【正文】 23417C1173423418A11734234334 公建配套用地面積71144容積率基底面積建筑密度%住宅總面積住宅底層商業(yè)面積內(nèi)街商業(yè)6000二期住宅面積8600二期住宅底層商業(yè)1200計(jì)算容積率總面積不計(jì)算容積率總面積首層架空面積屋頂梯間、機(jī)房面積總建筑面積車位數(shù)1082 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案A 、住宅■客廳：目前的窗臺(tái)高度是8090cm，客廳一般可以有兩種處理：廳出陽(yáng) 臺(tái)，用通透式的欄桿；落地窗加透空欄桿；■窗臺(tái)：常見(jiàn)的高度是850mm或900mm，創(chuàng)新設(shè)計(jì)突出窗臺(tái)的景觀和使用的功 能，使得窗臺(tái)的設(shè)計(jì)更低、更寬，“宏景飄窗臺(tái)”就是創(chuàng)新版；■樓梯：常見(jiàn)的樓梯步級(jí)高度是1718cm，改為15cm高度，雖然增加了面積， 增加了舒適感，使得老人和小孩更為舒服，充分體現(xiàn)“人本思想”。大致時(shí)間表 第四章 營(yíng)銷策略一、 項(xiàng)目分期原則分期開(kāi)發(fā)原則■ 市場(chǎng)營(yíng)銷原則：低價(jià)入市，積聚人氣，營(yíng)造氛圍，市場(chǎng)梯級(jí)推進(jìn)；■ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)演進(jìn)原則：針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品，在符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益最 大化的前提下，實(shí)施市場(chǎng)利基型撇脂戰(zhàn)略。四、 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需投入資金總計(jì)約35818萬(wàn)元，資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售回籠資金。 銷售收入敏感性分析 單位：萬(wàn)元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動(dòng)態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開(kāi)發(fā)成本 凈利潤(rùn) 利潤(rùn)率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9, %4,%變化1：5% 46, 39, 7, %2,%變化2：+5% 51, 39, 12, %6,%變化3：10% 43, 39, 4, %%變化4：+10% 53, 39, 14, %8,% 投資成本敏感性分析 單位：萬(wàn)元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動(dòng)態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開(kāi)發(fā)成本 凈利潤(rùn) 利潤(rùn)率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9,%4,%變化1：5% 48, 37,11,%6,%變化2：+5% 48, 40,7,%2,%變化3：10% 48, 35,13,%8,%變化4：+10% 48, 42,5,%1,%由表中數(shù)據(jù)可知：售價(jià)分別下降5％、10％時(shí)，％％；若售價(jià)上升5%時(shí)，%，當(dāng)售價(jià)上升10%時(shí)，% 。l 按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并采取如利用架空層等形式多提供不同的戶外空間，以滿足未來(lái)住戶各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)等。新城市主義最具影響的經(jīng)典之作：DPZ設(shè)計(jì)的坐落在佛羅里達(dá)州的墨西哥海灣附近的濱海城（Seaside）?，F(xiàn)三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心和佛山構(gòu)建組團(tuán)城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進(jìn)行景觀規(guī)劃建設(shè)，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。 二、項(xiàng)目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)B1號(hào)、C號(hào)地塊。目前已有雅居樂(lè)、深業(yè)等外來(lái)發(fā)展商帶來(lái)中高端品質(zhì)產(chǎn)品，而三水的消費(fèi)力走強(qiáng)正為眾多外來(lái)開(kāi)發(fā)商提供發(fā)展機(jī)會(huì)。◆三水物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，目前仍處于起步階段。 隨著三水產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工業(yè)園建設(shè)及城市建設(shè)不斷增加，％。n 佛山五區(qū)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，黃岐、獅山、羅村、西樵等南海鎮(zhèn)街市場(chǎng)成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)發(fā)達(dá)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱三水區(qū)統(tǒng)計(jì)局獲悉，2007年前三季度區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破700億元，%，總量接近去年全年水平。1到5月份，％。%。工業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，％。