【正文】 富有極好的聲譽(yù)。就西部來(lái)說(shuō)，中海在成都、西安都是聲名遠(yuǎn)播，其品牌 認(rèn)知 度和美譽(yù)度都處于行業(yè)領(lǐng)先。中海地產(chǎn) 2020 年進(jìn)駐重慶，四年的時(shí)間里在重慶運(yùn)作了國(guó)際社區(qū)和北濱一號(hào)兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，而國(guó)際社區(qū)的教育資源糾紛、北濱一號(hào)漏水事件使中海地產(chǎn)品牌在重慶受到了強(qiáng)大的負(fù)面影響，需要通過(guò)江北嘴項(xiàng)目重新 樹(shù)立 中國(guó)領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè) 形象。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置，既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來(lái)的干擾 。 作為 重慶市場(chǎng)目前為止較高地價(jià)項(xiàng)目 和 中海地產(chǎn)在 重慶的高端項(xiàng)目，它所展現(xiàn)的 不 僅是西部區(qū)公 司，或者中海地產(chǎn)本身， 更 代表 了 其背后中國(guó)海外、中國(guó)建筑的企業(yè)形象。因此，打造重慶江景大 宅 ， 樹(shù) 立 重慶區(qū)域標(biāo)桿，構(gòu)筑中海地產(chǎn)品牌形象將成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要目標(biāo) 。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 7 二、 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目區(qū)位 C地塊位于重慶未來(lái)發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。江北城作為新規(guī)劃的 北區(qū) CBD核心，與解放碑 CBD和彈子石 CBD構(gòu)成重慶市的 “ 金三角 ” 區(qū)域，正逐漸成為最受關(guān)注的一片經(jīng)濟(jì)熱土，而 C地塊正處于這片熱土之上。為 CBD區(qū)域配套居住區(qū)，位于 “ 雙城 ” 邊緣， 東側(cè)臨江， 距離江北嘴景觀中軸約 800米 ，是名副其實(shí)的 CLD區(qū)位。 C地塊既是江北城為數(shù)不多的居住性質(zhì)用地，也是江北城區(qū)域內(nèi)唯一一塊規(guī)模最大的居住性質(zhì)的宗地。 圖 1：江北嘴 C地塊所處位置圖 項(xiàng)目現(xiàn)狀 C地塊總用地面積約 305畝，整體地塊呈三角型，東側(cè)臨江，已基本拆遷完畢，B 地塊 A 地塊 C 地塊 未來(lái)之城 記憶之城 CBD 核心區(qū) 解放碑商貿(mào)區(qū) 江北城商務(wù) 區(qū) 彈子石功能配套區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 8 但分兩批交付。 按照約定， 首 批 2020年 12月交付北側(cè)約 140畝，但由于各種原因，延至 2020年交付；南側(cè)剩余約 160畝交地時(shí)間為 2020年 6月，時(shí)間跨度較長(zhǎng)。 圖 2：江北嘴 C地塊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 本地塊較為整端，地塊高差卻極大，垂直高差約 80米；地形為山包型，坡度均較大，其中西面陡坡，東南坡度略緩。在整體規(guī)劃上具有一定難度，但同時(shí)有利于整體規(guī)劃層次感，以及對(duì)江景資源的利用和挖掘。 該項(xiàng)目與 A、 B 地塊項(xiàng)目的關(guān)系 C地塊是由中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)共同運(yùn)作，中海地產(chǎn)西部區(qū)具體負(fù)責(zé)的一個(gè)地塊，和九龍倉(cāng)負(fù)責(zé)的 A地塊、中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)的 B地塊是一個(gè)整體項(xiàng) 目。三項(xiàng)目均位于江北嘴 CBD核心位置，其建筑面積總規(guī)模超過(guò) 180萬(wàn)平米。形成集商務(wù)、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等各種綜合功能為一體的城市綜合體。 A地塊國(guó)金中心（ IFC） 集 甲級(jí)寫(xiě)字樓 、 高端 購(gòu)物 中心 、 五星 級(jí)酒店 、高級(jí) 公寓 及消閑設(shè)施 于一體，總 建筑 面積 近 60萬(wàn)平方米， 是江北嘴 CBD首屈一指的 大型《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 9 綜合 發(fā)展 項(xiàng)目。 國(guó)金中心（ IFC）項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020年全部竣工，建成后將成為重慶的新地標(biāo)，有助鞏固重慶成為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)及金融核心之地位。 圖 3：中海、九龍倉(cāng)在江北嘴的 A、 B、 C三大項(xiàng)目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項(xiàng)目。 B地塊建筑面積規(guī)模超過(guò)40萬(wàn)平米。項(xiàng)目根據(jù)地勢(shì)及景觀自濱江向西依次分布城市別墅、濱江高層、超高層頂級(jí)公寓。頂級(jí)地段及資源配置決定其將被中海地產(chǎn)和九龍倉(cāng)打造成為中國(guó)西部頂級(jí)江景豪宅。 C地塊地塊總建筑面積約 80萬(wàn)平米， 將成為 江北嘴內(nèi)最大規(guī)模生態(tài)宜居型社區(qū)。 該地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷（緊鄰朝天門(mén)大橋）的位置，既能享受 CBD區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來(lái)的干擾，其居住舒適度是要高于 B地塊。