【正文】 70， 208， 803， 585， 553， 596， 597， 413 建行、商行、農(nóng)行、工行、交行 鐘家村小學(xué)、武漢三中、武漢市外國語學(xué)校、小區(qū)內(nèi)中 家樂福、漢商 21購物中心、國美電器、現(xiàn)代家居廣場、好美家 項(xiàng)目名稱 南國明珠 7組團(tuán) 項(xiàng)目座落 龍陽大道 33號(hào) 開 工時(shí)間 202091 竣工時(shí)間 (預(yù)計(jì) ) 2020年 5月 項(xiàng) 目 基 本 情 況 用地面積 土地使用年限 202091至 207491 ?? 土地用途 住宅 土地等級(jí) 七級(jí)地段 建筑面積 ??平方米 房屋棟數(shù) 6棟 房屋套數(shù) 419 ?? 他項(xiàng)權(quán)利情況 無 銷售時(shí)間 2020101 住宅成交均價(jià) 元 /平方米 非住宅成交均價(jià) ?? ?? 項(xiàng) 目 證 件 情 況 前期 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào) 國有土地使用權(quán)證號(hào) 武國用（ 2020）第 2505號(hào) 建筑工程規(guī)劃許可證號(hào) 武規(guī)建證 [2020]161號(hào) 施工許可證號(hào) 42020520200224001 商品房預(yù)售許可證號(hào) 武開管預(yù)售 [2020]253號(hào) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證號(hào) 白蟻預(yù)防工程證書合同號(hào) ?? ?? 開發(fā)企業(yè) 新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司 聯(lián)系電話 84631111 代理公司 聯(lián)系電話 項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)： 武漢市交易管理中心 項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)信息 總建筑面積 總占地面積 0平方米 總套數(shù) 419套 總棟數(shù) 6棟 銷售情況 住宅成交均價(jià) 住宅已售套數(shù) 非住宅成交均價(jià) 非住宅已售套數(shù) 銷售率 /平方米 382套 91% 樓棟名稱 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 總套數(shù) 土地證號(hào) 南國明珠 7組團(tuán) 31棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 72?? 武國用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國明珠 7組團(tuán) 32棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 74?? 武國用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國明珠 7組團(tuán) 33棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用(2020)第 2505號(hào) ?? 南國明珠 7組團(tuán) 34棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國明珠 7組團(tuán) 35棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 66?? 武國用 (2020)第 2505號(hào) ?? 南國明珠 7組團(tuán) 36棟 鋼混結(jié)構(gòu) ?? 11?? 75?? 武國用 (2020)第 2505號(hào) 人群分析：本地區(qū)由于城市形態(tài)的落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于武漢市其他地區(qū)，人群購買力需求不足，僅靠本地區(qū)的原始人群是無法形成這一地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)后所帶來的房地產(chǎn)購買力的。 （圈層分析） 我們以本項(xiàng)目地塊為原點(diǎn)，向外圍作圓形擴(kuò)展，將項(xiàng)目周邊區(qū)域劃分為同心圓的三個(gè)層次，分別為：圈 A項(xiàng)目周邊，即四新地區(qū)；圈 B北至漢陽主城區(qū)，南至沌口開發(fā)區(qū)，西至龍陽大道以西；圈 C擴(kuò)展至漢口、武昌地區(qū)，包括白沙洲大橋附近的武昌地段。中天國際城是一個(gè)集住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、賣場、步行街等為一體的大型綜合項(xiàng)目，多樣化的業(yè)態(tài)無疑豐富和提升了整個(gè)鐘家村和漢陽中心城區(qū)的 商圈價(jià)值。這些都是房地產(chǎn)市場上品牌價(jià)值的直接體現(xiàn)。 縱觀市場反應(yīng)，住宅成交量除七八九月和去年相比有明顯下降外，其他月份均保持平穩(wěn)。 端住宅引領(lǐng)武漢市場 2020年，武漢時(shí)代廣場、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長戎詼喔叨訟钅懇捕冀 朧諧。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 武漢市這幾年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。固定資產(chǎn)投資增長略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長，也說明了武漢市建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。 2020年的房地產(chǎn)政策將從四個(gè)方面進(jìn)行完善，確保中國 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 武漢打算將武鋼建成全球最大的冷軋硅鋼片生產(chǎn)基地、全國汽車板主要生產(chǎn)基地；此外，武漢還將建成全國重要的船舶和船舶配套產(chǎn)品、發(fā)電設(shè)備產(chǎn)品制造基地，國內(nèi)光通訊設(shè)備及器件、移動(dòng)通信系統(tǒng)及終端產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地，并努力成為世界光纖光纜研發(fā)生產(chǎn)基地之一。