【正文】 2007年7月――8月，完成項目最后一期的竣工驗收和入住工作，項目開發(fā)建設完成。358700000=%盈虧平衡分析表明：%時，項目可以保本。、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風貌有機協(xié)調，實現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營造舒適、現(xiàn)代的優(yōu)雅的商務環(huán)境和休閑商業(yè)環(huán)境；、以科技為先導，提高項目產品的新技術含量，建設智能化人居環(huán)境，實現(xiàn)技術與人文的互融共生，提供切合市場的符合市場需要的商務公寓產品和商業(yè)寫字樓建筑，創(chuàng)造良好居住、生活環(huán)境，完善配套設施，倡導時代精神風貌引導入住者生活方式的改變和生活品質的提高。2地塊前之臨江西路為一單向交通線，對出行有一定影響。氣候條件良好，不存在嚴重自然災害的影響。總戶數(shù)290獨棟別墅聯(lián)排別墅5500元/ M178。178。、高檔住宅市場價格情況、2005年高檔住宅均價達4215元/ ㎡，年均增幅33%由于目前對高檔住宅仍未給出一個標準，我們按照普遍認同篩選出二十多個樓盤進行價格統(tǒng)計分析。距成都市房產管理局統(tǒng)計，%，%。整個成都市區(qū)的住宅供應表現(xiàn)為螺旋上升趨勢，而住宅需求則始終處于較高狀態(tài)，供需矛盾逐漸趨緩。城西經過十多年的發(fā)展，青羊大道、光華大道相繼貫通，隨著城市化進程的加快，體育公園、金沙遺址公園也將相繼落成。、城東副中心成都市東部新區(qū)是以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，按照政府的規(guī)劃，建成后的城東副中心規(guī)劃面積76平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務、大型金融設施等為一體的綜合性服務中心, 其總體結構包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。、房者購買住宅期望價格在3000元/ ㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。成都市房地產市場特征、房地產開發(fā)由幾年前的集中在二環(huán)開發(fā)轉向三環(huán)及以外和城郊以及更遠郊的郊區(qū)樓市并舉的局面。成都市的房地產市場也一直保持平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，供求基本平衡、健康有序，沒有明顯的炒作和泡末成分。前三季度，交通運輸、%，%，%，%。非城市建設用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市建設用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內外兩側500米區(qū)域內地，沿河兩岸200米范圍內用地和東風渠兩岸100米內用地，其他中小河流兩岸50米，規(guī)劃區(qū)域內的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。、通信狀況成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國8個郵政通信一級處理中心和全國6個通訊交換中心之一，并先后與160余個國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。雙流國際機場是全國四大空港之一，已開通國際國內航線240多條，年客流量500萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有3條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等23條省級以上公路為骨干的放射型公路網絡。歷史文化：“三片一帶五十五個節(jié)點”。其中：第一產業(yè)實現(xiàn)增加值136億元，%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值855億元，%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值792億元，%。、行政措施：禁止拍賣基本住房、七部委關于穩(wěn)定房價的通知；等等。開發(fā)商自籌資金比重由1—4月的40%上升到1—%，其自籌資金增速較快。成都市消費需求分析、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。世紀城會展中心將會展經濟重心南移，再加上城南云集的大盤：天府長城、遠大都市風景、萬華國際社區(qū)、心怡、城西片區(qū)城西，歷來都是成都市的貴胄之地，無論是浣花溪、金沙遺址、寬窄巷子，還是青羊宮、杜甫草堂都保留著成都人最豐富的傳統(tǒng)和最古典的情懷。第二章 成都市高端住宅市場分析第一節(jié)、成都市住宅市場發(fā)展狀況住宅市場概述自2004年以來，隨著國家宏觀經濟調控、金融政策調整、土地市場整頓、行政手段抑制房價等一系列措施的執(zhí)行，加之地方政府的強力干預，成都房地產市場在波瀾壯闊中趨于成熟和規(guī)范。銷售額住宅中，價格主要分布在2700—3600元/ ㎡及3600—5000元/㎡，%和37%。高檔住宅實際上，依托的就是區(qū)位價值，未來在成都市的各個高區(qū)位價值區(qū)域都會產生一個高檔住宅的供應板塊，而這些板塊都有屬于自己的獨特標識，個個板塊之間的競爭也更多地表現(xiàn)為區(qū)位價值之間的比較。