【正文】 東江與西枝江在城市中具有生態(tài)、景觀、生活三大功能。 東江是惠州的母親河，在市區(qū)范圍內(nèi)由東向西呈 “V” 字型橫貫惠城區(qū)，與西枝江相匯在城中，將城市劃分為江南和江北新城，是具有鮮明城市特色的兼有都市景觀和自然風光的藍色生態(tài)型景觀軸。如需建設(shè)永久性水上體育項目訓練基地，可在望江公園中安排適當用地用于建設(shè)。借鑒悉尼奧運 會水上運動中心和北京奧運會順義水上運動中心等案例 ， 本次規(guī)劃水上比賽航道沿東江布臵，起點區(qū)設(shè)于中信大橋下游 150m 處，終點區(qū)設(shè)兩處，一處設(shè)于第一個 1000 m 處（中部廣場延伸線），為皮劃艇比賽重點或繞標點；另一處設(shè)于水利防汛碼頭，為賽 艇比賽終點。 此外，惠州獲得下屆省運會舉辦權(quán)，望江段江面有 望 成為水上靜水項目（賽艇、皮劃艇）的比賽場地。 望江濱江公園 ， 占地約 35 萬平方米 ， 是利用防洪堤外河灘地建設(shè)的以休閑、綠化為主 ， 兼有防護功 能的濱江綠色空間。 商業(yè)帶位于大堤內(nèi)側(cè)與望江路之間，主要包括望江公園、商務寫字樓、酒店、商業(yè)、濱水住宅 以及 行政辦公樓等多種功能建筑，并設(shè)臵廣場、公園 以及 商業(yè)街道等共享的公共空間。進行綠化時，以保證大堤安全為前提，避免種植根系過于發(fā)達的植物和過多的高大喬木。觀光帶是利用新堤外灘建設(shè)濱江公園。沿先科大道長約 1918 m，沿江水涯線長約2460 m，水涯線至先科大道紅線平均寬度約 565m。 六、項目資源利用及生態(tài)環(huán)境分析 （一）望江濱江公園及水上運動基地建設(shè) 依據(jù) 《東江北岸望江段詳細規(guī)劃及城市設(shè)計》 ， 在三環(huán)路以南、新寮路以北、先科路以東、江北防洪堤以西地區(qū)， 規(guī)劃 興建 觀光、商業(yè)、居住 “ 三帶 ” ，建兩所九年一貫制學校及望江公園等場所。項目總建筑面積約 62 萬平方米，為規(guī)模大盤，建成后將為城市居民提供近 6000 套的安全、放心、舒適的居家住所，在一定程度上可進一步 提升城市品位、優(yōu)化城市區(qū)域功能、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、實現(xiàn)區(qū)域土地增值、改善城市人居環(huán)境 以及 提高社區(qū)居民生活 條件和 質(zhì)量 。 （二）改善城市次中心教育、商務、商業(yè)等配套功能 本項目作為服務于江北中心區(qū)乃至惠州整個城市的綜合體開發(fā)項目，中后 期開發(fā)的商業(yè)中心、商業(yè)街以及酒店，必將改善江北片區(qū)次中心的教育、商務、商業(yè)等服務配套 功能，提升片區(qū)競爭力。由于 公寓、酒店等物業(yè)屬于高密度開發(fā)物業(yè)，容積率可以達到 6 左右；別墅、商業(yè)街、商業(yè)中心等物業(yè)屬于低密度物業(yè)；而住宅社區(qū)密度可高可低，因此，可集合各種物業(yè)類型聯(lián)合開發(fā)，豐富產(chǎn)品類型。 按區(qū)域劃分臵業(yè)客戶群 一類客戶 —— 項目所在區(qū)域周邊居民、惠城區(qū)客戶、深港穗莞投資客 二類客戶 —— 外地優(yōu)秀務工人員、惠陽陳江仲凱客戶，博羅惠東河源等地客戶 三類客戶 —— 其他區(qū)域客 戶、特殊用途臵業(yè)人群 四、建設(shè)用地及總體規(guī)劃意向 （一）項目地塊規(guī)劃控制指標 項目位于惠州市江北南片區(qū)三環(huán)路與先科路交匯處，總占地近 400 畝， 60 萬余平方米大社區(qū)，為規(guī)模大盤。一般而言，大規(guī)模房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長，其價格存在 10%上升彈性空間，即本項目一期整體實現(xiàn)銷售價格（取整）為 4400元 /㎡。 住宅價格測算 可比性項目的選取 項 目名稱 總建筑面積 (㎡ ) 戶型 戶型面積 (㎡ ) 銷售均價(元 /㎡ ) 與項目 可比性 合生帝景灣 411336 5 及 6 房 145260 6800 （含裝修） 25% 盧浮公館 54111 3 及 4 房 130150 5000 30% TCL雅園 21400 1 房 2 廳 4045 3300 20% 2 房 2 廳 6975 3 房 2 廳 94104 金裕碧水灣 400000 3 房 2 廳 137162 4800 25% 4 房 2 廳 155169 復式 180 銷售價格測算 樓盤因素 權(quán)重 本項目 相比值 合生帝景灣 盧浮公館 TCL 雅園 金裕碧水灣 地段 12% 6 14 13 10 規(guī)模 10% 9 8 6 5 8 交通狀況 12% 9 生活配套 8% 5 7 11 景觀環(huán)境 15% 14 18 11 12 15 規(guī)劃設(shè)計 10% 9 10 9 噪音 5% 4 3 產(chǎn)品質(zhì)素 15% 12 17 10 13 發(fā)展商實 力 8% 6 10 7 物業(yè)管理 5% 6 5 總計 100% 89 價格實現(xiàn)（元 /平方米） 5600 5000 3300 4600 比較價（元 /平方米） 3801 5000 2929 權(quán)重（％） 25% 30% 20% 25% 加權(quán)平均值 4005 元 /平方米 備注 合生帝景灣均價為 6800，包括 1200 的裝修費用；而盧浮公館均價是暫估價格，待項目推出時再最終確定 。 后續(xù)開發(fā)：開發(fā)公寓、商場、小高層、高層住宅約 53 萬平方米，以 8： 2 的比例開發(fā)小高層和高層。 