18 （一）立面 色彩 ： 以粉白、黃、藍等靚麗著色，讓建筑在周邊區(qū)域出位。項目周邊各樓盤除芳草園外均為經(jīng)濟型 住宅，立面陳舊，通過亮麗的著色可將本案的新穎、別致、精品風格凸現(xiàn)出來，讓過往行人形成深刻印象。 結(jié)構(gòu) ： 建筑底部用優(yōu)質(zhì)石材，既古樸又與花園相襯，藝術(shù)感與品質(zhì)感均強。本案客戶定位為小知階層，他們大多喜愛在家呆著，院子可能是他們較多相處的地方，以優(yōu)質(zhì)石材配以浪漫溫馨的小花園，與他們的情趣相吻合。 造型 ： 建議屋頂點綴歐式符號，以便與法式園林、法式小知之家聯(lián)系起來。綜合武漢市各住宅小區(qū)，以類比方式營造生活方式比較為目標客戶所接受，我司提出“愛麗舍花園”的命名，意在于將其最大的賣點“按國家康居示范標準精致規(guī)劃的現(xiàn)代 生態(tài)花園”與目標客戶的消費心理掛鉤，將這部分人所期待的生活前景在規(guī)劃中恰當展現(xiàn)。 （二）景觀 基本原則： 營造人居、人聚雙優(yōu)空間 Page19 （ 1） 由于場地所限，園林功能不求全，但求貼近生活，同時強調(diào)獨特創(chuàng)意； （ 2） 架空層應(yīng)設(shè)置社區(qū)服務(wù)功能，盡量滿足目標客戶基本生活所需，做到即使只有較少的投入也能打動人心； （ 3） 地面、架空層、屋頂露臺統(tǒng)一考慮，交相呼應(yīng)，形成完整的空間立體綠化系統(tǒng)； （ 4） 園林結(jié)合各項室內(nèi)外功能、場地整合設(shè)計； （ 5） 強調(diào)細部設(shè)計，增強空間裝飾性和趣味性； （ 6） 景觀場地要求命名，命名要求與樓盤形象統(tǒng)一，具獨特創(chuàng)意 院落花園主題 以 特色季相植物為主，喬灌草搭配，各組團有所區(qū)分。我司將根據(jù)每組團花園的特色植物對該組團進行命名，體現(xiàn)小區(qū)“浪漫溫馨健康”的主題。 針對本案，我們對園林設(shè)計作出以下幾點補充意見： 道路 A、小區(qū)道路必須以交通便捷、安全為基本條件。建議設(shè)計者進行道路設(shè)計時，應(yīng)使小區(qū)道路最大限度減少對小區(qū)中心花園的分割與干擾。小區(qū)道路設(shè)計應(yīng)遵循“通而不暢、順而不透”的原則，小區(qū)道路配合景點、香榭花架等，使彎曲小徑成為頗具特色的景觀走廊。 Page20 B、將人行便道設(shè)計為寬 1米的沙灘小徑（黃色小號礫石鋪就而成），既明朗又使人行走其上有如沙灘漫步 ，局部開放處可鋪設(shè)波紋狀礫石，表現(xiàn)湖水波浪效果。所有便道（人行道）與綠化帶分割邊緣、花壇邊緣采用人性化圓弧設(shè)計，既安全又美觀。 C、可擇一處開辟一條卵石鋪就的健康步道，增強小區(qū)園林休閑、散步、情趣、健身功能。 廣場 在園林中心可設(shè)立一 高低錯落造型新穎的 乳白色塑膜結(jié)構(gòu)的演藝廣場，膜結(jié)構(gòu)已廣泛應(yīng)用于世界各地的廣場，其簡潔、鮮明、隨需要造型多樣，可做成扇貝狀，表現(xiàn) “ 水 ” 的元素，功能上既可遮陽又可避雨，既做休閑廣場又作多功能活動用地，小區(qū)住戶可組織豐富的社區(qū)活動：歌詠賽、跳舞、游戲、家庭舞會、俱樂部活動等 ，還與羅七 路大門交相輝映，相得益彰。 