【正文】 業(yè)街：以“開(kāi)間9米、進(jìn)深9米、層高9米”，打造完美商業(yè)空間，造就最奢華的商業(yè)展示面，1：1鉆石級(jí)開(kāi)間進(jìn)深比例，突破1：1．5的傳統(tǒng)商業(yè)黃金比例，9米立體靈動(dòng)空間，全方位自由分割，優(yōu)越形態(tài)規(guī)劃，得房率平均高于傳統(tǒng)商業(yè)街近30％，高達(dá)90％。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度我司計(jì)劃今年對(duì)該項(xiàng)目的C號(hào)、9號(hào)、10號(hào)地塊分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。五、營(yíng)銷風(fēng)格時(shí)代地產(chǎn)在廣州地區(qū)一直以比較前衛(wèi)的形象示人，在營(yíng)銷表現(xiàn)上時(shí)尚、有品味、有文化，與藝術(shù)界保持良好的關(guān)系經(jīng)常組織公關(guān)活動(dòng)。綜合上述分析可知，價(jià)格是企業(yè)的生命，必須要詳細(xì)調(diào)研，審慎擬定。（報(bào)告結(jié)束）37 / 37。從上分析可以看出，對(duì)凈利來(lái)說(shuō)，售價(jià)和成本都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。營(yíng)銷風(fēng)格采用都市化的、國(guó)際化的手法；廣告宣傳格調(diào)保持適度超前，并融入佛山、三水當(dāng)?shù)乜蛻粢滓源虢巧脑亍６陧?xiàng)目（9號(hào)、10號(hào)）于2008年11月份啟動(dòng)，預(yù)期2009年10月開(kāi)始預(yù)售，2010年底銷售完畢并竣工交樓?！@林景觀設(shè)計(jì)產(chǎn)品在景觀設(shè)計(jì)方面滿足每個(gè)住宅單位都有一個(gè)以上方向景觀的需求，多數(shù)單位都有多個(gè)方向的景觀，以及長(zhǎng)的景觀視線。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案根據(jù)評(píng)估測(cè)算，項(xiàng)目為商住小區(qū)，住宅1757套；公寓8600平方米約200套；；社區(qū)會(huì)所3500平方米。普拉特夫婦，最重要的理論是傳統(tǒng)鄰里區(qū)開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)稱“TND”；和注重使用公交的鄰里區(qū)開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)稱“TOD”。四、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)群體結(jié)構(gòu)分析核心區(qū)域 三水西南城區(qū)高偏中等收入居民 企業(yè)管理層及高級(jí)技術(shù)人員、專業(yè)人員及政府部門(mén)駐三水省直單位工作人員、私營(yíng)企業(yè)企業(yè)主、自創(chuàng)業(yè)人員次核心區(qū)域 三水中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)，包括蘆苞、樂(lè)平等 公司職員＋廠企骨干＋中小個(gè)體戶＋周邊居民輻射區(qū)域 外輻射高要、四會(huì)、肇慶以及南海臨近街鎮(zhèn) 公司準(zhǔn)白領(lǐng)＋廠企骨干＋市場(chǎng)投資客以需求為導(dǎo)向的市場(chǎng)定位分析 ■ 區(qū)位印象：工廠區(qū)、存在污染、缺乏社區(qū)商業(yè)配套和居住氛圍■核心價(jià)值 □區(qū)域定位：西南居住新區(qū) □區(qū)位特點(diǎn)：城市東西向中心城區(qū)居住發(fā)展帶 □外部環(huán)境：依托云東海、接壤西南中心城區(qū)、工廠搬遷 □開(kāi)發(fā)規(guī)模：超大型市區(qū)盤(pán)開(kāi)發(fā)，總建筑面積接近100萬(wàn)平方米 □品牌價(jià)值：時(shí)代品牌 第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目共四塊土地，具體情況如下。　三、項(xiàng)目周邊配套交通環(huán)境狀況本項(xiàng)目地塊交通條件十分優(yōu)越，地處三水區(qū)中心，距廣州30公里，佛山24公里，毗鄰港澳，地理位置得天獨(dú)厚，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫通全境；流經(jīng)境內(nèi)伯西江、北江黃金水道，上可通廣西、桂林，下可達(dá)港澳等地；以街道辦事處所在地為中心，30公里范圍內(nèi)有機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭，是連接粵北、粵西乃至廣西等地的交通樞紐。設(shè)計(jì)現(xiàn)代、前衛(wèi)、年輕、更注重營(yíng)造和諧的鄰里關(guān)系，陽(yáng)光電梯間的設(shè)計(jì)將這個(gè)理念發(fā)揮的淋漓盡致。這個(gè)產(chǎn)品的空白點(diǎn)也是進(jìn)駐三水市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可知，三水居民的購(gòu)買力將逐年增強(qiáng)、消費(fèi)潛力巨大 。