【正文】 后續(xù) 開發(fā) ： 開發(fā)公寓、商場(chǎng)、小高層、高層住宅約 53 萬平方米，以 8： 2 的比例開發(fā) 小高層 和 高層。 項(xiàng)目 品質(zhì)高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場(chǎng)上的品質(zhì)樓盤，但價(jià)位屬于中檔次區(qū)間 ， 以高性價(jià)比來提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā) 揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。 項(xiàng)目 SWOT 分析對(duì)策 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： 強(qiáng)化項(xiàng)目所處 CBD 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目發(fā)展前景； 突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（望江濱江公園以及兩江四岸綠化建設(shè)）； 發(fā)揮大盤運(yùn)作的營銷張力，借 助城市運(yùn)營的 城建運(yùn)營 大概念，建立大盤形象； 通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州 品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) （ Opportunities） 分析 江北 CBD 中心區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷攀升超過老城區(qū)； 地塊為江北外拓發(fā)展的第一站，前景看好，具有很大的發(fā)展機(jī)遇； 中信大橋與東江大橋的建成，將水口鎮(zhèn)、老城區(qū)和江北中心區(qū)更加緊密連接起來，水口鎮(zhèn)及老城區(qū)的部分購房消費(fèi)者向江北這一生態(tài)居住片區(qū)集中； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 東江夜游碼頭及兩江四岸綠化，公園建設(shè)的推進(jìn)，生態(tài)居住優(yōu)勢(shì)日趨凸顯； 市場(chǎng)開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機(jī)會(huì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū)，屬于 CBD 中心擴(kuò)張第一站； 景觀優(yōu)勢(shì)：鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運(yùn)動(dòng)基地； 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊； 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。 惠州江北火車站 惠州江北汽車客運(yùn)站 周邊生活、休閑等配套設(shè)施 萬家福購物廣場(chǎng) 云山購物廣場(chǎng) 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 距離本項(xiàng)目 2020 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設(shè)施，如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、云山購 物廣場(chǎng)、萬家福購物廣場(chǎng)、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)、惠州 郵電大樓和移動(dòng)通訊大樓營業(yè)廳 、濤景高爾夫球場(chǎng)以及 惠州市最大、圖書收藏量最多的慈云圖書館等。 （五）地塊周邊配套 目前，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項(xiàng)目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財(cái)經(jīng)學(xué)校以及惠臺(tái)學(xué)校，其他配套設(shè)施均在 2020 米以外。 西面：緊鄰規(guī)劃中的市政道路，路寬 42 米。 公交線路 停靠站點(diǎn) 4 路 紅花湖、上排、大嶺路、八中、汽車站、麗都賓館、公共汽車總公司、中國銀行、軍分區(qū)、花邊嶺、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平市 場(chǎng)、東平鄉(xiāng)、東平、東江大橋、東化廠、自來水公司、云山、松子嶺、三新工業(yè)區(qū) 10A 路 汽車站、中心醫(yī)院、銀湖大廈、麗日廣場(chǎng)、平湖門、渡口所、郵電局、惠州大橋北、體育中心、行政中心、云山、松子嶺、天怡廣場(chǎng)、望江、新寮工業(yè)區(qū)、蝦村小學(xué)、崗頭圩、水苑工業(yè)區(qū)、汝湖 26A 路 車管所、信華、平南路口、仲愷廣場(chǎng)、松山路口、惠環(huán)鎮(zhèn)政府、海關(guān)、黨校、啤酒廠、亞美廠、汽車站、中心醫(yī)院、公共汽車總公司、國商大廈、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平鄉(xiāng)、東化廠、自來水公司、松子嶺、金世界花園 地塊周邊道路： （以 JBN257 號(hào)地塊為例） 東面：緊鄰城區(qū)重要干 道 ： 60 米寬 8 車道的先科路。此為客戶次選到達(dá)方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達(dá)項(xiàng)目的 首選方式 。 潮發(fā)建材中心 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （四）地塊交通條件 主要城市干道： 東面： 先科路 (8 車道 )—— 藍(lán)色路 線表示 南面：云山路（快速路） —— 黑色路 線表示 西面：惠州大道 (8 車道 )—— 粉紅路 線表示 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 橙色路 線表示 交通達(dá)到方式 車行到達(dá)方式一 市中心到 達(dá)方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項(xiàng)目地塊。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開發(fā)區(qū)相連 。 在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)需 進(jìn)行場(chǎng)地平整。 地塊內(nèi)部防汛水渠 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目地塊形狀基本方正，有利于充分利用地塊面積進(jìn)行規(guī)劃布局。 （二）地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂園 體育公園 望江濱江公園 （規(guī)劃中） 中信大橋 東江 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目地塊總用地面積 312146 平方米，容積率為 。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項(xiàng)目帶來巨大發(fā)展前景。 （三）項(xiàng)目開發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速 ，每年以 25 平方公里的速度 向外擴(kuò)張 ； ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ； ? 