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房地產(chǎn)及物業(yè)管理課程報(bào)告:重慶江北嘴c地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告(參考版)

2024-11-27 18:02本頁(yè)面
  

【正文】 祝張昱老師工作順利,祝中海地產(chǎn)江北嘴項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)獲得巨大成功,祝我們剩下的大學(xué)時(shí)光 快樂(lè) 度過(guò)! 付國(guó)立、張學(xué)森 2020年 11月 19日 。 在報(bào)告完成過(guò)程中,小組成員的分工如下: 一、 可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作 張學(xué)森:前期資料的收集,封面制作, 報(bào)告 第一、二章的寫(xiě)作; 付國(guó)立: 資料的梳理, 報(bào)告 第五、六、七章的寫(xiě)作; 報(bào)告 第三章和第四章由兩人共同完成; 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學(xué)森: PPT的制作 付國(guó)立: PPT的修改和講演。事實(shí)證明,研究 C地塊確實(shí)感到無(wú)比的親切。過(guò)程期間因種種原因可能并沒(méi)有聽(tīng)多少課,但結(jié)課之時(shí)仍是十分感 慨,畢竟我們?cè)诖髮W(xué)里就只剩一門(mén)課了。 綜合以上分析,我們認(rèn)為江北嘴 C地塊項(xiàng)目具有極大的可行性。打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價(jià)、豐富景觀資源,這個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始就注定了是整個(gè)重慶乃至西部的高端樓盤(pán)的形象定位。 主要指標(biāo)的處理: 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡(高層、超高層)和 2020元 / ㎡(多層)處理,前期工程費(fèi)按 800元 / ㎡處理,配套設(shè)施費(fèi)按 1000元 / ㎡處理,其他成本費(fèi)按 600元 / ㎡處理 。 開(kāi)發(fā)成本 : C地塊首期開(kāi)發(fā)的面積區(qū)位較好,價(jià)值較高,銷(xiāo)售價(jià)格也偏高,因此開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求也特別高,在成本中 相關(guān)指標(biāo)的處理方式應(yīng)該按較高范圍處理。 開(kāi)發(fā)面積:首期開(kāi)發(fā)地塊面積約為 120畝,建筑面積為 335,540㎡,套內(nèi)面積約為 30000㎡。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 31 銷(xiāo)售價(jià)格 :由于首期開(kāi)發(fā)的房源分為一級(jí)江景房、二級(jí)江景房和園景房三種,價(jià)格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等,計(jì)算時(shí)取均價(jià) 13000元 /㎡ 。 首期開(kāi)發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū),詳見(jiàn)下圖: 圖 10:江北嘴 C地塊首期開(kāi)發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價(jià) :江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉(cāng)聯(lián)手以 41億元的價(jià)格拍得,其中, C地塊的價(jià)格大概在 16億左右, 而首期開(kāi)發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段,江 景、園景 資源豐富,力圖一炮打響,因此雖然其面積只占了整個(gè)地塊的大概 2/5左右,其價(jià)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他 3/5地塊的價(jià)值 。 ? 2020 年首期計(jì)劃開(kāi)發(fā)總量為 33萬(wàn)平米,項(xiàng)目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 發(fā)展計(jì)劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢(shì)的有利階段、營(yíng)造最有利時(shí)機(jī),各項(xiàng) 準(zhǔn)備充分后入市。 在取得優(yōu)質(zhì)江景和資源最大化的同時(shí),必須考慮到地勢(shì)因素,將不利的地勢(shì)條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構(gòu)成要素,充分利用地形高差,運(yùn)用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設(shè)計(jì)手法將建筑對(duì)自然山體的消極影響降至最低。 設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū),兩者需有效的加以區(qū)隔,在交通流線的處理上也做到相互獨(dú)立,避免相 互間干擾。 價(jià)格定位 根據(jù)以上分析,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 定位如下: 一線江景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) (元 /㎡) (元 /㎡) 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計(jì) 15606 13121 二線江景、園景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) (元 /㎡) (元 /㎡) 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計(jì) 10447 8884 住宅合計(jì) 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 29 五、 項(xiàng)目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢(shì),結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計(jì)“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計(jì)概念,在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上,引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較,將保持 15002500 元 /平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì),清水套內(nèi)均價(jià) 17000 元 /平米,清水建面均價(jià) 14960 元 /平米。