【正文】 23417C1173423418A11734234334 公建配套用地面積71144容積率基底面積建筑密度%住宅總面積住宅底層商業(yè)面積內(nèi)街商業(yè)6000二期住宅面積8600二期住宅底層商業(yè)1200計算容積率總面積不計算容積率總面積首層架空面積屋頂梯間、機房面積總建筑面積車位數(shù)1082 產(chǎn)品設(shè)計方案A 、住宅■客廳：目前的窗臺高度是8090cm，客廳一般可以有兩種處理：廳出陽 臺，用通透式的欄桿；落地窗加透空欄桿；■窗臺：常見的高度是850mm或900mm，創(chuàng)新設(shè)計突出窗臺的景觀和使用的功 能，使得窗臺的設(shè)計更低、更寬，“宏景飄窗臺”就是創(chuàng)新版；■樓梯：常見的樓梯步級高度是1718cm，改為15cm高度，雖然增加了面積， 增加了舒適感，使得老人和小孩更為舒服，充分體現(xiàn)“人本思想”。大致時間表 第四章 營銷策略一、 項目分期原則分期開發(fā)原則■ 市場營銷原則：低價入市，積聚人氣，營造氛圍，市場梯級推進；■ 市場競爭層級演進原則：針對主要競爭對手的產(chǎn)品，在符合項目開發(fā)效益最 大化的前提下，實施市場利基型撇脂戰(zhàn)略。四、 資金籌措計劃本項目開發(fā)需投入資金總計約35818萬元，資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售回籠資金。 銷售收入敏感性分析 單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開發(fā)成本 凈利潤 利潤率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9, %4,%變化1：5% 46, 39, 7, %2,%變化2：+5% 51, 39, 12, %6,%變化3：10% 43, 39, 4, %%變化4：+10% 53, 39, 14, %8,% 投資成本敏感性分析 單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開發(fā)成本 凈利潤 利潤率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9,%4,%變化1：5% 48, 37,11,%6,%變化2：+5% 48, 40,7,%2,%變化3：10% 48, 35,13,%8,%變化4：+10% 48, 42,5,%1,%由表中數(shù)據(jù)可知：售價分別下降5％、10％時，％％；若售價上升5%時，%，當(dāng)售價上升10%時，% 。l 按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場；并采取如利用架空層等形式多提供不同的戶外空間，以滿足未來住戶各式的動態(tài)活動等。新城市主義最具影響的經(jīng)典之作：DPZ設(shè)計的坐落在佛羅里達州的墨西哥海灣附近的濱海城（Seaside）?，F(xiàn)三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心和佛山構(gòu)建組團城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進行景觀規(guī)劃建設(shè)，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。 二、項目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對外經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)B1號、C號地塊。目前已有雅居樂、深業(yè)等外來發(fā)展商帶來中高端品質(zhì)產(chǎn)品，而三水的消費力走強正為眾多外來開發(fā)商提供發(fā)展機會?！羧飿I(yè)管理行業(yè)的起步較晚，目前仍處于起步階段。 隨著三水產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，各工業(yè)園建設(shè)及城市建設(shè)不斷增加，％。n 佛山五區(qū)市場發(fā)展不平衡，黃岐、獅山、羅村、西樵等南海鎮(zhèn)街市場成為市場投資的熱點區(qū)域。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)發(fā)達，是社會經(jīng)濟支柱三水區(qū)統(tǒng)計局獲悉，2007年前三季度區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破700億元，%，總量接近去年全年水平。1到5月份，％。%。工業(yè)繼續(xù)成為拉動全市經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，％。悠久的歷史，孕育了佛山獨具魅力的嶺南傳統(tǒng)文化：佛山是粵劇的發(fā)祥地；是中國飲食文化的主要發(fā)源地；是著名的武術(shù)之鄉(xiāng)，是中國功夫杰出代表黃飛鴻的故鄉(xiāng)和李小龍的宗祖地。u 調(diào)研目的通過全面深入調(diào)研，以獲知本項目地塊——廣東省佛山市三水區(qū)項目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)市場整體操作水平，從而為本項目進行準(zhǔn)確的市場定位提供有力的市場支持。2003年以來，%，%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長18%。早在唐宋年間，佛山的手工業(yè)、商業(yè)和文化已鼎盛南國。%。成功舉辦佛山旅游文化節(jié)，承辦了廣東國際旅游文化節(jié)閉幕式。三水籍旅居海外華僑和港澳臺同胞20多萬人，廣東省著名僑鄉(xiāng)。全區(qū)已形成飲料食品、紡織服裝、陶瓷和高級潔具等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和化工、金屬機械、電子電器、塑料制品等新興支柱產(chǎn)業(yè)。2007年佛山商品房成交面積同比增長10％，相對深圳今年下滑的市場成交量，佛山今年坐穩(wěn)了全省各市商品房成交量排名中的第二名。相對去年，今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)總額的20%，今年達到29％，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動經(jīng)濟的強勁引擎?！羧就练康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平偏低?！羧康禺a(chǎn)市場正處在高速成長期。 時代依云花園——是藝術(shù)家的家，是生活藝術(shù)家的小鎮(zhèn)，這里處處流露著一種別樣的資情。 森林公園以聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚為主題的動物園鱷魚湖、集湖光山色于一體的無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場、情人谷，返樸歸真的重陽古道以及80%的林木覆蓋，而成為旅游勝地。 “TOD”模式由“步行街區(qū)”發(fā)展而來，強調(diào)混合土地用途，以公共交通為規(guī)劃原則，從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過600米的步行距離。環(huán)境的設(shè)計對私人空間、半私人空間和公共空間都分別進行不同的處理。（如表：財務(wù)預(yù)算分析表）三、 項目敏感性分析同時我們還對影響利潤收益的主要不確定因素取決于售價的水平；成本的高低；建設(shè)、經(jīng)營期的長短；銷售稅率等。如果結(jié)合本項目城市化產(chǎn)品的定性以及“時代地產(chǎn)”的品牌取向和風(fēng)格，突出我司品牌特征和項目個性為原則，結(jié)合我司開發(fā)的時代玫瑰園、時代依云花園等項目的成功案例所累積的經(jīng)驗。三、市場競爭演進與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略市場競爭演進與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略年度市場領(lǐng)先者市場挑戰(zhàn)者市場追隨者200720082009201020112012雅居樂聯(lián)排別墅雅居樂聯(lián)排別墅、洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓/洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院雅居樂洋房御江南別墅、洋房時代漫城雅居樂洋房時代漫城御江南別墅、洋房御江南別墅、洋房時代漫城公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院n 項目分期分區(qū)策略嘉陵摩托車廠健力寶制藥廠河涌C 10 9 B1B2B3第一期第二期第三期第四期第五期商業(yè)/公寓/洋房商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院n 目標(biāo)市場與產(chǎn)品對接策略目標(biāo)市場與產(chǎn)品對接策略市場結(jié)構(gòu)核心市場輔助市場延伸市場市場區(qū)隔中偏高端中端高偏中端產(chǎn)品線18層小高層18層小高層6層/低層建筑單體板式洋房一梯二戶板式洋房一梯四戶帶電梯一梯二戶無電梯一梯一戶產(chǎn)品類型特性大開間平層配套入戶花園大露臺或雙陽臺主人房設(shè)衣帽間緊湊型平層雙陽臺公寓/大開間平層6層情景洋房/三疊院聯(lián)排別墅面積區(qū)間120/140/16070