【正文】 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》小組分工情況 在張昱老師的指導和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》終于完成，大學期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要劃上一個句號了。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 30 六、投資收益分析 分析基礎 由于江北城 C地塊分批交地時間跨度較長， 因此投資收益以首期開發(fā)量為計算分析的基礎。 ? 47F 超高層與春森 彼岸比較， 清水套內(nèi)均價為 10000 元 /平米，清水建面均價8300 元 /平米。 包括天街景觀步行道、景觀節(jié)點、社區(qū)配套商業(yè)、《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 24 公共娛樂配套，結合組團主要出入口，充分利用高差，打造互動性強的休閑天街商業(yè) 。 ? 產(chǎn)品線壓力 —— 目前重慶本地高端濱江高層豪宅市場競爭較大。 ? 價值優(yōu)勢 —— C 地塊片區(qū)土地市場數(shù)度升溫，每一輪升溫都將本地土地價格拉升至新的高度，投資核心地段的地產(chǎn)產(chǎn)品對本地部分企業(yè)家產(chǎn)生了巨大的吸引力。 1891年，重慶開埠后，江北嘴港口成為重慶重要的對外通商口岸，食鹽、糧食、土陶、木材等交易品充街塞巷。 圖 5：江北嘴主要公路框架圖（ 圖 示藍色道路為江北城內(nèi)主干道，紅色道路為次級干道，橙色道路為支路。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢， 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長趨勢，從 4月開始成交量同比開始持平和下降， 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達到了 42%和 32%。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長勢頭。 圖 3：中海、九龍倉在江北嘴的 A、 B、 C三大項目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項目。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置，既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾 。提出在重慶建立的金融市場，包括證券場外交易市場（ OTC市場）、全國性電子票據(jù)交易中心、期貨交易所都在江北嘴有規(guī)劃布局， 35年后，江北嘴將成為長江上游地區(qū)金融機構、金融資金、金融產(chǎn)品交易、金融產(chǎn)品定價、金融信息、金融人才等集聚的核心區(qū)，金融創(chuàng)新、金融生態(tài)環(huán)境等先 行區(qū) 江北嘴 CBD的規(guī)劃定位將以金融中心的集中建設為帶動，發(fā)展具備國際水平的金融核心商務區(qū)，打造一個 5平方公里的金融核心區(qū)。 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，在全國富有極好的聲譽。形成集商務、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂等各種綜合功能為一體的城市綜合體。 重慶市經(jīng)濟 發(fā)展狀況 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟向好態(tài)勢明顯， 上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，同比增長 %、 重慶市經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，主要得益于經(jīng)濟增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 11 長的強勁動力，其中， 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ，消費市場持續(xù)旺盛 功不可沒。 在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速增長與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下，土地市場的新增供應量并未出現(xiàn)較大波動。到達各區(qū)域都十分便捷。 圖 9：江北嘴 C地塊的景觀環(huán)境 北向 長 江景 觀 東 南向兩江交 匯 ＋ 渝中半 島 城市景 觀 西向江北城市景觀 南向 CBD城市景觀 東 向 長 江 +南岸景觀 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 18 文化環(huán)境 江北嘴的商業(yè)，歷史悠久。 （ 4） 主要景點 —— 保定門、匯川門 、 古城墻遺址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂 。本項目打造本地高端高層產(chǎn)品釋放高端人群居住在城市頂級物業(yè)的心里，對這種購買力提供了可能 。通過舒適的尺度感、對高品質(zhì)居住的人性化設計，打造溫馨、舒適、居家的高品質(zhì)社區(qū)； 整體風格 ? 項目整體風格： 城市高端改善江景住宅 ? 客戶受益點： 城市中心的城市景觀、江景，社區(qū)本身的高品質(zhì)產(chǎn)品與良好的園林景觀； ? 臨江組團： 強調(diào)戶型的舒適尺度、觀景面，開闊視野 ， 要大氣，具有豪宅品質(zhì)，低調(diào)的奢華，彰顯居住者的身份和地位； ? 園景組團： 強調(diào)品質(zhì)居家，兼顧 戶型的景觀性與實用性，強調(diào)居住本身的舒適度， 突出 大中庭花園，層次豐富的植被體系，組團內(nèi)有較大休閑空間 。戶型特征：二梯四戶，二線觀景，高層、套均面積為120140 平 選取組團：觀江高層（ 1到 5 號樓）可觀江和中庭，二線觀江組團 T6價格范圍800015000 元 /平方米，取T6銷售均價 選取組團：116 號樓，小高層，四室二廳雙衛(wèi)帶入戶花園。 發(fā)展計劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢的有利階段、營造最有利時機，各項 準備充分后入市。