【導讀】《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告。江北嘴C地塊項目。班級：市場營銷2班。重慶大學貿(mào)易與行政學院

　　

【正文】 庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價 選取組團：115 號樓，一線觀江高層，價格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價 選取組團：24 號樓，項目銷售價格范圍 萬元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價 選取組團：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權重價格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價格 地段溢價，產(chǎn)品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項目初步定價 16000（套內） ? 本項目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 28 ? 6F多層在重慶無可比項目參考，按照公司利潤率要求，清水建面均價 19400元 /平米。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價格優(yōu)勢，清水套內均價 17000 元 /平米，清水建面均價 14960 元 /平米。 ? 47F 臨江超高層項目與龍湖春森彼岸江天闋比較，將保持 10002020 元 /平方米的價格優(yōu)勢，清水套內均價 15300 元 /平米，清水建面均價 12699 元 /平米。 價格定位 根據(jù)以上分析，本項目價格 定位如下： 一線江景房 套內面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計 15606 13121 二線江景、園景房 套內面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計 10447 8884 住宅合計 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 29 五、 項目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項目應充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢，結合該區(qū)域城市設計“重山、重水、重城、重慶”的設計概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 具有重慶自然景觀代表性質的兩江交匯是本項目設計的一大亮點，加之開闊的中央公園、科技館、大劇院、城市綜合商業(yè)體、游艇碼頭，為本項目建筑自然景觀錦上添花。 設置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨立，避免相 互間干擾。但考慮到項目的定位是頂級江景豪宅，在分隔的時候應結合景觀合理規(guī)劃，避免生硬分隔，使高層業(yè)主產(chǎn)生抗性。 在取得優(yōu)質江景和資源最大化的同時，必須考慮到地勢因素，將不利的地勢條件轉化為有利的景觀構成要素，充分利用地形高差，運用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設計手法將建筑對自然山體的消極影響降至最低。建筑群體個性鮮明，空間通透，強調天際線的豐富層次和動感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點睛之筆。 發(fā)展計劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢的有利階段、營造最有利時機，各項 準備充分后入市。 ? 項目銷售時機選擇在 2020 年 5月。 ? 2020 年首期計劃開發(fā)總量為 33萬平米，項目整體發(fā)展周期 4 年內完成。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 30 六、投資收益分析 分析基礎 由于江北城 C地塊分批交地時間跨度較長， 因此投資收益以首期開發(fā)量為計算分析的基礎。 首期開發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價 ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉聯(lián)手以 41億元的價格拍得，其中， C地塊的價格大概在 16億左右， 而首期開發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個地塊的大概 2/5左右，其價值卻遠遠高于其他 3/5地塊的價值 。 在地價處理中首期開發(fā)的面積價值大概占到整個地塊的一半以上，為 10億元左右。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 31 銷售價格 ：由于首期開發(fā)的房源分為一級江景房、二級江景房和園景房三種，價格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計算時取均價 13000元 /㎡ 。后期開發(fā)地塊的樓盤價格將會低于均價。 開發(fā)面積：首期開發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內面積約為 30000㎡。在總建筑面積中，高層和超高層面積 324500㎡，多層面積 11040㎡。 開發(fā)成本 ： C地塊首期開發(fā)的面積區(qū)位較好，價值較高，銷售價格也偏高，因此開發(fā)質量要求也特別高，在成本中 相關指標的處理方式應該按較高范圍處理。 銀行貸款：因為項目開發(fā)量較大，成本較高， 開發(fā)時間需要在一年到兩年， 因此自有資金無法有效滿足開發(fā)要求，擬向銀行借款 1億元 ，借期兩年，兩年后一次還清。 主要指標的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費按 800元 / ㎡處理，配套設施費按 1000元 / ㎡處理，其他成本費按 600元 / ㎡處理 。 指標計算 收入方面： 銷售收入 = 30000=390000（萬元） 成本方面： 地價 =100000（萬元） 契稅 =100000 3%=3000（萬元） 建筑安裝成本 =324500 +11040 =48675+2208=50883（萬元） 前期工程費 =335540 =（萬元） 配套設施費 =335540 =33554（萬元） 銷售費用 =390000 3%=11700（萬元） 財務費用 =10000 % 2=1120（萬元） 其他 費用 =335540 =（萬元） 稅金方面 ： 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 32 營業(yè)稅 =390000 5%=19500（萬元） 城建與教育附加稅 =19500 10%=1950（萬元） 土地 增值稅： 扣除項目金額 =成本 +稅金 =（ 100000+3000+50883++33554+11700+ 1120+） +（ 19500+1950） =（萬元） 增值額 =銷售收入 扣除項目金額 ==（萬元） 增值率 =增值額 /扣除項目金額 = 增值稅 = 30%=（萬元） 分析結果 計算結果 金額（萬元） 營業(yè)收入 390000 — 總成本 — 銷售 及城建教育附加稅 21450 — 土地增值稅 =毛利潤 — 所得稅（ 25%） 凈利潤 投資收益率 % 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 33 七、結論 江北嘴 C 地塊項目是在重慶市 金融中心規(guī)劃的大背景下進行開發(fā)的，其順利開發(fā)既能夠形成對 A、 B 兩個地塊的輔助和補充，而且作為 CBD 內最大的一塊居住用地，為 CBD 中心商務人士提供居住條件，推進 CBD 開發(fā)和引資。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。作為西部金融中心域最宜居住宅大盤，最大化濱水景觀資源，高端的市場定位。打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 。 經(jīng)過對 C 地塊首期開發(fā)用地的相關數(shù)據(jù)測算，首期開發(fā)收入為 390000 萬元，開發(fā)成本為 ，總 利潤可達到 ，投資收益率為 %，可以看出，正因為項目所處的良好區(qū)位和市場環(huán)境的利好因素，項目不僅可行，而且開發(fā)可以獲得 較大 的收益。 綜合以上分析，我們認為江北嘴 C地塊項目具有極大的可行性。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》小組分工情況 在張昱老師的指導和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》終于完成，大學期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要劃上一個句號了。過程期間因種種原因可能并沒有聽多少課，但結課之時仍是十分感 慨，畢竟我們在大學里就只剩一門課了。 暑期在中海地產(chǎn)西部區(qū)和重慶公司的實習經(jīng)歷，對江北嘴發(fā)展的看好，讓我們著眼于 C地塊這個項目。事實證明，研究 C地塊確實感到無比的親切。 我們小組由于只有兩位成員，因此時間緊、任務重，報告完成得也不盡如人意，其中紕漏和謬誤之處，還望老師和同學多多指正。 在報告完成過程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報告的寫作 張學森：前期資料的收集，封面制作， 報告 第一、二章的寫作； 付國立： 資料的梳理， 報告 第五、六、七章的寫作； 報告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學森： PPT的制作 付國立： PPT的修改和講演。 報告完成之際， 再次對小組成員為報告完成付出的努力、對張昱老師對 PPT講演的評點和指導表示感謝！報告 的順利完成 與中海地產(chǎn)集團有限公司（西部區(qū)）提供的一些 地塊的 數(shù)據(jù)資料密不可分， 在 次一并表示感謝。祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項目的開發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學時光 快樂 度過！ 付國立、張學森 2020年 11月 19日