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房地產(chǎn)市場研究報告20xx年東莞旗峰山檀宮別墅項目總體定位報告(編輯修改稿)

2024-12-29 05:04 本頁面
 

【文章內容簡介】 主要以厚街本地人及臺灣客戶為主,區(qū)域來源以厚街及虎門為主,其它區(qū)域為輔。片區(qū)未來潛在項目有東莞市盈鋒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的湖景一號及豐泰地產(chǎn)開發(fā)的觀山花園。◆湖景一號:占地36萬平方米,建筑面積為32萬平方米,產(chǎn)品組合別墅+洋房,預計2006年下半年推出?!粲^山花園:占地約1000畝,產(chǎn)品組合為獨立+洋房,自然資源豐富。該片區(qū)的通達性較差,距中心的位置較遠,片區(qū)認可度較弱,未來發(fā)展速度較慢。項目名稱規(guī)模(㎡)發(fā)展商龍泊東江占地38萬,總建34萬沿海集團水印長堤占地約30萬世紀海怡花園建造有限公司世紀濱江,世紀濱江建造公司錦繡江南占地21萬,總建14萬石排鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司東江沿線是東莞人最早的棲息地,可供大規(guī)模開發(fā)的別墅用地較少,改革開放后,水體污染較重,加之東江水面寬闊處不多,一直以來并沒有形成規(guī)?;膭e墅開發(fā),沿岸項目分布較散,沒有形成集聚效應。項目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間產(chǎn)品特點龍泊東江獨立、聯(lián)排、疊加、洋房聯(lián)排240280㎡內庭院別墅水印長堤獨立、聯(lián)排、疊加獨立340420㎡——世紀濱江獨立、洋房獨立420480㎡——錦繡江南獨立、洋房獨立400500㎡——獨立為片區(qū)的主要產(chǎn)品,且面積較大,龍泊東江通過內庭院設計,實際上增加聯(lián)排別墅私密使用面積。項目名稱核心賣點輔助賣點龍泊東江活水、健康產(chǎn)品設計水印長堤東江水岸——世紀濱江東莞八景之金沙灣石龍鎮(zhèn)中心區(qū)錦繡江南東江與內湖——東江沿線基本以水為賣點,龍泊東江對水的內涵進行了挖掘,大部分項目還停留在簡單的資源訴求上。項目名稱渠道廣告主訴求龍泊東江戶外、電視活水別墅水印長堤戶外、電視、報紙水岸藝墅世紀濱江戶外、電視、網(wǎng)絡——錦繡江南戶外——從目前的情況看,該片區(qū)的主要推廣渠道為戶外,在廣告的主訴求上仍然以水為文章,缺少對生活方式的深入挖掘。項目名稱均價(元/㎡)去貨速度銷售難點龍泊東江獨立9000、聯(lián)排5600一般區(qū)位認同、交通通達性水印長堤獨立7800、聯(lián)排5800聯(lián)排去貨慢區(qū)位認同、產(chǎn)品認同世紀濱江獨立7500較快——錦繡江南獨立6000較快——獨立的去貨速度普遍較快,反映了東莞別墅需求的旺盛,部分樓盤的聯(lián)排去貨較慢,反映了市場對聯(lián)排的接受仍有一定障礙。項目名稱年齡結構職業(yè)來源區(qū)域龍泊東江4055企業(yè)主為主、周邊村民道滘為主,南城、萬江為輔水印長堤4560周邊村民為主、企業(yè)主萬江為主,莞城、中堂為輔世紀濱江4060周邊村民與企業(yè)主石龍為主,周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔錦繡江南4060周邊村民與企業(yè)主主要為石排、茶山片區(qū)的樓盤以本地富戶與企業(yè)主為主體,年齡在40歲以上,輻射范圍普遍不大,以項目周邊的客戶為主。片區(qū)未來主要供應的別墅樓盤有南峰地產(chǎn)在石龍鎮(zhèn)開發(fā)的水天一色、新世紀地產(chǎn)在南城開發(fā)的碧水方舟?!羲煲簧?,緊臨石龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)府,依東江而建,一線江景。