【正文】 七、結(jié)論 江北嘴 C 地塊項目是在重慶市 金融中心規(guī)劃的大背景下進行開發(fā)的，其順利開發(fā)既能夠形成對 A、 B 兩個地塊的輔助和補充，而且作為 CBD 內(nèi)最大的一塊居住用地，為 CBD 中心商務(wù)人士提供居住條件，推進 CBD 開發(fā)和引資。 在地價處理中首期開發(fā)的面積價值大概占到整個地塊的一半以上，為 10億元左右。但考慮到項目的定位是頂級江景豪宅，在分隔的時候應(yīng)結(jié)合景觀合理規(guī)劃，避免生硬分隔，使高層業(yè)主產(chǎn)生抗性。 （ 2） 一線江景房比較：與龍湖春森彼岸與江灣城在售組團比較 評價因素 珊瑚水岸 瑞安雍江藝庭 融僑城 招商江灣 城 T5 春森彼岸 江天闋 春森彼岸瀾境 C 地塊江景房 評定總分 85 銷售均價 15000 14500 12020 15000 13500 14203 價格說明 選取組團：高層，一線觀江。 客戶特征 ? 職業(yè)特征 ： 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 25 ? 購買該類住宅一般需要 1020 年的積累，處于社會中堅； ? 主要為中高級公務(wù)員、中小企業(yè)主及高級職業(yè)經(jīng)理人； ? 部分客戶為新晉城市精英，在城市核心區(qū)購買高品質(zhì)住宅獲得社會尊重及身份認同； ? 家庭背景： ? 客戶年齡 3550 歲之間； ? 太陽家庭為主，部分三代通堂，子女人數(shù)在 12 名； ? 生活習(xí)慣： ? 熱愛都市生活，對生活品質(zhì)要求高；消費大眾心目中的中高檔品牌； ? 商務(wù)社交活動頻繁，公司處于發(fā)展期 ，或為高級職業(yè)經(jīng)理人； ? 日常交往以生意居多，工作與生活并不能完整分開； ? 休閑活動包括逛街、爬山、運動、下廚等； ? 看重子女的教育質(zhì)量，對中小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量特別看重； ? 注重配套的生活便利性，希望能夠獲得便利快捷的城市生活。 置業(yè)需求 ? 投資趨向：將物業(yè)作為一種資產(chǎn) 長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。 定位詮釋 ? 重慶 CBD—— 點出項目所處區(qū)域定位和地段價值； ? 高 端 —— 指出項目產(chǎn)品配置和定位， CBD的大型高端配套居住區(qū) ； ? 江 景 —— 突出項目的一線臨江的景觀優(yōu)勢， 優(yōu)越的江景資源與內(nèi)部社區(qū)景觀環(huán)境 ； ? 大 宅 —— 突出項目的產(chǎn)品線和高端氣質(zhì)， 合理的室內(nèi)空間尺度與精裝修； 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計 在項目內(nèi)實行戶型功能和尺寸的級差配置，有利于增強戶型的識別性和拉開適當(dāng)差距，避免產(chǎn)生內(nèi)耗。 ? 地形 —— 地塊包含多種地形條件，規(guī)劃控制壓力較大。 ? 消費基礎(chǔ) —— 隨著城市的地位不斷提高，對外吸附力的不斷加強，重慶本地富豪在近兩年也成幾何倍數(shù)增加。 在江北嘴 ,可以看到現(xiàn)代建筑與古代遺跡 ,東方文明與西方文化的交融。未來之城的特色 ,則是要建三幢 300 米以上的高檔寫字樓 ,成為城市新地標(biāo)。解放后，重慶港務(wù)局設(shè)立江北港務(wù)作業(yè)區(qū)，修建碼頭、貨場、橋梁、公路等， 這里又成為了重慶進出口物資的主要中轉(zhuǎn)站。 圖 8：經(jīng) 過江北嘴的軌道交通路線圖 景觀環(huán)境 （ 1）地塊四至 東面 —— 地塊 東臨長江，臨長江游艇碼頭規(guī)劃區(qū)，隔江與南 CBD相望； 南面 —— 地塊 南接江北城 CBD核心的未來之城，臨九龍倉待建城市綜合商業(yè)體地塊，地塊西南角臨變電站； 西面 —— 地塊 西側(cè)為成熟小區(qū)南方上格林， 地塊西 臨城市快速干道江北城大街北路和軌道 6號、 9號線，地塊西北角臨高壓線走廊； 北面 —— 地塊 北 側(cè)是朝天門大橋及部分引橋，跨過引橋是江北嘴的擴展區(qū)域，目前規(guī)劃為綠地。主橋橋面為六車道，橋面下預(yù)留 2車道汽車交通和雙向軌道交通。 ? 地塊四周交通 該項目 交通良好，主要人流源于江北區(qū)長江對岸、西北側(cè)及嘉陵江對岸等。成交面積比2020 上半年減少了 132 萬平方米、比成交量最高的 2020 下半年減少了約 322萬平方米。 2020 年 15月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額 億元，同比增長 %，今年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資除 2 月份受春節(jié)長假影響外， 5 各月完成投資分別為 億元、 億元、 億元，呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增長的發(fā)展態(tài)勢。 重慶市 消費市場快速發(fā)展。 2020年 6月，兩江新區(qū)正式掛牌成立，成為我國繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū) 的第三個國家級新區(qū)， 可以 看做 是新一輪西部大開放的標(biāo)志性事件 ,它將深刻改變西部的經(jīng)濟 面貌 ,對縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用 。項目根據(jù)地勢及景觀自濱江向西依次分布城市別墅、濱江高層、超高層頂級公寓。在整體規(guī)劃上具有一定難度，但同時有利于整體規(guī)劃層次感，以及對江景資源的利用和挖掘。因此，打造重慶江景大 宅 ， 樹 立 重慶區(qū)域標(biāo)桿，構(gòu)筑中海地產(chǎn)品牌形象將成為項目開發(fā)的重要目標(biāo) 。地處 CBD 核心地段 ， 區(qū)位價值明顯。 江北嘴中央商務(wù)區(qū)，被喻為重慶的陸家嘴 。 江北嘴 CBD將與解放碑珠聯(lián)璧合，共同構(gòu)建長江上游高規(guī)格的金融中心和西部金融服務(wù)高地，重慶政府力爭在 8年內(nèi)，將江北嘴建成重慶陸家嘴。西臨 CBD 主干道 ， 北臨 朝天門大橋，道路通達性高，東面臨江 ，緊鄰 游艇碼頭， 視野開闊；南臨九龍倉城市綜合商業(yè)體，觀城市地標(biāo)建筑 。