【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主要以厚街本地人及臺(tái)灣客戶為主，區(qū)域來(lái)源以厚街及虎門為主，其它區(qū)域?yàn)檩o。片區(qū)未來(lái)潛在項(xiàng)目有東莞市盈鋒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的湖景一號(hào)及豐泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀山花園。◆湖景一號(hào)：占地36萬(wàn)平方米，建筑面積為32萬(wàn)平方米，產(chǎn)品組合別墅+洋房，預(yù)計(jì)2006年下半年推出?！粲^山花園：占地約1000畝，產(chǎn)品組合為獨(dú)立+洋房，自然資源豐富。該片區(qū)的通達(dá)性較差，距中心的位置較遠(yuǎn)，片區(qū)認(rèn)可度較弱，未來(lái)發(fā)展速度較慢。項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商龍泊東江占地38萬(wàn)，總建34萬(wàn)沿海集團(tuán)水印長(zhǎng)堤占地約30萬(wàn)世紀(jì)海怡花園建造有限公司世紀(jì)濱江，世紀(jì)濱江建造公司錦繡江南占地21萬(wàn)，總建14萬(wàn)石排鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司東江沿線是東莞人最早的棲息地，可供大規(guī)模開(kāi)發(fā)的別墅用地較少，改革開(kāi)放后，水體污染較重，加之東江水面寬闊處不多，一直以來(lái)并沒(méi)有形成規(guī)?；膭e墅開(kāi)發(fā)，沿岸項(xiàng)目分布較散，沒(méi)有形成集聚效應(yīng)。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間產(chǎn)品特點(diǎn)龍泊東江獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、洋房聯(lián)排240280㎡內(nèi)庭院別墅水印長(zhǎng)堤獨(dú)立、聯(lián)排、疊加獨(dú)立340420㎡——世紀(jì)濱江獨(dú)立、洋房獨(dú)立420480㎡——錦繡江南獨(dú)立、洋房獨(dú)立400500㎡——獨(dú)立為片區(qū)的主要產(chǎn)品，且面積較大，龍泊東江通過(guò)內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，實(shí)際上增加聯(lián)排別墅私密使用面積。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)龍泊東江活水、健康產(chǎn)品設(shè)計(jì)水印長(zhǎng)堤?hào)|江水岸——世紀(jì)濱江東莞八景之金沙灣石龍鎮(zhèn)中心區(qū)錦繡江南東江與內(nèi)湖——東江沿線基本以水為賣點(diǎn)，龍泊東江對(duì)水的內(nèi)涵進(jìn)行了挖掘，大部分項(xiàng)目還停留在簡(jiǎn)單的資源訴求上。項(xiàng)目名稱渠道廣告主訴求龍泊東江戶外、電視活水別墅水印長(zhǎng)堤戶外、電視、報(bào)紙水岸藝墅世紀(jì)濱江戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)——錦繡江南戶外——從目前的情況看，該片區(qū)的主要推廣渠道為戶外，在廣告的主訴求上仍然以水為文章，缺少對(duì)生活方式的深入挖掘。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）去貨速度銷售難點(diǎn)龍泊東江獨(dú)立9000、聯(lián)排5600一般區(qū)位認(rèn)同、交通通達(dá)性水印長(zhǎng)堤獨(dú)立7800、聯(lián)排5800聯(lián)排去貨慢區(qū)位認(rèn)同、產(chǎn)品認(rèn)同世紀(jì)濱江獨(dú)立7500較快——錦繡江南獨(dú)立6000較快——獨(dú)立的去貨速度普遍較快，反映了東莞別墅需求的旺盛，部分樓盤的聯(lián)排去貨較慢，反映了市場(chǎng)對(duì)聯(lián)排的接受仍有一定障礙。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來(lái)源區(qū)域龍泊東江4055企業(yè)主為主、周邊村民道滘?yàn)橹?