【正文】 后續(xù) 開發(fā) ： 開發(fā)公寓、商場、小高層、高層住宅約 53 萬平方米，以 8： 2 的比例開發(fā) 小高層 和 高層。 項目 品質高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場上的品質樓盤，但價位屬于中檔次區(qū)間 ， 以高性價比來提升項目在市場上的競爭力。 發(fā) 揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程中應遵守的原則。 項目 SWOT 分析對策 發(fā)揮優(yōu)勢： 強化項目所處 CBD 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及項目發(fā)展前景； 突出項目景觀資源優(yōu)勢（望江濱江公園以及兩江四岸綠化建設）； 發(fā)揮大盤運作的營銷張力，借 助城市運營的 城建運營 大概念，建立大盤形象； 通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個惠州 品質標桿，塑造獨特個性 。 項目機會點 （ Opportunities） 分析 江北 CBD 中心區(qū)的建設，使得區(qū)域不斷升溫，房價不斷攀升超過老城區(qū)； 地塊為江北外拓發(fā)展的第一站，前景看好，具有很大的發(fā)展機遇； 中信大橋與東江大橋的建成，將水口鎮(zhèn)、老城區(qū)和江北中心區(qū)更加緊密連接起來，水口鎮(zhèn)及老城區(qū)的部分購房消費者向江北這一生態(tài)居住片區(qū)集中； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 東江夜游碼頭及兩江四岸綠化，公園建設的推進，生態(tài)居住優(yōu)勢日趨凸顯； 市場開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質規(guī)模大盤，市場缺乏真正將品質演繹到極致的項目，這給品質大盤的開發(fā)帶來機會。 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū)，屬于 CBD 中心擴張第一站； 景觀優(yōu)勢：鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運動基地； 地塊優(yōu)勢：地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊； 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達，車行可以較方便的到達社區(qū)。 惠州江北火車站 惠州江北汽車客運站 周邊生活、休閑等配套設施 萬家福購物廣場 云山購物廣場 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 距離本項目 2020 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設施，如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、云山購 物廣場、萬家福購物廣場、玫瑰園大酒店、各金融設施網(wǎng)點、惠州 郵電大樓和移動通訊大樓營業(yè)廳 、濤景高爾夫球場以及 惠州市最大、圖書收藏量最多的慈云圖書館等。 （五）地塊周邊配套 目前，項目周邊配套設施比較欠缺，距離項目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財經(jīng)學校以及惠臺學校，其他配套設施均在 2020 米以外。 西面：緊鄰規(guī)劃中的市政道路，路寬 42 米。 公交線路 ?？空军c 4 路 紅花湖、上排、大嶺路、八中、汽車站、麗都賓館、公共汽車總公司、中國銀行、軍分區(qū)、花邊嶺、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平市 場、東平鄉(xiāng)、東平、東江大橋、東化廠、自來水公司、云山、松子嶺、三新工業(yè)區(qū) 10A 路 汽車站、中心醫(yī)院、銀湖大廈、麗日廣場、平湖門、渡口所、郵電局、惠州大橋北、體育中心、行政中心、云山、松子嶺、天怡廣場、望江、新寮工業(yè)區(qū)、蝦村小學、崗頭圩、水苑工業(yè)區(qū)、汝湖 26A 路 車管所、信華、平南路口、仲愷廣場、松山路口、惠環(huán)鎮(zhèn)政府、海關、黨校、啤酒廠、亞美廠、汽車站、中心醫(yī)院、公共汽車總公司、國商大廈、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平鄉(xiāng)、東化廠、自來水公司、松子嶺、金世界花園 地塊周邊道路： （以 JBN257 號地塊為例） 東面：緊鄰城區(qū)重要干 道 ： 60 米寬 8 車道的先科路。此為客戶次選到達方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達項目的 首選方式 。 潮發(fā)建材中心 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （四）地塊交通條件 主要城市干道： 東面： 先科路 (8 車道 )—— 藍色路 線表示 南面：云山路（快速路） —— 黑色路 線表示 西面：惠州大道 (8 車道 )—— 粉紅路 線表示 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 橙色路 線表示 交通達到方式 車行到達方式一 市中心到 達方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項目地塊。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開發(fā)區(qū)相連 。 在項目動工時需 進行場地平整。 地塊內(nèi)部防汛水渠 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目地塊形狀基本方正，有利于充分利用地塊面積進行規(guī)劃布局。 （二）地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂園 體育公園 望江濱江公園 （規(guī)劃中） 中信大橋 東江 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目地塊總用地面積 312146 平方米，容積率為 。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項目帶來巨大發(fā)展前景。 （三）項目開發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴張速度較為迅速 ，每年以 25 平方公里的速度 向外擴張 ； ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ； ? 