【正文】 地塊江景房分值 85 的比值 16228 項目初步定價 16000（套內(nèi)） ? 本項目一線江景房包括Ⅰ區(qū)、Ⅲ區(qū) 6 層多層、 11 層小高層和 47層超高層房源。 在取得優(yōu)質江景和資源最大化的同時，必須考慮到地勢因素，將不利的地勢條件轉化為有利的景觀構成要素，充分利用地形高差，運用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設計手法將建筑對自然山體的消極影響降至最低。 Ⅱ 區(qū) Ⅰ 區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 31 銷售價格 ：由于首期開發(fā)的房源分為一級江景房、二級江景房和園景房三種，價格從 10000元 /㎡ 到 15000元 /㎡ 不等，計算時取均價 13000元 /㎡ 。 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。事實證明，研究 C地塊確實感到無比的親切。 在報告完成過程中，小組成員的分工如下： 一、 可行性分析報告的寫作 張學森：前期資料的收集，封面制作， 報告 第一、二章的寫作； 付國立： 資料的梳理， 報告 第五、六、七章的寫作； 報告 第三章和第四章由兩人共同完成； 二、《房地產(chǎn)及物業(yè) 管理》課堂 PPT講演 張學森： PPT的制作 付國立： PPT的修改和講演。打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 。 開發(fā)面積：首期開發(fā)地塊面積約為 120畝，建筑面積為 335,540㎡，套內(nèi)面積約為 30000㎡。 發(fā)展計劃 ? 利用 B地塊區(qū)位影響處于上升趨勢的有利階段、營造最有利時機，各項 準備充分后入市。 ? 11F 小高層與 春森彼岸瀾境 比較，將保持 15002500 元 /平方米的價格優(yōu)勢，清水套內(nèi)均價 17000 元 /平米，清水建面均價 14960 元 /平米。戶型特征：二梯四戶，二線觀景，高層、套均面積為120140 平 選取組團：觀江高層（ 1到 5 號樓）可觀江和中庭，二線觀江組團 T6價格范圍800015000 元 /平方米，取T6銷售均價 選取組團：116 號樓，小高層，四室二廳雙衛(wèi)帶入戶花園。 ? 產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質和使用價值良好，質量和工藝獨特。通過舒適的尺度感、對高品質居住的人性化設計，打造溫馨、舒適、居家的高品質社區(qū)； 整體風格 ? 項目整體風格： 城市高端改善江景住宅 ? 客戶受益點： 城市中心的城市景觀、江景，社區(qū)本身的高品質產(chǎn)品與良好的園林景觀； ? 臨江組團： 強調(diào)戶型的舒適尺度、觀景面，開闊視野 ， 要大氣，具有豪宅品質，低調(diào)的奢華，彰顯居住者的身份和地位； ? 園景組團： 強調(diào)品質居家，兼顧 戶型的景觀性與實用性，強調(diào)居住本身的舒適度， 突出 大中庭花園，層次豐富的植被體系，組團內(nèi)有較大休閑空間 。 T（威脅） ST策略：利用優(yōu)勢，消除威脅 ﹡利用品牌及設計優(yōu)勢，確立產(chǎn)品領先地位； ﹡利用公司在整個中央商務區(qū)的住宅產(chǎn)品的布局，差異化產(chǎn)品銷售，與 B地塊貨量搭接。本項目打造本地高端高層產(chǎn)品釋放高端人群居住在城市頂級物業(yè)的心里，對這種購買力提供了可能 。 ? 路況較差 —— 目前從市區(qū)前往 C 地塊板塊各類工程車輛和貨運車輛較多， 對客戶心理印象有一定影響。 （ 4） 主要景點 —— 保定門、匯川門 、 古城墻遺址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂 。隨著歷史的變遷，老江北城僅存 4段城墻，以及保定門、東升門、問津門 3座城門。 圖 9：江北嘴 C地塊的景觀環(huán)境 北向 長 江景 觀 東 南向兩江交 匯 ＋ 渝中半 島 城市景 觀 西向江北城市景觀 南向 CBD城市景觀 東 向 長 江 +南岸景觀 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 18 文化環(huán)境 江北嘴的商業(yè)，歷史悠久。 圖 6：江北嘴周邊橋梁圖 ? 兩江隧道： 規(guī)劃的朝天門兩江隧道穿越長江、嘉陵江，長 16147米，兩江隧道外形呈 Y字型，由嘉陵江、長 江、 望龍門三條江底隧道相互交叉，形成水下立交橋， 連接起中央商務區(qū)的 “ 金三角 ” 。到達各區(qū)域都十分便捷。 2020 年主城區(qū)商品住宅的供應格局變化不大，但商品房成交的格局在發(fā)生變化：西部區(qū)域（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)）的成交量上漲，北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）的成交量下降。 在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速增長與迅速降溫的宏 觀大環(huán)境下，土地市場的新增供應量并未出現(xiàn)較大波動。 同時，金融、房地產(chǎn)、對外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯。 重慶市經(jīng)濟 發(fā)展狀況 2020年 重慶市 宏觀經(jīng)濟向好態(tài)勢明顯， 上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，同比增長 %、 重慶市經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，主要得益于經(jīng)濟增《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 11 長的強勁動力，其中， 工 業(yè)生產(chǎn)快速增長，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn) 發(fā)展 ，消費市場持續(xù)旺盛 功不可沒。 該地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷（緊鄰朝天門大橋）的位置，既能享受 CBD區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾，其居住舒適度是要高于 B地塊。