，南城、萬(wàn)江為輔水印長(zhǎng)堤4560周邊村民為主、企業(yè)主萬(wàn)江為主，莞城、中堂為輔世紀(jì)濱江4060周邊村民與企業(yè)主石龍為主，周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔錦繡江南4060周邊村民與企業(yè)主主要為石排、茶山片區(qū)的樓盤以本地富戶與企業(yè)主為主體，年齡在40歲以上，輻射范圍普遍不大，以項(xiàng)目周邊的客戶為主。片區(qū)未來(lái)主要供應(yīng)的別墅樓盤有南峰地產(chǎn)在石龍鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的水天一色、新世紀(jì)地產(chǎn)在南城開(kāi)發(fā)的碧水方舟。◆水天一色：，緊臨石龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)府，依東江而建，一線江景。其中獨(dú)立別墅28棟，小高層洋房114戶，預(yù)計(jì)2006年下半年推出?！舯趟街郏赫嫉丶s600畝，產(chǎn)品組合為獨(dú)立+聯(lián)排+小高層，處于規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建階段。項(xiàng)目有水有島，自然資源豐富。東江片區(qū)是別墅開(kāi)發(fā)較早的一個(gè)片區(qū)，早期的開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，真正的大規(guī)模開(kāi)發(fā)開(kāi)始于近幾年。由于東莞的山水資源豐富，可開(kāi)發(fā)的土地較多，因此，東江沿線的別墅總體上江并不具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但其作為東莞唯一的沿江分布的別墅片區(qū)，未來(lái)將是別墅市場(chǎng)必不可少的補(bǔ)充，豐富市場(chǎng)的產(chǎn)品線，但難以對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響，輻射范圍也有限。項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商蓮花別墅占地38萬(wàn)，總建50萬(wàn)長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司沁林山莊占地38萬(wàn)，總建50萬(wàn)中惠地產(chǎn)山水名城，中惠地產(chǎn)蓮花山是東莞的旅游勝地，蓮花飛鷺是“東莞八景”之一，蓮花山西南面（長(zhǎng)安鎮(zhèn)部分）是東莞興建別墅最早的區(qū)域，蓮花山東北面（大嶺山鎮(zhèn)部分）因地勢(shì)原因一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)。近5年，蓮花山片區(qū)沒(méi)有新增別墅樓盤，從2006年起，長(zhǎng)安地產(chǎn)的絕對(duì)領(lǐng)先者中惠地產(chǎn)開(kāi)始開(kāi)發(fā)別墅樓盤。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間產(chǎn)品特點(diǎn)描述蓮花別墅獨(dú)立、洋房350500㎡——沁林山莊聯(lián)排、情景美墅、洋房聯(lián)排250300㎡——山水名城聯(lián)排、疊加、洋房疊加220260㎡——片區(qū)以前基本為獨(dú)立別墅，沒(méi)有其他類別墅產(chǎn)品，目前，中惠開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目最高端產(chǎn)品均是以聯(lián)排或其他類別墅產(chǎn)品主打，從面積看，屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，面積區(qū)間普遍在220300㎡左右。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)蓮花別墅蓮花山——沁林山莊蓮花山品牌、大社區(qū)山水名城蓮花山品牌片區(qū)的主要賣點(diǎn)為自然景觀蓮花山，中惠地產(chǎn)很注重自己的品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱渠道廣告主訴求蓮花別墅————沁林山莊戶外、關(guān)系、報(bào)紙歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)山水名城戶外、關(guān)系頂級(jí)別墅社區(qū)目前的主要推廣渠道仍然是戶外，另外關(guān)系營(yíng)銷（口碑）也非常重要，在廣告的主訴求上，由于片區(qū)別墅產(chǎn)品的缺乏，以聯(lián)排為主打的山水名城打出了頂級(jí)別墅社區(qū)。