本項目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 市場環(huán)境及項目背景小結： （一）宏觀市場 ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越，素為“粵東門戶”； ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元，位居全省第七位，人均 GDP 突破 3000 美元大關； ? 城市人口規(guī)模不大，地廣人稀，但近兩年，惠州人口增長迅速； ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市 。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，三環(huán)以內(nèi) 未來城區(qū)繁華地帶，集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。 項目發(fā)展方向 ： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動將給 CLD 的發(fā)展注入強勁動力。經(jīng)過中信東江大橋即可到達水口，可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射，項目左右逢源，具有較好的發(fā)展機遇和優(yōu)勢。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達 公頃 ，新增 居住區(qū)占 地面積 為 17 萬平方米，規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米， 如此 ，江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局，十區(qū)指由不同功能組成的十個區(qū)，以惠州市人民政府所在地為起點的景觀軸線，即 市政府行政中心區(qū)，市民樂園區(qū)，文化娛樂區(qū)，體育運動區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個不同的功能區(qū) 。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢，江北片區(qū)分為三個區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 江北西區(qū) 。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達到 35 平方米， 2020 年遠期人均居住面積達到 3840 平方米。根據(jù)惠州統(tǒng)計公報 ， 2020 年 ， 惠州建成區(qū)面積 104平方公里 ， 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過 130 平方公里 ；惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴展城區(qū)。此前開發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主， 未來依托其惠州三大風景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢， 成為豪宅開發(fā)熱點區(qū)域，但目前受交通、市政相關配 套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城 與惠陽、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?除個別中高檔樓盤之外，普通住宅價格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來發(fā)展?jié)摿^大。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢，為惠州城市成熟區(qū)，定位為 以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 區(qū)域內(nèi)已有藍波灣和合生國際新城高檔大社區(qū)，并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū)，水口高檔居住社區(qū)日益形成，并在不久的將來形成 惠州 “中央居住區(qū)” —— CLD。 價格在 3500 元／平方米以上，合生 〃 帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價已在 6800 元／平方米以上，帶動了區(qū)域價格上升。 該片區(qū) 規(guī)劃為未來的城市中心區(qū)， 定位為惠州城市的 CBD， 集辦公、商業(yè)、金融、居住、 休閑、娛樂、科研 于 一體。 普通住宅樓盤 均價多在 3500 元／平方米左右，高檔樓盤價格在 4500元 /平米以上。本片開發(fā)的樓盤規(guī)模一般比較大，早期主要由東湖花園和長湖苑兩大樓盤鼎力撐起。 東平片區(qū)地理位臵優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢，生活配套較完善 ， 且 生活 環(huán)境較好。這種住房需求傾向不符合國家正在 倡導的建立節(jié)約型社會的政策，應加大力度進行引導； ? 隨著 90〃 70 政策的出臺，市場上小戶型將會增加，從而小戶型的競爭較會加劇，而大戶型的供給會急劇減少，同時由于前期已經(jīng)消化部分大戶型客戶，需求也會減少，最終供給與需求的變化將直接反映在市場的價格之上。選三房和四房的分別占 %和 %。根據(jù)調查統(tǒng)計， %的居民購房用于自用， %《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 的居民購房用于投資出租，其他目的占 %。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預售登記備案的商品房套型結構表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析： ? 以上是關于住房套型結構比例分布的統(tǒng)計，從近 5 年商品住宅預售登記備案的情況分 析看，套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 3）惠州市價格分布狀況 惠州各價格分布情況30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由圖表分析： ? 惠州市均價在 2020 元 /㎡以下占 15%， 26003000 元 /㎡占 30%， 30004000 元/㎡占 30%， 40005000 元 /㎡的占 15%， 5000 元 /㎡以上的占 10%。 這種變化在 2020 年將有較大的變化，主要是 2020 年惠州一大批中高端項目問世，別墅、 Townhouse 占了相當大的比例，像合生國際新城、半島一號、金山龍庭、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、棕櫚島等，這些項目