【正文】 祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項目的開發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學時光 快樂 度過！ 付國立、張學森 2020年 11月 19日 。 在報告完成過程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報告的寫作 張學森：前期資料的收集，封面制作， 報告 第一、二章的寫作； 付國立： 資料的梳理， 報告 第五、六、七章的寫作； 報告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學森： PPT的制作 付國立： PPT的修改和講演。事實證明，研究 C地塊確實感到無比的親切。過程期間因種種原因可能并沒有聽多少課，但結課之時仍是十分感 慨，畢竟我們在大學里就只剩一門課了。 綜合以上分析，我們認為江北嘴 C地塊項目具有極大的可行性。打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。 主要指標的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費按 800元 / ㎡處理，配套設施費按 1000元 / ㎡處理，其他成本費按 600元 / ㎡處理 。 開發(fā)成本 ： C地塊首期開發(fā)的面積區(qū)位較好，價值較高，銷售價格也偏高，因此開發(fā)質(zhì)量要求也特別高，在成本中 相關指標的處理方式應該按較高范圍處理。 開發(fā)面積：首期開發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內(nèi)面積約為 30000㎡。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 31 銷售價格 ：由于首期開發(fā)的房源分為一級江景房、二級江景房和園景房三種，價格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計算時取均價 13000元 /㎡ 。 首期開發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價 ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉聯(lián)手以 41億元的價格拍得，其中， C地塊的價格大概在 16億左右， 而首期開發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個地塊的大概 2/5左右，其價值卻遠遠高于其他 3/5地塊的價值 。 ? 2020 年首期計劃開發(fā)總量為 33萬平米，項目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 發(fā)展計劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢的有利階段、營造最有利時機，各項 準備充分后入市。 在取得優(yōu)質(zhì)江景和資源最大化的同時，必須考慮到地勢因素，將不利的地勢條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構成要素，充分利用地形高差，運用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設計手法將建筑對自然山體的消極影響降至最低。 設置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨立，避免相 互間干擾。 價格定位 根據(jù)以上分析，本項目價格 定位如下： 一線江景房 套內(nèi)面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計 15606 13121 二線江景、園景房 套內(nèi)面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計 10447 8884 住宅合計 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 29 五、 項目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項目應充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢，結合該區(qū)域城市設計“重山、重水、重城、重慶”的設計概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價格優(yōu)勢，清水套內(nèi)均價 17000 元 /平米，清水建面均價 14960 元 /平米。戶型特征： 300平米以上 選取組團：觀江高層，610 號樓，可觀江和中庭，二線觀江組團 選取 組團 ： 19 號樓，一線觀景戶型，面積為120180平為主，樓層為 2到 9 層 選取組團：一線江景資源，組團南靠入口廣場，北靠中庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價 選取組團：115 號樓，一線觀江高層，價格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價 選取組團：24 號樓，項目銷售價格范圍 萬元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價 選取組團：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權重價格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價格 地段溢價，產(chǎn)品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項目初步定價 16000（套內(nèi)） ? 本項目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 ? 32F 高層與招商江灣城 T6比較， 清水套內(nèi)均價為 11000 元 /平米，清水建面均價 9350 元 /平米。 ? 根據(jù)與重慶市場在售二線江景房價格橫向比較，本項目具備 品牌、地段、產(chǎn)《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 27 品優(yōu)勢，但不臨江超高層房源受變電站和高壓線走廊一定影響。戶型特征：二梯四戶，二線觀景，高層、套均面積為120140 平 選取組團：觀江高層（ 1到 5 號樓）可觀江和中庭，二線觀江組團 T6價格范圍800015000 元 /平方米，取T6銷售均價 選取組團：116 號樓，小高層，四室二廳雙衛(wèi)帶入戶花園。 ? 置業(yè)目的： ? 高端首置或改善型需求，注重居住舒適度，看中地段價值和江景資源； ? 由一般住宅改善至豪宅，獲得社會的認可與尊重； ? 由城市其他區(qū)域或市外進入市中區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活； ? 看重 CBD核心區(qū)未來的發(fā)展與地段價格，投資兼自??； 價格定位 價格的影響因素 根據(jù)各大類因素對價格影 響程度的不同，對外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤情況個體因素和后期營銷執(zhí)行情況來賦予不同的權重，如下 表 : 在售產(chǎn)品比較價格 比較因素 權重 區(qū)位因素 15% 個體因素 60% 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 26 營銷情況 25% 合計 100% 競爭產(chǎn)品價格 （ 1）二線江景、園景房比較 評價因素 武夷濱江 國際 社區(qū) 龍湖 酈江 瑞安雍江 藝庭 招商江灣城 T6 春森 彼岸 C 地塊園景房 評定總分 78 銷售均價 12500 9500 11000 9424 11000 9815 價格說明 選取組團：內(nèi)側組團，靠中庭，高層可觀江。 ? 商務功能：在這種核心地段，考慮建立自己企業(yè)的商務會所，有足夠大的面積進行商務會晤，和娛樂派對。 ? 服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質(zhì)的同時，盡可能的復合與完善。 ? 產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨特。 ? 支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。 客戶定位 客戶群 根據(jù)該項目的整體定位，結合項目所處區(qū)位環(huán)境和項目本身的打造目標，將客戶定位為： 年齡在 30 至 50 之間，有相當高的財富積累和多次置業(yè)經(jīng)歷， 注重品質(zhì)和品牌生活， 主要用于長期居住和投資的私企業(yè)主、個體業(yè)主、金融、房產(chǎn)、設計等城市金字塔尖人群。 ? 休閑娛樂商業(yè) ：以特色餐飲、酒吧、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主，打造情景式主題商業(yè)街，作為 CBD 商務區(qū)的休閑娛樂配套； ? 濱江商業(yè) ：以主力餐飲、休閑茶室為主，打造高端濱江商業(yè)； ? 社區(qū)配 套商業(yè) ：位于 C 地塊內(nèi)部，以滿足業(yè)主基本需求的便利性購物的配套性商業(yè)，不考慮對外輻射 。通過舒適的尺度感、對高品質(zhì)居住的人性化設計，打造溫馨、舒適、居家的高品質(zhì)社區(qū)； 整體風格 ? 項目整體風格： 城市高端改善江景住宅 ? 客戶受益點： 城市中心的城市景觀、江景，社區(qū)本身的高品質(zhì)產(chǎn)品與良好的園林景觀； ? 臨江組團： 強調(diào)戶型的舒適尺度、觀景面，開闊視野 ， 要大氣，具有豪宅品質(zhì)，低調(diào)的奢華，彰顯居住者的身份和地位； ? 園景組團： 強調(diào)品質(zhì)居家，兼顧 戶型的景觀性與實用性，強調(diào)居住本身的舒適度， 突出 大中庭花園，層次豐富的植被體系，組團內(nèi)有較大休閑空間 。前排吃透江景，布置兩 排江景房，后排分組團規(guī)劃為《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 23 園景房。作為西部金融中心域最宜居住宅 大盤，最大化濱水景觀資源，打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 高端的市場定位。 ﹡充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢，準確的把握客戶； ﹡加強溝通，營造良好的外部環(huán)境 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 22 四、 項目定位 整體定位 定位原則 項目整體應沿景觀通廊方向形成高端產(chǎn)品街區(qū)；江景資源的分配將是項目價值實現(xiàn)的核心；區(qū)域城市 CBD 內(nèi)在價值應是項目內(nèi)在挖掘的重點；由周邊建筑形成了遮擋、對視，自身高密度等條件造成限制應在布局、樓型、朝向上盡量規(guī)避。 T（威脅） S