【正文】 祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學(xué)時(shí)光 快樂(lè) 度過(guò)！ 付國(guó)立、張學(xué)森 2020年 11月 19日 。 在報(bào)告完成過(guò)程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作 張學(xué)森：前期資料的收集，封面制作， 報(bào)告 第一、二章的寫(xiě)作； 付國(guó)立： 資料的梳理， 報(bào)告 第五、六、七章的寫(xiě)作； 報(bào)告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學(xué)森： PPT的制作 付國(guó)立： PPT的修改和講演。事實(shí)證明，研究 C地塊確實(shí)感到無(wú)比的親切。過(guò)程期間因種種原因可能并沒(méi)有聽(tīng)多少課，但結(jié)課之時(shí)仍是十分感 慨，畢竟我們?cè)诖髮W(xué)里就只剩一門(mén)課了。 綜合以上分析，我們認(rèn)為江北嘴 C地塊項(xiàng)目具有極大的可行性。打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價(jià)、豐富景觀資源，這個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始就注定了是整個(gè)重慶乃至西部的高端樓盤(pán)的形象定位。 主要指標(biāo)的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費(fèi)按 800元 / ㎡處理，配套設(shè)施費(fèi)按 1000元 / ㎡處理，其他成本費(fèi)按 600元 / ㎡處理 。 開(kāi)發(fā)成本 ： C地塊首期開(kāi)發(fā)的面積區(qū)位較好，價(jià)值較高，銷(xiāo)售價(jià)格也偏高，因此開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求也特別高，在成本中 相關(guān)指標(biāo)的處理方式應(yīng)該按較高范圍處理。 開(kāi)發(fā)面積：首期開(kāi)發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內(nèi)面積約為 30000㎡。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 31 銷(xiāo)售價(jià)格 ：由于首期開(kāi)發(fā)的房源分為一級(jí)江景房、二級(jí)江景房和園景房三種，價(jià)格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計(jì)算時(shí)取均價(jià) 13000元 /㎡ 。 首期開(kāi)發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見(jiàn)下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開(kāi)發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價(jià) ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉(cāng)聯(lián)手以 41億元的價(jià)格拍得，其中， C地塊的價(jià)格大概在 16億左右， 而首期開(kāi)發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個(gè)地塊的大概 2/5左右，其價(jià)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他 3/5地塊的價(jià)值 。 ? 2020 年首期計(jì)劃開(kāi)發(fā)總量為 33萬(wàn)平米，項(xiàng)目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 發(fā)展計(jì)劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢(shì)的有利階段、營(yíng)造最有利時(shí)機(jī)，各項(xiàng) 準(zhǔn)備充分后入市。 在取得優(yōu)質(zhì)江景和資源最大化的同時(shí)，必須考慮到地勢(shì)因素，將不利的地勢(shì)條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構(gòu)成要素，充分利用地形高差，運(yùn)用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設(shè)計(jì)手法將建筑對(duì)自然山體的消極影響降至最低。 設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨(dú)立，避免相 互間干擾。 價(jià)格定位 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 定位如下： 一線江景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計(jì) 15606 13121 二線江景、園景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計(jì) 10447 8884 住宅合計(jì) 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 29 五、 項(xiàng)目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計(jì)“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計(jì)概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，清水套內(nèi)均價(jià) 17000 元 /平米，清水建面均價(jià) 14960 元 /平米。戶(hù)型特征： 300平米以上 選取組團(tuán)：觀江高層，610 號(hào)樓，可觀江和中庭，二線觀江組團(tuán) 選取 組團(tuán) ： 19 號(hào)樓，一線觀景戶(hù)型，面積為120180平為主，樓層為 2到 9 層 選取組團(tuán)：一線江景資源，組團(tuán)南靠入口廣場(chǎng)，北靠中庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán)：115 號(hào)樓，一線觀江高層，價(jià)格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán)：24 號(hào)樓，項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格范圍 萬(wàn)元 /平方米，面積段.52 平，取銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán)：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權(quán)重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權(quán)重價(jià)格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價(jià)格 地段溢價(jià)，產(chǎn)品溢價(jià)，品牌溢價(jià)，選取競(jìng)品樓盤(pán)平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項(xiàng)目初步定價(jià) 16000（套內(nèi)） ? 