【正文】 強大的負面影響，需要通過江北嘴項目重新 樹立 中國領先地產企業(yè) 形象。 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 7 二、 項目概述 項目區(qū)位 C地塊位于重慶未來發(fā)展的核心地塊 —— 江北城 CBD的北段。 圖 1：江北嘴 C地塊所處位置圖 項目現(xiàn)狀 C地塊總用地面積約 305畝，整體地塊呈三角型，東側臨江，已基本拆遷完畢，B 地塊 A 地塊 C 地塊 未來之城 記憶之城 CBD 核心區(qū) 解放碑商貿區(qū) 江北城商務 區(qū) 彈子石功能配套區(qū) 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 8 但分兩批交付。 該項目與 A、 B 地塊項目的關系 C地塊是由中海地產和九龍倉共同運作，中海地產西部區(qū)具體負責的一個地塊，和九龍倉負責的 A地塊、中海地產負責的 B地塊是一個整體項 目。 國金中心（ IFC）項目預計在 2020年全部竣工，建成后將成為重慶的新地標，有助鞏固重慶成為中國西部經濟及金融核心之地位。頂級地段及資源配置決定其將被中海地產和九龍倉打造成為中國西部頂級江景豪宅。與 B地塊相比，其宜居性更佳，地標性和核心地段區(qū)位略弱。 “ 兩江新區(qū) ” 將享受國家給予上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)的政策 ,包括對于土地、金融、財稅、投資、對外貿易、產業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新、管理體制等領域賦予先行先試權 ,允許和支持試驗一些重大的、更具突破性的改革措施。上半年，全市工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。房地產開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，占全社會投資的 %； 對外經濟快速增長 ， 上半年，完成進出口總值 ， 同比增長 %。 投資力度加大，房產開發(fā)企業(yè)信心增強，主要體現(xiàn)為 開發(fā)企業(yè)加快支付土地購置費，商品房施工、新開工面積大幅增長，到位資金增速高位回落， 主城九區(qū)商品房銷售面積降幅不斷加深，保障性住房建設積 極推進等幾大特征。 重慶市商品房市場狀況 得益于整體經濟環(huán)境良好，今年以來重慶房產投資保持一定增長，不過，隨著二套住房及以上信貸緊縮，以公租房為代表的保障性住房強勢推廣，商品房銷售市場觀望情緒日漸濃厚，加之信貸資金規(guī)模受 限，市場資金流動性下降 ， 全市房地產市場進入調整之年。 商品房成交價格 整體上揚，但價格的波動幅度也較大。 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 13 微觀環(huán)境 交通環(huán)境 （ 1）與主要商圈和核心地標的車行 距離 ? 與市區(qū)主要商圈的車行距離： ? 西 北距 觀音橋商圈 —— 約 5公里； ? 東南距南岸商圈 —— 約 5 公里 ? 南距解放碑商圈 —— 約 4 公里； ? 西南距楊家坪商圈 —— 約 12 公里 ? 西距沙坪壩商圈 —— 約 17 公里 ? 與市主要核心地標的車行距離： ? 西北 距 龍頭寺火車站 —— 約 4 公里； ? 西距汽車北站 —— 約 7公里； ? 東距寸灘保稅港 —— 約 12 公里； ? 西北距機場 —— 約 22 公里； （ 2）區(qū)域整體交通概況 江北城外部交通條件已基本具備，與機場、火車站、長途客運站之間均有交通干道快速連接。江北區(qū)嘉陵江南側人流通過黃花園大橋 進入林蔭大道 —— 桂花路可到 項目所在地， 江北區(qū)長江對岸人流可通過地塊北側的朝天門大橋到達 項目所在地。目前江北城框架初步形成。項目于 2020年12月 29日動工興建，目前已完工通車。根據(jù)市規(guī)劃局 公布 的規(guī)劃， 十條線路共 270個站點，軌道六號線和九號線途經江北城核心區(qū)域并設有站點，軌道四號線和軌道環(huán)線也將繞經江北城。 地塊中 —— 地塊中現(xiàn)存一座觀音寺待遷。明、清時期交易更顯頻繁，一時商號遍地，商賈云集。 清嘉慶年間，老江北 城筑四門土城。打鐵街、江邊碼頭的城墻保留得最好，古城門中則是保定門保留最好，連抵門柱的石洞都一一留存。在江北嘴 ,可以看到現(xiàn)代建筑與古代遺跡 ,東方文明與西方文化的交融。 ? 空間優(yōu)勢 —— 無敵的江景資源，優(yōu)秀的城市景觀，通過組團式設計，將整個地塊的景觀優(yōu)勢發(fā)揮殆盡。 ? 產品優(yōu)勢 —— 商務核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產品尺度也是帶給城市新的居住感受。 ? 居住氛圍 —— 由于是在 CBD中心區(qū)打造商務住區(qū)，片區(qū)整體居住氛圍不《房地產及物業(yè)管理》課程報告 20 高，人氣不足，生活成本相比市內過高。置業(yè)者強大的購買力基礎、本地居民經商經歷的投資意識已經推進本地市場的火熱發(fā)展，房產投資成為市民投資的熱衷版塊； ? 市場環(huán)境 —— 目前本地市場是整個西部的價值洼地，被持續(xù)關注，產品供需兩旺。 ? 銷售壓力 —— 從考察項目的銷售走勢看頂級豪宅銷售可能面臨銷售周期較長的問題； ? 政策風險 —— 目前政策的調控，樓市進入低迷期，還未看到政策放寬的預期 ，房地產市場發(fā)展趨勢不明朗。 