【導(dǎo)讀】《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告。江北嘴C地塊項(xiàng)目。班級(jí)：市場(chǎng)營(yíng)銷2班。重慶大學(xué)貿(mào)易與行政學(xué)院

　　

【正文】 庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價(jià) 選取組團(tuán)：115 號(hào)樓，一線觀江高層，價(jià)格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價(jià) 選取組團(tuán)：24 號(hào)樓，項(xiàng)目銷售價(jià)格范圍 萬(wàn)元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價(jià) 選取組團(tuán)：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權(quán)重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權(quán)重價(jià)格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價(jià)格 地段溢價(jià)，產(chǎn)品溢價(jià)，品牌溢價(jià)，選取競(jìng)品樓盤平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項(xiàng)目初步定價(jià) 16000（套內(nèi)） ? 本項(xiàng)目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 28 ? 6F多層在重慶無(wú)可比項(xiàng)目參考，按照公司利潤(rùn)率要求，清水建面均價(jià) 19400元 /平米。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，清水套內(nèi)均價(jià) 17000 元 /平米，清水建面均價(jià) 14960 元 /平米。 ? 47F 臨江超高層項(xiàng)目與龍湖春森彼岸江天闋比較，將保持 10002020 元 /平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，清水套內(nèi)均價(jià) 15300 元 /平米，清水建面均價(jià) 12699 元 /平米。 價(jià)格定位 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 定位如下： 一線江景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計(jì) 15606 13121 二線江景、園景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計(jì) 10447 8884 住宅合計(jì) 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 29 五、 項(xiàng)目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計(jì)“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計(jì)概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 具有重慶自然景觀代表性質(zhì)的兩江交匯是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，加之開(kāi)闊的中央公園、科技館、大劇院、城市綜合商業(yè)體、游艇碼頭，為本項(xiàng)目建筑自然景觀錦上添花。 設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨(dú)立，避免相 互間干擾。但考慮到項(xiàng)目的定位是頂級(jí)江景豪宅，在分隔的時(shí)候應(yīng)結(jié)合景觀合理規(guī)劃，避免生硬分隔，使高層業(yè)主產(chǎn)生抗性。 在取得優(yōu)質(zhì)江景和資源最大化的同時(shí)，必須考慮到地勢(shì)因素，將不利的地勢(shì)條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構(gòu)成要素，充分利用地形高差，運(yùn)用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設(shè)計(jì)手法將建筑對(duì)自然山體的消極影響降至最低。建筑群體個(gè)性鮮明，空間通透，強(qiáng)調(diào)天際線的豐富層次和動(dòng)感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點(diǎn)睛之筆。 發(fā)展計(jì)劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢(shì)的有利階段、營(yíng)造最有利時(shí)機(jī)，各項(xiàng) 準(zhǔn)備充分后入市。 ? 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)選擇在 2020 年 5月。 ? 2020 年首期計(jì)劃開(kāi)發(fā)總量為 33萬(wàn)平米，項(xiàng)目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 30 六、投資收益分析 分析基礎(chǔ) 由于江北城 C地塊分批交地時(shí)間跨度較長(zhǎng)， 因此投資收益以首期開(kāi)發(fā)量為計(jì)算分析的基礎(chǔ)。 首期開(kāi)發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見(jiàn)下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開(kāi)發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價(jià) ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉(cāng)聯(lián)手以 41億元的價(jià)格拍得，其中， C地塊的價(jià)格大概在 16億左右， 而首期開(kāi)發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個(gè)地塊的大概 2/5左右，其價(jià)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他 3/5地塊的價(jià)值 。 在地價(jià)處理中首期開(kāi)發(fā)的面積價(jià)值大概占到整個(gè)地塊的一半以上，為 10億元左右。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 31 銷售價(jià)格 ：由于首期開(kāi)發(fā)的房源分為一級(jí)江景房、二級(jí)江景房和園景房三種，價(jià)格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計(jì)算時(shí)取均價(jià) 13000元 /㎡ 。后期開(kāi)發(fā)地塊的樓盤價(jià)格將會(huì)低于均價(jià)。 