【文章內容簡介】 第二章 項目概況分析一、開發(fā)商簡介廣州市時代發(fā)展企業(yè)集團有限公司是一家大型民營企業(yè)， 主要業(yè)務涉及房地產業(yè)和旅游度假及相關配套產業(yè)。目前從事房地產開發(fā)的員工約有200人，物業(yè)管理600人。預計到2008年底，從事房地產開發(fā)的隊伍將壯大到400人，物業(yè)管理隊伍將壯大達到1500人。公司自1994年成立始從事房地產開發(fā)建設，1997年成立了多家項目公司，開發(fā)了一系列房地產項目，2000年成立了廣州市時代發(fā)展企業(yè)集團有限公司,注冊資本9000萬元。集團近年業(yè)務發(fā)展迅猛，連續(xù)3年獲得年度“廣州最具競爭力房地產企業(yè)30強”,連續(xù)2年獲得“廣州百強民營企業(yè)”稱號……從單一的開發(fā)建設，再到精品路線、多項目跨領域的成功開拓，直至人文地產的品牌確立，時代發(fā)展集團屬下的廣州市時代地產投資有限公司，是集團專門開發(fā)房地產項目的子公司，現已經成為房地產界的中堅力量。2007年時代地產實現銷售額20億元，公司列位廣州房地產的前十強，廣州十大最受歡迎發(fā)展商，中國房地產百強企業(yè)。今年來，公司成功開發(fā)的多個具有影響力的樓盤：曉安苑、翠逸家園、時代花園、時代玫瑰園、時代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時代傾城、時代花生……時代玫瑰園——為年輕的心而存在。設計現代、前衛(wèi)、年輕、更注重營造和諧的鄰里關系，陽光電梯間的設計將這個理念發(fā)揮的淋漓盡致。時代玫瑰園實景圖時代廊橋花園——又是一個演繹風情萬種的東南亞樂園，他休閑，有韻味，精致而從容，讓生活在渡假中憑添幾分美感。 時代依云花園——是藝術家的家，是生活藝術家的小鎮(zhèn)，這里處處流露著一種別樣的資情。讓人陶醉其中。 時代依云花園實景圖時代花生——整體規(guī)劃錯落有致，建筑風格沿用北歐功能主義理念，充分體現在整個花生外立面簡約而質樸，南北對立的戶型更是保證了光照和通風，讓人生活得舒適健康。 二、項目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對外經濟開發(fā)區(qū)西區(qū)B1號、C號地塊。項目所在西南片區(qū)為三水區(qū)的政治、經濟和文化中心和佛山構建組團城市（2+5）的一個組成部分。，著力發(fā)展商住以及大型配套設施項目；。三、項目周邊配套交通環(huán)境狀況本項目地塊交通條件十分優(yōu)越，地處三水區(qū)中心，距廣州30公里，佛山24公里，毗鄰港澳，地理位置得天獨厚，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫通全境；流經境內伯西江、北江黃金水道，上可通廣西、桂林，下可達港澳等地；以街道辦事處所在地為中心，30公里范圍內有機場、港口、碼頭，是連接粵北、粵西乃至廣西等地的交通樞紐。為三水進入廣佛經濟圈提速?！傲v六橫”路面的規(guī)劃寬度從40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、動工建設，“六縱六橫”路網投入使用后，三水將全方位融入中心組團，同時進入廣州“半小時經濟圈”。周邊區(qū)域組團1） 中心組團：為區(qū)域內地區(qū)性中心；三水規(guī)劃入中心組團，目標為制造業(yè)基地，城市新住區(qū)。2） 云東海組團：目標職能為全市重要的新興產業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運鐵路樞紐，區(qū)域性休閑度假、會議基地。 城市景觀建設本項目所在的西南街道生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富，供水、供電、通訊等基礎設施完善；轄區(qū)內法制健全，治安良好；政府服務、公共服務體系健全；文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展；社會文明程度不斷提高，綜合競爭力不斷增強。本項目距離三水森林公園2公里，總面積3366畝，1995年被評為廣東省市級風景名勝區(qū)，2001年依法設立為三水生態(tài)保護區(qū)。　 森林公園以聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚為主題的動物園鱷魚湖、集湖光山色于一體的無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場、情人谷，返樸歸真的重陽古道以及80%的林木覆蓋，而成為旅游勝地。　　森林公園擁有完善的配套設施，包括酒店、度假村、會務中心、滑草場、卡丁賽車場、燒烤場等，是各方游客悠閑度假、陶冶情懷的絕妙之地?！　∪止珗@，用山水構建骨架，用文化附麗靈魂，用真情演譯人生，堪稱現代經典！宗地價值小結地塊緊靠三水城區(qū)，位于城區(qū)通往鎮(zhèn)區(qū)的交通要道，區(qū)位價值高?