打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 。事實證明，研究 C地塊確實感到無比的親切。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 31 銷售價格 ：由于首期開發(fā)的房源分為一級江景房、二級江景房和園景房三種，價格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計算時取均價 13000元 /㎡ 。戶型特征： 300平米以上 選取組團：觀江高層，610 號樓，可觀江和中庭，二線觀江組團 選取 組團 ： 19 號樓，一線觀景戶型，面積為120180平為主，樓層為 2到 9 層 選取組團：一線江景資源，組團南靠入口廣場，北靠中庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價 選取組團：115 號樓，一線觀江高層，價格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價 選取組團：24 號樓，項目銷售價格范圍 萬元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價 選取組團：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權重價格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價格 地段溢價，產(chǎn)品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項目初步定價 16000（套內(nèi)） ? 本項目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 ? 支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。 應對策略 SWOT分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） O（機會） SO策略：利用優(yōu)勢，把握機會 ﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機，高端商品房消費市場日益發(fā)展，抓住市場機會； ﹡利用項目地塊優(yōu)勢與中海地產(chǎn)九龍倉品牌價值對項目強化； ﹡作為重慶樓面地價 較 高的項目，中央商務區(qū)核心地段塑造產(chǎn)品的稀缺性和 高端居住品質(zhì) 。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 商務核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受。 清嘉慶年間，老江北 城筑四門土城。項目于 2020年12月 29日動工興建，目前已完工通車。 商品房成交價格 整體上揚，但價格的波動幅度也較大。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。頂級地段及資源配置決定其將被中海地產(chǎn)和九龍倉打造成為中國西部頂級江景豪宅。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 7 二、 項目概述 項目區(qū)位 C地塊位于重慶未來發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。 江北嘴 CBD將與解放碑珠聯(lián)璧合，共同構建長江上游高規(guī)格的金融中心和西部金融服務高地，重慶政府力爭在 8年內(nèi)，將江北嘴建成重慶陸家嘴。地處 CBD 核心地段 ， 區(qū)位價值明顯。在整體規(guī)劃上具有一定難度，但同時有利于整體規(guī)劃層次感，以及對江景資源的利用和挖掘。 2020年 6月，兩江新區(qū)正式掛牌成立，成為我國繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū) 的第三個國家級新區(qū)， 可以 看做 是新一輪西部大開放的標志性事件 ,它將深刻改變西部的經(jīng)濟 面貌 ,對縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用 。 2020 年 15月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額 億元，同比增長 %，今年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資除 2 月份受春節(jié)長假影響外， 5 各月完成投資分別為 億元、 億元、 億元，呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增長的發(fā)展態(tài)勢。 ? 地塊四周交通 該項目 交通良好，主要人流源于江北區(qū)長江對岸、西北側及嘉陵江對岸等。 圖 8：經(jīng) 過江北嘴的軌道交通路線圖 景觀環(huán)境 （ 1）地塊四至 東面 —— 地塊 東臨長江，臨長江游艇碼頭規(guī)劃區(qū)，隔江與南 CBD相望； 南面 —— 地塊 南接江北城 CBD核心的未來之城，臨九龍倉待建城市綜合商業(yè)體地塊，地塊西南角臨變電站； 西面 —— 地塊 西側為成熟小區(qū)南方上格林， 地塊西 臨城市快速干道江北城大街北路和軌道 6號、 9號線，地塊西北角臨高壓線走廊； 北面 —— 地塊 北 側是朝天門大橋及部分引橋，跨過引橋是江北嘴的擴展區(qū)域，目前規(guī)劃為綠地。未來之城的特色 ,則是要建三幢 300 米以上的高檔寫字樓 ,成為城市新地標。 ? 消費基礎 —— 隨著城市的地位不斷提高，對外吸附力的不斷加強，重慶本地富豪在近兩年也成幾何倍數(shù)增加。 定位詮釋 ? 重慶 CBD—— 點出項目所處區(qū)域定位和地段價值； ? 高 端 —— 指出項目產(chǎn)品配置和定位， CBD的大型高端配套居住區(qū) ； ? 江 景 —— 突出項目的一線臨江的景觀優(yōu)勢， 優(yōu)越的江景資源與內(nèi)部社區(qū)景觀環(huán)境 ； ? 大 宅 —— 突出項目的產(chǎn)品線和高端氣質(zhì)， 合理的室內(nèi)空間尺度與精裝修； 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設計 在項目內(nèi)實行戶型功能和尺寸的級差配置，有利于增強戶