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正文內(nèi)容

中原地產(chǎn)_鼎峰地產(chǎn)惠州江北25號(hào)地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_65頁_20xx年(參考版)

2024-11-27 03:03本頁面
  

【正文】 后續(xù) 開發(fā) : 開發(fā)公寓、商場(chǎng)、小高層、高層住宅約 53 萬平方米,以 8: 2 的比例開發(fā) 小高層 和 高層。 項(xiàng)目 品質(zhì)高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場(chǎng)上的品質(zhì)樓盤,但價(jià)位屬于中檔次區(qū)間 , 以高性價(jià)比來提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā) 揮優(yōu)勢(shì),規(guī)避劣勢(shì),抓住機(jī)會(huì),化解威脅,是本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。 項(xiàng)目 SWOT 分析對(duì)策 發(fā)揮優(yōu)勢(shì): 強(qiáng)化項(xiàng)目所處 CBD 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目發(fā)展前景; 突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)(望江濱江公園以及兩江四岸綠化建設(shè)); 發(fā)揮大盤運(yùn)作的營銷張力,借 助城市運(yùn)營的 城建運(yùn)營 大概念,建立大盤形象; 通過創(chuàng)新突破,打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州 品質(zhì)標(biāo)桿,塑造獨(dú)特個(gè)性 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ( Opportunities) 分析 江北 CBD 中心區(qū)的建設(shè),使得區(qū)域不斷升溫,房?jī)r(jià)不斷攀升超過老城區(qū); 地塊為江北外拓發(fā)展的第一站,前景看好,具有很大的發(fā)展機(jī)遇; 中信大橋與東江大橋的建成,將水口鎮(zhèn)、老城區(qū)和江北中心區(qū)更加緊密連接起來,水口鎮(zhèn)及老城區(qū)的部分購房消費(fèi)者向江北這一生態(tài)居住片區(qū)集中; 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 東江夜游碼頭及兩江四岸綠化,公園建設(shè)的推進(jìn),生態(tài)居住優(yōu)勢(shì)日趨凸顯; 市場(chǎng)開發(fā)水平不高,惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤,市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目,這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機(jī)會(huì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì):連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū),屬于 CBD 中心擴(kuò)張第一站; 景觀優(yōu)勢(shì):鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運(yùn)動(dòng)基地; 地塊優(yōu)勢(shì):地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊; 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì):周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá),車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。 惠州江北火車站 惠州江北汽車客運(yùn)站 周邊生活、休閑等配套設(shè)施 萬家福購物廣場(chǎng) 云山購物廣場(chǎng) 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 距離本項(xiàng)目 2020 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設(shè)施,如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、云山購 物廣場(chǎng)、萬家福購物廣場(chǎng)、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)、惠州 郵電大樓和移動(dòng)通訊大樓營業(yè)廳 、濤景高爾夫球場(chǎng)以及 惠州市最大、圖書收藏量最多的慈云圖書館等。 (五)地塊周邊配套 目前,項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較欠缺,距離項(xiàng)目 1000 米以內(nèi)有望江公園(規(guī)劃中)、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財(cái)經(jīng)學(xué)校以及惠臺(tái)學(xué)校,其他配套設(shè)施均在 2020 米以外。 西面:緊鄰規(guī)劃中的市政道路,路寬 42 米。 公交線路 停靠站點(diǎn) 4 路 紅花湖、上排、大嶺路、八中、汽車站、麗都賓館、公共汽車總公司、中國銀行、軍分區(qū)、花邊嶺、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平市 場(chǎng)、東平鄉(xiāng)、東平、東江大橋、東化廠、自來水公司、云山、松子嶺、三新工業(yè)區(qū) 10A 路 汽車站、中心醫(yī)院、銀湖大廈、麗日廣場(chǎng)、平湖門、渡口所、郵電局、惠州大橋北、體育中心、行政中心、云山、松子嶺、天怡廣場(chǎng)、望江、新寮工業(yè)區(qū)、蝦村小學(xué)、崗頭圩、水苑工業(yè)區(qū)、汝湖 26A 路 車管所、信華、平南路口、仲愷廣場(chǎng)、松山路口、惠環(huán)鎮(zhèn)政府、海關(guān)、黨校、啤酒廠、亞美廠、汽車站、中心醫(yī)院、公共汽車總公司、國商大廈、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平鄉(xiāng)、東化廠、自來水公司、松子嶺、金世界花園 地塊周邊道路: (以 JBN257 號(hào)地塊為例) 東面:緊鄰城區(qū)重要干 道 : 60 米寬 8 車道的先科路。此為客戶次選到達(dá)方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達(dá)項(xiàng)目的 首選方式 。 潮發(fā)建材中心 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 (四)地塊交通條件 主要城市干道: 東面: 先科路 (8 車道 )—— 藍(lán)色路 線表示 南面:云山路(快速路) —— 黑色路 線表示 西面:惠州大道 (8 車道 )—— 粉紅路 線表示 北面:三環(huán)路 (8 車道 )—— 橙色路 線表示 交通達(dá)到方式 車行到達(dá)方式一 市中心到 達(dá)方式:惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項(xiàng)目地塊。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開發(fā)區(qū)相連 。 在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)需 進(jìn)行場(chǎng)地平整。 地塊內(nèi)部防汛水渠 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目地塊形狀基本方正,有利于充分利用地塊面積進(jìn)行規(guī)劃布局。 (二)地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂園 體育公園 望江濱江公園 (規(guī)劃中) 中信大橋 東江 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目地塊總用地面積 312146 平方米,容積率為 。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位,東江、西枝江為濱江文化休閑主軸,是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 ,將給本項(xiàng)目帶來巨大發(fā)展前景。 (三)項(xiàng)目開發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速 ,每年以 25 平方公里的速度 向外擴(kuò)張 ; ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵, 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ; ? 