【正文】 T策略：利用優(yōu)勢(shì)，消除威脅 ﹡利用品牌及設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，確立產(chǎn)品領(lǐng)先地位； ﹡利用公司在整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的住宅產(chǎn)品的布局，差異化產(chǎn)品銷(xiāo)售，與 B地塊貨量搭接。 應(yīng)對(duì)策略 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） O（機(jī)會(huì)） SO策略：利用優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì) ﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機(jī)，高端商品房消費(fèi)市場(chǎng)日益發(fā)展，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ﹡利用項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)與中海地產(chǎn)九龍倉(cāng)品牌價(jià)值對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)化； ﹡作為重慶樓面地價(jià) 較 高的項(xiàng)目，中央商務(wù)區(qū)核心地段塑造產(chǎn)品的稀缺性和 高端居住品質(zhì) 。如何高《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 21 于競(jìng)品，在定位和推廣 上 仍是不小的挑戰(zhàn)。 ? 銷(xiāo)售壓力 —— 從考察項(xiàng)目的銷(xiāo)售走勢(shì)看頂級(jí)豪宅銷(xiāo)售可能面臨銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)的問(wèn)題； ? 政策風(fēng)險(xiǎn) —— 目前政策的調(diào)控，樓市進(jìn)入低迷期，還未看到政策放寬的預(yù)期 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不明朗。本項(xiàng)目打造本地高端高層產(chǎn)品釋放高端人群居住在城市頂級(jí)物業(yè)的心里，對(duì)這種購(gòu)買(mǎi)力提供了可能 。置業(yè)者強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)、本地居民經(jīng)商經(jīng)歷的投資意識(shí)已經(jīng)推進(jìn)本地市場(chǎng)的火熱發(fā)展，房產(chǎn)投資成為市民投資的熱衷版塊； ? 市場(chǎng)環(huán)境 —— 目前本地市場(chǎng)是整個(gè)西部的價(jià)值洼地，被持續(xù)關(guān)注，產(chǎn)品供需兩旺。 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 宏觀發(fā)展 —— 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，西部經(jīng)濟(jì)圈整合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨再次騰飛； ? 區(qū)域發(fā)展 —— C 地塊片區(qū)是重慶市確定的中國(guó)西部金融中心內(nèi)唯一的一塊大型住宅項(xiàng)目，同時(shí)隨 著整個(gè)片區(qū)的整體建設(shè)，地塊必定成為整個(gè)西部的焦點(diǎn) 。 ? 居住氛圍 —— 由于是在 CBD中心區(qū)打造商務(wù)住區(qū)，片區(qū)整體居住氛圍不《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 20 高，人氣不足，生活成本相比市內(nèi)過(guò)高。 ? 路況較差 —— 目前從市區(qū)前往 C 地塊板塊各類(lèi)工程車(chē)輛和貨運(yùn)車(chē)輛較多， 對(duì)客戶(hù)心理印象有一定影響。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) —— 商務(wù)核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受。 ? 地脈優(yōu)勢(shì) —— 以 記憶之城、未來(lái)之城 為規(guī)劃理念。 ? 空間優(yōu)勢(shì) —— 無(wú)敵的江景資源，優(yōu)秀的城市景觀，通過(guò)組團(tuán)式設(shè)計(jì)，將整個(gè)地塊的景觀優(yōu)勢(shì)發(fā)揮殆盡。 （ 4） 主要景點(diǎn) —— 保定門(mén)、匯川門(mén) 、 古城墻遺址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂 。在江北嘴 ,可以看到現(xiàn)代建筑與古代遺跡 ,東方文明與西方文化的交融。有 保定門(mén)、匯川門(mén)等古城門(mén) ,以及古城墻遺址、明玉珍墓等遺跡 ,都將在記憶之城得到恢復(fù) ,一些古老的路名如聚賢路等 ,也將得以 保留；原有的天主教堂、基督教堂也將復(fù)建。打鐵街、江邊碼頭的城墻保留得最好，古城門(mén)中則是保定門(mén)保留最好，連抵門(mén)柱的石洞都一一留存。隨著歷史的變遷，老江北城僅存 4段城墻，以及保定門(mén)、東升門(mén)、問(wèn)津門(mén) 3座城門(mén)。 清嘉慶年間，老江北 城筑四門(mén)土城。岸上最繁華時(shí)，曾有 6000余戶(hù)商家。明、清時(shí)期交易更顯頻繁，一時(shí)商號(hào)遍地，商賈云集。 圖 9：江北嘴 C地塊的景觀環(huán)境 北向 長(zhǎng) 江景 觀 東 南向兩江交 匯 ＋ 渝中半 島 城市景 觀 西向江北城市景觀 南向 CBD城市景觀 東 向 長(zhǎng) 江 +南岸景觀 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 18 文化環(huán)境 江北嘴的商業(yè)，歷史悠久。 地塊中 —— 地塊中現(xiàn)存一座觀音寺待遷。