其中獨立別墅28棟,小高層洋房114戶,預計2006年下半年推出?!舯趟街郏赫嫉丶s600畝,產(chǎn)品組合為獨立+聯(lián)排+小高層,處于規(guī)劃設計與報建階段。項目有水有島,自然資源豐富。東江片區(qū)是別墅開發(fā)較早的一個片區(qū),早期的開發(fā)規(guī)模較小,真正的大規(guī)模開發(fā)開始于近幾年。由于東莞的山水資源豐富,可開發(fā)的土地較多,因此,東江沿線的別墅總體上江并不具備很強的競爭力,但其作為東莞唯一的沿江分布的別墅片區(qū),未來將是別墅市場必不可少的補充,豐富市場的產(chǎn)品線,但難以對別墅市場產(chǎn)生大的影響,輻射范圍也有限。項目名稱規(guī)模(㎡)發(fā)展商蓮花別墅占地38萬,總建50萬長安房地產(chǎn)開發(fā)總公司沁林山莊占地38萬,總建50萬中惠地產(chǎn)山水名城,中惠地產(chǎn)蓮花山是東莞的旅游勝地,蓮花飛鷺是“東莞八景”之一,蓮花山西南面(長安鎮(zhèn)部分)是東莞興建別墅最早的區(qū)域,蓮花山東北面(大嶺山鎮(zhèn)部分)因地勢原因一直沒有開發(fā)。近5年,蓮花山片區(qū)沒有新增別墅樓盤,從2006年起,長安地產(chǎn)的絕對領先者中惠地產(chǎn)開始開發(fā)別墅樓盤。項目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間產(chǎn)品特點描述蓮花別墅獨立、洋房350500㎡——沁林山莊聯(lián)排、情景美墅、洋房聯(lián)排250300㎡——山水名城聯(lián)排、疊加、洋房疊加220260㎡——片區(qū)以前基本為獨立別墅,沒有其他類別墅產(chǎn)品,目前,中惠開發(fā)的兩個項目最高端產(chǎn)品均是以聯(lián)排或其他類別墅產(chǎn)品主打,從面積看,屬于經(jīng)濟實用型,面積區(qū)間普遍在220300㎡左右。項目名稱核心賣點輔助賣點蓮花別墅蓮花山——沁林山莊蓮花山品牌、大社區(qū)山水名城蓮花山品牌片區(qū)的主要賣點為自然景觀蓮花山,中惠地產(chǎn)很注重自己的品牌優(yōu)勢。項目名稱渠道廣告主訴求蓮花別墅————沁林山莊戶外、關系、報紙歐洲風情小鎮(zhèn)山水名城戶外、關系頂級別墅社區(qū)目前的主要推廣渠道仍然是戶外,另外關系營銷(口碑)也非常重要,在廣告的主訴求上,由于片區(qū)別墅產(chǎn)品的缺乏,以聯(lián)排為主打的山水名城打出了頂級別墅社區(qū)。項目名稱均價(元/㎡)去貨速度銷售難點蓮花別墅9000售罄——沁林山莊聯(lián)排7500認籌中——山水名城聯(lián)排9000認籌中聯(lián)排與別墅認籌效果一般獨立的去貨速度普遍較快,反映了東莞別墅需求的旺盛,部分樓盤的聯(lián)排去貨較慢,反映了市場對聯(lián)排的接受仍有一定障礙。項目名稱年齡結構職業(yè)來源區(qū)域蓮花別墅40以上企業(yè)主、臺商、村民長安沁林山莊——————山水名城40以上企業(yè)主、臺商長安本地人還是認可獨立別墅,對聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品接受程度有限,但臺商、企業(yè)主等由于視界開闊,對新產(chǎn)品接受度較高。另外,該片區(qū)長安的經(jīng)濟實力雄厚,成為片區(qū)高端產(chǎn)品主要客戶來源區(qū)域。片區(qū)未來主要供應的別墅樓盤有蓮湖名居建造有限公司在大嶺山鎮(zhèn)、蓮花山畔開發(fā)的蓮湖山莊、中惠地產(chǎn)沁林山莊項目的后期開發(fā)?!羯徍角f:,總建筑面積約為40萬平方米,宗地位于蓮花山東北,山體起伏,植被完整,環(huán)境幽靜。整個項目以獨立別墅為主,有少量的聯(lián)排與小高層洋房,預計2006年下半年開始推出市場。蓮花山片區(qū)由于以前的開發(fā)沒有形成規(guī)模,影響有限,雖然擁有絕版資源,但政府保護較好,沒有進行大規(guī)模的開發(fā)利用。