【文章內(nèi)容簡介】 第二章 項(xiàng)目概況分析一、開發(fā)商簡介廣州市時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司是一家大型民營企業(yè)， 主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)業(yè)和旅游度假及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)。目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的員工約有200人，物業(yè)管理600人。預(yù)計(jì)到2008年底，從事房地產(chǎn)開發(fā)的隊(duì)伍將壯大到400人，物業(yè)管理隊(duì)伍將壯大達(dá)到1500人。公司自1994年成立始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，1997年成立了多家項(xiàng)目公司，開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，2000年成立了廣州市時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司,注冊(cè)資本9000萬元。集團(tuán)近年業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，連續(xù)3年獲得年度“廣州最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)”,連續(xù)2年獲得“廣州百強(qiáng)民營企業(yè)”稱號(hào)……從單一的開發(fā)建設(shè)，再到精品路線、多項(xiàng)目跨領(lǐng)域的成功開拓，直至人文地產(chǎn)的品牌確立，時(shí)代發(fā)展集團(tuán)屬下的廣州市時(shí)代地產(chǎn)投資有限公司，是集團(tuán)專門開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的子公司，現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)界的中堅(jiān)力量。2007年時(shí)代地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額20億元，公司列位廣州房地產(chǎn)的前十強(qiáng)，廣州十大最受歡迎發(fā)展商，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。今年來，公司成功開發(fā)的多個(gè)具有影響力的樓盤：曉安苑、翠逸家園、時(shí)代花園、時(shí)代玫瑰園、時(shí)代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時(shí)代傾城、時(shí)代花生……時(shí)代玫瑰園——為年輕的心而存在。設(shè)計(jì)現(xiàn)代、前衛(wèi)、年輕、更注重營造和諧的鄰里關(guān)系，陽光電梯間的設(shè)計(jì)將這個(gè)理念發(fā)揮的淋漓盡致。時(shí)代玫瑰園實(shí)景圖時(shí)代廊橋花園——又是一個(gè)演繹風(fēng)情萬種的東南亞樂園，他休閑，有韻味，精致而從容，讓生活在渡假中憑添幾分美感。 時(shí)代依云花園——是藝術(shù)家的家，是生活藝術(shù)家的小鎮(zhèn)，這里處處流露著一種別樣的資情。讓人陶醉其中。 時(shí)代依云花園實(shí)景圖時(shí)代花生——整體規(guī)劃錯(cuò)落有致，建筑風(fēng)格沿用北歐功能主義理念，充分體現(xiàn)在整個(gè)花生外立面簡約而質(zhì)樸，南北對(duì)立的戶型更是保證了光照和通風(fēng)，讓人生活得舒適健康。 二、項(xiàng)目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)B1號(hào)、C號(hào)地塊。項(xiàng)目所在西南片區(qū)為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心和佛山構(gòu)建組團(tuán)城市（2+5）的一個(gè)組成部分。，著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項(xiàng)目；。三、項(xiàng)目周邊配套交通環(huán)境狀況本項(xiàng)目地塊交通條件十分優(yōu)越，地處三水區(qū)中心，距廣州30公里，佛山24公里，毗鄰港澳，地理位置得天獨(dú)厚，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫通全境；流經(jīng)境內(nèi)伯西江、北江黃金水道，上可通廣西、桂林，下可達(dá)港澳等地；以街道辦事處所在地為中心，30公里范圍內(nèi)有機(jī)場、港口、碼頭，是連接粵北、粵西乃至廣西等地的交通樞紐。為三水進(jìn)入廣佛經(jīng)濟(jì)圈提速。“六縱六橫”路面的規(guī)劃寬度從40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、動(dòng)工建設(shè)，“六縱六橫”路網(wǎng)投入使用后，三水將全方位融入中心組團(tuán)，同時(shí)進(jìn)入廣州“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。周邊區(qū)域組團(tuán)1） 中心組團(tuán)：為區(qū)域內(nèi)地區(qū)性中心；三水規(guī)劃入中心組團(tuán)，目標(biāo)為制造業(yè)基地，城市新住區(qū)。2） 云東海組團(tuán)：目標(biāo)職能為全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運(yùn)鐵路樞紐，區(qū)域性休閑度假、會(huì)議基地。 城市景觀建設(shè)本項(xiàng)目所在的西南街道生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善；轄區(qū)內(nèi)法制健全，治安良好；政府服務(wù)、公共服務(wù)體系健全；文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展；社會(huì)文明程度不斷提高，綜合競爭力不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目距離三水森林公園2公里，總面積3366畝，1995年被評(píng)為廣東省市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2001年依法設(shè)立為三水生態(tài)保護(hù)區(qū)。　 森林公園以聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚為主題的動(dòng)物園鱷魚湖、集湖光山色于一體的無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場、情人谷，返樸歸真的重陽古道以及80%的林木覆蓋，而成為旅游勝地。　　