交通的便利性更利于帶動(dòng)江北城商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)市規(guī)劃局 公布 的規(guī)劃， 十條線路共 270個(gè)站點(diǎn)，軌道六號(hào)線和九號(hào)線途經(jīng)江北城核心區(qū)域并設(shè)有站點(diǎn)，軌道四號(hào)線和軌道環(huán)線也將繞經(jīng)江北城。 圖 6：江北嘴周邊橋梁圖 ? 兩江隧道： 規(guī)劃的朝天門(mén)兩江隧道穿越長(zhǎng)江、嘉陵江，長(zhǎng) 16147米，兩江隧道外形呈 Y字型，由嘉陵江、長(zhǎng) 江、 望龍門(mén)三條江底隧道相互交叉，形成水下立交橋， 連接起中央商務(wù)區(qū)的 “ 金三角 ” 。項(xiàng)目于 2020年12月 29日動(dòng)工興建，目前已完工通車(chē)。 ） ? 橋梁： 朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋 是重慶主城區(qū)向外輻射的東西向快速主干道，全長(zhǎng) 1741米。目前江北城框架初步形成。到達(dá)各區(qū)域都十分便捷。江北區(qū)嘉陵江南側(cè)人流通過(guò)黃花園大橋 進(jìn)入林蔭大道 —— 桂花路可到 項(xiàng)目所在地， 江北區(qū)長(zhǎng)江對(duì)岸人流可通過(guò)地塊北側(cè)的朝天門(mén)大橋到達(dá) 項(xiàng)目所在地。此外江北城原先所特有的過(guò)江索道、爬坡索道和輪渡游艇也將留用，在作為一道城市景觀的同時(shí)，也將繼續(xù)發(fā)揮其作為公共交通有效補(bǔ)充的重要作用。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 13 微觀環(huán)境 交通環(huán)境 （ 1）與主要商圈和核心地標(biāo)的車(chē)行 距離 ? 與市區(qū)主要商圈的車(chē)行距離： ? 西 北距 觀音橋商圈 —— 約 5公里； ? 東南距南岸商圈 —— 約 5 公里 ? 南距解放碑商圈 —— 約 4 公里； ? 西南距楊家坪商圈 —— 約 12 公里 ? 西距沙坪壩商圈 —— 約 17 公里 ? 與市主要核心地標(biāo)的車(chē)行距離： ? 西北 距 龍頭寺火車(chē)站 —— 約 4 公里； ? 西距汽車(chē)北站 —— 約 7公里； ? 東距寸灘保稅港 —— 約 12 公里； ? 西北距機(jī)場(chǎng) —— 約 22 公里； （ 2）區(qū)域整體交通概況 江北城外部交通條件已基本具備，與機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、長(zhǎng)途客運(yùn)站之間均有交通干道快速連接。 2020 年主城區(qū)商品住宅的供應(yīng)格局變化不大，但商品房成交的格局在發(fā)生變化：西部區(qū)域（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)）的成交量上漲，北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的成交量下降。 商品房成交價(jià)格 整體上揚(yáng)，但價(jià)格的波動(dòng)幅度也較大。 2020 上半年重慶主城區(qū)共成交商品房 萬(wàn)套，成交面積 982 萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)到 億元，建筑面積均價(jià)達(dá)到了 5370 元 /平方米。 重慶市商品房市場(chǎng)狀況 得益于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，今年以來(lái)重慶房產(chǎn)投資保持一定增長(zhǎng)，不過(guò)，隨著二套住房及以上信貸緊縮，以公租房為代表的保障性住房強(qiáng)勢(shì)推廣，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)觀望情緒日漸濃厚，加之信貸資金規(guī)模受 限，市場(chǎng)資金流動(dòng)性下降 ， 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整之年。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下，土地市場(chǎng)的新增供應(yīng)量并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。 投資力度加大，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，主要體現(xiàn)為 開(kāi)發(fā)企業(yè)加快支付土地購(gòu)置費(fèi)，商品房施工、新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)，到位資金增速高位回落， 主城九區(qū)商品房銷(xiāo)售面積降幅不斷加深，保障性住房建設(shè)積 極推進(jìn)等幾大特征。 重慶市 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的 %； 對(duì)外經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) ， 上半年，完成進(jìn)出口總值 ， 同比增長(zhǎng) %。 同時(shí)，金融、房地產(chǎn)、對(duì)外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯。上半年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。上半年全市投資總量 億元，同比增長(zhǎng) %，隨著 “314” 總體部署、國(guó)發(fā) 3號(hào)文件和 “ 五個(gè)重慶 ” 建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策的貫徹實(shí)施，全市投資環(huán)境不斷優(yōu)化，投資集聚效應(yīng)將越發(fā)明顯。上半年，全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %。 