三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展機(jī)會(huì)2007年上半年三水樓市升溫甚快，海畔名苑二期、成業(yè)匯景苑三期、綠湖愛(ài)倫堡、山水莊園、麗日天鵝湖、恒達(dá)花園、成業(yè)大廈、東海藍(lán)灣等陸續(xù)推貨，約共2063套。市場(chǎng)發(fā)展周期正處于成長(zhǎng)期，市場(chǎng)進(jìn)入壁壘仍較低，是良好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。（二）、市場(chǎng)需求大，有較大發(fā)展空間■ 市場(chǎng)供需對(duì)比近年佛山商品房需求大于市場(chǎng)供應(yīng)量，整體市場(chǎng)處于快速上升的階段。n ，％。n 2007年佛山“舊村居、舊物業(yè)、舊城區(qū)”三改項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)，大批項(xiàng)目的上市將影響佛山市場(chǎng)的走向。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13449元。%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)◆產(chǎn)業(yè)集群對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)明顯此外，恒益電廠等一批加快推進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也成為該區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。轄有西南街道辦事處，白坭、樂(lè)平、蘆苞、大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。招商引資成果顯著。第四屆佛山（國(guó)際）物流洽談會(huì)簽約98項(xiàng)。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 人民生活持續(xù)改善。%；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值60917元（折合7956美元），增長(zhǎng)18%。2003年以來(lái)，全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)年均增長(zhǎng)30%以上，2006年全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3432億元，%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的55%。C。u 報(bào)告說(shuō)明本次項(xiàng)目研究中，對(duì)于未來(lái)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等的預(yù)測(cè)是對(duì)未知事務(wù)的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來(lái)可能發(fā)生事務(wù)的預(yù)示性估計(jì)，而非完全確定的事實(shí)。u 信息整理通過(guò)從各個(gè)渠道獲取的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位研究。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，176。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全年累計(jì)投入農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)資金5500萬(wàn)元；海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有新發(fā)展，新增省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家。禪城、南海沃爾瑪?shù)葒?guó)際大型商業(yè)連鎖企業(yè)正式運(yùn)營(yíng)。企業(yè)參與聯(lián)合國(guó)采購(gòu)積極，新增聯(lián)合國(guó)注冊(cè)供應(yīng)商282 家。 。新簽各類招商引資項(xiàng)目79個(gè)，其中超億元項(xiàng)目有15個(gè)。這意味著三水整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)已處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。據(jù)介紹，2007年三水加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)健康的發(fā)展趨勢(shì)。人口與生活水平 ， ， 。三水樓市在2007年有一個(gè)爆發(fā)增長(zhǎng)，由于云東海片區(qū)及沙頭片區(qū)形成兩大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，麗日天鵝湖、綠湖愛(ài)倫堡、山水莊園、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣等樓盤(pán)的推出，改變了三水長(zhǎng)期只有1－2個(gè)樓盤(pán)在售的局面，一些消費(fèi)力得到釋放，銷售面積及成交均價(jià)均大幅增長(zhǎng)。