毗鄰 CBD、交通便捷、環(huán)境宜居、江景視野決定了地塊區(qū)域 高端產(chǎn)品價(jià)值。與 B地塊相比，其宜居性更佳，地標(biāo)性和核心地段區(qū)位略弱。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 10 三 、 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 重慶市的地位及發(fā)展 重慶市作為我國(guó)重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍城市，具有舉足輕重的地位。 ① 區(qū)域領(lǐng)軍功能：國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐 ,西部中心，能對(duì)整個(gè)西部產(chǎn)生重大影響； ② 對(duì)外開(kāi)放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)，整個(gè)西部地區(qū)直接對(duì)外開(kāi)放的開(kāi)放型城市，直接參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)； ③ 國(guó)際門(mén)戶(hù)性樞紐 ：長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、金融中心和科技創(chuàng)新中心； ④ 國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔(dān)國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟(jì)職能，在金融業(yè)、制造業(yè)、會(huì)展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上已初顯成效； ⑤ 改革開(kāi)放政策試驗(yàn)區(qū)：是國(guó)家深化改革開(kāi)放的重要實(shí)驗(yàn)區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)政策 ,并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。 2020年 6月，兩江新區(qū)正式掛牌成立，成為我國(guó)繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū) 的第三個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)， 可以 看做 是新一輪西部大開(kāi)放的標(biāo)志性事件 ,它將深刻改變西部的經(jīng)濟(jì) 面貌 ,對(duì)縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用 。 “ 兩江新區(qū) ” 將享受?chē)?guó)家給予上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)的政策 ,包括對(duì)于土地、金融、財(cái)稅、投資、對(duì)外貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、管理體制等領(lǐng)域賦予先行先試權(quán) ,允許和支持試驗(yàn)一些重大的、更具突破性的改革措施。 其將以迅猛的發(fā)展速度，十年再造一個(gè)重慶，從而揭開(kāi)了重慶發(fā)展嶄新的一頁(yè)。 重慶市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟(jì)向好態(tài)勢(shì)明顯， 上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) %、 重慶市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要得益于經(jīng)濟(jì)增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 11 長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力，其中， 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛 功不可沒(méi)。 工業(yè)總體保持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。上半年全市投資總量 億元，同比增長(zhǎng) %，隨著 “314” 總體部署、國(guó)發(fā) 3號(hào)文件和 “ 五個(gè)重慶 ” 建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策的貫徹實(shí)施，全市投資環(huán)境不斷優(yōu)化，投資集聚效應(yīng)將越發(fā)明顯。 重慶市 消費(fèi)市場(chǎng)快速發(fā)展。上半年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。在 “ 家電下鄉(xiāng) ” 、 “ 汽摩下鄉(xiāng) ” 、 “ 萬(wàn)村千 鄉(xiāng)市場(chǎng)工程 ”等政策措施的推動(dòng)下，鄉(xiāng)村消費(fèi)品市場(chǎng)加快發(fā)展，城鄉(xiāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出共同繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 同時(shí)，金融、房地產(chǎn)、對(duì)外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯。金融洼地效應(yīng)凸顯 ， 上半年金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %，占全市生產(chǎn)總值的 %； 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行 ， 上半年全市完成商品房銷(xiāo)售面積 ，同比增長(zhǎng)%；銷(xiāo)售額 ，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的 %； 對(duì)外經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) ， 上半年，完成進(jìn)出口總值 ， 同比增長(zhǎng) %。