【正文】 重慶市場目前為止較高地價(jià)項(xiàng)目 和 中海地產(chǎn)在 重慶的高端項(xiàng)目，它所展現(xiàn)的 不 僅是西部區(qū)公 司，或者中海地產(chǎn)本身， 更 代表 了 其背后中國海外、中國建筑的企業(yè)形象。 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，在全國富有極好的聲譽(yù)。交通規(guī)劃明朗 ， 緊密連接主城核心區(qū)域。 （西部區(qū)） 的重點(diǎn)直營項(xiàng)目 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（西部區(qū)）成立于 2020 年 11 月，組建之后的主要任務(wù)是 對中海地產(chǎn)重慶公司、成都公司和西安公司進(jìn)行集團(tuán)化區(qū)域管理。 作為未來城市 CBD的重要組成部分，是城市主要的商務(wù)區(qū)，負(fù)擔(dān)著金融、商務(wù)辦公、文化娛樂以及旅游休閑等多種職能。提出在重慶建立的金融市場，包括證券場外交易市場（ OTC市場）、全國性電子票據(jù)交易中心、期貨交易所都在江北嘴有規(guī)劃布局， 35年后，江北嘴將成為長江上游地區(qū)金融機(jī)構(gòu)、金融資金、金融產(chǎn)品交易、金融產(chǎn)品定價(jià)、金融信息、金融人才等集聚的核心區(qū)，金融創(chuàng)新、金融生態(tài)環(huán)境等先 行區(qū) 江北嘴 CBD的規(guī)劃定位將以金融中心的集中建設(shè)為帶動(dòng)，發(fā)展具備國際水平的金融核心商務(wù)區(qū)，打造一個(gè) 5平方公里的金融核心區(qū)。中國未來十年的發(fā)展看重慶，重慶的發(fā)展看兩江新區(qū)，兩江新區(qū)的發(fā)展看江北嘴。 C地塊 項(xiàng)目地處重慶江北城，一線臨江。 景觀資源豐富 , 具備高端產(chǎn)品的屬性基礎(chǔ)，是未來城市的《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 6 亮點(diǎn)。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置，既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾 。江北城作為新規(guī)劃的 北區(qū) CBD核心，與解放碑 CBD和彈子石 CBD構(gòu)成重慶市的 “ 金三角 ” 區(qū)域，正逐漸成為最受關(guān)注的一片經(jīng)濟(jì)熱土，而 C地塊正處于這片熱土之上。 按照約定， 首 批 2020年 12月交付北側(cè)約 140畝，但由于各種原因，延至 2020年交付；南側(cè)剩余約 160畝交地時(shí)間為 2020年 6月，時(shí)間跨度較長。三項(xiàng)目均位于江北嘴 CBD核心位置，其建筑面積總規(guī)模超過 180萬平米。 圖 3：中海、九龍倉在江北嘴的 A、 B、 C三大項(xiàng)目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項(xiàng)目。 C地塊地塊總建筑面積約 80萬平米， 將成為 江北嘴內(nèi)最大規(guī)模生態(tài)宜居型社區(qū)。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 10 三 、 項(xiàng)目 開發(fā) 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 重慶市的地位及發(fā)展 重慶市作為我國重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍城市，具有舉足輕重的地位。 其將以迅猛的發(fā)展速度，十年再造一個(gè)重慶，從而揭開了重慶發(fā)展嶄新的一頁。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長勢頭。在 “ 家電下鄉(xiāng) ” 、 “ 汽摩下鄉(xiāng) ” 、 “ 萬村千 鄉(xiāng)市場工程 ”等政策措施的推動(dòng)下，鄉(xiāng)村消費(fèi)品市場加快發(fā)展，城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)出共同繁榮的發(fā)展態(tài)勢 。全市實(shí)際利用外商直接投資 元，同比增長 %；實(shí)際利用內(nèi)資 ，增長 %。 15月房地產(chǎn)開發(fā)投資中 ,商品住宅投資 億元，同比增長 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓完成投資 ，增長 %，占比 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，增長 %，占比 %；其他《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 12 房屋完成投資 億元，增長 %，占比 %。