本項(xiàng)目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目背景小結(jié)： （一）宏觀市場(chǎng) ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越，素為“粵東門戶”； ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元，位居全省第七位，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)； ? 城市人口規(guī)模不大，地廣人稀，但近兩年，惠州人口增長(zhǎng)迅速； ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市 。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，三環(huán)以內(nèi) 未來城區(qū)繁華地帶，集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。 項(xiàng)目發(fā)展方向 ： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動(dòng)將給 CLD 的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。經(jīng)過中信東江大橋即可到達(dá)水口，可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射，項(xiàng)目左右逢源，具有較好的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達(dá) 公頃 ，新增 居住區(qū)占 地面積 為 17 萬平方米，規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米， 如此 ，江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局，十區(qū)指由不同功能組成的十個(gè)區(qū)，以惠州市人民政府所在地為起點(diǎn)的景觀軸線，即 市政府行政中心區(qū)，市民樂園區(qū)，文化娛樂區(qū)，體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務(wù)辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個(gè)不同的功能區(qū) 。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨(dú)具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江北片區(qū)分為三個(gè)區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 江北西區(qū) 。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達(dá)到 35 平方米， 2020 年遠(yuǎn)期人均居住面積達(dá)到 3840 平方米。根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)公報(bào) ， 2020 年 ， 惠州建成區(qū)面積 104平方公里 ， 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過 130 平方公里 ；惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴(kuò)展城區(qū)。此前開發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主， 未來依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)， 成為豪宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配 套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城 與惠陽、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?除個(gè)別中高檔樓盤之外，普通住宅價(jià)格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來發(fā)展?jié)摿^大。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州城市成熟區(qū)，定位為 以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 區(qū)域內(nèi)已有藍(lán)波灣和合生國際新城高檔大社區(qū)，并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū)，水口高檔居住社區(qū)日益形成，并在不久的將來形成 惠州 “中央居住區(qū)” —— CLD。 價(jià)格在 3500 元／平方米以上，合生 〃 帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價(jià)已在 6800 元／平方米以上，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格上升。 該片區(qū) 規(guī)劃為未來的城市中心區(qū)， 定位為惠州城市的 CBD， 集辦公、商業(yè)、金融、居住、 休閑、娛樂、科研 于 一體。 普通住宅樓盤 均價(jià)多在 3500 元／平方米左右，高檔樓盤價(jià)格在 4500元 /平米以上。本片開發(fā)的樓盤規(guī)模一般比較大，早期主要由東湖花園和長(zhǎng)湖苑兩大樓盤鼎力撐起。 東平片區(qū)地理位臵優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，生活配套較完善 ， 且 生活 環(huán)境較好。這種住房需求傾向不符合國家正在 倡導(dǎo)的建立節(jié)約型社會(huì)的政策，應(yīng)加大力度進(jìn)行引導(dǎo)； ? 隨著 90〃 70 政策的出臺(tái)，市場(chǎng)上小戶型將會(huì)增加，從而小戶型的競(jìng)爭(zhēng)較會(huì)加劇，而大戶型的供給會(huì)急劇減少，同時(shí)由于前期已經(jīng)消化部分大戶型客戶，需求也會(huì)減少，最終供給與需求的變化將直接反映在市場(chǎng)的價(jià)格之上。選三房和四房的分別占 %和 %。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， %的居民購房用于自用， %《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的居民購房用于投資出租，其他目的占 %。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預(yù)售登記備案的商品房套型結(jié)構(gòu)表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析： ? 以上是關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例分布的統(tǒng)計(jì)，從近 5 年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分 析看，套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3）惠州市價(jià)格分布狀況 惠州各價(jià)格分布情況30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由圖表分析： ? 惠州市均價(jià)在 2020 元 /㎡以下占 15%， 26003000 元 /㎡占 30%， 30004000 元/㎡占 30%， 40005000 元 /㎡的占 15%， 5000 元 /㎡以上的占 10%。 這種變化在 2020 年將有較大的變化，主要是 2020 年惠州一大批中高端項(xiàng)目問世，別墅、 Townhouse 占了相當(dāng)大的比例，像合生國際新城、半島一號(hào)、金山龍庭、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、棕櫚島等，這些項(xiàng)目