【正文】 水、重城、重慶”的設計概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 在取得優(yōu)質江景和資源最大化的同時，必須考慮到地勢因素，將不利的地勢條件轉化為有利的景觀構成要素，充分利用地形高差，運用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設計手法將建筑對自然山體的消極影響降至最低。 ? 2020 年首期計劃開發(fā)總量為 33萬平米，項目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 31 銷售價格 ：由于首期開發(fā)的房源分為一級江景房、二級江景房和園景房三種，價格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計算時取均價 13000元 /㎡ 。 開發(fā)成本 ： C地塊首期開發(fā)的面積區(qū)位較好，價值較高，銷售價格也偏高，因此開發(fā)質量要求也特別高，在成本中 相關指標的處理方式應該按較高范圍處理。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。 綜合以上分析，我們認為江北嘴 C地塊項目具有極大的可行性。事實證明，研究 C地塊確實感到無比的親切。祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項目的開發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學時光 快樂 度過！ 付國立、張學森 2020年 11月 19日 。 在報告完成過程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報告的寫作 張學森：前期資料的收集，封面制作， 報告 第一、二章的寫作； 付國立： 資料的梳理， 報告 第五、六、七章的寫作； 報告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學森： PPT的制作 付國立： PPT的修改和講演。過程期間因種種原因可能并沒有聽多少課，但結課之時仍是十分感 慨，畢竟我們在大學里就只剩一門課了。打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 。 主要指標的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費按 800元 / ㎡處理，配套設施費按 1000元 / ㎡處理，其他成本費按 600元 / ㎡處理 。 開發(fā)面積：首期開發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內(nèi)面積約為 30000㎡。 首期開發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價 ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉聯(lián)手以 41億元的價格拍得，其中， C地塊的價格大概在 16億左右， 而首期開發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個地塊的大概 2/5左右，其價值卻遠遠高于其他 3/5地塊的價值 。 發(fā)展計劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢的有利階段、營造最有利時機，各項 準備充分后入市。 設置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨立，避免相 互間干擾。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價格優(yōu)勢，清水套內(nèi)均價 17000 元 /平米，清水建面均價 14960 元 /平米。 ? 32F 高層與招商江灣城 T6比較， 清水套內(nèi)均價為 11000 元 /平米，清水建面均價 9350 元 /平米。戶型特征：二梯四戶，二線觀景，高層、套均面積為120140 平 選取組團：觀江高層（ 1到 5 號樓）可觀江和中庭，二線觀江組團 T6價格范圍800015000 元 /平方米，取T6銷售均價 選取組團：116 號樓，小高層，四室二廳雙衛(wèi)帶入戶花園。 ? 商務功能：在這種核心地段，考慮建立自己企業(yè)的商務會所，有足夠大的面積進行商務會晤，和娛樂派對。 ? 產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質和使用價值良好，質量和工藝獨特。 客戶定位 客戶群 根據(jù)該項目的整體定位，結合項目所處區(qū)位環(huán)境和項目本身的打造目標，將客戶定位為： 年齡在 30 至 50 之間，有相當高的財富積累和多次置業(yè)經(jīng)歷， 注重品質和品牌生活， 主要用于長期居住和投資的私企業(yè)主、個體業(yè)主、金融、房產(chǎn)、設計等城市金字塔尖人群。通過舒適的尺度感、對高品質居住的人性化設計，打造溫馨、舒適、居家的高品質社區(qū)； 整體風格 ? 項目整體風格： 城市高端改善江景住宅 ? 客戶受益點： 城市中心的城市景觀、江景，社區(qū)本身的高品質產(chǎn)品與良好的園林景觀； ? 臨江組團： 強調(diào)戶型的舒適尺度、觀景面，開闊視野 ， 要大氣，具有豪宅品質，低調(diào)的奢華，彰顯居住者的身份和地位； ? 園景組團： 強調(diào)品質居家，兼顧 戶型的景觀性與實用性，強調(diào)居住本身的舒適度， 突出 大中庭花園，層次豐富的植被體系，組團內(nèi)有較大休閑空間 。作為西部金融中心域最宜居住宅 大盤，最大化濱水景觀資源，打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 高端的市場定位。 T（威脅） ST策略：利用優(yōu)勢，消除威脅 ﹡利用品牌及設計優(yōu)勢，確立產(chǎn)品領先地位； ﹡利用公司在整個中央商務區(qū)的住宅產(chǎn)品的布局，差異化產(chǎn)品銷售，與 B地塊貨量搭接。如何高《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 21 于競品，在定位和推廣 上 仍是不小的挑戰(zhàn)。本項目打造本地高端高層產(chǎn)品釋放高端人群居住在城市頂級物業(yè)的心里，對這種購買力提供了可能 。 機會（ Opportunity） ? 宏觀發(fā)展 —— 重慶宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，西部經(jīng)濟圈整合效應逐步顯現(xiàn)，重慶經(jīng)濟發(fā)展面臨再次騰飛； ? 