應對策略 SWOT分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） O（機會） SO策略：利用優(yōu)勢，把握機會 ﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機，高端商品房消費市場日益發(fā)展，抓住市場機會； ﹡利用項目地塊優(yōu)勢與中海地產九龍倉品牌價值對項目強化； ﹡作為重慶樓面地價 較 高的項目，中央商務區(qū)核心地段塑造產品的稀缺性和 高端居住品質 。 ﹡充分發(fā)掘產品優(yōu)勢，準確的把握客戶； ﹡加強溝通，營造良好的外部環(huán)境 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 22 四、 項目定位 整體定位 定位原則 項目整體應沿景觀通廊方向形成高端產品街區(qū)；江景資源的分配將是項目價值實現(xiàn)的核心；區(qū)域城市 CBD 內在價值應是項目內在挖掘的重點；由周邊建筑形成了遮擋、對視，自身高密度等條件造成限制應在布局、樓型、朝向上盡量規(guī)避。前排吃透江景，布置兩 排江景房，后排分組團規(guī)劃為《房地產及物業(yè)管理》課程報告 23 園景房。 ? 休閑娛樂商業(yè) ：以特色餐飲、酒吧、休閑文化產業(yè)為主，打造情景式主題商業(yè)街，作為 CBD 商務區(qū)的休閑娛樂配套； ? 濱江商業(yè) ：以主力餐飲、休閑茶室為主，打造高端濱江商業(yè)； ? 社區(qū)配 套商業(yè) ：位于 C 地塊內部，以滿足業(yè)主基本需求的便利性購物的配套性商業(yè)，不考慮對外輻射 。 ? 支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。 ? 服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質的同時，盡可能的復合與完善。 ? 置業(yè)目的： ? 高端首置或改善型需求，注重居住舒適度，看中地段價值和江景資源； ? 由一般住宅改善至豪宅，獲得社會的認可與尊重； ? 由城市其他區(qū)域或市外進入市中區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活； ? 看重 CBD核心區(qū)未來的發(fā)展與地段價格，投資兼自??； 價格定位 價格的影響因素 根據(jù)各大類因素對價格影 響程度的不同，對外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤情況個體因素和后期營銷執(zhí)行情況來賦予不同的權重，如下 表 : 在售產品比較價格 比較因素 權重 區(qū)位因素 15% 個體因素 60% 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 26 營銷情況 25% 合計 100% 競爭產品價格 （ 1）二線江景、園景房比較 評價因素 武夷濱江 國際 社區(qū) 龍湖 酈江 瑞安雍江 藝庭 招商江灣城 T6 春森 彼岸 C 地塊園景房 評定總分 78 銷售均價 12500 9500 11000 9424 11000 9815 價格說明 選取組團：內側組團，靠中庭，高層可觀江。 ? 根據(jù)與重慶市場在售二線江景房價格橫向比較，本項目具備 品牌、地段、產《房地產及物業(yè)管理》課程報告 27 品優(yōu)勢，但不臨江超高層房源受變電站和高壓線走廊一定影響。戶型特征： 300平米以上 選取組團：觀江高層，610 號樓，可觀江和中庭，二線觀江組團 選取 組團 ： 19 號樓，一線觀景戶型，面積為120180平為主，樓層為 2到 9 層 選取組團：一線江景資源，組團南靠入口廣場，北靠中庭，大部分為正南正北朝向，以四房為主，主力面積段 140－160 平，取銷售均價 選取組團：115 號樓，一線觀江高層，價格范圍1202015000 元 /平方米 ，取銷售均價 選取組團：24 號樓，項目銷售價格范圍 萬元 /平方米，面積段.52 平，取銷售均價 選取組團：一期Ⅰ區(qū)多層、超高層，一線江景，正看江，面積段135240平 權重 5% 10% 5% 20% 30% 30% 100% 權重價格 750 1450 600 3000 4050 4261 14111 修正價格 地段溢價，產品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值 與 C 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項目初步定價 16000（套內） ? 本項目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 價格定位 根據(jù)以上分析，本項目價格 定位如下： 一線江景房 套內面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計 15606 13121 二線江景、園景房 套內面積單價 建筑面積單價 （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計 10447 8884 住宅合計 13237 11123 《房地產及物業(yè)管理》課程報告 29 五、 項目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項目應充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢，結合該區(qū)域城市設計“重山、重