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房地產(chǎn)及物業(yè)管理課程報(bào)告:重慶江北嘴c地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告(專業(yè)版)

  

【正文】 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》小組分工情況 在張昱老師的指導(dǎo)和幫助下,《重慶 ?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》終于完成,大學(xué)期間的倒數(shù)第二門(mén)課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要?jiǎng)澤弦粋€(gè)句號(hào)了。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 30 六、投資收益分析 分析基礎(chǔ) 由于江北城 C地塊分批交地時(shí)間跨度較長(zhǎng), 因此投資收益以首期開(kāi)發(fā)量為計(jì)算分析的基礎(chǔ)。 ? 47F 超高層與春森 彼岸比較, 清水套內(nèi)均價(jià)為 10000 元 /平米,清水建面均價(jià)8300 元 /平米。 包括天街景觀步行道、景觀節(jié)點(diǎn)、社區(qū)配套商業(yè)、《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 24 公共娛樂(lè)配套,結(jié)合組團(tuán)主要出入口,充分利用高差,打造互動(dòng)性強(qiáng)的休閑天街商業(yè) 。 ? 產(chǎn)品線壓力 —— 目前重慶本地高端濱江高層豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 ? 價(jià)值優(yōu)勢(shì) —— C 地塊片區(qū)土地市場(chǎng)數(shù)度升溫,每一輪升溫都將本地土地價(jià)格拉升至新的高度,投資核心地段的地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)本地部分企業(yè)家產(chǎn)生了巨大的吸引力。 1891年,重慶開(kāi)埠后,江北嘴港口成為重慶重要的對(duì)外通商口岸,食鹽、糧食、土陶、木材等交易品充街塞巷。 圖 5:江北嘴主要公路框架圖( 圖 示藍(lán)色道路為江北城內(nèi)主干道,紅色道路為次級(jí)干道,橙色道路為支路。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢(shì), 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長(zhǎng)趨勢(shì),從 4月開(kāi)始成交量同比開(kāi)始持平和下降, 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達(dá)到了 42%和 32%。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 圖 3:中海、九龍倉(cāng)在江北嘴的 A、 B、 C三大項(xiàng)目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項(xiàng)目。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置,既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源,也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來(lái)的干擾 。提出在重慶建立的金融市場(chǎng),包括證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)( OTC市場(chǎng))、全國(guó)性電子票據(jù)交易中心、期貨交易所都在江北嘴有規(guī)劃布局, 35年后,江北嘴將成為長(zhǎng)江上游地區(qū)金融機(jī)構(gòu)、金融資金、金融產(chǎn)品交易、金融產(chǎn)品定價(jià)、金融信息、金融人才等集聚的核心區(qū),金融創(chuàng)新、金融生態(tài)環(huán)境等先 行區(qū) 江北嘴 CBD的規(guī)劃定位將以金融中心的集中建設(shè)為帶動(dòng),發(fā)展具備國(guó)際水平的金融核心商務(wù)區(qū),打造一個(gè) 5平方公里的金融核心區(qū)。 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 中海地產(chǎn)作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者,在全國(guó)富有極好的聲譽(yù)。形成集商務(wù)、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等各種綜合功能為一體的城市綜合體。 重慶市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟(jì)向好態(tài)勢(shì)明顯, 上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元,同比增長(zhǎng) %、 重慶市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),主要得益于經(jīng)濟(jì)增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 11 長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力,其中, 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng),固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ,消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛 功不可沒(méi)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下,土地市場(chǎng)的新增供應(yīng)量并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。