【文章內(nèi)容簡介】 年5月20 07 年6月20 07 年7月20 07 年8月20 07 年9月20 07 年10 月20 07 年11 月20 07 年12 月20 08 年1月單位 : 平方米 從上表可以看出，從 07年 10月，各項宏觀調(diào)控政策出臺后，該區(qū)域商品房住宅成交量大幅下滑，臨近年關(guān)， 07年 12月達到最低點，成交量僅 ，環(huán)比下降 45%。08年 1月，各項優(yōu)惠措施和營銷活動增多，成交量有所回升。 龍泉商品房住宅成交均價情況 2020 年 1 月 2020 年 1 月龍泉驛區(qū)商品住宅成交均價走勢05001000150020202500300035004000450020 07年1月20 07年2月20 07年3月20 07年4月20 07年5月20 07年6月20 07年7月20 07年8月20 07年9月20 07年10月20 07年11月20 07年12月20 08年1月單位 ： 元 / 平方米 龍泉驛 區(qū)從 2020年 1月開始商品房住宅成交均價開始逐月上漲，漲幅較平穩(wěn)，到了“金九”達到了 4047元 /平方米。隨后宏觀政策出臺，價格回歸理性，但依然保持逐月上漲，漲幅緩慢。 三、各區(qū)域樓盤 （一）世紀(jì)廣場版塊 樓盤名稱 開發(fā)商 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 項目規(guī)模 總戶數(shù) 面積區(qū)間 藝錦灣 君信房產(chǎn) 6+1純多層 30萬㎡ 2569余戶 90150㎡ 御源 .大湖區(qū) 御源置業(yè) 56層多層、 11層電梯 60萬㎡ 4000余戶 92166 ㎡ 翠晨記 新長江房產(chǎn) 多層 3萬㎡ 264戶 70196㎡ 怡水居 俊好房產(chǎn) 6+1多層 ㎡ 678戶 45140㎡ 格林大道 天慶房產(chǎn) 18層板式電梯 ㎡ 405戶 85134㎡ 東方華美苑 宏業(yè)房產(chǎn) 多層 —— ㎡ 187戶 —— 區(qū)域特征： 由于受開發(fā)綜合成本等因素制約，該區(qū)域的競爭樓盤自 2020年以來逐步向小高層電梯公寓過渡，競爭項目之間樓盤差異化比較突出，主要以園林產(chǎn)品特色、社區(qū)生活配套為賣點，價格指數(shù)基本與龍泉山一帶屬同一個層面；從居家置業(yè)的長遠角度分析 ，該區(qū)域樓盤將其它兩個區(qū)域更具投資價值。 （二）東山版塊 樓盤名稱 開發(fā)商 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 項目規(guī)模 總戶數(shù) 面積區(qū)間 藍色理想 勁力房產(chǎn) 高層、小高層 4 33萬㎡ 2459戶 80143㎡ 東山國際 新城 華信大足 房產(chǎn) 多層、小高層、高層 300萬㎡ 2萬多 80248㎡ 劍橋麗景 朝輝實業(yè) 6+1多層 ㎡ 492戶 93150㎡ 區(qū)域特征： 該區(qū)域的樓盤主要特點是體量較大，在環(huán)境方面容易做出特色，但也暴露出生活配套欠缺的不足；宣傳推廣方面各具特色 ，主要賣點強調(diào)規(guī)模、產(chǎn)品、環(huán)境及自身的品質(zhì)概念。 （三）城區(qū)版塊 樓盤名稱 開發(fā)商 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 項目規(guī)模 總戶數(shù) 面積區(qū)間 璽印 .上苑 大樹屋業(yè) 4+ 5+1花園洋房和疊拼別墅、坡地別墅 20萬㎡ 1600余戶 85135㎡ 文豪世苑 泰發(fā)建筑工程公司 多層、電梯 ㎡ 352戶 50150 ㎡ 東麓驛境 志成 房產(chǎn) 多層、聯(lián)排別墅 25萬㎡ 首批 156戶 多層： 80150 ㎡ ；別墅：200300 ㎡ 人和世家 平安房產(chǎn) 多層、小高 層、高層 電梯 ，多層 ㎡ —— 42129 ㎡ 瑞臨錦苑 恒德房產(chǎn) 多層 ,小高層 5萬㎡ 404戶 100140 ㎡ 春秋名邸 長宇實業(yè) 電梯公寓 2 8萬㎡ 900余戶 50100 ㎡ 區(qū)域特征： 由于區(qū)位、配套等相對優(yōu)勢存在，加上已逐步完成對電梯公寓認知的市場培育期，該區(qū)域的競爭樓盤目前主要以小高層電梯公寓為主導(dǎo)，由于城區(qū)可開發(fā)的大規(guī)模成片土地較少，競爭樓盤主要是走產(chǎn)品中低端化的路線。 幾個板塊在主力戶型面積上差異不大，暢銷面積都在 120 平米以下，客戶 置業(yè)心態(tài)在向更經(jīng)濟實用的套型轉(zhuǎn)移；市場整體價格存在 500元的落差，新入市項目均價都在 3000元/平米以上。 