【文章內(nèi)容簡介】 年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 14 通過將貴港與廣西省 內(nèi)的四大城市對比分析， 2020 年貴港城鎮(zhèn)居民收入僅為 8938 元，與四大城市之首柳州的 11002 元相比，其差距較大，側(cè)面反映了消費(fèi)者的購買能力偏低。 另外據(jù)資料顯示，今年 1～ 3 月份，貴港市的城鎮(zhèn)居民可支配收入為 3036 元，居全省 14 地市的最后一位；增幅為 %，居倒數(shù)第二位。 固定資產(chǎn)投資高位增長 0501001502020 2020 2020 2020 （數(shù)據(jù)來源：貴港 2020～ 2020統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從 2020 年到 2020 年，貴港全市固定資產(chǎn)投資一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢，其中在 2020 年更大幅度增長 120%，是“九五”時期總和的 倍，投資總量和增量創(chuàng) 歷史新高。而 2020 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長%。 相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，在 2020 年固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中處于主導(dǎo)地位，占總量的 %，且保持高速增長；在工業(yè)投資方面，隨著貴港電廠、華潤水泥等多家大中型企業(yè)的落戶貴港，工業(yè)投資對貴港的經(jīng)濟(jì)作用拉動明顯。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 15 財(cái)政收入快速增長 051015202020 2020 2020 20202 0 0 4 ～2 0 0 6 年貴港財(cái)政收入（億元） （數(shù)據(jù)來源：貴港 2020～ 2020統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從 2020 年到 2020 年，貴港市的財(cái)政收入一直保持較高的增長態(tài)勢，從 2020年的 億元增加到 2020 年的 億元，到年平均增長達(dá) ％，總體發(fā)展?fàn)顩r良好。 貴港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ? 第一產(chǎn)業(yè) ： 貴港是著名的農(nóng)業(yè)大市 ，是廣西重要的商品糧、糖料、水果和禽畜、水產(chǎn)基地，享有魚米之鄉(xiāng)、荔枝之鄉(xiāng)、龍眼之鄉(xiāng)、陳桂之鄉(xiāng)等美譽(yù)，素有“中國糖城”之稱。近年來貴港市大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，努力提高農(nóng)業(yè)科技化水平和農(nóng)產(chǎn)品科技含量，全市特色農(nóng)業(yè)已初具規(guī)模，“三高”農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐加快。 ? 第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展， 目前已形成以制糖、造紙、建材為主的支柱產(chǎn)業(yè)以及冶金、機(jī)械、食品、醫(yī)藥為特色的地方工業(yè)體系，擁有全國 規(guī)模最大的甘蔗化工企業(yè)和第一個國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其中年產(chǎn)值超過 10 億元的有 2 家，年產(chǎn)值超過 3 億元的有 5 家。鋼鐵，水泥等重工業(yè)發(fā)展迅速， 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 16 ? 第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯。 由于貴港市區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，客貨運(yùn)量的增長較快， 2020 年全社會客貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量為 1247180 萬噸公里，港口吞吐量達(dá)到 萬噸，同時也帶動了公路和鐵路運(yùn)輸?shù)目焖僭鲩L。另外在國內(nèi)外貿(mào)易，金融保險業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)等方面也有較大幅度的增長。 ? 存在問題：部分支柱產(chǎn) 業(yè)發(fā)展緩慢， 一些主要產(chǎn)品產(chǎn)量的增長不快或者出現(xiàn)下滑，如制糖業(yè)、電力產(chǎn)業(yè)都出現(xiàn)了下降；規(guī)模以上企業(yè)利稅總額和工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)也有所下滑。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：以市場為導(dǎo)向，發(fā)展具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。 