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）去貨速度銷售難點(diǎn)蓮花別墅9000售罄——沁林山莊聯(lián)排7500認(rèn)籌中——山水名城聯(lián)排9000認(rèn)籌中聯(lián)排與別墅認(rèn)籌效果一般獨(dú)立的去貨速度普遍較快，反映了東莞別墅需求的旺盛，部分樓盤的聯(lián)排去貨較慢，反映了市場(chǎng)對(duì)聯(lián)排的接受仍有一定障礙。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來(lái)源區(qū)域蓮花別墅40以上企業(yè)主、臺(tái)商、村民長(zhǎng)安沁林山莊——————山水名城40以上企業(yè)主、臺(tái)商長(zhǎng)安本地人還是認(rèn)可獨(dú)立別墅，對(duì)聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品接受程度有限，但臺(tái)商、企業(yè)主等由于視界開(kāi)闊，對(duì)新產(chǎn)品接受度較高。另外，該片區(qū)長(zhǎng)安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，成為片區(qū)高端產(chǎn)品主要客戶來(lái)源區(qū)域。片區(qū)未來(lái)主要供應(yīng)的別墅樓盤有蓮湖名居建造有限公司在大嶺山鎮(zhèn)、蓮花山畔開(kāi)發(fā)的蓮湖山莊、中惠地產(chǎn)沁林山莊項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)?！羯徍角f：，總建筑面積約為40萬(wàn)平方米，宗地位于蓮花山東北，山體起伏，植被完整，環(huán)境幽靜。整個(gè)項(xiàng)目以獨(dú)立別墅為主，有少量的聯(lián)排與小高層洋房，預(yù)計(jì)2006年下半年開(kāi)始推出市場(chǎng)。蓮花山片區(qū)由于以前的開(kāi)發(fā)沒(méi)有形成規(guī)模，影響有限，雖然擁有絕版資源，但政府保護(hù)較好，沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)利用。隨著中惠沁林山莊項(xiàng)目的啟動(dòng)，蓮花山片區(qū)的開(kāi)始預(yù)熱，在東莞別墅市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，是一個(gè)新興的別墅片區(qū)，開(kāi)發(fā)將由西南（長(zhǎng)安鎮(zhèn)部分）向東北（大嶺山鎮(zhèn)部分）轉(zhuǎn)移，而且大嶺山經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能成為擁有大量自然資源的政府未來(lái)重要的發(fā)展方向。因此，依托以長(zhǎng)安鎮(zhèn)為首的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)實(shí)力，未來(lái)幾年，以蓮花山為中心形成的片區(qū)有望成為東莞山景別墅的代表。項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商三正半山占地50萬(wàn)、總建30萬(wàn)三正地產(chǎn)水岸山城占地7萬(wàn)、佳兆業(yè)藍(lán)山錦灣占地27萬(wàn)、總建20萬(wàn)富鱗實(shí)業(yè)碧湖花園占地38萬(wàn)、總建37萬(wàn)香港港中御景東莞東部片區(qū)是指以常平、樟木頭、塘廈、鳳崗等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)為中心所組成的區(qū)域，該片區(qū)是東莞外銷的集中區(qū)。港人在該片區(qū)置業(yè)，多以面積適中的洋房為主，別墅樓盤數(shù)量不多，但單個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，發(fā)展商在當(dāng)?shù)鼐幸欢ǖ钠放?。?xiàng)目名稱產(chǎn)品組合主力面積區(qū)間 (㎡)產(chǎn)品特點(diǎn)描述三正半山獨(dú)立、洋房獨(dú)立：300－800——水岸山城聯(lián)排、洋房聯(lián)排：175－275——藍(lán)山錦灣獨(dú)立、洋房獨(dú)立：300－470主傭雙入口碧湖花園獨(dú)立、洋房獨(dú)立：360－400——該片區(qū)的別墅產(chǎn)品主要為獨(dú)立別墅，且面積較大，只有個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)少量的聯(lián)排別墅，從產(chǎn)品上看，普遍缺少特色。