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢， 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長趨勢，從 4月開始成交量同比開始持平和下降， 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達(dá)到了 42%和 32%。 2020 年的 2 月、 3月、 4月和 6 月的商品房成交價(jià)格均超過 5000 元 /平方米，成交量最高的 4月商品房成交價(jià)格更高達(dá) 6114 元 /平方米，而 1月和 5月的成交均價(jià)均不足 5000 元 /平方米。規(guī)劃中設(shè)計(jì)溝通兩江四岸的過江隧道將 CBD硬核的三部分連接成為一個(gè)有機(jī) 整體；千廝門大橋和朝天門長江大橋?qū)⒔背欠謩e與渝中半島和南岸彈子石連接，使江北城與另兩個(gè) CBD硬核部分更加便捷地溝通；軌道六號線和九號線途經(jīng)江北城核心地帶，并設(shè)置中心車站，軌道四號線和軌道環(huán)線也繞經(jīng)江北城，共同構(gòu)建起江北城與其他城市副中心和城市組團(tuán)之間的快速通道。 過江隧道，朝天門大橋引橋，千廝門大橋，輕軌 6 號線的開工建設(shè)可以將江北《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 14 城的人流及車流迅速轉(zhuǎn)換。 圖 5：江北嘴主要公路框架圖（ 圖 示藍(lán)色道路為江北城內(nèi)主干道，紅色道路為次級干道，橙色道路為支路。 千廝門大橋已 于 2020年 12月 29日開工修建，江北城 五里店立交 對山 立交 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 15 預(yù)計(jì) 2020年 9月竣工， 全長 1900米，為軌道六號線和城市道路共用橋梁。 黃花園大橋 大佛寺 大橋 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 16 軌道交通網(wǎng)絡(luò)不僅將把江北城與彈子石、解放碑三個(gè)中央商務(wù)區(qū)硬核連接起來，還拉近了江北城與主城其他區(qū)域各功能組團(tuán)之間的距離。 （ 2）景觀及視線分析 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 17 東 側(cè)是北去的長江，隔江即可眺望南岸區(qū)視野開闊，東南方向可以看到兩江交匯及解放碑 CBD；規(guī)劃中的東南向的游艇碼頭及超五星酒店等均是重要景觀； 南 兩側(cè)緊鄰江北城 CBD的中央公園綠化帶等，并與 CBD內(nèi)的標(biāo)志性建筑相望（大劇院、科學(xué)館以及 A地塊地標(biāo)建筑）， CBD景觀資源較佳； 西 側(cè)一路之隔為已于 06年開發(fā)完成的南方上格林小區(qū)，該小區(qū)以小高層為主，布有少量 24層點(diǎn)式高層住宅，整體視野比較通透，景觀尚可； 北 臨朝天門大橋，隔橋?yàn)橐?guī)劃中的江北城生活拓展區(qū) —— 溉瀾溪居住片區(qū)，并北望長江，視野開闊 。 1891年，重慶開埠后，江北嘴港口成為重慶重要的對外通商口岸，食鹽、糧食、土陶、木材等交易品充街塞巷。清道光十年（ 1835年）開始，建起金沙、。 江北城整體規(guī)劃以 記憶之城、未來之城 為規(guī)劃理念。 配套設(shè)施 （ 1） 行政生活配套 —— CBD 中心商務(wù)區(qū)、江北行政區(qū)； （ 2） 高級酒店 —— 喜來登酒店、洲際酒店等五星級酒店、區(qū)域內(nèi)規(guī)劃待建五星級酒店； （ 3） 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 —— 江北嘴中央公園、重慶大劇院、重慶科技館、網(wǎng)球中心。 ? 價(jià)值優(yōu)勢 —— C 地塊片區(qū)土地市場數(shù)度升溫，每一輪升溫都將本地土地價(jià)格拉升至新的高度，投資核心地段的地產(chǎn)產(chǎn)品對本地部分企業(yè)家產(chǎn)生了巨大的吸引力。 劣勢（ Weakness） ? 配套不足 —— 周邊配套不足，公共交通網(wǎng)絡(luò)未完善，各交通系統(tǒng)都在建設(shè)中，生活配套缺乏，目前本區(qū)域基本上無生活配套，不能滿足高端消費(fèi)者的生活需求，客戶對本項(xiàng)目自身配套可能有一定要求； ? 設(shè)施影響 —— 地塊內(nèi)部及周邊存在以下不利因素：快速干道、變電站、高壓線走廊、觀音廟、軌道 6 號、 9 號線影響等，對住宅品質(zhì)和客戶心理有一定影響。 ? 朝向 —— 有部分西向產(chǎn)品，無景觀優(yōu)勢，銷售可能存在難度。 ? 產(chǎn)品線 —— 重慶本地豪宅尤其是高端高層豪宅產(chǎn)品水平不高，使得本地不少豪宅購買人群向別墅物流失。 ? 產(chǎn)品線壓力 —— 目前重慶本地高端濱江高層豪宅市場競爭較大。 WO策略：把握機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢； ﹡通過對整個(gè)商務(wù)區(qū)的重點(diǎn)宣傳，在商務(wù)和高端生活兩方面進(jìn)行強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的宜居性，彌補(bǔ)配套缺陷，強(qiáng)調(diào)中心概念； ﹡打造中央商住區(qū) 的居住及投資聲勢，塑造未來發(fā)展前景； ﹡針對客戶人群，打造真正意義上的濱江高端產(chǎn)品，滿足西部中高端人群的居住需求。 項(xiàng)目定位 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價(jià)、豐富景觀資源，這個(gè)項(xiàng)目一開始就注定了是整個(gè)重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。 立面風(fēng)格 ? 城市級地標(biāo) —— 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，代表城市神韻，臨江組團(tuán)偏現(xiàn)代公建立面，時(shí)尚、俊朗、挺拔、大氣，具有豪宅氣質(zhì)，體現(xiàn)高低錯(cuò)落的現(xiàn)代城市天際線； ? 風(fēng)情濱江豪宅 —— 園景組團(tuán)通過圍合式的建筑布局和精致的景觀設(shè)計(jì)，建筑與景色相互融合，建筑風(fēng)格與臨江組團(tuán)相區(qū)隔。 包括天街景觀步行道、景觀節(jié)點(diǎn)、社區(qū)配套商業(yè)、《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 24 公共娛樂配套，結(jié)合組團(tuán)主要出入口，充分利用高差，打造互動(dòng)性強(qiáng)的休閑天街商業(yè) 。 ? 購買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。同時(shí)保證自身生活 的私密。戶型特征：正看江 146平米， 選取組團(tuán)：江御組團(tuán)四號樓銷售均價(jià)，高層，三梯五戶 選取組團(tuán)：好河山組團(tuán)20 號樓， 30層。 ? 47F 超高層與春森 彼岸比較， 清水套內(nèi)均價(jià)為 10000 元 /平米，清水建面均價(jià)8300 元 /平米。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 28 ? 6F多層在重慶無可比項(xiàng)目參考，按照公司利潤率要求，清水建面均價(jià) 19400元 /平米。 具有重慶自然景觀代表性質(zhì)的兩江交匯是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，加之開闊的中央公園、科技館、大劇院、城市綜合商業(yè)體、游艇碼頭，為本項(xiàng)目建筑自然景觀錦上添花。建筑群體個(gè)性鮮明，空間通透，強(qiáng)調(diào)天際線的豐富層次和動(dòng)感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點(diǎn)睛之筆。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 30 六、投資收益分析 分析基礎(chǔ) 由于江北城 C地塊分批交地時(shí)間跨度較長， 因此投資收益以首期開發(fā)量為計(jì)算分析的基礎(chǔ)。后期開發(fā)地塊的樓盤價(jià)格將會(huì)低于均價(jià)。 銀行貸款：因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)量較大，成本較高， 開發(fā)時(shí)間需要在一年到兩年， 因此自有資金無法有效滿足開發(fā)要求，擬向銀行借款 1億元 ，借期兩年，兩年后一次還清。作為西部金融中心域最宜居住宅大盤，最大化濱水景觀資源，高端的市場定位。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》小組分工情況 在張昱老師的指導(dǎo)和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》終于完成，大學(xué)期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要?jiǎng)澤弦粋€(gè)句號了。 我們小組由于只有兩位成員，因此時(shí)間緊、任務(wù)重，報(bào)告完成得也不盡如人意，其中紕漏和謬誤之處，還望老師和同學(xué)