廣場周圍點綴一些猶如船帆狀的膜結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)濃郁的水景氣息，又成為小區(qū)一景。 廣場鋪地當選用色彩鮮艷、圖案有趣的水文地磚。 架空層 將園林自然引入架空層，住戶單元入口，智能化設(shè)備，郵箱、休息石凳、石桌等和諧安排，架空層柱網(wǎng)可用親水綠竹遮掩，或文化石包裹?？稍O(shè)透明玻璃廊架從園林過渡單元入口，既顯現(xiàn)住戶的高貴又不破壞園林景觀。 架空層大廳鋪地選用黃色沙灘石或建議用光面大理石，前者閑情雅致，后者高貴大方。 Page21 小品 園林內(nèi)的路燈、音箱、垃圾桶休息椅等設(shè)施也是園林的景致組成單位，盡力將這些 景觀化、人性化、趣味化。比如在路燈、音箱、垃圾桶、休息椅上修飾一兩只各種姿態(tài)的水鳥，鐵花欄桿表現(xiàn)船舵的造型，噴泉中央設(shè)希臘汲水女郎雕塑（或其他荊楚文化代表雕塑）等方式，小區(qū)園林便如畫龍點睛般生動活潑起來。 雕塑 小區(qū)內(nèi)部必須要有一個標志性構(gòu)筑物，作為小區(qū)的形象識別。我司建議以組人文雕塑主題定為 “ 家園守護者 ” ，具體可安排燈塔、人物等內(nèi)容，其中以燈塔作為雕塑群的中心。我司建議采用中國遠古神話傳說中的“ 盤古開天地 —— 頂天立地 ” 的典故表現(xiàn)項目 小知 生活圈的精神與氣質(zhì)。 背景音樂系統(tǒng) 背景音樂 系統(tǒng)除了播放一些輕音樂之外，還可播放一些海濤聲，表現(xiàn)大海的律動，以及以海濤為背景的詩朗頌，陶冶情操，提升文化品味。 園區(qū)劃分 以中心花園為主體劃分為若干園區(qū)，分別以各園區(qū)最富生命力的植物進行命名。在棟與棟之間、中心花園等擬進行綠化場所進行園區(qū)命名，如：香樟園、臘梅園、青竹園等，成本不高，卻又能很好的體現(xiàn)小區(qū)的園林特色 與季相變化 。 Page22 致力營造曲徑通幽的效果 整個園區(qū)利用坡度、植物、雕塑小品與景觀等形成視覺隔斷，通過園區(qū)道路，水系營造曲徑通幽之立體層次效果，形成園區(qū)獨有的縱深效果。 （三）功能 設(shè)立 兒童親子樂園 ， 與幼兒園、兒童活動場所一起形成項目所倡導的素質(zhì)教育體系。在任何一個優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)里，兒童教育均不可忽視，但應(yīng)做出一定的特色；同時本案的主力客戶群以年輕成功人士為主，更應(yīng)在功能上配備一些小孩與兒童兼具的活動設(shè)施。 設(shè)立 銀發(fā)藝軒 ，供老人使用。如前所述，漢陽買家當中有一部分人買房是讓老人居住及周末三代同堂，故設(shè)此功能區(qū)予以滿足。 為入住業(yè)主辦理 保健卡、兒童素質(zhì)教育卡 。該做法一是可以提升小區(qū)生活格調(diào)，二是健康居家已是流行的趨勢，設(shè)立雙卡有利形成關(guān)于小區(qū)生活品質(zhì)的新賣點。 在街區(qū)中心位置建設(shè)“亭”“閣”等具楚文化質(zhì)地的 休閑景點，將規(guī)劃中的“街區(qū)文化”發(fā)揚光大。 Page23 （四）戶型 單元面積設(shè)定 我司對戶型曾做過專門調(diào)查，緊湊將是近期市場的主流，其一土地統(tǒng)一經(jīng)營帶來地價趨升，其二漢陽區(qū)二次置業(yè)客戶的購房目的不同于其他區(qū)域，更多客戶在漢陽購房主要滿足于個別家人居住，或出租。