實(shí)際利用外資 ，增長 ％，同比提高 。商品零售價(jià)格上漲 %，回落 。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 本意是取 “楚江秋 ”，但感覺有點(diǎn)傷感，故取 “楚江 ”，如 “楚江苑 ”或 “楚江碧水 ”等。 （二）項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目四至：東至漢陽濱江大道，西至規(guī)劃中的武漢市博覽中心科技館，南至武漢市國際博覽中心超五星級(jí)酒店，北至規(guī)劃中的四新北路。 加快武漢會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)“中國展覽名城 ”，既是適應(yīng)我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，整體水平不斷提高的客觀需要，也是把武漢建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市，增強(qiáng)和完善中心城市服務(wù)功能，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的內(nèi)在要求。6 目 錄 5一、總論 5（一）項(xiàng)目背景 51.項(xiàng)目名稱 出的理由 8（二）項(xiàng)目概況 9（三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11（四）問題與建議 111．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 122．實(shí)施建議 13二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 13（一）市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 131.武漢市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 633.市場需求分析 81（二）客戶分析 析 戶的因素列舉與分析 94（三）項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析分析表 SWOT分析結(jié)論 106（四）項(xiàng)目市場定位 115（五）營銷策略 （ Product） 產(chǎn)營銷價(jià)格策略（ Price） （ Place） 產(chǎn)促銷組合策略（ Promotion） 117三、項(xiàng)目開發(fā)條件 117（一）地質(zhì)、水文條件 117（二）社會(huì)環(huán)境及公共設(shè)施條件 121（三）區(qū)域規(guī)劃要求 121（四）交通條件 123（五）法律支持條件 123四、建設(shè)方案選擇 123（一）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 124（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案： 計(jì)圖，選定主要參數(shù) 131（三）建筑方案 143五、節(jié)能節(jié)水措施 143（一）節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析 147（二）節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析 149六、環(huán)境影響評價(jià) 149（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 149（二）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 150（三）環(huán)境保護(hù)措施 152（四）環(huán)境保護(hù)投資 152（五）環(huán)境影響評價(jià) 152七、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和招投標(biāo)方案 152（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 153（二）人力資源配置方案 154（三）工程招投標(biāo) 156八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 156（一）建設(shè)工期 157（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 157（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 158九、投資估算 158（一）投資估算 159（二）建設(shè)期利息估算 159（三）投資使用計(jì)劃 160十、融資方案 160（一）項(xiàng)目資金來源 1601．項(xiàng)目資本金籌措 1602．項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 161（二）融資方案分析 1611．資金來源可靠性分析 1612．融資結(jié)構(gòu)分析 1613．融資成 本分析 1614．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 162十一、財(cái)務(wù)評價(jià) 162（一）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1621．財(cái)務(wù)價(jià)格 1622．利率 1633．項(xiàng)目計(jì)算期選取 1634．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 163（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 1631．銷售收入估算 1632．銷售成本費(fèi)用估算 1633．土地增值稅的估算 1644．所得稅的估算 164（三）財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 164(四 )融資前分析 1641．項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 1642．項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 1653．項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 165(五 )融資后分析 1651．盈利能力分析 1662．償債能力分析 1663．