項目品質(zhì)高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場上的品質(zhì)樓盤，但價位屬于中檔次區(qū)間，以高性價比來提升項目在市場上的競爭力。 發(fā) 揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程中應遵守的原則。 項目 SWOT 分析對策 發(fā)揮優(yōu)勢： 強化項目所處 CBD 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及項目發(fā)展前景； 突出項目景觀資源優(yōu)勢（望江濱江公園以及兩江四岸綠化建設(shè)）； 發(fā)揮大盤運作的營銷張力，借 助城市運營的城建運營大概念，建立大盤形象； 通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個惠州品質(zhì)標桿，塑造獨特個性。 項目機會點 （ Opportunities） 分析 江北 CBD 中心區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域不斷升溫，房價不斷攀升超過老城區(qū)； 地塊為江北外拓發(fā)展的第一站，前景看好，具有很大的發(fā)展機遇； 中信大橋與東江大橋的建成，將水口鎮(zhèn)、老城區(qū)和江北中心區(qū)更加緊密連接起來，水口鎮(zhèn)及老城區(qū)的部分購房消費者向江北這一生態(tài)居住片區(qū)集中； 東江夜游碼頭及兩江四岸綠化，公園建設(shè)的推進，生態(tài)居住優(yōu)勢日趨凸顯； 市場開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項目，這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機會。 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū)，屬于 CBD 中心擴張第一站； 景觀優(yōu)勢：鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運動基地； 地塊優(yōu)勢：地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊； 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達，車行可以較方便的到達社區(qū)。 惠州江北火車站 惠州江北汽車客運站 周邊生活、休閑等配套設(shè)施 萬家福購物廣場 云山購物廣場 距離本項目 2020 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設(shè)施，如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、云山購 物廣場、萬家福購物廣場、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點、惠州 郵電大樓和移動通訊大樓營業(yè)廳 、濤景高爾夫球場以及 惠州市最大、圖書收藏量最多的慈云圖書館等。 （五）地塊周邊配套 目前，項目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財經(jīng)學校以及惠臺學校，其他配套設(shè)施均在 2020 米以外。 西面：緊鄰規(guī)劃中的市政道路，路寬 42 米。 公交線路 停靠站點 4 路 紅花湖、上排、大嶺路、八中、汽車站、麗都賓館、公共汽車總公司、中國銀行、軍分區(qū)、花邊嶺、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平市 場、東平鄉(xiāng)、東平、東江大橋、東化廠、自來水公司、云山、松子嶺、三新工業(yè)區(qū) 10A 路 汽車站、中心醫(yī)院、銀湖大廈、麗日廣場、平湖門、渡口所、郵電局、惠州大橋北、體育中心、行政中心、云山、松子嶺、天怡廣場、望江、新寮工業(yè)區(qū)、蝦村小學、崗頭圩、水苑工業(yè)區(qū)、汝湖 26A 路 車管所、信華、平南路口、仲愷廣場、松山路口、惠環(huán)鎮(zhèn)政府、海關(guān)、黨校、啤酒廠、亞美廠、汽車站、中心醫(yī)院、公共汽車總公司、國商大廈、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平鄉(xiāng)、東化廠、自來水公司、松子嶺、金世界花園 地塊周邊道路： （以 JBN257 號地塊為例） 東面：緊鄰城區(qū)重要干道： 60 米寬 8 車道的先科路。此為客戶次選到達方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達項目的首選方式。 潮發(fā)建材中心 （四）地塊交通條件 主要城市干道： 東面： 先科路 (8 車道 )—— 藍色路線表示 南面：云山路（快速路） —— 黑色路線表示 西面：惠州大道 (8 車道 )—— 粉紅路線表示 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 橙色路線表示 交通達到方式 車行到達方式一 市中心到 達方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項目地塊。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開發(fā)區(qū)相連。在項目動工時需進行場地平整。 地塊內(nèi)部防汛水渠 項目地塊形狀基本方正，有利于充分利用地塊面積進行規(guī)劃布局。 （二）地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂園 體育公園 望江濱江公園 （規(guī)劃中） 中信大橋 東江 項目地塊總用地面積 312146 平方米，容積率為 。