另外，戶型設(shè)計的多樣性也有利于項目開盤期聚集人氣，迅速搶占市場份額。我司建議戶型按以下面積及格局予以調(diào)整。 經(jīng)濟型（ 80－ 90二房， 100以內(nèi)三房）：占總戶數(shù)的 20%。 實用型（ 110左右三房、 116左右三房）：共占 30%。 舒適型（ 120－ 130成熟三房）：占 40%。 豪華型：占 10%。 結(jié)構(gòu) 沿街 ：配隔音玻璃，轉(zhuǎn)角凸窗。 檐口裝飾線 ：建議做外飄挑檐。 這樣修改的主要設(shè)想也是考慮到目標客戶對住宅品質(zhì)的基本要求，而且上述做法成本增加不多，樓盤品質(zhì)感卻可突出出來。 Page24 三、項目定位 本項目定位有其特殊性，按規(guī)律應(yīng)是在市場研究的基礎(chǔ)上給項目進行產(chǎn)品定位、形象定位，但是目前本項目產(chǎn)品已規(guī)劃成型，我們只有在分析產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合市場客觀情況，找準產(chǎn)品與市場需求的關(guān)鍵磨合點。 （一）功能定位：小知之家。 本項目 雖然按中檔住宅進行規(guī)劃，但我司認為不宜針對高端市場，故其主要功能將設(shè)定： 為市場中等收入階層量身定做的“悠閑、溫馨、健康”的“康居示范式”“現(xiàn)代生態(tài)花園”，住是其形式功能，“有品質(zhì)且有一定品味的生活”是核心功能。 （二）戶型面積定位 本項目以中小戶型為主，配合少量大面積單位，走小康生活路線。主力戶型集中在 130㎡的三房，其他輔以 80— 100㎡的二房及三房、帶露臺的復式結(jié)構(gòu)戶型。 Page25 （三）車位定位 根據(jù)項目中檔房的定位，車位的租售價格不宜定的過高，按照市場價格，車位使用權(quán)銷售價格（ 50年）： 5萬元。如銷售不暢我們建議地面車位以租賃的方式按月收取租賃費，收費標準 120元 /月，地下車位價 格 180元 /月。另在車位的租賃費的收取方式上可以采取一年或幾年的形式，在租賃價格上給予一定的折扣（ 85折），待私車擁有量上升后再行出售。 （四）建筑風格定位 本項目建筑風格 應(yīng)具有 獨特 性 ，建筑立面整體體現(xiàn)一種簡潔流暢現(xiàn)代 都市 派建筑風格，三段式色彩搭配，風格清新爽快，富有 節(jié)奏感。 而在建筑頂部及檐口裝飾線方面點綴一些歐式及古典符號，滿足部分文化人的審美要求，同時對樓盤以法式浪漫園林吸引目標客戶有一定幫助。 （五）環(huán)境定位 一個主題：現(xiàn)代生態(tài)花園 八大特色： Page26 ? 按國家康居示范工程打造 ? 組團式花園 ? 開敞式圍合，院落式 組團 ? 法式園林 ? 幼兒園、親子樂園、 銀發(fā)藝軒 ? 現(xiàn)代標準配套（一站式居家） ? 運動休閑廣場 ? “中而新”住宅 （六）市場定位 房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵因素在于找準未來的需求空間并設(shè)法滿足這種需求，由于未來的市場具有可變性和不確定性，因此，在分析市場特征的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目自身條件準確預測未來的適合本項目