隨著中惠沁林山莊項目的啟動,蓮花山片區(qū)的開始預熱,在東莞別墅市場開始嶄露頭角,是一個新興的別墅片區(qū),開發(fā)將由西南(長安鎮(zhèn)部分)向東北(大嶺山鎮(zhèn)部分)轉移,而且大嶺山經(jīng)濟表現(xiàn)一般,房地產(chǎn)開發(fā)可能成為擁有大量自然資源的政府未來重要的發(fā)展方向。因此,依托以長安鎮(zhèn)為首的強勁經(jīng)濟實力,未來幾年,以蓮花山為中心形成的片區(qū)有望成為東莞山景別墅的代表。項目名稱規(guī)模(㎡)發(fā)展商三正半山占地50萬、總建30萬三正地產(chǎn)水岸山城占地7萬、佳兆業(yè)藍山錦灣占地27萬、總建20萬富鱗實業(yè)碧湖花園占地38萬、總建37萬香港港中御景東莞東部片區(qū)是指以常平、樟木頭、塘廈、鳳崗等經(jīng)濟比較發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)為中心所組成的區(qū)域,該片區(qū)是東莞外銷的集中區(qū)。港人在該片區(qū)置業(yè),多以面積適中的洋房為主,別墅樓盤數(shù)量不多,但單個樓盤開發(fā)規(guī)模較大,發(fā)展商在當?shù)鼐幸欢ǖ钠放?。項目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間 (㎡)產(chǎn)品特點描述三正半山獨立、洋房獨立:300-800——水岸山城聯(lián)排、洋房聯(lián)排:175-275——藍山錦灣獨立、洋房獨立:300-470主傭雙入口碧湖花園獨立、洋房獨立:360-400——該片區(qū)的別墅產(chǎn)品主要為獨立別墅,且面積較大,只有個別項目開始出現(xiàn)少量的聯(lián)排別墅,從產(chǎn)品上看,普遍缺少特色。項目名稱核心賣點輔助賣點三正半山山湖景觀三大會所,五星級酒店水岸山城高臺府邸,尊貴感人工湖藍山錦灣靠山面湖——碧湖花園2萬平米人工湖豪華會所,住戶專車東部片區(qū)的資源較多,但開發(fā)不夠,別墅項目一般以山、湖景觀為核心賣點,會所、酒店等針對港人的配套也是各別墅社區(qū)必不可少的輔助賣點。項目名稱主要渠道廣告主訴求三正半山戶外中國別墅100強水岸山城戶外尊貴世家,山頂豪門藍山錦灣戶外成功了,住藍山碧湖花園路牌、香港展廳國際主流社區(qū)別墅項目推廣以品質、尊貴為主要訴求點,推廣渠道以戶外為主,外銷份額較大的樓盤在香港設置展廳。項目名稱項目均價去化速度銷售難點三正半山7500較快大面積單位消化難度較大水岸山城6000認籌中——藍山錦灣6500較慢位置較偏碧湖花園9000較快——別墅項目均價與各鎮(zhèn)區(qū)的地產(chǎn)市場的繁榮程度密切相關,外銷份額大的項目均價去化速度快、均價高,外銷(包括深圳客戶)對銷售的拉動作用明顯。但別墅并沒有與洋房明顯拉開價差,也說明了片區(qū)別墅市場發(fā)展水平不高。項目名稱年齡結構職業(yè)來源區(qū)域三正半山3055企業(yè)主,高管、村民塘廈為主,有部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、深圳客戶占有一定比例水岸山城30-50————藍山錦灣35-60企業(yè)主、村民鳳崗為主碧湖花園40-60企業(yè)主、村民、港人常平與香港為主、周邊鎮(zhèn)為輔別墅項目的主力客戶群為本地村民和企業(yè)主,港臺客戶片區(qū)客戶的重要組成部分,在新的樓盤中,深圳客戶占有一定比例。片區(qū)未來主要供應的別墅樓盤有塘廈鎮(zhèn)的新世紀亦居、鳳崗鎮(zhèn)的臥龍山別墅花園、樟木頭鎮(zhèn)的富盈陽光海岸、中惠項目、常平鎮(zhèn)的東田翠湖灣、東田山畔華庭、金凱水都、碧河半島、萬科陽光山莊等項目。◆新世紀亦居:新世紀可居的開發(fā)比較成功,已經(jīng)在當?shù)匦纬煽诒嗑优c可居一樣擁有出色的自然資源,項目臨有鷺鳥生活濕地和1000畝自然湖水,建筑面積約11萬平米,以獨立別墅為主。 ◆富盈陽光海岸:25平米別墅社區(qū),以Townhouse產(chǎn)品為主。