到達(dá)各區(qū)域都十分便捷。 圖 9:江北嘴 C地塊的景觀環(huán)境 北向 長(zhǎng) 江景 觀 東 南向兩江交 匯 + 渝中半 島 城市景 觀 西向江北城市景觀 南向 CBD城市景觀 東 向 長(zhǎng) 江 +南岸景觀 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 18 文化環(huán)境 江北嘴的商業(yè),歷史悠久。 ( 4) 主要景點(diǎn) —— 保定門(mén)、匯川門(mén) 、 古城墻遺址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂 。本項(xiàng)目打造本地高端高層產(chǎn)品釋放高端人群居住在城市頂級(jí)物業(yè)的心里,對(duì)這種購(gòu)買(mǎi)力提供了可能 。通過(guò)舒適的尺度感、對(duì)高品質(zhì)居住的人性化設(shè)計(jì),打造溫馨、舒適、居家的高品質(zhì)社區(qū); 整體風(fēng)格 ? 項(xiàng)目整體風(fēng)格: 城市高端改善江景住宅 ? 客戶受益點(diǎn): 城市中心的城市景觀、江景,社區(qū)本身的高品質(zhì)產(chǎn)品與良好的園林景觀; ? 臨江組團(tuán): 強(qiáng)調(diào)戶型的舒適尺度、觀景面,開(kāi)闊視野 , 要大氣,具有豪宅品質(zhì),低調(diào)的奢華,彰顯居住者的身份和地位; ? 園景組團(tuán): 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)居家,兼顧 戶型的景觀性與實(shí)用性,強(qiáng)調(diào)居住本身的舒適度, 突出 大中庭花園,層次豐富的植被體系,組團(tuán)內(nèi)有較大休閑空間 。戶型特征:二梯四戶,二線觀景,高層、套均面積為120140 平 選取組團(tuán):觀江高層( 1到 5 號(hào)樓)可觀江和中庭,二線觀江組團(tuán) T6價(jià)格范圍800015000 元 /平方米,取T6銷售均價(jià) 選取組團(tuán):116 號(hào)樓,小高層,四室二廳雙衛(wèi)帶入戶花園。 發(fā)展計(jì)劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢(shì)的有利階段、營(yíng)造最有利時(shí)機(jī),各項(xiàng) 準(zhǔn)備充分后入市。打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 。事實(shí)證明,研究 C地塊確實(shí)感到無(wú)比的親切。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 31 銷售價(jià)格 :由于首期開(kāi)發(fā)的房源分為一級(jí)江景房、二級(jí)江景房和園景房三種,價(jià)格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等,計(jì)算時(shí)取均價(jià) 13000元 /㎡ 。戶型特征: 300平米以上 選取組團(tuán):觀江高層,610 號(hào)樓,可觀江和中庭,二線觀江組團(tuán) 選取 組團(tuán) : 19 號(hào)樓,一線觀景戶型,面積為120180平為主,樓層為 2到 9 層 選取組團(tuán):一線江景資源,組團(tuán)南靠入口廣場(chǎng),北靠中庭,大部分為正南正北朝向,以四房為主,主力面積段 140-160 平,取銷售均價(jià) 選取組團(tuán):115 號(hào)樓,一線觀江高層,價(jià)格范圍1202015000 元 /平方米 ,取銷售均價(jià) 選取組團(tuán):24 號(hào)樓,項(xiàng)目銷售價(jià)格范圍 萬(wàn)元 /平方米,面積段.52 平,取銷售均價(jià) 選取組團(tuán):一期Ⅰ區(qū)多層、超高層,一線江景,正看江,面積段135240平 權(quán)重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權(quán)重價(jià)格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價(jià)格 地段溢價(jià),產(chǎn)品溢價(jià),品牌溢價(jià),選取競(jìng)品樓盤(pán)平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項(xiàng)目初步定價(jià) 16000(套內(nèi)) ? 本項(xiàng)目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 ? 支付趨向:擁有較強(qiáng)的支付能力,能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià),愿為服務(wù)買(mǎi)單。 