調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程；集中精力發(fā)展具有比較優(yōu)勢的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以信息帶動工業(yè)化，用高科技和先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群；積極促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)向高新水平的新型服務(wù)業(yè)發(fā)展，以工業(yè)為主導(dǎo)帶動服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)共同轉(zhuǎn)變，形成各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，比例合理的產(chǎn)業(yè)布局。 貴港“十一五”經(jīng)濟(jì) 社會發(fā)展總體目標(biāo) 1）進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 到 2020 年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值達(dá)到 415 億元（按2020 年價格，下同），年均增長 13％，人均生產(chǎn)總值達(dá) 1000 美元以上，財(cái)政收入 35 億元，年均增長 15％，全社會固定資產(chǎn)年均增長 30％，五年累計(jì)投資力爭達(dá) 900 億元。 2）進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 到 2020 年一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由 ︰︰ 調(diào)整為 24︰ 40︰ 36。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重提高到 33％以上，年均提高 2 個百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)化水平由 25％提高到 35％，年均提高 2 個百分點(diǎn)。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 17 貴港市十一五經(jīng)濟(jì) 社會發(fā)展主要指標(biāo)表 名稱 單位 2020 年 2020 年 全市生產(chǎn)總值 億元 415 人均生產(chǎn)總值 美元 603 1000 以上 三次產(chǎn)業(yè)增加值比重 ％ ︰ ︰ 24︰ 40︰ 36 財(cái)政收入 億元 35 社會消費(fèi)品零售總額 億元 340 旅游人數(shù) 萬人次 285 500 全市港口吞吐量 萬噸 2373 5000 全市外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元 1 城鎮(zhèn)化水平 ％ 25 35 人口自然增長率 ‰ 8 以下 城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 元 7642 10000 農(nóng)民人均純收入 元 2693 4000 森林覆蓋率 ％ 40 人均綠化面積 平方米 /人 12 城鎮(zhèn)人口失業(yè)率 ％ 4 以內(nèi) 三、貴港市城市整體規(guī)劃 規(guī)劃要點(diǎn) 1）城市定位 關(guān)鍵詞：區(qū)域性中心、港口城市、園林城市 根據(jù)貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）資料顯示，未來貴港市建設(shè)成為“ 桂東南現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市和華南地區(qū)發(fā)達(dá)的內(nèi)河港口城市，并逐步向獨(dú)具南國特色的園林城市邁進(jìn)。 ” 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 18 2）主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口發(fā)展規(guī)劃 —— 2020 年 2020 年 建設(shè)用地規(guī)模 平方公里 平方公里 城市人口 萬人 48 萬人 人均建設(shè)用地面積 平方米 平方米 （數(shù)據(jù)來源：貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2020— 2020）） 從主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口規(guī)劃來看，五年內(nèi)主城區(qū)人口將增加 萬人，按照 2020 年規(guī)劃城鎮(zhèn)人均住房面積 平方米計(jì)算 ， 2020 年～ 2020 年市場將規(guī)劃新增住房居住面積 萬平方米以上。 3）城市發(fā)展方向 以郁江為發(fā)展軸往南北方向推進(jìn)，近期發(fā)展中心城區(qū)的西南面、北面以及東南面區(qū)域。 4）城市發(fā)展軸線 市域城鎮(zhèn)一級發(fā)展主軸兩條： ? 沿西江和南梧二級公路為發(fā)展骨架，形成貴港市中心城區(qū)－桂平－平南一級發(fā)展軸 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 19 ? 以黎湛線與 324 國道為發(fā)展骨架，貴港市中心城區(qū)為中心，形成覃塘－根竹－貴港中心城區(qū)－喬圩－湛江的一級發(fā)展軸。 市域城鎮(zhèn)二級發(fā)展軸三條： ? 沿 209 國道形成東龍－蒙公－覃塘的二級發(fā)展軸。 ? 沿桂玉公路形成金田－南木－桂平－麻桐的二級發(fā)展軸。 ? 沿容桂公路形成丹竹－大安－大新－六陳的二級發(fā)展軸。 5）城市空間布局規(guī)劃 中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一軸，五心（一個主中心，四個副中心），兩片區(qū) ，多組團(tuán)的布局。 ? “一軸”： 以郁江為發(fā)展軸。 ? “五心”： 以市級行政中心為主的城市行政商貿(mào)主中心以及以城西組團(tuán)、港北組團(tuán)、老城組團(tuán)、江南組團(tuán)行政中心為主的四個副中心。 ? “兩片區(qū)”： 為郁江南岸片區(qū)，郁江北岸片區(qū)。 ? “多組團(tuán)”： 規(guī)劃中心城區(qū)劃分為八個組團(tuán)，分別為老城組團(tuán)、城北組團(tuán)、港北組團(tuán)、江南組團(tuán)、城西組團(tuán)（西江組團(tuán)已并入其中）、糖城組團(tuán)、老港組團(tuán)、八塘組團(tuán)（江南工業(yè)園）八個組團(tuán)。在功能分區(qū)上，老城、城北、港北、城西、江南五個組團(tuán)為城市的主要居住、商業(yè)組團(tuán)，其居住人口占城市總?cè)丝诘?70%以上，糖城組團(tuán)、老港組團(tuán) 和八塘組團(tuán)是以工業(yè)為主的組團(tuán)。 根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域?qū)⒎旁?城西組團(tuán)、城北組團(tuán)北面和八塘組團(tuán)。 由于本項(xiàng)目位于老城組團(tuán)，故不在近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域內(nèi)，但由于位置處于傳統(tǒng)的商業(yè)老城區(qū)內(nèi)，各種商鋪密集，商業(yè)氣息濃厚，人流量大，商業(yè)前景依然看好。 6）城市交通規(guī)劃 關(guān)鍵詞：一環(huán)、三橫、四縱、五射 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 20 ? 一環(huán)： 為疏散中心城區(qū)過境交通壓力的城市快速環(huán)道，總長度約 49 公里，目前已完成了南環(huán)、西環(huán)、北環(huán)，東環(huán)計(jì)劃“十一五”完成建設(shè)。 ? 三橫： 一橫為國道 324 線貴港段，是聯(lián)系西南和東南的重要通道；二橫為南梧二級公路，該公路縱 貫貴港二區(qū)一市一縣；三橫為武宜至平南二級公路。 ? 四縱： 一縱為國道 209 線貴港段，二縱為興業(yè)至大圩二級公路，三縱為玉林至桂平二級公路，四縱為榮縣至金秀二級公路。 ? 五射： 第一射線為中心城市至廣州至南寧高速公路，第二射線為中心城區(qū)經(jīng)新塘、瓦塘、思懷，直至橫縣的港南清江公路，第三射線為中心城市經(jīng)橫嶺、東津、大灣、下灣、社步，直至桂平市區(qū)的港南至桂平二級公路，第四射線為中心城區(qū)至武宜的二級公路，第五射線為橫縣至桂平公路。 7）老城組團(tuán)居住用地規(guī)劃 規(guī)劃對現(xiàn)狀住宅進(jìn)行改造修繕，通過土地置換擴(kuò)大商貿(mào)居住用地，同時保留原 有建筑風(fēng)貌，增加公共綠化，使之逐步形成設(shè)施完善，環(huán)境良好的居住區(qū)。 住房建設(shè)規(guī)劃 1）規(guī)劃目標(biāo)：全市平衡，整體控制。 至 2020 年新增套型建筑面積小于 90 平方米的住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷回建房）用地，必須占全市新增住房用地總量的 70%以上；新增住房套型建筑面積 90%平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷回建房）面積，必須占新開發(fā)住房總建筑面積的 70%以上。 2）建設(shè)用地總量控制 至 2020 年新增住房用地 公頃。其中：新增廉租房用地 公頃，占新增住房用地的 %；新增經(jīng)濟(jì)適用房用 地 公頃，占新增住房用地的%；新增中小套型普通商品住房用地 ，占新增住房用地的 %，新增套型面積 90 平方米以上商品住房用地 公頃，占新增住房用地的 30%；拆遷回建房用地 公頃，占新增住房用地的 %。拆遷回建房用地用于建設(shè)中小套型普通商品房。 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告 八方置業(yè) 凌峻 中國 21 3）住房建設(shè)總量控制 至 2020 年新增住房建筑面積 萬平方米、共 32300 套住房；其中規(guī)劃新增廉租房建筑面積 萬平方米、 4000 套；規(guī)劃新增經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 萬平方米、 3900 套；規(guī) 劃新增中小套型普通商品住房建筑面積 萬平方米、 15200套；規(guī)劃新增套型面積 90平方米以上商品住房建筑面積共 萬平方米、 6900 套；規(guī)劃期內(nèi)拆遷回建房面積 萬平方米、 2300 套。 4）商品房用地規(guī)劃布局 套型面積 90 平方米以上商品房用地規(guī)劃集中布置在金港大道以北的中間區(qū)域，即港北區(qū)政府及行政中心周邊地塊；城西區(qū)沿鯉魚江、第一江、第二江兩側(cè)的地塊和沿郁江兩岸的地塊。容積率控制在 ～ 之間，建筑密度控制在20%～ 30%之間，綠地率不低于 30%。 中小套型普通商品住房用地規(guī)劃主要 集中布置在套型面積 90 平方米以上商品住房用地沿街的位置、城西區(qū)沿西環(huán)大道及城北區(qū)和港北區(qū)沿北環(huán)大道內(nèi)側(cè)的地塊，以及沿黎湛鐵路南側(cè)的地塊。容積率控制在 ～ 之間，建筑密度控制在 25%～ 30%之間，綠地率不低于 30%。 5）規(guī)劃住房需求量預(yù)測 規(guī)劃末期 2020 年，中心城區(qū)人口規(guī)模為 48 萬人，貴港市基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有一套住房（按戶均人口 人計(jì)算），人均住房使用面積 平方米。 住宅總建筑面積： （萬人） （平方米 /人）＝ （萬平方米） 住宅總套數(shù)： （萬人） /（人 /戶）＝ （萬套） 住房用地總量需求： 至 2020 年，住房用地總量 公頃，人均居住用地 。 2020至 2020 年規(guī)劃新增住房總建筑面積 （萬平方米）－ （萬平方米）＝ （萬平方米） 八方貴港項(xiàng)目專項(xiàng)市場研究報(bào)告