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項目帶來巨大發(fā)展前景。 （三）項目開發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴張速度較為迅速，每年以 25 平方公里的速度向外擴張； ? 江北南區(qū)位于惠城幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū)； ? 本項目為江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 市場環(huán)境及項目背景小結(jié)： （一）宏觀市場 ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越，素為“粵東門戶”； ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元，位居全省第七位，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)； ? 城市人口規(guī)模不大，地廣人稀，但近兩年，惠州人口增長迅速； ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，三環(huán)以內(nèi) 未來城區(qū)繁華地帶，集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。 項目發(fā)展方向： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動將給 CLD 的發(fā)展注入強勁動力。經(jīng)過中信東江大橋即可到達水口，可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射，項目左右逢源，具有較好的發(fā)展機遇和優(yōu)勢。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達 公頃，新增居住區(qū)占 地面積 為 17 萬平方米，規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米， 如此 ，江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局，十區(qū)指由不同功能組成的十個區(qū)，以惠州市人民政府所在地為起點的景觀軸線，即 市政府行政中心區(qū)，市民樂園區(qū)，文化娛樂區(qū)，體育運動區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個不同的功能區(qū) 。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢，江北片區(qū)分為三個區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北南區(qū) 江北東區(qū) 江北西區(qū) 本案 江北西區(qū) 。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達到 35 平方米， 2020 年遠期人均居住面積達到 3840 平方米。根據(jù)惠州統(tǒng)計公報， 2020 年，惠州建成區(qū)面積 104平方公里， 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過 130 平方公里；惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴展城區(qū)。此前開發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主，未來依托其惠州三大風景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢，成為豪宅開發(fā)熱點區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配 套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城與惠陽、大亞灣的 重要發(fā)展樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?除個別中高檔樓盤之外，普通住宅價格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來發(fā)展?jié)摿^大。 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢，為惠州城市成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 區(qū)域內(nèi)已有藍波灣和合生國際新城高檔大社區(qū)，并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū)，水口高檔居住社區(qū)日益形成，并在不久的將來形成惠州“中央居住區(qū)” —— CLD。 價格在 3500 元／平方米以上，合生〃帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價已在 6800 元／平方米以上，帶動了區(qū)域價格上升。 該片區(qū)規(guī)劃為未來的城市中心區(qū)， 定位為惠州城市的 CBD， 集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑、娛樂、科研 于