【正文】 重慶市場目前為止較高地價項目 和 中海地產(chǎn)在 重慶的高端項目，它所展現(xiàn)的 不 僅是西部區(qū)公 司，或者中海地產(chǎn)本身， 更 代表 了 其背后中國海外、中國建筑的企業(yè)形象。 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，在全國富有極好的聲譽。交通規(guī)劃明朗 ， 緊密連接主城核心區(qū)域。 （西部區(qū)） 的重點直營項目 中海地產(chǎn)集團有限公司（西部區(qū)）成立于 2020 年 11 月，組建之后的主要任務是 對中海地產(chǎn)重慶公司、成都公司和西安公司進行集團化區(qū)域管理。 作為未來城市 CBD的重要組成部分，是城市主要的商務區(qū)，負擔著金融、商務辦公、文化娛樂以及旅游休閑等多種職能。提出在重慶建立的金融市場，包括證券場外交易市場（ OTC市場）、全國性電子票據(jù)交易中心、期貨交易所都在江北嘴有規(guī)劃布局， 35年后，江北嘴將成為長江上游地區(qū)金融機構(gòu)、金融資金、金融產(chǎn)品交易、金融產(chǎn)品定價、金融信息、金融人才等集聚的核心區(qū)，金融創(chuàng)新、金融生態(tài)環(huán)境等先 行區(qū) 江北嘴 CBD的規(guī)劃定位將以金融中心的集中建設為帶動，發(fā)展具備國際水平的金融核心商務區(qū)，打造一個 5平方公里的金融核心區(qū)。中國未來十年的發(fā)展看重慶，重慶的發(fā)展看兩江新區(qū)，兩江新區(qū)的發(fā)展看江北嘴。 C地塊 項目地處重慶江北城，一線臨江。 景觀資源豐富 , 具備高端產(chǎn)品的屬性基礎，是未來城市的《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 6 亮點。 江北嘴 C 地塊是江北城區(qū)域內(nèi)最宜居住、交通最為便捷的位置，既能享受CBD 區(qū)域內(nèi)的核心資源，也避免了一些 CBD 區(qū)域的人流、噪音及高密度帶來的干擾 。江北城作為新規(guī)劃的 北區(qū) CBD核心，與解放碑 CBD和彈子石 CBD構(gòu)成重慶市的 “ 金三角 ” 區(qū)域，正逐漸成為最受關注的一片經(jīng)濟熱土，而 C地塊正處于這片熱土之上。 按照約定， 首 批 2020年 12月交付北側(cè)約 140畝，但由于各種原因，延至 2020年交付；南側(cè)剩余約 160畝交地時間為 2020年 6月，時間跨度較長。三項目均位于江北嘴 CBD核心位置，其建筑面積總規(guī)模超過 180萬平米。 圖 3：中海、九龍倉在江北嘴的 A、 B、 C三大項目一覽 B、 C地塊 是 江北嘴 CBD規(guī)劃 中僅有的濱江豪宅項目。 C地塊地塊總建筑面積約 80萬平米， 將成為 江北嘴內(nèi)最大規(guī)模生態(tài)宜居型社區(qū)。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 10 三 、 項目 開發(fā) 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 重慶市的地位及發(fā)展 重慶市作為我國重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟的領軍城市，具有舉足輕重的地位。 其將以迅猛的發(fā)展速度，十年再造一個重慶，從而揭開了重慶發(fā)展嶄新的一頁。 固定資產(chǎn)投資延續(xù)穩(wěn)定快速增長勢頭。在 “ 家電下鄉(xiāng) ” 、 “ 汽摩下鄉(xiāng) ” 、 “ 萬村千 鄉(xiāng)市場工程 ”等政策措施的推動下，鄉(xiāng)村消費品市場加快發(fā)展，城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)出共同繁榮的發(fā)展態(tài)勢 。全市實際利用外商直接投資 元，同比增長 %；實際利用內(nèi)資 ，增長 %。 