區(qū)域發(fā)展 —— C 地塊片區(qū)是重慶市確定的中國西部金融中心內(nèi)唯一的一塊大型住宅項目，同時隨 著整個片區(qū)的整體建設，地塊必定成為整個西部的焦點 。 ? 路況較差 —— 目前從市區(qū)前往 C 地塊板塊各類工程車輛和貨運車輛較多， 對客戶心理印象有一定影響。 ? 地脈優(yōu)勢 —— 以 記憶之城、未來之城 為規(guī)劃理念。 （ 4） 主要景點 —— 保定門、匯川門 、 古城墻遺址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂 。有 保定門、匯川門等古城門 ,以及古城墻遺址、明玉珍墓等遺跡 ,都將在記憶之城得到恢復 ,一些古老的路名如聚賢路等 ,也將得以 保留；原有的天主教堂、基督教堂也將復建。隨著歷史的變遷，老江北城僅存 4段城墻，以及保定門、東升門、問津門 3座城門。岸上最繁華時，曾有 6000余戶商家。 圖 9：江北嘴 C地塊的景觀環(huán)境 北向 長 江景 觀 東 南向兩江交 匯 ＋ 渝中半 島 城市景 觀 西向江北城市景觀 南向 CBD城市景觀 東 向 長 江 +南岸景觀 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 18 文化環(huán)境 江北嘴的商業(yè)，歷史悠久。交通的便利性更利于帶動江北城商務、商業(yè)、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 圖 6：江北嘴周邊橋梁圖 ? 兩江隧道： 規(guī)劃的朝天門兩江隧道穿越長江、嘉陵江，長 16147米，兩江隧道外形呈 Y字型，由嘉陵江、長 江、 望龍門三條江底隧道相互交叉，形成水下立交橋， 連接起中央商務區(qū)的 “ 金三角 ” 。 ） ? 橋梁： 朝天門長江大橋 是重慶主城區(qū)向外輻射的東西向快速主干道，全長 1741米。到達各區(qū)域都十分便捷。此外江北城原先所特有的過江索道、爬坡索道和輪渡游艇也將留用，在作為一道城市景觀的同時，也將繼續(xù)發(fā)揮其作為公共交通有效補充的重要作用。 2020 年主城區(qū)商品住宅的供應格局變化不大，但商品房成交的格局在發(fā)生變化：西部區(qū)域（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)）的成交量上漲，北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的成交量下降。 2020 上半年重慶主城區(qū)共成交商品房 萬套，成交面積 982 萬平方米，成交金額達到 億元，建筑面積均價達到了 5370 元 /平方米。 在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速增長與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下，土地市場的新增供應量并未出現(xiàn)較大波動。 重慶市 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年重慶房地產(chǎn)開發(fā)項目建設穩(wěn)步推進。 同時，金融、房地產(chǎn)、對外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯。上半年全市投資總量 億元，同比增長 %，隨著 “314” 總體部署、國發(fā) 3號文件和 “ 五個重慶 ” 建設等一系列優(yōu)惠政策的貫徹實施，全市投資環(huán)境不斷優(yōu)化，投資集聚效應將越發(fā)明顯。 重慶市經(jīng)濟 發(fā)展狀況 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟向好態(tài)勢明顯， 上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，同比增長 %、 重慶市經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，主要得益于經(jīng)濟增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 11 長的強勁動力，其中， 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ，消費市場持續(xù)旺盛 功不可沒。 ① 區(qū)域領軍功能：國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐 ,西部中心，能對整個西部產(chǎn)生重大影響； ② 對外開放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶，整個西部地區(qū)直接對外開放的開放型城市，直接參與國際競爭； ③ 國際門戶性樞紐 ：長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、金融中心和科技創(chuàng)新中心； ④ 國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟職能，在金融業(yè)、制造業(yè)、會展業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)上已初顯成效； ⑤ 改革開放政策試驗區(qū)：是國家深化改革開放的重要實驗區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)政策 ,并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。 該地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷（緊鄰朝天門大橋）的位置，既能享受 CBD區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾，其居住舒適度是要高于 B地塊。 B地塊建筑面積規(guī)模超過40萬平米。形成集商務、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂等各種綜合功能為一體的城市綜合體。 圖 2：江北嘴 C地塊開發(fā)現(xiàn)狀 本地塊較為整端，地塊高差卻極大，垂直高差約 80米；地形為山包型，坡度均較大，其中西面陡坡，東南坡度略緩。為 CBD區(qū)域配套居住區(qū)，位于 “ 雙城 ” 邊緣， 東側臨江， 距離江北嘴景觀中軸約 800米 ，是名副其實的 CLD區(qū)位。 作為