財(cái)務(wù)生存能力分析 166(六 )不確定性分析 1661．盈虧平衡分析 1672．敏感度分析 167(七 )財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 168十二、社會(huì)評價(jià) 168（一）社會(huì)評價(jià)的主要內(nèi)容 171（二）社會(huì)評價(jià)的步驟與方法 評價(jià)的步驟 173十三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 173（一）風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 174（二）風(fēng)險(xiǎn)評估方法 176（三）風(fēng)險(xiǎn)防范對策 178十四、研究結(jié)論與建議 178（一）結(jié)論 179（二）建議 180附圖、附表、附件 180（一）附圖 180（二）附表 180（三）附件 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱： “楚江碧水 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在四新地區(qū)開發(fā)商業(yè)住宅也是很有必要的。結(jié)合武漢城市特點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)荊楚文化，建設(shè)難以復(fù)制的博覽新城，成為武漢城市發(fā)展新的亮點(diǎn)，極大提升城市的形象品質(zhì)。 清代女詩人吳絳雪的《春夏秋冬》中《秋》詩：秋 江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。項(xiàng)目營銷 工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。全年房屋交易產(chǎn)價(jià) ,其中存量房交易產(chǎn)價(jià)。居民住房消費(fèi)則隨著家庭購房的增多， 2020年城市居民家庭的住房裝修進(jìn)入高增長階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的 27． 63％，全年空置商品房 180． 52萬平方米，同比增長 11． 3％，其中住宅 128． 12萬平方米，同比增長 18％，我市商品住宅預(yù)售平均成交價(jià)格 3675元／平方米，同比去年上漲 7． 3％； 全市房地產(chǎn)開發(fā)上繳稅金 36． 44億元，比上年增長 32％，全市房地產(chǎn)開發(fā)有項(xiàng)目的企業(yè) 559家，其中：年投資額在 3億元以上的企業(yè) 19家，與 2020年基本持平；年投資額超過一億元的企業(yè) 112家，同比增長 12％；年投資額超過 5000萬的企業(yè) 239家，同比增長 52％；年銷售收入超 3億元的企業(yè) 20家；年銷售收入超 1億元的企業(yè) 120家，同比增長 11％；年銷售收入超 5000萬元的企業(yè) 192家，同比增長 6％。到 “十一五 ”期末，武漢將基本完成中心城區(qū)舊城改造。 小結(jié)： 根據(jù)以上對于 武漢市 2020年的各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析顯示，武漢市經(jīng)濟(jì)水平處于持續(xù)快速的發(fā)展之中，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。在土地供應(yīng)中， 95%為住房建設(shè)用地。商品房空置面積的增長預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系上的微妙變化：從某種程度上說，這是一種房地產(chǎn)商品積壓的潛在危機(jī)。其中，存量住房平均價(jià)格為 /平方米，同比增 長 %。 在武漢市， 這樣的城鄉(xiāng)結(jié)合部有很多，包括武昌的江夏區(qū)、關(guān)山地區(qū)、湯遜湖，漢口的古田區(qū)、硚口區(qū)，以及漢陽的四新地區(qū)。全國上下，房價(jià)漲跌的爭論從年初持續(xù)到年末。 目前在武漢市的許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都由深圳系、江浙系開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，各高端住宅項(xiàng)目的開發(fā)也有香港世貿(mào)集團(tuán)、深圳萬科、保利集團(tuán)等，本土的也有武漢福星惠譽(yù)集團(tuán)的水岸星城，都是武漢市高端住宅項(xiàng)目的代表。中天國際城，以及全新包裝的漢元中心齊齊上陣， 2020年的這里，將會(huì)十分搶眼。 2020年，沌口的后官湖和漢口的后湖共同被列為重點(diǎn)整治的兩大湖泊，湖底清淤、湖岸線環(huán)境改造、生活污水處理等工程將給后官湖帶來全新的面貌，而后官湖也會(huì)不負(fù)眾望地反 作用于沌口的住宅開發(fā)，為提升沌口樓盤的居住價(jià)值、投資價(jià)值增添籌碼。北接王家灣商圈，南望沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，擁有 1800米湖岸線，相伴湖岸曲折，風(fēng)光旖旎的 6000畝墨水湖，交通便捷，配套齊全，總占地 700畝，建筑面積約 70萬平方米，綠化率超過 40%，入住居民 6000余戶，共分四期開發(fā)，是武漢新區(qū)的扛鼎之作，也是 46平方公里的 四新組團(tuán)啟動(dòng)的首個(gè)項(xiàng)目。另外，四新地區(qū)改造作為武漢市委市政府給予高度重視的重大項(xiàng)目，它的建成將使?jié)h陽成為武漢市又一政治經(jīng)濟(jì)生活的新中心，四新地區(qū)也將竄升為武漢市的投資新焦點(diǎn)，大量新建成的市政及商業(yè)配套都將為地區(qū)帶來大量在本區(qū)工作的具有購買力的人群，直接改變四新地區(qū)原有的人群結(jié)構(gòu)，提升地區(qū)的消費(fèi)需求。 樓盤分析：四新地區(qū)現(xiàn)階段總體還處于未開發(fā)的舊城區(qū)狀態(tài)，一部分地區(qū)還處于市效的狀態(tài)，在四新地區(qū)未大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目前這一地區(qū)的樓盤較少，近期在售的比較有代表性的主要有南國明珠和水墨丹青等，主要都集中在墨水湖地區(qū)。中天國際城公開認(rèn)籌那天，現(xiàn)場的一位認(rèn)籌顧客所講的原話。 一、梅子路的拉通、白沙洲大橋的建成通車，將直接進(jìn)入帶動(dòng)漢陽房地產(chǎn)中部的崛起， “啞鈴 ”將被打破，