戶(hù)型特征: 300平米以上 選取組團(tuán):觀江高層,610 號(hào)樓,可觀江和中庭,二線觀江組團(tuán) 選取 組團(tuán) : 19 號(hào)樓,一線觀景戶(hù)型,面積為120180平為主,樓層為 2到 9 層 選取組團(tuán):一線江景資源,組團(tuán)南靠入口廣場(chǎng),北靠中庭,大部分為正南正北朝向,以四房為主,主力面積段 140-160 平,取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán):115 號(hào)樓,一線觀江高層,價(jià)格范圍1202015000 元 /平方米 ,取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán):24 號(hào)樓,項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格范圍 萬(wàn)元 /平方米,面積段.52 平,取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán):一期Ⅰ區(qū)多層、超高層,一線江景,正看江,面積段135240平 權(quán)重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權(quán)重價(jià)格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價(jià)格 地段溢價(jià),產(chǎn)品溢價(jià),品牌溢價(jià),選取競(jìng)品樓盤(pán)平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項(xiàng)目初步定價(jià) 16000(套內(nèi)) ? 本項(xiàng)目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 ? 32F 高層與招商江灣城 T6比較, 清水套內(nèi)均價(jià)為 11000 元 /平米,清水建面均價(jià) 9350 元 /平米。 ? 根據(jù)與重慶市場(chǎng)在售二線江景房?jī)r(jià)格橫向比較,本項(xiàng)目具備 品牌、地段、產(chǎn)《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 27 品優(yōu)勢(shì),但不臨江超高層房源受變電站和高壓線走廊一定影響。戶(hù)型特征:二梯四戶(hù),二線觀景,高層、套均面積為120140 平 選取組團(tuán):觀江高層( 1到 5 號(hào)樓)可觀江和中庭,二線觀江組團(tuán) T6價(jià)格范圍800015000 元 /平方米,取T6銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán):116 號(hào)樓,小高層,四室二廳雙衛(wèi)帶入戶(hù)花園。 ? 置業(yè)目的: ? 高端首置或改善型需求,注重居住舒適度,看中地段價(jià)值和江景資源; ? 由一般住宅改善至豪宅,獲得社會(huì)的認(rèn)可與尊重; ? 由城市其他區(qū)域或市外進(jìn)入市中區(qū)居住,享受便利快捷的城市生活; ? 看重 CBD核心區(qū)未來(lái)的發(fā)展與地段價(jià)格,投資兼自住; 價(jià)格定位 價(jià)格的影響因素 根據(jù)各大類(lèi)因素對(duì)價(jià)格影 響程度的不同,對(duì)外部環(huán)境區(qū)位因素,樓盤(pán)情況個(gè)體因素和后期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行情況來(lái)賦予不同的權(quán)重,如下 表 : 在售產(chǎn)品比較價(jià)格 比較因素 權(quán)重 區(qū)位因素 15% 個(gè)體因素 60% 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 26 營(yíng)銷(xiāo)情況 25% 合計(jì) 100% 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格 ( 1)二線江景、園景房比較 評(píng)價(jià)因素 武夷濱江 國(guó)際 社區(qū) 龍湖 酈江 瑞安雍江 藝庭 招商江灣城 T6 春森 彼岸 C 地塊園景房 評(píng)定總分 78 銷(xiāo)售均價(jià) 12500 9500 11000 9424 11000 9815 價(jià)格說(shuō)明 選取組團(tuán):內(nèi)側(cè)組團(tuán),靠中庭,高層可觀江。 ? 商務(wù)功能:在這種核心地段,考慮建立自己企業(yè)的商務(wù)會(huì)所,有足夠大的面積進(jìn)行商務(wù)會(huì)晤,和娛樂(lè)派對(duì)。 ? 服務(wù)要求:體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活,要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí),盡可能的復(fù)合與完善。 ? 產(chǎn)品要求:原料獨(dú)特,外觀(表現(xiàn)形式)獨(dú)具個(gè)性,包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好,質(zhì)量和工藝獨(dú)特。 ? 支付趨向:擁有較強(qiáng)的支付能力,能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià),愿為服務(wù)買(mǎi)單。 客戶(hù)定位 客戶(hù)群 根據(jù)該項(xiàng)目的整體定位,結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境和項(xiàng)目本身的打造目標(biāo),將客戶(hù)定位為: 年齡在 30 至 50 之間,有相當(dāng)高的財(cái)富積累和多次置業(yè)經(jīng)歷, 注重品質(zhì)和品牌生活, 主要用于長(zhǎng)期居住和投資的私企業(yè)主、個(gè)體業(yè)主、金融、房產(chǎn)、設(shè)計(jì)等城市金字塔尖人群。 ? 休閑娛樂(lè)商業(yè) :以特色餐飲、酒吧、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主,打造情景式主題商業(yè)街,作為 CBD 商務(wù)區(qū)的休閑娛樂(lè)配套; ? 濱江商業(yè) :以主力餐飲、休閑茶室為主,打造高端濱江商業(yè); ? 社區(qū)配 套商業(yè) :位于 C 地塊內(nèi)部,以滿(mǎn)足業(yè)主基本需求的便利性購(gòu)物的配套性商業(yè),不考慮對(duì)外輻射 。通過(guò)舒適的尺度感、對(duì)高品質(zhì)居住的人性化設(shè)計(jì),打造溫馨、舒適、居家的高品質(zhì)社區(qū); 整體風(fēng)格 ? 項(xiàng)目整體風(fēng)格: 城市高端改善江景住宅 ? 客戶(hù)受益點(diǎn): 城市中心的城市景觀、江景,社區(qū)本身的高品質(zhì)產(chǎn)品與良好的園林景觀; ? 臨江組團(tuán): 強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的舒適尺度、觀景面,開(kāi)闊視野 , 要大氣,具有豪宅品質(zhì),低調(diào)的奢華,彰顯居住者的身份和地位; ? 園景組團(tuán): 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)居家,兼顧 戶(hù)型的景觀性與實(shí)用性,強(qiáng)調(diào)居住本身的舒適度, 突出 大中庭花園,層次豐富的植被體系,組團(tuán)內(nèi)有較大休閑空間 。前排吃透江景,布置兩 排江景房,后排分組團(tuán)規(guī)劃為《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 23 園景房。作為西部金融中心域最宜居住宅 大盤(pán),最大化濱水景觀資源,打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 高端的市場(chǎng)定位。 ﹡充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),準(zhǔn)確的把握客戶(hù); ﹡加強(qiáng)溝通,營(yíng)造良好的外部環(huán)境 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 22 四、 項(xiàng)目定位 整體定位 定位原則 項(xiàng)目整體應(yīng)沿景觀通廊方向形成高端產(chǎn)品街區(qū);江景資源的分配將是項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的核心;區(qū)域城市 CBD 內(nèi)在價(jià)值應(yīng)是項(xiàng)目?jī)?nèi)在挖掘的重點(diǎn);由周邊建筑形成了遮擋、對(duì)視,自身高密度等條件造成限制應(yīng)在布局、樓型、朝向上盡量規(guī)避。 T(威脅) S
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