15月房地產(chǎn)開發(fā)投資中 ,商品住宅投資 億元，同比增長 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓完成投資 ，增長 %，占比 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，增長 %，占比 %；其他《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 12 房屋完成投資 億元，增長 %，占比 %。 2020 上半年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的趨勢， 2020 年 1 月至 3月商品房成交同比都呈不同程度的增長趨勢，從 4月開始成交量同比開始持平和下降， 5月和 6 月的成交量同比降幅分別達到了 42%和 32%。 2020 年的 2 月、 3月、 4月和 6 月的商品房成交價格均超過 5000 元 /平方米，成交量最高的 4月商品房成交價格更高達 6114 元 /平方米，而 1月和 5月的成交均價均不足 5000 元 /平方米。規(guī)劃中設計溝通兩江四岸的過江隧道將 CBD硬核的三部分連接成為一個有機 整體；千廝門大橋和朝天門長江大橋?qū)⒔背欠謩e與渝中半島和南岸彈子石連接，使江北城與另兩個 CBD硬核部分更加便捷地溝通；軌道六號線和九號線途經(jīng)江北城核心地帶，并設置中心車站，軌道四號線和軌道環(huán)線也繞經(jīng)江北城，共同構(gòu)建起江北城與其他城市副中心和城市組團之間的快速通道。 過江隧道，朝天門大橋引橋，千廝門大橋，輕軌 6 號線的開工建設可以將江北《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 14 城的人流及車流迅速轉(zhuǎn)換。 圖 5：江北嘴主要公路框架圖（ 圖 示藍色道路為江北城內(nèi)主干道，紅色道路為次級干道，橙色道路為支路。 千廝門大橋已 于 2020年 12月 29日開工修建，江北城 五里店立交 對山 立交 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 15 預計 2020年 9月竣工， 全長 1900米，為軌道六號線和城市道路共用橋梁。 黃花園大橋 大佛寺 大橋 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 16 軌道交通網(wǎng)絡不僅將把江北城與彈子石、解放碑三個中央商務區(qū)硬核連接起來，還拉近了江北城與主城其他區(qū)域各功能組團之間的距離。 （ 2）景觀及視線分析 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 17 東 側(cè)是北去的長江，隔江即可眺望南岸區(qū)視野開闊，東南方向可以看到兩江交匯及解放碑 CBD；規(guī)劃中的東南向的游艇碼頭及超五星酒店等均是重要景觀； 南 兩側(cè)緊鄰江北城 CBD的中央公園綠化帶等，并與 CBD內(nèi)的標志性建筑相望（大劇院、科學館以及 A地塊地標建筑）， CBD景觀資源較佳； 西 側(cè)一路之隔為已于 06年開發(fā)完成的南方上格林小區(qū)，該小區(qū)以小高層為主，布有少量 24層點式高層住宅，整體視野比較通透，景觀尚可； 北 臨朝天門大橋，隔橋為規(guī)劃中的江北城生活拓展區(qū) —— 溉瀾溪居住片區(qū)，并北望長江，視野開闊 。 1891年，重慶開埠后，江北嘴港口成為重慶重要的對外通商口岸，食鹽、糧食、土陶、木材等交易品充街塞巷。清道光十年（ 1835年）開始，建起金沙、。 江北城整體規(guī)劃以 記憶之城、未來之城 為規(guī)劃理念。 配套設施 （ 1） 行政生活配套 —— CBD 中心商務區(qū)、江北行政區(qū)； （ 2） 高級酒店 —— 喜來登酒店、洲際酒店等五星級酒店、區(qū)域內(nèi)規(guī)劃待建五星級酒店； （ 3） 運動休閑設施 —— 江北嘴中央公園、重慶大劇院、重慶科技館、網(wǎng)球中心。 ? 價值優(yōu)勢 —— C 地塊片區(qū)土地市場數(shù)度升溫，每一輪升溫都將本地土地價格拉升至新的高度，投資核心地段的地產(chǎn)產(chǎn)品對本地部分企業(yè)家產(chǎn)生了巨大的吸引力。 劣勢（ Weakness） ? 