本項(xiàng)目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站,項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶,集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目背景小結(jié): (一)宏觀市場(chǎng) ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越,素為“粵東門戶”; ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元,位居全省第七位,人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān); ? 城市人口規(guī)模不大,地廣人稀,但近兩年,惠州人口增長(zhǎng)迅速; ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市 。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站,三環(huán)以內(nèi) 未來城區(qū)繁華地帶,集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。 項(xiàng)目發(fā)展方向 : 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站,項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶,集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動(dòng)將給 CLD 的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。經(jīng)過中信東江大橋即可到達(dá)水口,可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射,項(xiàng)目左右逢源,具有較好的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達(dá) 公頃 ,新增 居住區(qū)占 地面積 為 17 萬平方米,規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米, 如此 ,江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局,十區(qū)指由不同功能組成的十個(gè)區(qū),以惠州市人民政府所在地為起點(diǎn)的景觀軸線,即 市政府行政中心區(qū),市民樂園區(qū),文化娛樂區(qū),體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務(wù)辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個(gè)不同的功能區(qū) 。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨(dú)具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢(shì),江北片區(qū)分為三個(gè)區(qū),即江北南區(qū),江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 江北西區(qū) 。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達(dá)到 35 平方米, 2020 年遠(yuǎn)期人均居住面積達(dá)到 3840 平方米。根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)公報(bào) , 2020 年 , 惠州建成區(qū)面積 104平方公里 , 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過 130 平方公里 ;惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴(kuò)展城區(qū)。此前開發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主, 未來依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì), 成為豪宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,但目前受交通、市政相關(guān)配 套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面,政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一 ,銜接惠 城 與惠陽、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ,規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ,具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?除個(gè)別中高檔樓盤之外,普通住宅價(jià)格一般在 2500— 4000 元/平方米之間。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃,未來發(fā)展?jié)摿^大。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢(shì),為惠州城市成熟區(qū),定位為 以居住為主,集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 區(qū)域內(nèi)已有藍(lán)波灣和合生國際新城高檔大社區(qū),并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū),水口高檔居住社區(qū)日益形成,并在不久的將來形成 惠州 “中央居住區(qū)” —— CLD。 價(jià)格在 3500 元/平方米以上,合生 〃 帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅,均價(jià)已在 6800 元/平方米以上,帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格上升。 該片區(qū) 規(guī)劃為未來的城市中心區(qū), 定位為惠州城市的 CBD, 集辦公、商業(yè)、金融、居住、 休閑、娛樂、科研 于 一體。 普通住宅樓盤 均價(jià)多在 3500 元/平方米左右,高檔樓盤價(jià)格在 4500元 /平米以上。本片開發(fā)的樓盤規(guī)模一般比較大,早期主要由東湖花園和長(zhǎng)湖苑兩大樓盤鼎力撐起。 東平片區(qū)地理位臵優(yōu)越,兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢(shì),生活配套較完善 , 且 生活 環(huán)境較好。這種住房需求傾向不符合國家正在 倡導(dǎo)的建立節(jié)約型社會(huì)的政策,應(yīng)加大力度進(jìn)行引導(dǎo); ? 隨著 90〃 70 政策的出臺(tái),市場(chǎng)上小戶型將會(huì)增加,從而小戶型的競(jìng)爭(zhēng)較會(huì)加劇,而大戶型的供給會(huì)急劇減少,同時(shí)由于前期已經(jīng)消化部分大戶型客戶,需求也會(huì)減少,最終供給與需求的變化將直接反映在市場(chǎng)的價(jià)格之上。選三房和四房的分別占 %和 %。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì), %的居民購房用于自用, %《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的居民購房用于投資出租,其他目的占 %。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預(yù)售登記備案的商品房套型結(jié)構(gòu)表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析: ? 以上是關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例分布的統(tǒng)計(jì),從近 5 年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分 析看,套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右,套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3)惠州市價(jià)格分布狀況 惠州各價(jià)格分布情況30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由圖表分析: ? 惠州市均價(jià)在 2020 元 /㎡以下占 15%, 26003000 元 /㎡占 30%, 30004000 元/㎡占 30%, 40005000 元 /㎡的占 15%, 5000 元 /㎡以上的占 10%。 這種變化在 2020 年將有較大的變化,主要是 2020 年惠州一大批中高端項(xiàng)目問世,別墅、 Townhouse 占了相當(dāng)大的比例,像合生國際新城、半島一號(hào)、金山龍庭、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、棕櫚島等,這些項(xiàng)目
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