重慶市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟(jì)向好態(tài)勢(shì)明顯， 上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) %、 重慶市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要得益于經(jīng)濟(jì)增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 11 長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力，其中， 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛 功不可沒(méi)。 “ 兩江新區(qū) ” 將享受?chē)?guó)家給予上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)的政策 ,包括對(duì)于土地、金融、財(cái)稅、投資、對(duì)外貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、管理體制等領(lǐng)域賦予先行先試權(quán) ,允許和支持試驗(yàn)一些重大的、更具突破性的改革措施。 ① 區(qū)域領(lǐng)軍功能：國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐 ,西部中心，能對(duì)整個(gè)西部產(chǎn)生重大影響； ② 對(duì)外開(kāi)放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)，整個(gè)西部地區(qū)直接對(duì)外開(kāi)放的開(kāi)放型城市，直接參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)； ③ 國(guó)際門(mén)戶(hù)性樞紐 ：長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、金融中心和科技創(chuàng)新中心； ④ 國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔(dān)國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟(jì)職能，在金融業(yè)、制造業(yè)、會(huì)展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上已初顯成效； ⑤ 改革開(kāi)放政策試驗(yàn)區(qū)：是國(guó)家深化改革開(kāi)放的重要實(shí)驗(yàn)區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)政策 ,并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。與 B地塊相比，其宜居性更佳，地標(biāo)性和核心地段區(qū)位略弱。 該地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷（緊鄰朝天門(mén)大橋）的位置，既能享受 CBD區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來(lái)的干擾，其居住舒適度是要高于 B地塊。頂級(jí)地段及資源配置決定其將被中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)打造成為中國(guó)西部頂級(jí)江景豪宅。 B地塊建筑面積規(guī)模超過(guò)40萬(wàn)平米。 國(guó)金中心（ IFC）項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020年全部竣工，建成后將成為重慶的新地標(biāo)，有助鞏固重慶成為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)及金融核心之地位。形成集商務(wù)、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等各種綜合功能為一體的城市綜合體。 該項(xiàng)目與 A、 B 地塊項(xiàng)目的關(guān)系 C地塊是由中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)共同運(yùn)作，中海地產(chǎn)西部區(qū)具體負(fù)責(zé)的一個(gè)地塊，和九龍倉(cāng)負(fù)責(zé)的 A地塊、中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)的 B地塊是一個(gè)整體項(xiàng) 目。 圖 2：江北嘴 C地塊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 本地塊較為整端，地塊高差卻極大，垂直高差約 80米；地形為山包型，坡度均較大，其中西面陡坡，東南坡度略緩。 圖 1：江北嘴 C地塊所處位置圖 項(xiàng)目現(xiàn)狀 C地塊總用地面積約 305畝，整體地塊呈三角型，東側(cè)臨江，已基本拆遷完畢，B 地塊 A 地塊 C 地塊 未來(lái)之城 記憶之城 CBD 核心區(qū) 解放碑商貿(mào)區(qū) 江北城商務(wù) 區(qū) 彈子石功能配套區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 8 但分兩批交付。為 CBD區(qū)域配套居住區(qū)，位于 “ 雙城 ” 邊緣， 東側(cè)臨江， 距離江北嘴景觀中軸約 800米 ，是名副其實(shí)的 CLD區(qū)位。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 7 二、 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目區(qū)位 C地塊位于重慶未來(lái)發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。 作為 重慶市場(chǎng)目前為止較高地價(jià)項(xiàng)目 和 中海地產(chǎn)在 重慶的高端項(xiàng)目，它所展現(xiàn)