悠久的歷史，孕育了佛山獨(dú)具魅力的嶺南傳統(tǒng)文化：佛山是粵劇的發(fā)祥地；是中國(guó)飲食文化的主要發(fā)源地；是著名的武術(shù)之鄉(xiāng)，是中國(guó)功夫杰出代表黃飛鴻的故鄉(xiāng)和李小龍的宗祖地。u 調(diào)研目的通過(guò)全面深入調(diào)研，以獲知本項(xiàng)目地塊——廣東省佛山市三水區(qū)項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體操作水平，從而為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位提供有力的市場(chǎng)支持。2003年以來(lái)，%，%；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長(zhǎng)18%。早在唐宋年間，佛山的手工業(yè)、商業(yè)和文化已鼎盛南國(guó)。%。成功舉辦佛山旅游文化節(jié)，承辦了廣東國(guó)際旅游文化節(jié)閉幕式。三水籍旅居海外華僑和港澳臺(tái)同胞20多萬(wàn)人，廣東省著名僑鄉(xiāng)。全區(qū)已形成飲料食品、紡織服裝、陶瓷和高級(jí)潔具等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和化工、金屬機(jī)械、電子電器、塑料制品等新興支柱產(chǎn)業(yè)。2007年佛山商品房成交面積同比增長(zhǎng)10％，相對(duì)深圳今年下滑的市場(chǎng)成交量，佛山今年坐穩(wěn)了全省各市商品房成交量排名中的第二名。相對(duì)去年，今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)總額的20%，今年達(dá)到29％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁引擎?！羧就练康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展水平偏低?！羧康禺a(chǎn)市場(chǎng)正處在高速成長(zhǎng)期。 時(shí)代依云花園——是藝術(shù)家的家，是生活藝術(shù)家的小鎮(zhèn)，這里處處流露著一種別樣的資情。 森林公園以聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚(yú)為主題的動(dòng)物園鱷魚(yú)湖、集湖光山色于一體的無(wú)情谷、鴛鴦湖、宣言廣場(chǎng)、情人谷，返樸歸真的重陽(yáng)古道以及80%的林木覆蓋，而成為旅游勝地。 “TOD”模式由“步行街區(qū)”發(fā)展而來(lái)，強(qiáng)調(diào)混合土地用途，以公共交通為規(guī)劃原則，從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過(guò)600米的步行距離。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間都分別進(jìn)行不同的處理。（如表：財(cái)務(wù)預(yù)算分析表）三、 項(xiàng)目敏感性分析同時(shí)我們還對(duì)影響利潤(rùn)收益的主要不確定因素取決于售價(jià)的水平；成本的高低；建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短；銷售稅率等。如果結(jié)合本項(xiàng)目城市化產(chǎn)品的定性以及“時(shí)代地產(chǎn)”的品牌取向和風(fēng)格，突出我司品牌特征和項(xiàng)目個(gè)性為原則，結(jié)合我司開(kāi)發(fā)的時(shí)代玫瑰園、時(shí)代依云花園等項(xiàng)目的成功案例所累積的經(jīng)驗(yàn)。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)與產(chǎn)品組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)與產(chǎn)品組合競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略年度市場(chǎng)領(lǐng)先者市場(chǎng)挑戰(zhàn)者市場(chǎng)追隨者200720082009201020112012雅居樂(lè)聯(lián)排別墅雅居樂(lè)聯(lián)排別墅、洋房御江南別墅、洋房時(shí)代漫城公寓/洋房御江南別墅、洋房時(shí)代漫城公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院雅居樂(lè)洋房御江南別墅、洋房時(shí)代漫城雅居樂(lè)洋房時(shí)代漫城御江南別墅、洋房御江南別墅、洋房時(shí)代漫城公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院公寓 洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院洋房 聯(lián)排別墅情景洋房 三疊院n 項(xiàng)目分期分區(qū)策略嘉陵摩托車廠健力寶制藥廠河涌C 10 9 B1B2B3第一期第二期第三期第四期第五期商業(yè)/公寓/洋房商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院商業(yè)/公寓/洋房/聯(lián)排別墅/情景洋房/三疊院n 目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品對(duì)接策略目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品對(duì)接策略市場(chǎng)結(jié)構(gòu)核心市場(chǎng)輔助市場(chǎng)延伸市場(chǎng)市場(chǎng)區(qū)隔中偏高端中端高偏中端產(chǎn)品線18層小高層18層小高層6層/低層建筑單體板式洋房一梯二戶板式洋房一梯四戶帶電梯一梯二戶無(wú)電梯一梯一戶產(chǎn)品類型特性大開(kāi)間平層配套入戶花園大露臺(tái)或雙陽(yáng)臺(tái)主人房設(shè)衣帽間緊湊型平層雙陽(yáng)臺(tái)公寓/大開(kāi)間平層6層情景洋房/三疊院聯(lián)排別墅面積區(qū)間120/140/16070