【文章內(nèi)容簡介】 1245%2208%0102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資（1 0 億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年固定資產(chǎn)的投資額每年都以 24%以上的速度 增長， 2020 年的增長速度高達(dá) %，發(fā)展勢頭十分強勁，而 2020 年 主要是受上年殼牌項目投資基數(shù)的影響，全年的固定資產(chǎn)投資下降 %，其中工業(yè)投資下降 %。若剔除殼牌因素，則全市投資和工業(yè)投資分別增長： %、 %； ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資都處在一個上升趨勢，保持在 36%以上的增長， 2020 年的增長速度高達(dá) %，說明惠州房地產(chǎn)的發(fā)展還處于一個復(fù)蘇期，市場將會持續(xù)這一良好勢頭 ； ? 歷年房地產(chǎn)開發(fā)的比例占固定資產(chǎn)投資的比例保持在 12%以上， 2020 年房地產(chǎn)的比例更高達(dá) %，這一方面是受固定資產(chǎn)的投資額下降的影響從而提升了開發(fā)的比例，另一方面也說明房地產(chǎn)開發(fā)勢頭的強勁，房地產(chǎn)開發(fā)始終占據(jù)這固定資產(chǎn)投資的重要地位。 2020 年施工面積分析 , %, %, %惠城區(qū)惠陽區(qū)其他地區(qū) 由圖表分析： ? 2020 年，全市商品房施工面積為 萬 m2。其中，惠城區(qū) 萬 m2,占比 %；惠陽區(qū)突破 100 萬 m2,達(dá) 萬 m2,占比 %。各縣（區(qū)）《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 在建的商品房面積增長分別為：惠城區(qū) %、惠陽區(qū) %、大亞灣區(qū) %、惠東縣 %、博羅縣 %、龍門縣 %； ? 從施工面積集中的區(qū)域來看，惠城區(qū)與惠陽區(qū)共占總施工面積的 %，說明2020 年主要的房地產(chǎn)開發(fā)集中在惠城區(qū)與惠陽區(qū)，以惠城區(qū)居多，主要是由于這兩個區(qū)有較完善的配套，相對于的大亞灣新區(qū)而言有相對的優(yōu)勢 ； ? 從在建商品房面積的增長來看，惠東、博羅、龍門、惠陽增長較快，大亞灣發(fā)展速度較慢，主要是由于惠東、博羅、龍門、惠陽在人口、配套、交通上占據(jù)一定優(yōu)勢，而目前又是房地產(chǎn)的復(fù)蘇時期，較大亞灣新區(qū)而言較有優(yōu)勢，但隨著萬科、珠江投資、合生創(chuàng)展等品牌開發(fā)的 進(jìn)駐，大亞灣的后期發(fā)展也不可小視 ； ? 惠陽區(qū)在施工面積及增長速度上都處于領(lǐng)先地位，主要是惠陽區(qū)以淡水鎮(zhèn)為主進(jìn)行了大量的投資開發(fā)， 2020 年在淡水鎮(zhèn)的市政廣場附近就投資開發(fā)了半島一號、錦江國際、尚城世家、麗江花園、廣場明珠、都市廣場、隆基〃天地廣場等樓盤，在秋長鎮(zhèn)同時推出了占地 33 萬平米的別墅大盤東方新城，從而增加了惠陽區(qū)的總體施工面積。 房地產(chǎn)施工、銷售、竣工面積比較分析 （萬㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積 201 211 385 速度 —— % % % % % 銷售面積 52 速度 —— % % % % % 竣工面積 —— 速度 —— % % % % —— 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2015221138501002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面積 銷售面積 竣工面積 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn) 施工面積、銷售面積、竣工面積總體上都處于上升階段，從 2020 年開始施工面積以高于 25%的速度增長，銷售面積以高于 30%的速度增長，主要原因是由于受 90 年代地產(chǎn)泡沫的影響，后階段房地產(chǎn)有一段停滯期甚至是后退期，從 2020 年惠州房地產(chǎn)開始復(fù)蘇； ? 從竣工面積來看，其增長速度極不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長， 2020 年上半年竣工面積就去年同期相比減少了 %，僅為 萬平米，由于下半年屬于地產(chǎn)行業(yè)的“金秋銀十”，下半的竣工面積會有所增加，說明 竣工面積與銷售面積、施工面積不成比例，顯示出惠州發(fā)展的不穩(wěn)定性； ? 通過 施工、銷售與竣工面積的計算，可以得出從 2020 年至 2020 年上半年總的施工面積為 萬㎡，總的銷售面積為 517 萬㎡，總的竣工面積為 萬㎡，總銷售面積與竣工面積相當(dāng)，并沒有達(dá)到惠州市從 2020 年到 2020 年的施工總量，而總銷售面積占總施工面積的 %，總竣工面積占總施工面積的%，說明市場還有 萬㎡的潛在供應(yīng)量，而這潛在的供應(yīng)量一部分成為爛尾樓，一部分是以土地的形式囤積，后一部分將會嚴(yán)重影響到惠州 2020 年《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 以后市場，將極大增加后期的供應(yīng)量，使市場的競爭更加激烈化。 住房需求、供應(yīng)、空臵比較分析 名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 供應(yīng)（萬 ㎡ ） 58 —— 銷售（萬 ㎡ ） 52 空臵（萬 ㎡ ） 48 5852480501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年供應(yīng)面積 銷售面積 空置面積 由圖表分析： ? 這個表格主要反映的市場上商品房的供求關(guān)系，通過它可以看出市場商品房 的消化情況； ? 