全市實(shí)際利用外商直接投資 元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)際利用內(nèi)資 ，增長(zhǎng) %。 重慶市 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。 2020 年 15月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總額 億元，同比增長(zhǎng) %，今年以來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資除 2 月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響外， 5 各月完成投資分別為 億元、 億元、 億元，呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 投資力度加大，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，主要體現(xiàn)為 開(kāi)發(fā)企業(yè)加快支付土地購(gòu)置費(fèi)，商品房施工、新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)，到位資金增速高位回落， 主城九區(qū)商品房銷(xiāo)售面積降幅不斷加深，保障性住房建設(shè)積 極推進(jìn)等幾大特征。 15月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中 ,商品住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %；辦公樓完成投資 ，增長(zhǎng) %，占比 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，增長(zhǎng) %，占比 %；其他《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 12 房屋完成投資 億元，增長(zhǎng) %，占比 %。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下，土地市場(chǎng)的新增供應(yīng)量并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。 2020 年上半年主城區(qū)的土地供應(yīng)保持了穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，共計(jì)新增供應(yīng)土地 99 宗，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地共計(jì) 50 宗，出讓面積 萬(wàn)㎡，可建建筑面積達(dá) 萬(wàn)㎡，土地預(yù)出讓金額 億元，折合平均單價(jià) 萬(wàn)元 /畝，平均樓面地價(jià) 1568 元 /㎡。 重慶市商品房市場(chǎng)狀況 得益于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，今年以來(lái)重慶房產(chǎn)投資保持一定增長(zhǎng)，不過(guò)，隨著二套住房及以上信貸緊縮，以公租房為代表的保障性住房強(qiáng)勢(shì)推廣，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)觀望情緒日漸濃厚，加之信貸資金規(guī)模受 限，市場(chǎng)資金流動(dòng)性下降 ， 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整之年。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢(shì)， 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長(zhǎng)趨勢(shì)，從 4月開(kāi)始成交量同比開(kāi)始持平和下降， 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達(dá)到了 42%和 32%。 2020 上半年重慶主城區(qū)共成交商品房 萬(wàn)套，成交面積 982 萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)到 億元，建筑面積均價(jià)達(dá)到了 5370 元 /平方米。成交面積比2020 上半年減少了 132 萬(wàn)平方米、比成交量最高的 2020 下半年減少了約 322萬(wàn)平方米。 商品房成交價(jià)格 整體上揚(yáng)，但價(jià)格的波動(dòng)幅度也較大。 2020 年的 2 月、 3月、 4月和 6 月的商品房成交價(jià)格均超過(guò) 5000 元 /平方米，成交量最高的 4月商品房成交價(jià)格更高達(dá) 6114 元 /平方米，而 1月和 5月的成交均價(jià)均不足 5000 元 /平方米。 2020 年主城區(qū)商品住宅的供應(yīng)格局變化不大，但商品房成交的格局在發(fā)生變化：西部區(qū)域（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)）的成交量上漲，北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的成交量下降。南部區(qū)域變化不大，其價(jià)格也與主城平均水平持平。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 13 微觀環(huán)境 交通環(huán)境 （ 1）與主要商圈和核心地標(biāo)的車(chē)行 距離 ? 與市區(qū)主要商圈的車(chē)行距離： ? 西 北距 觀音橋商圈 —— 約 5公里； ? 東南距南岸商圈 —— 約 5 公里 ? 南距解放碑商圈 —— 約 4 公里； ? 西南距楊家坪商圈 —— 約 12 公里 ? 西距沙坪壩商圈 —— 約 17 公里 ? 與市主要