◆中惠樟木頭項目:占地2000畝,東莞東片區(qū)規(guī)模最大的項目?!襞P龍山別墅花園:三正集團繼半山豪苑后又一純別墅社區(qū),占地40萬,共500余棟獨立別墅,目前該項目已經(jīng)奠基啟動。片區(qū)是東莞房地產(chǎn)發(fā)展最早的區(qū)域,受外銷市場帶動,銷售均價一直高于城區(qū),但整體開發(fā)水平不高,產(chǎn)品線也不夠豐富。其中在別墅市場,由于別墅并非港人置業(yè)的首選,主要客戶以本地人為主,整體開發(fā)規(guī)模和水平比較低下。近兩年,隨著深圳提出了大深圳的概念,深圳客戶開始關注東莞市場,東部片區(qū)作為最親近深圳的片區(qū),依靠地緣優(yōu)勢,開始做深圳客戶文章,部分樓盤甚至專門針對深圳客戶進行推廣。未來片區(qū)有大量別墅樓盤蓄勢待發(fā),預計將形成新一輪開發(fā)熱潮,目標直指深圳客戶,依靠價格與資源優(yōu)勢吸引深圳客戶,同時也拉升項目價格。東部片區(qū)有望在未來幾年形成規(guī)?;?、成片開發(fā)的局面。松山湖片區(qū)是以松山湖為中心,包括大朗、寮步(部分)、大嶺山(部分),該片區(qū)位于東莞的中部,山體與水體占有相當比例,自然景觀資源豐富,堪稱中心城區(qū)的“后花園”。一直以來,該片區(qū)屬于東莞經(jīng)濟發(fā)展較為落后的區(qū)域,自從2001年五年見新城開始啟動后,設立松山湖產(chǎn)業(yè)園,納入中心城區(qū)的總體規(guī)劃,該片區(qū)才開始發(fā)力,并依靠政府投入,形成了高科技產(chǎn)業(yè)園,并受到全東莞乃至全國的關注。本片區(qū)的房地產(chǎn)比較滯后,已開發(fā)的別墅樓盤僅有位于大朗的碧水天源,該樓盤產(chǎn)品組合為獨立別墅+洋房,獨立別墅銷售較好。目前,本片區(qū)的整個產(chǎn)品線還不夠完整,房地產(chǎn)項目不多,但是將有包括本項目在內的幾個品牌開發(fā)商入市,如位于松山湖的光大錦繡山河、寮步的三正世紀豪門,萬科的松山湖項目,品牌發(fā)展商的吃“頭啖湯”,加之天然具有的大量山水資源與政府對松山湖的定位,未來片區(qū)有望成為東莞高端居住區(qū)的代表,發(fā)展?jié)摿薮蟆F瑓^(qū)景觀指標休閑指標配套指標發(fā)展指標影響指標黃旗山山景 高爾夫/山景公園配套完善傳統(tǒng)豪宅片區(qū)地塊漸少東江沿線水景一線江景配套較差未形成大規(guī)模成片區(qū)發(fā)展港口大道橫崗水庫湖景/山景生態(tài)公園配套較差發(fā)展緩慢交通瓶頸水濂湖湖景/山景水濂山生態(tài)公園配套較好發(fā)展較快,且潛力較大片區(qū)形象蓮花山水景/山景人文/休閑景觀配套較好發(fā)展?jié)u緩地塊漸少東部片區(qū)山景人文景觀配套較好發(fā)展?jié)u緩分布零散松山湖湖景/山景自然/人文景觀配套很差發(fā)展迅速,潛力巨大配套缺乏從各片區(qū)的比較可以看出,旗峰山豪宅片區(qū)綜合質素優(yōu)于其它片區(qū),該片區(qū)的豪宅未來3-5年內仍將高踞東莞豪宅的王座。三、東莞別墅典型案例分析旗峰天下 □地理位置:東城區(qū)東莞市東城區(qū)迎賓路□占地面積:180000㎡□建筑面積:210000㎡□容 積 率:□綠 化 率:45%□總 戶 數(shù):1000余戶□物業(yè)類型:聯(lián)排別墅、洋房□風 格:嶺南風情式園林□物業(yè)管理:第一太平戴維斯□銷售價格:聯(lián)排別墅90009800元/㎡(認籌價)□項目配套:會所□開 發(fā) 商:東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司□戶型面積:220240㎡□主力戶型:聯(lián)排別墅□開盤時間:20051012認籌□建筑設計中式現(xiàn)代建筑風格,住宅采用最新坡頂設計,并擁有入戶花園、層層退臺、空中院館、下沉式花園及大面積地下室、超大陽臺等,為客
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