本項(xiàng)目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 ? 32F 高層與招商江灣城 T6比較， 清水套內(nèi)均價(jià)為 11000 元 /平米，清水建面均價(jià) 9350 元 /平米。 ? 根據(jù)與重慶市場(chǎng)在售二線江景房?jī)r(jià)格橫向比較，本項(xiàng)目具備 品牌、地段、產(chǎn)《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 27 品優(yōu)勢(shì)，但不臨江超高層房源受變電站和高壓線走廊一定影響。戶(hù)型特征：二梯四戶(hù)，二線觀景，高層、套均面積為120140 平 選取組團(tuán)：觀江高層（ 1到 5 號(hào)樓）可觀江和中庭，二線觀江組團(tuán) T6價(jià)格范圍800015000 元 /平方米，取T6銷(xiāo)售均價(jià) 選取組團(tuán)：116 號(hào)樓，小高層，四室二廳雙衛(wèi)帶入戶(hù)花園。 ? 置業(yè)目的： ? 高端首置或改善型需求，注重居住舒適度，看中地段價(jià)值和江景資源； ? 由一般住宅改善至豪宅，獲得社會(huì)的認(rèn)可與尊重； ? 由城市其他區(qū)域或市外進(jìn)入市中區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活； ? 看重 CBD核心區(qū)未來(lái)的發(fā)展與地段價(jià)格，投資兼自住； 價(jià)格定位 價(jià)格的影響因素 根據(jù)各大類(lèi)因素對(duì)價(jià)格影 響程度的不同，對(duì)外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤(pán)情況個(gè)體因素和后期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行情況來(lái)賦予不同的權(quán)重，如下 表 : 在售產(chǎn)品比較價(jià)格 比較因素 權(quán)重 區(qū)位因素 15% 個(gè)體因素 60% 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 26 營(yíng)銷(xiāo)情況 25% 合計(jì) 100% 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格 （ 1）二線江景、園景房比較 評(píng)價(jià)因素 武夷濱江 國(guó)際 社區(qū) 龍湖 酈江 瑞安雍江 藝庭 招商江灣城 T6 春森 彼岸 C 地塊園景房 評(píng)定總分 78 銷(xiāo)售均價(jià) 12500 9500 11000 9424 11000 9815 價(jià)格說(shuō)明 選取組團(tuán)：內(nèi)側(cè)組團(tuán)，靠中庭，高層可觀江。 ? 商務(wù)功能：在這種核心地段，考慮建立自己企業(yè)的商務(wù)會(huì)所，有足夠大的面積進(jìn)行商務(wù)會(huì)晤，和娛樂(lè)派對(duì)。 ? 服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。 ? 產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，外觀（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特。 ? 支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為服務(wù)買(mǎi)單。 客戶(hù)定位 客戶(hù)群 根據(jù)該項(xiàng)目的整體定位，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境和項(xiàng)目本身的打造目標(biāo)，將客戶(hù)定位為： 年齡在 30 至 50 之間，有相當(dāng)高的財(cái)富積累和多次置業(yè)經(jīng)歷， 注重品質(zhì)和品牌生活， 主要用于長(zhǎng)期居住和投資的私企業(yè)主、個(gè)體業(yè)主、金融、房產(chǎn)、設(shè)計(jì)等城市金字塔尖人群。 ? 休閑娛樂(lè)商業(yè) ：以特色餐飲、酒吧、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主，打造情景式主題商業(yè)街，作為 CBD 商務(wù)區(qū)的休閑娛樂(lè)配套； ? 濱江商業(yè) ：以主力餐飲、休閑茶室為主，打造高端濱江商業(yè)； ? 社區(qū)配 套商業(yè) ：位于 C 地塊內(nèi)部，以滿(mǎn)足業(yè)主基本需求的便利性購(gòu)物的配套性商業(yè)，不考慮對(duì)外輻射 。通過(guò)舒適的尺度感、對(duì)高品質(zhì)居住的人性化設(shè)計(jì)，打造溫馨、舒適、居家的高品質(zhì)社區(qū)； 整體風(fēng)格 ? 項(xiàng)目整體風(fēng)格： 城市高端改善江景住宅 ? 客戶(hù)受益點(diǎn)： 城市中心的城市景觀、江景，社區(qū)本身的高品質(zhì)產(chǎn)品與良好的園林景觀； ? 臨江組團(tuán)： 強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的舒適尺度、觀景面，開(kāi)闊視野 ， 要大氣，具有豪宅品質(zhì)，低調(diào)的奢華，彰顯居住者的身份和地位； ? 園景組團(tuán)： 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)居家，兼顧 戶(hù)型的景觀性與實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)居住本身的舒適度， 突出 大中庭花園，層次豐富的植被體系，組團(tuán)內(nèi)有較大休閑空間 。前排吃透江景，布置兩 排江景房，后排分組團(tuán)規(guī)劃為《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 23 園景房。作為西部金融中心域最宜居住宅 大盤(pán)，最大化濱水景觀資源，打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 高端的市場(chǎng)定位。 ﹡充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確的把握客戶(hù)； ﹡加強(qiáng)溝通，營(yíng)造良好的外部環(huán)境 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 22 四、 項(xiàng)目定位 整體定位 定位原則 項(xiàng)目整體應(yīng)沿景觀通廊方向形成高端產(chǎn)品街區(qū)；江景資源的分配將是項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的核心；區(qū)域城市 CBD 內(nèi)在價(jià)值應(yīng)是項(xiàng)目?jī)?nèi)在挖掘的重點(diǎn)；由周邊建筑形成了遮擋、對(duì)視，自身高密度等條件造成限制應(yīng)在布局、樓型、朝向上盡量規(guī)避。 T（威脅） S