四、龍泉與各郊縣比較 （一）龍泉的交通 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 郫縣 溫江 雙流 龍泉 新都 發(fā)展階段 起步階段 發(fā)展高峰 發(fā)展高峰 發(fā)展調(diào)整期 快速發(fā)展期 集中區(qū)域 郫筒鎮(zhèn) 犀浦鎮(zhèn) 紅光鎮(zhèn) 光華大道片區(qū) 楊柳河片區(qū) 柳城片區(qū) 東升、華陽、航空港、牧馬山 龍泉城區(qū) 洪河十陵區(qū)域 同安區(qū)域 新區(qū)蜀龍路兩側(cè) 投資 低 較高 高 高 較低 供求狀況 供小于求 供 略大于求 供過于求矛盾突出 供求基本均衡 供求均衡被打破 均價 4020元 /平米 4450元 /平米 4285元 /平米 3885元 /平米 3550元 /平米 建筑形態(tài) 多層 向中高檔電梯、洋房、別墅轉(zhuǎn)變 已進入電梯時代 多層向電梯時代過渡 低密度大盤、多種建筑風(fēng)格 郫縣 新都 溫江 龍泉 雙流 地鐵二號線 主力面積 120145㎡ 106141㎡ 120148㎡ 110140㎡ 102130㎡ 品牌 開發(fā)商 開始變多 競爭激烈 競爭激烈 陸續(xù)進入 陸續(xù)進入 成 都 市 區(qū) 購房比例 30% 光華板塊： 60% 楊柳片區(qū)： 40% 華陽： 37% 東升： 56% 50% 新都城區(qū)： 31% 新城區(qū)： 60％ 來源 年齡 職業(yè) 目的 成都市區(qū) 本地客戶 郫縣 25% 55% 3140 歲為主 其次 4150歲 多為行政事業(yè)單位的職員，其次是高校教師和從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的員工 本地客戶主要是提高居住環(huán)境而購置房產(chǎn)，成都五城區(qū)客戶一部分是在郫縣工作，另一部分看中了郫縣的良好的自然環(huán)境和較高的性價比。 溫江 光華 板塊 60% 25% 3050 歲中年購房者占65% 2530 歲青年購房者20%左右 各個職業(yè) 分布都比較平均，其中大型企業(yè)員工、私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員較多 本地購房者買房的主要目的就是為居家自用；成都客戶在溫江買房主要是“ 5+2”模式客戶、投資客戶和養(yǎng)老客戶。 楊柳片區(qū) 40% 30% 雙流 華陽 片區(qū) 37% 17% 3040 歲 東升片區(qū)以私企老板、個體經(jīng)營者為主 對于華陽附近中高樓盤客戶，注重區(qū)域環(huán)境、樓盤品質(zhì)、升值潛 東升 56% 16% 航空港區(qū)域主要以企事業(yè)單位管理人員、高校教師為主 華陽區(qū)域主要以政府公務(wù)員、高新區(qū)工作人員、企業(yè)高管等為主 力等因素，以自住兼投資為 主要目的，但還有少量純投資客 其余區(qū)域以自主為主 龍泉 40% 30% 3050 歲 大企業(yè)員工，私營企業(yè)主，個體工商戶為主；行政事業(yè)單位職員以及高校教師也占有很大比例 多數(shù)以工作在龍泉的自住式為主，另外一部分以養(yǎng)老或休閑為目的 而購置第二套居所 新都 新都 城區(qū) 31% 44% 3140 歲為主占 46%， 2530歲和 4150 歲分別占 21% 個體工商戶、大型企業(yè)員工、 私營企業(yè)主為主，其余為行政事業(yè)單位員工、專業(yè)技術(shù)人員等 40 歲以上用于養(yǎng)老較多 3140 歲主要由于工作于新都而購房 新城區(qū) 60％ 30% 第四部分：成都別墅市場分析 一、成都別墅市場格局 傳統(tǒng)區(qū)域 浣花城市別墅區(qū) 早在 2020 年，春天花園在浣花溪的成功推出讓人們認識到了該區(qū)域的居住價值，舜苑推出的別墅項目在創(chuàng)造了當(dāng)時別墅價格之最的同時，別墅開發(fā)開始在浣花蔚然成風(fēng)。 2020年，草堂之春以每平方米 萬元的天價別墅震動了成都樓市，金林半島再次在去年 8月推出了每平方米 萬元的別墅價格新高，確立了浣花 在城市別墅區(qū)中無可爭議的老大地位。據(jù)悉，大行宏業(yè)在今年也將在該區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項目。 牧馬山近郊森林別墅區(qū) 在城南牧馬山，自然臺地，加上高爾夫球場，原始森林，加上與城市中心區(qū)的近距離和牧馬山組團規(guī)劃項目容積率小于 1 的要求，開發(fā)商推出的項目不約而同是獨幢別墅。傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品也位于成都別墅開發(fā)的高端，其消費目標(biāo)直指成都的 “金字塔尖的人群 ”。 目前，隨著交大房產(chǎn)、興益房產(chǎn)錦麗園二期和北大方正等眾多知名開發(fā)商的強勢進入，該區(qū)域已經(jīng)形成了一個高檔生態(tài)純別墅區(qū)。 青城度假別 墅區(qū) 憑借青城山這一世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的 150 平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 城東龍泉別墅區(qū) 由于交通方便，山水景觀資源豐富，休閑山水別墅的開發(fā)條件日趨成熟。所以，別墅項目品種較豐富，以中檔戶型及價位為主，但也不乏個別頂尖別墅產(chǎn)品。其消費對象直指部分第二居所擁有者。 二、成都別 墅市場供需分析 供應(yīng)量 截止到 2020年 6月底，成都市共有 21個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了 19個之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達到 ，別墅供應(yīng)戶數(shù)達到 8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總 供應(yīng)量為 119萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為 7857戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 成都郊區(qū)別墅土地目前已推出 3970余畝，后期土地儲備量為 5229畝，儲備量占整個規(guī)劃量的 %，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共 53個，目前亮相 及在售別墅項目 48個，已經(jīng)開發(fā) (目前亮相及在售別墅 )面積3000畝左右。 供應(yīng)價格 從價格分布的供求關(guān)系來看，成都 2020年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在 100萬～ 200萬元和 200300萬元兩個的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的 37%和 36％，較上年這一比例有較大變化；而總價在 100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300萬元以上的豪華別墅分別為 17％和 10％，變化不大，別墅市場出現(xiàn)的中間多兩頭尖的發(fā)展情況，這與目前容積率的限制使得更多類別墅項目的誕生有直接關(guān)系。 供應(yīng)戶型 遠郊 的別墅市場對于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費水平遠遠弱于市內(nèi) ,別墅戶型面積設(shè)計相應(yīng)縮小 ,同時戶型面縮小 ,總價減少 。這一來能夠擴大消費群。二來有利于該區(qū)域的別墅項目的推廣。 目前成都別墅項目的主力戶型面積較多集中在 201300㎡之間，并且 251300㎡的居多，占到了整個供應(yīng)的 32%；此外 200㎡以下的“小戶型”和 300㎡以上的“大戶型”在市場中的份額比重相當(dāng)，兩者均在 15%左右。由此可見，成都別墅市場戶型區(qū)間供應(yīng)呈現(xiàn)出中間大兩頭小的格局，說明市場以滿足大眾需求為主。 需求分析 1）年齡： 3545歲之間； 2）月家庭平均收入： 1萬 2萬元； 3）職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、 運動員、國家公務(wù)員等； 4）消費需求：新的生活方式以及新的空間感受； 5）消費態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買房理性而挑剔； 成都目前有超過 1000萬的人口，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及 成都市居民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這