配套不足 —— 周邊配套不足，公共交通網(wǎng)絡未完善，各交通系統(tǒng)都在建設中，生活配套缺乏，目前本區(qū)域基本上無生活配套，不能滿足高端消費者的生活需求，客戶對本項目自身配套可能有一定要求； ? 設施影響 —— 地塊內(nèi)部及周邊存在以下不利因素：快速干道、變電站、高壓線走廊、觀音廟、軌道 6 號、 9 號線影響等，對住宅品質(zhì)和客戶心理有一定影響。 ? 朝向 —— 有部分西向產(chǎn)品，無景觀優(yōu)勢，銷售可能存在難度。 ? 產(chǎn)品線 —— 重慶本地豪宅尤其是高端高層豪宅產(chǎn)品水平不高，使得本地不少豪宅購買人群向別墅物流失。 ? 產(chǎn)品線壓力 —— 目前重慶本地高端濱江高層豪宅市場競爭較大。 WO策略：把握機會，規(guī)避劣勢； ﹡通過對整個商務區(qū)的重點宣傳，在商務和高端生活兩方面進行強調(diào)項目的宜居性，彌補配套缺陷，強調(diào)中心概念； ﹡打造中央商住區(qū) 的居住及投資聲勢，塑造未來發(fā)展前景； ﹡針對客戶人群，打造真正意義上的濱江高端產(chǎn)品，滿足西部中高端人群的居住需求。 項目定位 CBD 核心區(qū)域、高樓面地價、豐富景觀資源，這個項目一開始就注定了是整個重慶乃至西部的高端樓盤的形象定位。 立面風格 ? 城市級地標 —— 現(xiàn)代時尚風格，代表城市神韻，臨江組團偏現(xiàn)代公建立面，時尚、俊朗、挺拔、大氣，具有豪宅氣質(zhì)，體現(xiàn)高低錯落的現(xiàn)代城市天際線； ? 風情濱江豪宅 —— 園景組團通過圍合式的建筑布局和精致的景觀設計，建筑與景色相互融合，建筑風格與臨江組團相區(qū)隔。 包括天街景觀步行道、景觀節(jié)點、社區(qū)配套商業(yè)、《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 24 公共娛樂配套，結(jié)合組團主要出入口，充分利用高差，打造互動性強的休閑天街商業(yè) 。 ? 購買特征： 注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。同時保證自身生活 的私密。戶型特征：正看江 146平米， 選取組團：江御組團四號樓銷售均價，高層，三梯五戶 選取組團：好河山組團20 號樓， 30層。 ? 47F 超高層與春森 彼岸比較， 清水套內(nèi)均價為 10000 元 /平米，清水建面均價8300 元 /平米。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 28 ? 6F多層在重慶無可比項目參考，按照公司利潤率要求，清水建面均價 19400元 /平米。 具有重慶自然景觀代表性質(zhì)的兩江交匯是本項目設計的一大亮點，加之開闊的中央公園、科技館、大劇院、城市綜合商業(yè)體、游艇碼頭，為本項目建筑自然景觀錦上添花。建筑群體個性鮮明，空間通透，強調(diào)天際線的豐富層次和動感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點睛之筆。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 30 六、投資收益分析 分析基礎 由于江北城 C地塊分批交地時間跨度較長， 因此投資收益以首期開發(fā)量為計算分析的基礎。后期開發(fā)地塊的樓盤價格將會低于均價。 銀行貸款：因為項目開發(fā)量較大，成本較高， 開發(fā)時間需要在一年到兩年， 因此自有資金無法有效滿足開發(fā)要求，擬向銀行借款 1億元 ，借期兩年，兩年后一次還清。作為西部金融中心域最宜居住宅大盤，最大化濱水景觀資源，高端的市場定位。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 34 《重慶?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》小組分工情況 在張昱老師的指導和幫助下，《重慶 ?江北嘴 C地塊項目可行性分析報告》終于完成，大學期間的倒數(shù)第二門課 —— 《房地產(chǎn)與物業(yè)管理》也要劃上一個句號了。 我們小組由于只有兩位成員，因此時間緊、任務重，報告完成得也不盡如人意，其中紕漏和謬誤之處，還望老師和同學