森林公園擁有完善的配套設(shè)施，包括酒店、度假村、會(huì)務(wù)中心、滑草場、卡丁賽車場、燒烤場等，是各方游客悠閑度假、陶冶情懷的絕妙之地?！　∪止珗@，用山水構(gòu)建骨架，用文化附麗靈魂，用真情演譯人生，堪稱現(xiàn)代經(jīng)典！宗地價(jià)值小結(jié)地塊緊靠三水城區(qū)，位于城區(qū)通往鎮(zhèn)區(qū)的交通要道，區(qū)位價(jià)值高。現(xiàn)三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心和佛山構(gòu)建組團(tuán)城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進(jìn)行景觀規(guī)劃建設(shè)，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。地塊處于核心地塊，交通便利，生活便利，是三水新城區(qū)域的黃金商業(yè)地帶，具有發(fā)展商業(yè)的基本條件?，F(xiàn)項(xiàng)目所在的西南街道地段目前的公共交通狀況已經(jīng)初具規(guī)模，現(xiàn)在到南海桂城、獅山；廣州芳村窖口客運(yùn)站；廣州地鐵坑口站的專線車均經(jīng)過本項(xiàng)目。四、項(xiàng)目目標(biāo)市場群體結(jié)構(gòu)分析核心區(qū)域 三水西南城區(qū)高偏中等收入居民 企業(yè)管理層及高級(jí)技術(shù)人員、專業(yè)人員及政府部門駐三水省直單位工作人員、私營企業(yè)企業(yè)主、自創(chuàng)業(yè)人員次核心區(qū)域 三水中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)，包括蘆苞、樂平等 公司職員＋廠企骨干＋中小個(gè)體戶＋周邊居民輻射區(qū)域 外輻射高要、四會(huì)、肇慶以及南海臨近街鎮(zhèn) 公司準(zhǔn)白領(lǐng)＋廠企骨干＋市場投資客以需求為導(dǎo)向的市場定位分析 ■ 區(qū)位印象：工廠區(qū)、存在污染、缺乏社區(qū)商業(yè)配套和居住氛圍■核心價(jià)值 □區(qū)域定位：西南居住新區(qū) □區(qū)位特點(diǎn)：城市東西向中心城區(qū)居住發(fā)展帶 □外部環(huán)境：依托云東海、接壤西南中心城區(qū)、工廠搬遷 □開發(fā)規(guī)模：超大型市區(qū)盤開發(fā)，總建筑面積接近100萬平方米 □品牌價(jià)值：時(shí)代品牌 第三章 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目共四塊土地，具體情況如下。序號(hào)證號(hào)面積容積率建筑面積㎡120071102101220071102106320071102855420071102852總計(jì) 目前申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目土地相關(guān)規(guī)劃如下：1. 總用地面積：71144平方米2. 用地性質(zhì)：居住用地3. 容積率：4. 建筑密度：≤20％5. 建筑最高高度：≤20層6. 停車指標(biāo)：1082個(gè)7. 市政綠化：地塊必須按附圖所示位置留出公共綠化廣場二、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格（一）、領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念（1）、“景觀價(jià)值”理念◆ 景觀價(jià)值：大景深，少對(duì)視，景觀的三維視角綜合價(jià)值體現(xiàn)◆ 景觀三維視覺：景深（長度）、景寬（寬度）與立體景觀（高度）◆ 景深：景觀的縱深度，或景觀的無阻隔距離；◆ 景寬：視覺角度的大??； ◆ 立體景觀：景觀的層次是否豐富，能否形成富有韻律和趣味的視覺走 廊，特別是從地面、園林到屋脊輪廓線、屋頂、天際線的豐富層次。（2）、“價(jià)值定位”理念◆ 在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域；◆ 確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是確定戶型比；（3）、“均好性”理念◆ 強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均享，讓更多的居住者能平等地享受資源，并獲得同等的價(jià)值回報(bào)；◆ 強(qiáng)調(diào)“歸屬領(lǐng)域”的均好和共享，強(qiáng)化半私密空間；◆ 強(qiáng)調(diào)戶型的日照、通風(fēng)、采光、朝向、景觀的均好，強(qiáng)調(diào)內(nèi)外環(huán)境的融合。（4）、“新街坊”理念◆ 城市街坊 利用城市街道將大面積居住區(qū)分隔成不同的鄰里單元，以縮小居住區(qū)的規(guī)?；蛐^(qū)規(guī)模。采用周邊圍合和封閉式管理的方式，增強(qiáng)住區(qū)的防衛(wèi)能力，并形成尺度適宜的公共院落空間，鄰里單元的周界景觀就是街區(qū)景觀。◆ 小區(qū)內(nèi)街坊 是以小區(qū)內(nèi)的院落或組團(tuán)作為鄰里單元，小區(qū)內(nèi)街坊的道路自成體系，除主要出入口與城市道路相通外，其他道路一般不與城市道路連通。（二）、 構(gòu)建差異化競爭的產(chǎn)品價(jià)值系統(tǒng)新城市主義——人類新世界的人居夢想新城市主義（NewUrbanism）源于霍華德的花園城市，理論奠基人是安德雷斯杜安伊和伊麗莎白普拉特夫婦，最重要的理論是傳統(tǒng)鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TND”；和注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TOD”。 “TND”模式的重點(diǎn)在城市設(shè)計(jì)：社區(qū)規(guī)模半徑約400米（即步行5分鐘距離），鄰里內(nèi)有多類型住宅，居民土地使用多樣化，公建布置在人流集散地，住房的后巷作為鄰里間社交活動(dòng)場所。 “TOD”模式由“步行街區(qū)”發(fā)展而來，強(qiáng)調(diào)混合土地用途，以公共交通為規(guī)劃原則，從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過600米的步行距離。新城市主義的傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)預(yù)示著一種未來城市發(fā)展模式：多中心的居住社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)”，各個(gè)社區(qū)具有各自多元的人文和自然特征，人們的家園坐落于自然景區(qū)內(nèi)，既能夠享受清新的自然景觀，又能在不幸范圍內(nèi)享受社區(qū)的溫馨，同時(shí)，在電子通信網(wǎng)絡(luò)上保持與世界的聯(lián)絡(luò)。 這不僅僅是新城市主義的夢想，也是人類在新世紀(jì)的人居夢想。新城市主義最具影響的經(jīng)典之作：DPZ設(shè)