由于今年房?jī)r(jià)的上漲，個(gè)人購(gòu)房貸款也隨之上升，但從10月開(kāi)始增長(zhǎng)速度有所放緩，反映了宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，預(yù)計(jì)隨著金融政策的收緊，個(gè)人房貸的增長(zhǎng)速度也開(kāi)始放慢。土地出讓最多，；集中在云東海及沙頭區(qū)域，近幾年土地出讓呈放量態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)充足。 三水房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期——成長(zhǎng)期三水房地產(chǎn)市場(chǎng)，從年平均開(kāi)發(fā)量、開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平及物業(yè)管理水平上看，三水市場(chǎng)的總體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平已經(jīng)逐步由起步階段向高速成長(zhǎng)型發(fā)展。◆三水物業(yè)管理行業(yè)總體水平不高，物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，而市民物管消費(fèi)意識(shí)還較差。◆水區(qū)市場(chǎng)容量與增長(zhǎng)分析%市場(chǎng)平均增長(zhǎng)率%%%　市場(chǎng)增長(zhǎng)率 市場(chǎng)容量（萬(wàn)m2） 三水人口增加的市場(chǎng)減量（萬(wàn)㎡） 三水市場(chǎng)增量（萬(wàn)㎡） 人均居住面積增長(zhǎng)預(yù)測(cè)(㎡/人) 人均居住面積 人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)（萬(wàn)人）2010200920082007時(shí)間由此可見(jiàn)三水未來(lái)市場(chǎng)容量巨大，市場(chǎng)潛力空間廣闊◆ 三水人均可支配收入與增長(zhǎng)率分析%人均可支配收入年平均增長(zhǎng)率 %%%%人均可支配收入增長(zhǎng)率 20862 18391 16878 15445 人均可支配收入（元）2006200520042003時(shí)間30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007時(shí)間三水居民2007～2010年購(gòu)買力情況分析根據(jù)前幾年三水人均可支配收入的情況，預(yù)測(cè)分析2007～2010年三水的人均可支配收入增長(zhǎng)情況。目前，三水市場(chǎng)上推出的產(chǎn)品多以別墅為主，而適合中高消費(fèi)群體的高品質(zhì)洋房相對(duì)緊缺。今年來(lái)，公司成功開(kāi)發(fā)的多個(gè)具有影響力的樓盤(pán)：曉安苑、翠逸家園、時(shí)代花園、時(shí)代玫瑰園、時(shí)代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時(shí)代傾城、時(shí)代花生……時(shí)代玫瑰園——為年輕的心而存在。著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項(xiàng)目；。本項(xiàng)目距離三水森林公園2公里，總面積3366畝，1995年被評(píng)為廣東省市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2001年依法設(shè)立為三水生態(tài)保護(hù)區(qū)。現(xiàn)項(xiàng)目所在的西南街道地段目前的公共交通狀況已經(jīng)初具規(guī)模，現(xiàn)在到南海桂城、獅山；廣州芳村窖口客運(yùn)站；廣州地鐵坑口站的專線車均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目。杜安伊和伊麗莎白世界綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系參照標(biāo)準(zhǔn)：英國(guó)的 BERRM評(píng)估體系、美國(guó)的LEED綠色建筑評(píng)估體系、日本建筑環(huán)境效率綜合評(píng)估體系、德國(guó)生態(tài)建筑導(dǎo)則、15個(gè)國(guó)家協(xié)商的GBC綠色建筑挑戰(zhàn)體系、澳大利亞建筑環(huán)境評(píng)價(jià)體系、加拿大的BEPAC體系、挪威的Eeo Profile體系、法國(guó)的ESCALE體系、香港地區(qū)的HK—BIAM體系。原創(chuàng)案例：上海的海上海商業(yè)街。其中一期地塊（C號(hào)）預(yù)計(jì)于2008年5月份開(kāi)始啟動(dòng)，預(yù)期2009年初進(jìn)入銷售階段，2009年底銷售完畢并竣工交樓。結(jié)合從廣州到佛山南海市場(chǎng)環(huán)境、風(fēng)土人情不一樣，但是我們的品牌核心堅(jiān)持不變。當(dāng)成本上升5％、10％時(shí)，％%； 總體來(lái)講，整個(gè)項(xiàng)目具有良好的盈利能力，抗風(fēng)險(xiǎn)因素較強(qiáng)；其中銷售收入因素和投資成本因素同時(shí)共同對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值產(chǎn)生影