【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 老成灌路； 106 國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)； 車程高速 40 分鐘，老成灌路 1 小時(shí)；但均需交納過路費(fèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 自然景觀資源突出，避暑勝地； 世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源； 氣候宜人，空氣質(zhì)量高； 生活配套匱乏 華陽 有人民南路南延線，成仁路等； 華陽新客運(yùn)中心 及 府河成都港 ； 距離成都車程 10 分鐘； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足； 緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 生活配套 不足 龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路； 擁有成都最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站； 距成都的車程 2030 分鐘； 目前中端 平均房?jī)r(jià)為 2200元 /㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對(duì)匱乏； 具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū) —十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉； 著名的 花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 生活配套一般 溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)； 進(jìn)城的時(shí)間在 10 分鐘以內(nèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 3200元 /㎡ 處于成都上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富； “貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。 空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。 花博會(huì)永久性展館的建設(shè)與展示，將對(duì)區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會(huì)的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般； 平均房?jī)r(jià)集中在 4000元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場(chǎng)為 目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場(chǎng)，吸引大量的商務(wù)客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2020 年底成金路通車后， 進(jìn)成都時(shí)間不到半小時(shí) 目前中端 均價(jià)2020 元 /㎡ 被譽(yù)為 “千里沱江第一城 ”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成金堂縣 “一江三河八岸 ”的水系環(huán)境，有中國獨(dú)具的水城特色。 本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 生活配套一般 從上述幾個(gè)典型區(qū)域比較來看，金堂 憑借目前的現(xiàn)狀暫時(shí) 不具備明顯 區(qū)域 休閑華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn) 發(fā)展 優(yōu)勢(shì)。 五、 金堂 差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略 作為 未來 成都半小時(shí)圈層的成員之一，金堂 暫 不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果 在現(xiàn)狀條件下 將其 與其它幾個(gè)區(qū)域定位雷同，其未來在 成都 休閑房地產(chǎn)市場(chǎng) 中 存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力； 故本項(xiàng)目需要 跳出金堂區(qū)域市場(chǎng)，以“高起點(diǎn)、高效吸引物”為核心 ，通過差異化競(jìng)爭(zhēng) 打造西南 個(gè)性化 休閑 旗艦 基地 。 本案將進(jìn)一步尋求本項(xiàng)目的“高效吸引物”。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 一 、 特色吸引物的選擇 特色吸引物的選擇 方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們 如何選擇 特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？ 如何在各個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中保證自己的差異化、特色化？ （一） 本案 發(fā)展 休閑 產(chǎn)業(yè) 的資源基礎(chǔ) 發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類 衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。 資源基礎(chǔ)，決定了各個(gè)區(qū)域發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的類型與檔次。 一般來講，稀缺資源可以分為 先天資源與后天資源： ? 先天稀缺性資源 —— 自然生態(tài)資源 、 歷史人文資源 ? 后天稀缺性資源 —— 人造 休閑設(shè)施 本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評(píng)價(jià) 整體來看，依托于成都這個(gè)西南中心城市， 橫向比較成都各個(gè)區(qū)縣， 在 1 小時(shí)交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山 都江堰”、龍泉、大邑、崇州、 溫江、 牧馬山等區(qū)域， 其 資源基礎(chǔ)分析如下： 區(qū)域 擁有資源 評(píng)價(jià) 青城山 —都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀 自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜? 溫江 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量成都最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園 先天資源一般，但 近年通過人造 休閑設(shè)施 成功 打開了 成都休閑市場(chǎng)。 龍泉 獨(dú)特的人文歷史風(fēng)情 生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然山體植被 大型運(yùn)動(dòng)基地 先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當(dāng)突出，具有很好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 大邑 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉 一定的歷史知名度 先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 高爾夫景觀球場(chǎng) 森林公園 先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾夫建設(shè)，已成功啟動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè) 崇州 文景江溫泉開發(fā)區(qū) 先天資源稀缺性一般，過于單一 金堂（趙鎮(zhèn)） 豐富的水系資源 先天資源具有 一定的稀缺性，但多樣性不足 對(duì)比其他區(qū)域，我們認(rèn)為： ? 金堂在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè) 存在 一定 難度 主要表現(xiàn) 在先天性的 自然資源與人文 歷史 資源 稀缺性不足 ， 同時(shí) 由于野生動(dòng)物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的 項(xiàng)目也將退出歷史舞臺(tái) 。 ? 要想改變現(xiàn)狀， 必須在人造 休閑設(shè)施 上做文章 在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源 ，這一點(diǎn)上 可參考溫江 與牧馬山的 模式 —— 溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開 了 休閑市場(chǎng) 。 