，F三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經濟和文化中心和佛山構建組團城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進行景觀規(guī)劃建設，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。地塊處于核心地塊，交通便利，生活便利，是三水新城區(qū)域的黃金商業(yè)地帶，具有發(fā)展商業(yè)的基本條件?，F項目所在的西南街道地段目前的公共交通狀況已經初具規(guī)模，現在到南海桂城、獅山；廣州芳村窖口客運站；廣州地鐵坑口站的專線車均經過本項目。四、項目目標市場群體結構分析核心區(qū)域 三水西南城區(qū)高偏中等收入居民 企業(yè)管理層及高級技術人員、專業(yè)人員及政府部門駐三水省直單位工作人員、私營企業(yè)企業(yè)主、自創(chuàng)業(yè)人員次核心區(qū)域 三水中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)，包括蘆苞、樂平等 公司職員＋廠企骨干＋中小個體戶＋周邊居民輻射區(qū)域 外輻射高要、四會、肇慶以及南海臨近街鎮(zhèn) 公司準白領＋廠企骨干＋市場投資客以需求為導向的市場定位分析 ■ 區(qū)位印象：工廠區(qū)、存在污染、缺乏社區(qū)商業(yè)配套和居住氛圍■核心價值 □區(qū)域定位：西南居住新區(qū) □區(qū)位特點：城市東西向中心城區(qū)居住發(fā)展帶 □外部環(huán)境：依托云東海、接壤西南中心城區(qū)、工廠搬遷 □開發(fā)規(guī)模：超大型市區(qū)盤開發(fā)，總建筑面積接近100萬平方米 □品牌價值：時代品牌 第三章 項目開發(fā)設計一、 規(guī)劃設計要求本項目共四塊土地，具體情況如下。序號證號面積容積率建筑面積㎡120071102101220071102106320071102855420071102852總計 目前申請貸款的項目土地相關規(guī)劃如下：1. 總用地面積：71144平方米2. 用地性質：居住用地3. 容積率：4. 建筑密度：≤20％5. 建筑最高高度：≤20層6. 停車指標：1082個7. 市政綠化：地塊必須按附圖所示位置留出公共綠化廣場二、規(guī)劃設計風格（一）、領先的設計理念（1）、“景觀價值”理念◆ 景觀價值：大景深，少對視，景觀的三維視角綜合價值體現◆ 景觀三維視覺：景深（長度）、景寬（寬度）與立體景觀（高度）◆ 景深：景觀的縱深度，或景觀的無阻隔距離；◆ 景寬：視覺角度的大??； ◆ 立體景觀：景觀的層次是否豐富，能否形成富有韻律和趣味的視覺走 廊，特別是從地面、園林到屋脊輪廓線、屋頂、天際線的豐富層次。（2）、“價值定位”理念◆ 在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區(qū)域；◆ 確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是確定戶型比；（3）、“均好性”理念◆ 強調環(huán)境資源的均享，讓更多的居住者能平等地享受資源，并獲得同等的價值回報；◆ 強調“歸屬領域”的均好和共享，強化半私密空間；◆ 強調戶型的日照、通風、采光、朝向、景觀的均好，強調內外環(huán)境的融合。（4）、“新街坊”理念◆ 城市街坊 利用城市街道將大面積居住區(qū)分隔成不同的鄰里單元，以縮小居住區(qū)的規(guī)?；蛐^(qū)規(guī)模。采用周邊圍合和封閉式管理的方式，增強住區(qū)的防衛(wèi)能力，并形成尺度適宜的公共院落空間，鄰里單元的周界景觀就是街區(qū)景觀?！? 小區(qū)內街坊 是以小區(qū)內的院落或組團作為鄰里單元，小區(qū)內街坊的道路自成體系，除主要出入口與城市道路相通外，其他道路一般不與城市道路連通。（二）、 構建差異化競爭的產品價值系統(tǒng)新城市主義——人類新世界的人居夢想新城市主義（NewUrbanism）源于霍華德的花園城市，理論奠基人是安德雷斯杜安伊和伊麗莎白普拉特夫婦，最重要的理論是傳統(tǒng)鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TND”；和注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)，簡稱“TOD”。 “TND”模式的重點在城市設計：社區(qū)規(guī)模半徑約400米（即步行5分鐘距離），鄰里內有多類型住宅，居民土地使用多樣化，公建布置在人流集散地，住房的后巷作為鄰里間社交活動場所。 “TOD”模式由“步行街區(qū)”發(fā)展而來，強調混合土地用途，以公共交通為規(guī)劃原則，從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過600米的步行距離。新城市主義的傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)預示著一種未來城市發(fā)展模式：多中心的居住社區(qū)“網絡”，各個社區(qū)具有各自多元的人文和自然特征，人們的家園坐落于自然景區(qū)內，既能夠享受清新的自然景觀，又能在不幸范圍內享受社區(qū)的溫馨，同時，在電子通信網絡上保持與世界的聯絡。 這不僅僅是新城市主義的夢想，也是人類在新世紀的人居夢想。新城市主義最具影響的經典之作：DPZ設