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 7 二、 項目概述 項目區(qū)位 C地塊位于重慶未來發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。 該項目與 A、 B 地塊項目的關(guān)系 C地塊是由中海地產(chǎn)和九龍倉共同運作，中海地產(chǎn)西部區(qū)具體負責(zé)的一個地塊，和九龍倉負責(zé)的 A地塊、中海地產(chǎn)負責(zé)的 B地塊是一個整體項 目。頂級地段及資源配置決定其將被中海地產(chǎn)和九龍倉打造成為中國西部頂級江景豪宅。 “ 兩江新區(qū) ” 將享受國家給予上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)的政策 ,包括對于土地、金融、財稅、投資、對外貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、管理體制等領(lǐng)域賦予先行先試權(quán) ,允許和支持試驗一些重大的、更具突破性的改革措施。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 投資力度加大，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強，主要體現(xiàn)為 開發(fā)企業(yè)加快支付土地購置費，商品房施工、新開工面積大幅增長，到位資金增速高位回落， 主城九區(qū)商品房銷售面積降幅不斷加深，保障性住房建設(shè)積 極推進等幾大特征。 商品房成交價格 整體上揚，但價格的波動幅度也較大。江北區(qū)嘉陵江南側(cè)人流通過黃花園大橋 進入林蔭大道 —— 桂花路可到 項目所在地， 江北區(qū)長江對岸人流可通過地塊北側(cè)的朝天門大橋到達 項目所在地。項目于 2020年12月 29日動工興建，目前已完工通車。 地塊中 —— 地塊中現(xiàn)存一座觀音寺待遷。 清嘉慶年間，老江北 城筑四門土城。在江北嘴 ,可以看到現(xiàn)代建筑與古代遺跡 ,東方文明與西方文化的交融。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 商務(wù)核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受。置業(yè)者強大的購買力基礎(chǔ)、本地居民經(jīng)商經(jīng)歷的投資意識已經(jīng)推進本地市場的火熱發(fā)展，房產(chǎn)投資成為市民投資的熱衷版塊； ? 市場環(huán)境 —— 目前本地市場是整個西部的價值洼地，被持續(xù)關(guān)注，產(chǎn)品供需兩旺。 應(yīng)對策略 SWOT分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） O（機會） SO策略：利用優(yōu)勢，把握機會 ﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機，高端商品房消費市場日益發(fā)展，抓住市場機會； ﹡利用項目地塊優(yōu)勢與中海地產(chǎn)九龍倉品牌價值對項目強化； ﹡作為重慶樓面地價 較 高的項目，中央商務(wù)區(qū)核心地段塑造產(chǎn)品的稀缺性和 高端居住品質(zhì) 。前排吃透江景，布置兩 排江景房，后排分組團規(guī)劃為《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 23 園景房。 ? 支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務(wù)買單。 ? 置業(yè)目的： ? 高端首置或改善型需求，注重居住舒適度，看中地段價值和江景資源； ? 由一般住宅改善至豪宅，獲得社會的認可與尊重； ? 由城市其他區(qū)域或市外進入市中區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活； ? 看重 CBD核心區(qū)未來的發(fā)展與地段價格，投資兼自??； 價格定位 價格的影響因素 根據(jù)各大類因素對價格影 響程度的不同，對外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤情況個體因素和后期營銷執(zhí)行情況來賦予不同的權(quán)重，如下 表 : 在售產(chǎn)品比較價格 比較因素 權(quán)重 區(qū)位因素 15% 個體因素 60% 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 26 營銷情況 25% 合計 100% 競爭產(chǎn)品價格 （ 1）二線江景、園景房比較 評價因素 武夷濱江 國際 社區(qū) 龍湖 酈江 瑞安雍江 藝庭 招商江灣城 T6 春森 彼岸 C 地塊園景房 評定總分 78 銷售均價 12500 9500 11000 9424 11000 9815 價格說明 選取組團：內(nèi)側(cè)組團，靠中庭，高層可觀江。戶型特征： 300平米以上 選取組團：觀江高層，610 號樓，可觀江和中庭，二線觀江組團 選取 組團 ： 19 號樓，一線觀景戶型，面積為120180平為主，樓層為 2到 9 層 選取組團：一線江景資源，組團南靠入口廣場，北靠中庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價 選取組團：115 號樓，一線觀江高層，價格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價 選取組團：24 號樓，項目銷售價格范圍 萬元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價 選取組團：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權(quán)重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權(quán)重價格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價格 地段溢價，產(chǎn)品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值 與 C