結(jié)論 ? 對(duì)比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在 發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 ? 唯一可行的道路，是自己引入一個(gè)人造特色吸引物，造就差異化的競(jìng)爭(zhēng)特色。 為 找 準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。 （二） 各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 區(qū)域 休閑類型 檔次 青城山 — 都江堰 養(yǎng)生休閑為主 中高檔次為主 溫江 養(yǎng)生休閑 、娛樂休閑 為主 中端 為主 龍泉 體育休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 大邑 康體 休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 商務(wù)休閑、 體育 休閑 高檔為主 崇州 溫泉康體休閑 中檔為主 根據(jù)對(duì)比 我們發(fā)現(xiàn) ： ? 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺 現(xiàn)在成都 周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑 、娛樂休閑 比較稀缺，發(fā)展 同比中國 發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。 ? 高檔休閑消費(fèi)較少 由于成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產(chǎn)業(yè)，幾乎都是由旅游產(chǎn)業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴(yán)重，消費(fèi)集中在中檔，而針對(duì)于高端人群而打造的新型休閑產(chǎn)業(yè)比較匱乏。 結(jié)論： 如果本案要想實(shí)現(xiàn)突破， 則人造特色 必須定位于高端， 并 在體育休閑 與娛樂休閑之間進(jìn)行選擇。 （三）人造 特色吸 引物的確定 項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較 根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的 人造 特色吸引物大致為 兩類 ， 分別 為大型的娛樂休閑設(shè)施 、 大型的體育休閑設(shè)施 。 特色吸引物類別 主要類型 案例代表 娛樂休閑設(shè)施 大型主題公園等 華僑城 體育休閑設(shè)施 體育場(chǎng)館集群、高爾夫等 “ 新亞洲?體育城” “觀瀾湖” 以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對(duì)開發(fā)主體要求高，對(duì)區(qū)位條件要求高，由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。 如本案開發(fā)體育休閑設(shè)施， 鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動(dòng)態(tài)變化的淺 丘地勢(shì)、充沛的水系資源，本案 特色吸引物應(yīng)確定為 高爾夫 球場(chǎng) 。同時(shí)，為形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。 結(jié)論 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本案的特色吸引物為： —— 將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場(chǎng)。 那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場(chǎng)？ 本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？ 二、 高 爾夫 球場(chǎng) 發(fā)展建議 （一） 中國高爾夫發(fā)展 概況 自從 1984 年來中國第一座高爾夫球場(chǎng)建成以來，在近 10 年的時(shí)間內(nèi)，我國的高爾夫球場(chǎng)目前已達(dá)上百座， 目前正式注冊(cè)的高爾夫球場(chǎng)有 195 座，分布在全國 22 個(gè)城市中，并已 經(jīng)擁有著世界上成長(zhǎng)最快的高爾夫市場(chǎng)。但是，在 2020 年1 月 10 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知 ， 在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場(chǎng)則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過程進(jìn)行過渡。 近年來，我國高爾夫球場(chǎng)建設(shè)有三大趨勢(shì)： 規(guī)?；? 我國 已經(jīng)建成注冊(cè)的 204 個(gè)球場(chǎng)中， 超過 標(biāo)準(zhǔn) 18 洞球場(chǎng)有 179 個(gè)，占總數(shù)的 %。 這一比例大大高于國外。 特色化： 隨著高爾夫運(yùn)動(dòng)與旅游、度假的掛鉤，球場(chǎng)建設(shè)越來越特色化，如 海南省 與云南省的“四季球場(chǎng) ” ，云南省的“高原球場(chǎng)” 等。 模式化 我國高爾夫球場(chǎng)建設(shè)從初期的萌芽、摸索，到 現(xiàn)在已經(jīng)形成了三種開發(fā)模式 ： ? “球場(chǎng)核 心 模式” ，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會(huì)員滿額的高爾夫球場(chǎng)具有一定盈利能力； ? “球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式” ，球場(chǎng)收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利； ? “房產(chǎn)核心模式” ，高爾夫球場(chǎng) 入 不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤(rùn)獲得總體盈利。 由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)與開發(fā)相分離，這變相促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的成熟化發(fā)展。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （二） 成都高爾夫發(fā)展概況 （詳細(xì)情況見附件 二 ） ? 球場(chǎng) 成都 僅 有兩個(gè) 18 洞的標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場(chǎng)的評(píng)定在國內(nèi)都排在中等偏上 。 ? 球場(chǎng)配套 對(duì)比省外球場(chǎng)地，成都球場(chǎng) 配套的商務(wù)部分明顯 比重 不足。 ? 市場(chǎng)狀況 經(jīng)過近年來的市場(chǎng)培育，高爾夫球場(chǎng)生意比較火熱。 牧馬山高爾夫球場(chǎng)每個(gè)月要承接 35003800 場(chǎng)球，一年算下來就有 4 萬多場(chǎng) 。根據(jù)我們的深訪，成都的這兩個(gè)球場(chǎng)一般都需要預(yù)約，而且周末在下午 3 點(diǎn)以前不接受訪客。 ? 俱樂部經(jīng)營(yíng)狀況 成都兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的會(huì)員 總 數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為成都市場(chǎng)正處于快速發(fā)展中。 特別值得一提的是， 牧馬山高爾夫球場(chǎng) 的會(huì)員中， 三分之二是近兩年才加入進(jìn)來的。 ? 消費(fèi)客群組成 成都業(yè)余 高爾夫球手中有 90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟是另外 10%的主要人員構(gòu)成 ； 在目前成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為 20 比 1。 對(duì)比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場(chǎng)還有很大拓展空間。 根據(jù)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)： ? 成都本地高爾夫市場(chǎng)正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放 。 ? 成都本地高爾夫球場(chǎng) 建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。 ? 成都本地高爾夫球場(chǎng)特色不夠突出 。 ? 綜合判斷，成都滯后于全國水平，甚至落后