項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)三正半山山湖景觀三大會(huì)所，五星級(jí)酒店水岸山城高臺(tái)府邸，尊貴感人工湖藍(lán)山錦灣靠山面湖——碧湖花園2萬(wàn)平米人工湖豪華會(huì)所，住戶專車東部片區(qū)的資源較多，但開(kāi)發(fā)不夠，別墅項(xiàng)目一般以山、湖景觀為核心賣點(diǎn)，會(huì)所、酒店等針對(duì)港人的配套也是各別墅社區(qū)必不可少的輔助賣點(diǎn)。項(xiàng)目名稱主要渠道廣告主訴求三正半山戶外中國(guó)別墅100強(qiáng)水岸山城戶外尊貴世家，山頂豪門藍(lán)山錦灣戶外成功了，住藍(lán)山碧湖花園路牌、香港展廳國(guó)際主流社區(qū)別墅項(xiàng)目推廣以品質(zhì)、尊貴為主要訴求點(diǎn)，推廣渠道以戶外為主，外銷份額較大的樓盤在香港設(shè)置展廳。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)去化速度銷售難點(diǎn)三正半山7500較快大面積單位消化難度較大水岸山城6000認(rèn)籌中——藍(lán)山錦灣6500較慢位置較偏碧湖花園9000較快——?jiǎng)e墅項(xiàng)目均價(jià)與各鎮(zhèn)區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度密切相關(guān)，外銷份額大的項(xiàng)目均價(jià)去化速度快、均價(jià)高，外銷（包括深圳客戶）對(duì)銷售的拉動(dòng)作用明顯。但別墅并沒(méi)有與洋房明顯拉開(kāi)價(jià)差，也說(shuō)明了片區(qū)別墅市場(chǎng)發(fā)展水平不高。項(xiàng)目名稱年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)來(lái)源區(qū)域三正半山3055企業(yè)主，高管、村民塘廈為主，有部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、深圳客戶占有一定比例水岸山城30－50————藍(lán)山錦灣35－60企業(yè)主、村民鳳崗為主碧湖花園40－60企業(yè)主、村民、港人常平與香港為主、周邊鎮(zhèn)為輔別墅項(xiàng)目的主力客戶群為本地村民和企業(yè)主，港臺(tái)客戶片區(qū)客戶的重要組成部分，在新的樓盤中，深圳客戶占有一定比例。片區(qū)未來(lái)主要供應(yīng)的別墅樓盤有塘廈鎮(zhèn)的新世紀(jì)亦居、鳳崗鎮(zhèn)的臥龍山別墅花園、樟木頭鎮(zhèn)的富盈陽(yáng)光海岸、中惠項(xiàng)目、常平鎮(zhèn)的東田翠湖灣、東田山畔華庭、金凱水都、碧河半島、萬(wàn)科陽(yáng)光山莊等項(xiàng)目?！粜率兰o(jì)亦居：新世紀(jì)可居的開(kāi)發(fā)比較成功，已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬煽诒?，亦居與可居一樣擁有出色的自然資源，項(xiàng)目臨有鷺鳥(niǎo)生活濕地和1000畝自然湖水，建筑面積約11萬(wàn)平米，以獨(dú)立別墅為主。 ◆富盈陽(yáng)光海岸：25平米別墅社區(qū)，以Townhouse產(chǎn)品為主?！糁谢菡聊绢^項(xiàng)目：占地2000畝，東莞東片區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目。◆臥龍山別墅花園：三正集團(tuán)繼半山豪苑后又一純別墅社區(qū)，占地40萬(wàn)，共500余棟獨(dú)立別墅，目前該項(xiàng)目已經(jīng)奠基啟動(dòng)。片區(qū)是東莞房地產(chǎn)發(fā)展最早的區(qū)域，受外銷市場(chǎng)帶動(dòng)，銷售均價(jià)一直高于城區(qū)，但整體開(kāi)發(fā)水平不高，產(chǎn)品線也不夠豐富。其中在別墅市場(chǎng)，由于別墅并非港人置業(yè)的首選，主要客戶以本地人為主，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模和水平比較低下。