開(kāi)發(fā)面積：首期開(kāi)發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內(nèi)面積約為 30000㎡。在總建筑面積中，高層和超高層面積 324500㎡，多層面積 11040㎡。 開(kāi)發(fā)成本 ： C地塊首期開(kāi)發(fā)的面積區(qū)位較好，價(jià)值較高，銷售價(jià)格也偏高，因此開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求也特別高，在成本中 相關(guān)指標(biāo)的處理方式應(yīng)該按較高范圍處理。 銀行貸款：因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)量較大，成本較高， 開(kāi)發(fā)時(shí)間需要在一年到兩年， 因此自有資金無(wú)法有效滿足開(kāi)發(fā)要求，擬向銀行借款 1億元 ，借期兩年，兩年后一次還清。 主要指標(biāo)的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費(fèi)按 800元 / ㎡處理，配套設(shè)施費(fèi)按 1000元 / ㎡處理，其他成本費(fèi)按 600元 / ㎡處理 。 指標(biāo)計(jì)算 收入方面： 銷售收入 = 30000=390000（萬(wàn)元） 成本方面： 地價(jià) =100000（萬(wàn)元） 契稅 =100000 3%=3000（萬(wàn)元） 建筑安裝成本 =324500 +11040 =48675+2208=50883（萬(wàn)元） 前期工程費(fèi) =335540 =（萬(wàn)元） 配套設(shè)施費(fèi) =335540 =33554（萬(wàn)元） 銷售費(fèi)用 =390000 3%=11700（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =10000 % 2=1120（萬(wàn)元） 其他 費(fèi)用 =335540 =（萬(wàn)元） 稅金方面 ： 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 32 營(yíng)業(yè)稅 =390000 5%=19500（萬(wàn)元） 城建與教育附加稅 =19500 10%=1950（萬(wàn)元） 土地 增值稅： 扣除項(xiàng)目金額 =成本 +稅金 =（ 100000+3000+50883++33554+11700+ 1120+） +（ 19500+1950） =（萬(wàn)元） 增值額 =銷售收入 扣除項(xiàng)目金額 ==（萬(wàn)元） 增值率 =增值額 /扣除項(xiàng)目金額 = 增值稅 = 30%=（萬(wàn)元） 分析結(jié)果 計(jì)算結(jié)果 金額（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)收入 390000 — 總成本 — 銷售 及城建教育附加稅 21450 — 土地增值稅 =毛利潤(rùn) — 所得稅（ 25%） 凈利潤(rùn) 投資收益率 % 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 33 七、結(jié)論 江北嘴 C 地塊項(xiàng)目是在重慶市 金融中心規(guī)劃的大背景下進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，其順利開(kāi)發(fā)既能夠形成對(duì) A、 B 兩個(gè)地塊的輔助和補(bǔ)充，而且作為 CBD 內(nèi)最大的一塊居住用地，為 CBD 中心商務(wù)人士提供居住條件，推進(jìn) CBD 開(kāi)發(fā)和引資。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價(jià)、豐富景觀資源，這個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始就注定了是整個(gè)重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。作為西部金融中心域最宜居住宅大盤，最大化濱水景觀資源，高端的市場(chǎng)定位。打造 “中國(guó) 重慶 CBD高端江景大宅” 。 經(jīng)過(guò)對(duì) C 地塊首期開(kāi)發(fā)用地的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，首期開(kāi)發(fā)收入為 390000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 ，總 利潤(rùn)可達(dá)到 ，投資收益率為 %，可以看出，正因?yàn)轫?xiàng)目所處的良好區(qū)位和市場(chǎng)環(huán)境的利好因素，項(xiàng)目不僅可行，而且開(kāi)發(fā)可以獲得 較大 的收益。 綜合以上分析，我們認(rèn)為江北嘴 C地塊項(xiàng)目具有極大的可行性。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》小組分工情況 在張昱老師的指導(dǎo)和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》終于完成，大學(xué)期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要?jiǎng)澤弦粋€(gè)句號(hào)了。過(guò)程期間因種種原因可能并沒(méi)有聽(tīng)多少課，但結(jié)課之時(shí)仍是十分感 慨，畢竟我們?cè)诖髮W(xué)里就只剩一門課了。 暑期在中海地產(chǎn)西部區(qū)和重慶公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷，對(duì)江北嘴發(fā)展的看好，讓我們著眼于 C地塊這個(gè)項(xiàng)目。事實(shí)證明，研究 C地塊確實(shí)感到無(wú)比的親切。 我們小組由于只有兩位成員，因此時(shí)間緊、任務(wù)重，報(bào)告完成得也不盡如人意，其中紕漏和謬誤之處，還望老師和同學(xué)多多指正。 在報(bào)告完成過(guò)程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作 張學(xué)森：前期資料的收集，封面制作， 報(bào)告 第一、二章的寫(xiě)作； 付國(guó)立： 資料的梳理， 報(bào)告 第五、六、七章的寫(xiě)作； 報(bào)告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學(xué)森： PPT的制作 付國(guó)立： PPT的修改和講演。 報(bào)告完成之際， 再次對(duì)小組成員為報(bào)告完成付出的努力、對(duì)張昱老師對(duì) PPT講演的評(píng)點(diǎn)和指導(dǎo)表示感謝！報(bào)告 的順利完成 與中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（西部區(qū)）提供的一些 地塊的 數(shù)據(jù)資料密不可分， 在 次一并表示感謝。祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學(xué)時(shí)光 快樂(lè) 度過(guò)！ 付國(guó)立、張學(xué)森 2020年 11月 19日