從供應(yīng)量和消化量的比較可得， 2020 年到 2020 年市場是供過與求，以 2020年為轉(zhuǎn)折點， 04 年到 06 年的房屋為供不應(yīng)求，市場消化了大量的商品房，這與深圳人來惠臵業(yè)也有一定關(guān)系，由于深圳房價較高，相當(dāng)于惠州的 3 倍，提高了深圳人在深的投資門檻，使得大量的深圳人到惠州來尋找投資機會，其中以惠陽及大亞灣地區(qū)居多，占 60%左右； ? 房地產(chǎn)的空臵面積在 2020 年到 2020 年都在處于上升階段，到 2020 有所下降，而從歷年的全市空臵率來看， 2020年商品房的空臵率為 27%， 2020年為 %，《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 下降了 %，說明 2020 年房地產(chǎn)市場十分火爆，市場的剛性需求比較旺盛； ? 從另一方面來看，“空臵率在 5%10%之間為合理區(qū)，空臵率在 10%20%之間為空臵危險區(qū)，空臵率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)”這一“國際通行慣例”，2020 年惠州房地產(chǎn)處于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)， 2020 年處于空臵危險區(qū)，市場還有大量的存量，以每套平均 120 ㎡計算， 2020 年還剩 5770 套商品房沒有銷售，這將直接進(jìn)入 2020 年市場，增加 07 年的供應(yīng)量，由于 2020 年的施工面積為 萬平米，大部分將在明年以商品房的形式進(jìn)入市場，會增加市場的消 化難度，有使空臵率進(jìn)一步上升的趨勢。 2020 年惠州市 112 月數(shù)據(jù)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計表 商品房預(yù)售 購房交易 月份 宗數(shù) 面積 萬㎡ 每宗面 積 金額 萬元 預(yù)售均價 宗數(shù) 面積 萬㎡ 每宗面 積 金額 萬元 交易均價 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287 48374 2492 1273 28253 1715 7 月 1085 34485 2556 1686 42800 1917 8 月 1233 44241 3001 1310 16 32363 2023 9 月 1292 40993 3028 1405 32890 2082 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10月 1296 51762 3536 1744 38700 2020 11月 1985 75553 3738 1668 40600 1590 12月 2218 109377 3361 2299 56100 2110 合計 18197 667811 2942 16474 385179 1850 由圖表分析： ? 2020 年惠州市總預(yù)售 18197 套商品房，每月預(yù)售 1516 套，全年中以 5 月、 11月、 12月銷售套數(shù)分別為 2177套、 1985套、 2218套，占全年預(yù)售套數(shù)的 %，主要是由于 5〃 1 及 10〃 1 為房地產(chǎn)銷售的黃金期，開發(fā)商在這一時期集中放量，供給與需求的雙向作用，使得預(yù)售套數(shù)急劇上升； ? 在預(yù)售的商品房中，每套的平均面積為 ㎡，說明市場上成交的房屋以居家為主，三房及四房是 2020 年市場的主力戶型，開發(fā)商主要供應(yīng)的戶型以大戶型為主； 惠州市 2020 年 112 月 與 2020 年 1 季度 均價變化分析 惠州市0 6 年1 1 2 月與0 7 年一季度均價變化狀況（元/㎡ ）27272556302835363716 38004010373833613001249227942513275726280500100015002020250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 一季度 由圖表分析： ? 2020 年惠州市整體均價走勢來看，從 8 月份開始惠州的整體均價突破了 3000《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 元 /㎡，后兩個月持續(xù)上升，在 11 月份達(dá)到了 2020 年全年的最高值 3738 元 /㎡，但由于上半年均價都停留在 3000 以下，最終 2020 年整體的均價停留在2942 元 /㎡； ? 2020 年下半年總體均價只所以走高的原因是：惠州的大盤（奧林匹克花園、合生國際新城、東方威尼斯、潤園、湖畔新城等）相繼在 1012 月期間開盤，在市場推出大量的別墅物業(yè)，從而拉高了市場均價； ? 07 年 1 月惠城市場均價達(dá) 3716 元 /㎡ ， 2 月份 成交均價突破 3800 元 /㎡ ， 一季度均價達(dá)到 4010 元 /㎡， 可以預(yù)見 2020 年市場住宅價格將持續(xù)走高 ； ? 目前這些大盤只停留在一、二期開發(fā)上， 07 年將有較多高檔的產(chǎn)品推出，預(yù)計2020 年市場的均價還有進(jìn)一步走高的趨勢， 拉高市場 均價 。 惠州房地產(chǎn)市場價格分析 1） 2020 年惠州各區(qū)價格情況 200 6年惠州各區(qū)價格狀況(元/ ㎡)1367156522812368301532980500100015002020250030003500惠城區(qū) 大亞灣區(qū) 惠陽區(qū) 博羅縣 惠東縣 龍門縣均價 由圖表分析： ? 2020 年各區(qū)整體均價為上表內(nèi)各對應(yīng)數(shù)據(jù)，以惠城區(qū)和大亞灣區(qū)居高銷售均價； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 惠城區(qū)屬老城區(qū)，是經(jīng) 濟(jì)較為發(fā)達(dá)的片區(qū)，人口眾多， 06 年又有較多大盤入市，從而拉升房價；大亞灣區(qū)有中海殼牌、惠州港等大型項目的進(jìn)入，使大亞灣具有較大的投資潛力。 2）惠州近幾年房價走勢 惠州近幾年房價走勢(單位: 元/平方米)294240102486 239419652424 26140100020203000400050002001年2002年2003年2