總戶數(shù):744綠地率:%車位1:15000元優(yōu)品道光華大道博瑞集團占地400畝建面40萬M178。御都花園別墅羊西線蜀漢路528號成都中普實業(yè)占地218畝、建面13萬M178。項目地質、水文、氣候情況項目土地的地質情況，從實地勘察來看和成都市多年的建設開挖經驗，本項目地基是沖積砂石層。城市旅游：西有武候祠、南郊公園，北有人民公園；購物配套：項目距離成都市商業(yè)中心—鹽市口、天府廣場僅一公里。第二節(jié)、項目建設規(guī)?？偨ㄖ娣e：71500m 2左右，包含地下建筑和地上建筑面積。第七章　項目投資分析初步靜態(tài)銷售利潤分析：一、項目產值計算　　　　　　面積銷售價格銷售額住宅產值511005000255500000均價一層商業(yè)產值28001500042000000均價二層商業(yè)產值2800800022400000均價三層商業(yè)產值2800600016800000均價車位產值2758000022000000均價總產值358700000　二、項目利潤計算營業(yè)稅及附加358700000%20087200毛利潤%所得稅33%凈利潤%盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設盈虧平衡點的銷售收入為A，則：總投資247。完成項目開工建設的準備工作。項目位于市中區(qū)CBD，所處地段屬城區(qū)一級商業(yè)用地，市中心地段+ 臨府南河這二者結合形成項目土地資源稀缺性、唯一性，項目具有良好的保值、增值基礎和條件。財務評價結論、總產值為：358700000元，除回收建設投資外，可以實現(xiàn)營業(yè)稅后利潤12238萬元，營業(yè)稅后投資利潤率為： %。、應充分考慮高尚、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實到平面和空間布局之中，完善公建配套設施。威脅政府對發(fā)展高檔住宅有一定的政策限制。結論：對項目的規(guī)劃設計和建筑布局不會有特別的限制。半山衛(wèi)城雙流牧馬山成都富幫占地244畝、178。178。除2002年外，2004年高檔住宅均價增幅最為明顯，%。但經過2003年、2004年，高檔住宅的價格已經有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經歷了較大幅度的價格提升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元，二是成都高檔住宅的頂價不斷被打破：嶙江峰閣直追5600元/ ㎡、中海格林威治城的均價5300元/ ㎡（最貴一套售價7550元/ ㎡）、優(yōu)品道售價直逼5600元/平方米。全年的供應季度性的變化較為明顯，供應逐季度增長。在幾大版塊中，光華片區(qū)和金沙片區(qū)因為成溫公路等干道的貫通、金沙遺址的發(fā)現(xiàn)以及臨近浣花溪公園、杜甫草堂和家樂福等，逐漸成為成都房產開發(fā)版塊的后起之秀。錦江區(qū)政府東遷、十陵城市公園、‘東方新城’等幾大工程將強勢推動東部副中心的建設。發(fā)展趨勢分析、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內不會出現(xiàn)。、成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化?，F(xiàn)在的建設數(shù)量是，每人每年可以增加一平方米，按照這個建設速度，我國12年后才能達到預定的小康目標。4）、對外經濟發(fā)展勢頭強勁。2005年14月，%；，%。成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口”，隨著WTO和西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更多旅游、投資者的青睞。新華社2003年12月16日刊發(fā)的調查數(shù)據(jù)表明：在中國最適合居住的城市中、成都名列第三（僅次于上海、北京），在最合適投資城市中、成都名列第四（僅次于上海、北京和廣州）。扇葉綠楔，向東向南，七星拱月。 成都是全國商貿中心改革試點城市，成都前三個季度經濟保持了快速增長態(tài)勢，實現(xiàn)了速度與結構、質量、效益的統(tǒng)一。各級政府相關法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善，加強了對房地產開發(fā)的管理和服務，使房地產市場的發(fā)展更加規(guī)范。成都房地產市場概況、商品房供應和銷售保持旺盛2005年1—6月市區(qū)（六城區(qū)）㎡，%；㎡，%。市區(qū)住宅均價3675元/㎡，%。新區(qū)的主要功能就是以行政商務辦公、商貿金融、生活居住、會議展覽為主。高新西區(qū)在短短3年時間吸引了國內外數(shù)十家包括摩托羅拉成都軟件中心、布魯克西部基地等世界500強高新技術企業(yè)相繼入駐。其中，今年計劃投資1億元，進行道路、管網、土地整治等基礎設施建設，其中，新崇公鐵立交橋年內完工，石木路建設工程完成80%。從趨勢上看，全年住宅價格的季節(jié)性變化可以總結為快速上漲、平緩上漲、相對穩(wěn)定、快速攀升四個階段。、潛在高檔住宅供應量還應增加隨著成都市政府對大塊土地的包裝整體出售，帶來了成都目前的東南西地王爭奪市場的情況，個個重量級品牌開發(fā)商通過大塊土地帶來巨大的高檔住宅供應量。其中住宅14萬M178。178。分析：本項目用地在武侯區(qū)，項目向東100余米是人民南路，向西200余米是漿洗街，都是成都市的主要交通干道，項目交通條件十分優(yōu)越，項目住戶和消費者出入便捷。1交通優(yōu)勢：緊臨城市南北交通主干道之人民南路，交通便利，附近有十幾路公交車（11304