近兩年，隨著深圳提出了大深圳的概念，深圳客戶開(kāi)始關(guān)注東莞市場(chǎng)，東部片區(qū)作為最親近深圳的片區(qū)，依靠地緣優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始做深圳客戶文章，部分樓盤甚至專門針對(duì)深圳客戶進(jìn)行推廣。未來(lái)片區(qū)有大量別墅樓盤蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)計(jì)將形成新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，目標(biāo)直指深圳客戶，依靠?jī)r(jià)格與資源優(yōu)勢(shì)吸引深圳客戶，同時(shí)也拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。東部片區(qū)有望在未來(lái)幾年形成規(guī)?；?、成片開(kāi)發(fā)的局面。松山湖片區(qū)是以松山湖為中心，包括大朗、寮步（部分）、大嶺山（部分），該片區(qū)位于東莞的中部，山體與水體占有相當(dāng)比例，自然景觀資源豐富，堪稱中心城區(qū)的“后花園”。一直以來(lái)，該片區(qū)屬于東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的區(qū)域，自從2001年五年見(jiàn)新城開(kāi)始啟動(dòng)后，設(shè)立松山湖產(chǎn)業(yè)園，納入中心城區(qū)的總體規(guī)劃，該片區(qū)才開(kāi)始發(fā)力，并依靠政府投入，形成了高科技產(chǎn)業(yè)園，并受到全東莞乃至全國(guó)的關(guān)注。本片區(qū)的房地產(chǎn)比較滯后，已開(kāi)發(fā)的別墅樓盤僅有位于大朗的碧水天源，該樓盤產(chǎn)品組合為獨(dú)立別墅+洋房，獨(dú)立別墅銷售較好。目前，本片區(qū)的整個(gè)產(chǎn)品線還不夠完整，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，但是將有包括本項(xiàng)目在內(nèi)的幾個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商入市，如位于松山湖的光大錦繡山河、寮步的三正世紀(jì)豪門，萬(wàn)科的松山湖項(xiàng)目，品牌發(fā)展商的吃“頭啖湯”，加之天然具有的大量山水資源與政府對(duì)松山湖的定位，未來(lái)片區(qū)有望成為東莞高端居住區(qū)的代表，發(fā)展?jié)摿薮?。片區(qū)景觀指標(biāo)休閑指標(biāo)配套指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)影響指標(biāo)黃旗山山景 高爾夫/山景公園配套完善傳統(tǒng)豪宅片區(qū)地塊漸少東江沿線水景一線江景配套較差未形成大規(guī)模成片區(qū)發(fā)展港口大道橫崗水庫(kù)湖景/山景生態(tài)公園配套較差發(fā)展緩慢交通瓶頸水濂湖湖景/山景水濂山生態(tài)公園配套較好發(fā)展較快，且潛力較大片區(qū)形象蓮花山水景/山景人文/休閑景觀配套較好發(fā)展?jié)u緩地塊漸少東部片區(qū)山景人文景觀配套較好發(fā)展?jié)u緩分布零散松山湖湖景/山景自然/人文景觀配套很差發(fā)展迅速，潛力巨大配套缺乏從各片區(qū)的比較可以看出，旗峰山豪宅片區(qū)綜合質(zhì)素優(yōu)于其它片區(qū)，該片區(qū)的豪宅未來(lái)3－5年內(nèi)仍將高踞東莞豪宅的王座。三、東莞別墅典型案例分析旗峰天下 □地理位置：東城區(qū)東莞市東城區(qū)迎賓路□占地面積：180000㎡□建筑面積：210000㎡□容 積 率：□綠 化 率：45%□總 戶 數(shù)：1000余戶□物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、洋房□風(fēng) 格：嶺南風(fēng)情式園林□物業(yè)管理：第一太平戴維斯□銷售價(jià)格：聯(lián)排別墅90009800元/㎡(認(rèn)籌價(jià))□項(xiàng)目配套：會(huì)所□開(kāi) 發(fā) 商：東莞市星河傳說(shuō)商住區(qū)有限公司□戶型面積：220240㎡□主力戶型：聯(lián)排別墅□開(kāi)盤時(shí)間：20051012認(rèn)籌□建筑設(shè)計(jì)中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，住宅采用最新坡頂設(shè)計(jì)，并擁有入戶花園、層層退臺(tái)、空中院館、下沉式花園及大面積地下室、超大陽(yáng)臺(tái)等，為客