形成集商務、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂等各種綜合功能為一體的城市綜合體。為 CBD區(qū)域配套居住區(qū)，位于 “ 雙城 ” 邊緣， 東側臨江， 距離江北嘴景觀中軸約 800米 ，是名副其實的 CLD區(qū)位。 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，在全國富有極好的聲譽。 （西部區(qū)） 的重點直營項目 中海地產(chǎn)集團有限公司（西部區(qū)）成立于 2020 年 11 月，組建之后的主要任務是 對中海地產(chǎn)重慶公司、成都公司和西安公司進行集團化區(qū)域管理。提出在重慶建立的金融市場，包括證券場外交易市場（ OTC市場）、全國性電子票據(jù)交易中心、期貨交易所都在江北嘴有規(guī)劃布局， 35年后，江北嘴將成為長江上游地區(qū)金融機構、金融資金、金融產(chǎn)品交易、金融產(chǎn)品定價、金融信息、金融人才等集聚的核心區(qū)，金融創(chuàng)新、金融生態(tài)環(huán)境等先 行區(qū) 江北嘴 CBD的規(guī)劃定位將以金融中心的集中建設為帶動，發(fā)展具備國際水平的金融核心商務區(qū)，打造一個 5平方公里的金融核心區(qū)。 C地塊 項目地處重慶江北城，一線臨江。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置，既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾 。 按照約定， 首 批 2020年 12月交付北側約 140畝，但由于各種原因，延至 2020年交付；南側剩余約 160畝交地時間為 2020年 6月，時間跨度較長。 圖 3：中海、九龍倉在江北嘴的 A、 B、 C三大項目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項目。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 10 三 、 項目 開發(fā) 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 重慶市的地位及發(fā)展 重慶市作為我國重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟的領軍城市，具有舉足輕重的地位。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長勢頭。全市實際利用外商直接投資 元，同比增長 %；實際利用內(nèi)資 ，增長 %。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢， 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長趨勢，從 4月開始成交量同比開始持平和下降， 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達到了 42%和 32%。規(guī)劃中設計溝通兩江四岸的過江隧道將 CBD硬核的三部分連接成為一個有機 整體；千廝門大橋和朝天門長江大橋將江北城分別與渝中半島和南岸彈子石連接，使江北城與另兩個 CBD硬核部分更加便捷地溝通；軌道六號線和九號線途經(jīng)江北城核心地帶，并設置中心車站，軌道四號線和軌道環(huán)線也繞經(jīng)江北城，共同構建起江北城與其他城市副中心和城市組團之間的快速通道。 圖 5：江北嘴主要公路框架圖（ 圖 示藍色道路為江北城內(nèi)主干道，紅色道路為次級干道，橙色道路為支路。 黃花園大橋 大佛寺 大橋 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 16 軌道交通網(wǎng)絡不僅將把江北城與彈子石、解放碑三個中央商務區(qū)硬核連接起來，還拉近了江北城與主城其他區(qū)域各功能組團之間的距離。 1891年，重慶開埠后，江北嘴港口成為重慶重要的對外通商口岸，食鹽、糧食、土陶、木材等交易品充街塞巷。 江北城整體規(guī)劃以 記憶之城、未來之城 為規(guī)劃理念。 ? 價值優(yōu)勢 —— C 地塊片區(qū)土地市場數(shù)度升溫，每一輪升溫都將本地土地價格拉升至新的高度，投資核心地段的地產(chǎn)產(chǎn)品對本地部分企業(yè)家產(chǎn)生了巨大的吸引力。 ? 朝向 —— 有部分西向產(chǎn)品，無景觀優(yōu)勢，銷售可能存在難度。 ? 產(chǎn)品線壓力 —— 目前重慶本地高端濱江高層豪宅市場競爭較大。 項目定位 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。 包括天街景觀步行道、景觀節(jié)點、社區(qū)配套商業(yè)、《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 24 公共娛樂配套，結合組團主要出入口，充分利用高差，打造互動性強的休閑天街商業(yè) 。同時保證自身生活 的私密。 ? 47F 超高層與春森 彼岸比較， 清水套內(nèi)均價為 10000 元 /平米，清水建面均價8300 元 /平米。 具有重慶自然景觀代表性質的兩江交匯是本項目設計的一大亮點，加之開闊的中央公園、科技館、大劇院、城市綜合商業(yè)體、游艇碼頭，為本項目建筑自然景觀錦上添花。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 30 六、投資收益分析 分析基礎 由于江北城 C地塊分批交地時間跨度較長， 因此投資收益以首期開發(fā)量為計算分析的基礎。 銀行貸款：因為項目開發(fā)量較大，成本較高， 開發(fā)時間需要在一年到兩年， 因此自有資金無法有效滿足開發(fā)要求，擬向銀行借款 1億元 ，借期兩年，兩年后一次還清。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》小組分工情況 在張昱老師的指導和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》終于完成，大學期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要劃上一個句