應(yīng)對(duì)策略 SWOT分析 S(優(yōu)勢(shì)) W(劣勢(shì)) O(機(jī)會(huì)) SO策略:利用優(yōu)勢(shì),把握機(jī)會(huì) ﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機(jī),高端商品房消費(fèi)市場(chǎng)日益發(fā)展,抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì); ﹡利用項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)與中海地產(chǎn)九龍倉(cāng)品牌價(jià)值對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)化; ﹡作為重慶樓面地價(jià) 較 高的項(xiàng)目,中央商務(wù)區(qū)核心地段塑造產(chǎn)品的稀缺性和 高端居住品質(zhì) 。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) —— 商務(wù)核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性,另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受。 清嘉慶年間,老江北 城筑四門(mén)土城。項(xiàng)目于 2020年12月 29日動(dòng)工興建,目前已完工通車(chē)。 商品房成交價(jià)格 整體上揚(yáng),但價(jià)格的波動(dòng)幅度也較大。上半年,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元,同比增長(zhǎng) %。頂級(jí)地段及資源配置決定其將被中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)打造成為中國(guó)西部頂級(jí)江景豪宅。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 7 二、 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目區(qū)位 C地塊位于重慶未來(lái)發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。 江北嘴 CBD將與解放碑珠聯(lián)璧合,共同構(gòu)建長(zhǎng)江上游高規(guī)格的金融中心和西部金融服務(wù)高地,重慶政府力爭(zhēng)在 8年內(nèi),將江北嘴建成重慶陸家嘴。地處 CBD 核心地段 , 區(qū)位價(jià)值明顯。在整體規(guī)劃上具有一定難度,但同時(shí)有利于整體規(guī)劃層次感,以及對(duì)江景資源的利用和挖掘。 2020年 6月,兩江新區(qū)正式掛牌成立,成為我國(guó)繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū) 的第三個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū), 可以 看做 是新一輪西部大開(kāi)放的標(biāo)志性事件 ,它將深刻改變西部的經(jīng)濟(jì) 面貌 ,對(duì)縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用 。 2020 年 15月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總額 億元,同比增長(zhǎng) %,今年以來(lái),全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資除 2 月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響外, 5 各月完成投資分別為 億元、 億元、 億元,呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ? 地塊四周交通 該項(xiàng)目 交通良好,主要人流源于江北區(qū)長(zhǎng)江對(duì)岸、西北側(cè)及嘉陵江對(duì)岸等。 圖 8:經(jīng) 過(guò)江北嘴的軌道交通路線圖 景觀環(huán)境 ( 1)地塊四至 東面 —— 地塊 東臨長(zhǎng)江,臨長(zhǎng)江游艇碼頭規(guī)劃區(qū),隔江與南 CBD相望; 南面 —— 地塊 南接江北城 CBD核心的未來(lái)之城,臨九龍倉(cāng)待建城市綜合商業(yè)體地塊,地塊西南角臨變電站; 西面 —— 地塊 西側(cè)為成熟小區(qū)南方上格林, 地塊西 臨城市快速干道江北城大街北路和軌道 6號(hào)、 9號(hào)線,地塊西北角臨高壓線走廊; 北面 —— 地塊 北 側(cè)是朝天門(mén)大橋及部分引橋,跨過(guò)引橋是江北嘴的擴(kuò)展區(qū)域,目前規(guī)劃為綠地。未來(lái)之城的特色 ,則是要建三幢 300 米以上的高檔寫(xiě)字樓 ,成為城市新地標(biāo)。 ? 消費(fèi)基礎(chǔ) —— 隨著城市的地位不斷提高,對(duì)外吸附力的不斷加強(qiáng),重慶本地富豪在近兩年也成幾何倍數(shù)增加。 定位詮釋 ? 重慶 CBD—— 點(diǎn)出項(xiàng)目所處區(qū)域定位和地段價(jià)值; ? 高 端 —— 指出項(xiàng)目產(chǎn)品配置和定位, CBD的大型高端配套居住區(qū) ; ? 江 景 —— 突出項(xiàng)目的一線臨江的景觀優(yōu)勢(shì), 優(yōu)越的江景資源與內(nèi)部社區(qū)景觀環(huán)境 ; ? 大 宅 —— 突出項(xiàng)目的產(chǎn)品線和高端氣質(zhì), 合理的室內(nèi)空間尺度與精裝修; 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)行戶型功能和尺寸的級(jí)差配置,有利于增強(qiáng)戶
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