【文章內(nèi)容簡介】 遵照有關(guān)規(guī)定，本項目由項目法人上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項目資本金 億元，并保證在項目運作期內(nèi)及時到位。其中項目一期占地約 畝，總投資約 億元，項目法人承諾出資 億元。 項目法人資本金占總投資比重 20%，保證滿足資本金制度的要求。 ? 貸 款利息 ? 本項目計劃向銀行融資 6 億元，約占直接投資資金的 23%，貸款利息為 萬元。 ? 項目貸款實行滾動貸款，滾動抵押?？紤]到銀行的融資制度和運營壓力，計劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為 2億元人民幣。圖示（貸款流入示意） ? 貸款利率三年期為 %，五年期為 %。制訂分批貸款計劃，2 億 2 億 2 億 03 年 04 年 05 年 盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。 ? 預(yù)售款 ? 項目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。 ? 按市場調(diào)研預(yù)測：項目產(chǎn)品在運作期內(nèi)平均售價 3500 元 /m2（考慮了商鋪部分價格比重）；預(yù)計年銷售量平均在 10萬平方米左右，即年銷售額平均在 35000 萬元。 七、項目財務(wù)評價 現(xiàn)金流量分析 ? 現(xiàn)金流入 ? 在項目運作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。 ? 項目 現(xiàn)金流入分析見表 71。 — 表 71— 華亭小區(qū)項目現(xiàn)金流入量分析表 單位：萬元 年序 T 年限 銀行貸款 銷售收入 當(dāng)年現(xiàn)金流入 量 備注 0 2020 年 20200 0 20200 經(jīng)分析安排貸款 6億元預(yù)算 1 2020 年 20200 17500 37500 銷售 5 萬平方米 2 2020 年 20200 35000 55000 銷售 10 萬平方米 3 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 4 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 5 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 6 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 7 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 8 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬平方米 9 2020 年 0 30695 30695 銷售 萬 平方米 現(xiàn)金流入量總計 353195 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 ? 現(xiàn)金流出 ? 項目的現(xiàn)金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費用支出、稅金支出、管理費用支出等。 ? 項目現(xiàn)金流出量分析見表 72。 — 表 72— 華亭小區(qū)項目現(xiàn)金流出量分析表 單位：萬元 年序 T 年限 直接投資支出 間接投資支出 當(dāng)年現(xiàn)金流出量 備注 土地成本支出 建安配套投 資 營銷 費用 稅金 貸款本利 其他費用 0 2020年 27318 0 0 0 0 0 27318 1 2020年 32461 525 1050 0 2 2020年 1050 2100 償還 1 億貸款 3 2020年 0 1050 2100 償還 1 億貸款 4 2020年 0 1050 2100 償還 2 億貸款 5 2020年 0 1050 2100 償還 2 億貸款 6 2020年 0 1050 2100 0 7 2020年 0 1050 2100 0 8 2020年 0 1050 2100 0 9 2020年 0 0 現(xiàn)金流出量總計 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 ? 綜上，項目現(xiàn)金流量分析見表 73。 ? 可以看出：項目經(jīng)過近 9年的運作，其凈現(xiàn)金流量達到 32163萬元。 — 表 73— 華亭小區(qū)項目現(xiàn)金流量分析總表 單位：萬元 年序 T 年限 當(dāng)年現(xiàn)金流入量 當(dāng)年現(xiàn)金流出量 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 備注 0 2020 年 20200 27318 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 項目運作終期累計凈現(xiàn)金流量 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 ? 根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，我們按現(xiàn)行銀行存款利率 %（ 5年期）作為貼現(xiàn)率，將項目運作期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量差額進行折現(xiàn)，可以得到項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。 ? 經(jīng)計算，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 21754 萬元。 ? 項目財務(wù)凈現(xiàn)值計算表見表 74。 — 表 74— 華亭小區(qū)項目財務(wù)凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年現(xiàn)金 流入量 當(dāng)年現(xiàn)金 流出量 當(dāng)年凈現(xiàn)金 流量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 備注 I=% 0 2020 年 20200 27318 7318 1 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 項目運作終期累計凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時間為 2020 年末。 ? 內(nèi)部收益率 ? 內(nèi)部收益率是項目所能接受的最高貼現(xiàn)率，也是項目所能得到的最高收益率。 ? 項目內(nèi)部收益率計算表見表 75。 ? 經(jīng)計算，項目的內(nèi)部收益率為 %。 — 表 75— 華亭小區(qū)項目內(nèi)部收益率計算表 單位：萬元 年序 T 年份 當(dāng)年凈現(xiàn)金流 量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 備注 I1=15% I2=10% I1=15% I2=10% 0 2020 年 7318 1 1 7318 7318 1 2020 年 2 2020 年 3 2020 年 4 2020 年 5 2020 年 6 2020 年 7 2020 年 8 2020 年 9 2020 年 項目運作終期累計凈現(xiàn)值 說明：年份指該年年末，起始時間為 2020 年末。 因此，項目內(nèi)部收益率區(qū)間為 10%～ 15%，插入法求得為 % 投資回收期 ? 靜態(tài)回收期 ? 從項目現(xiàn)金流量分析表（表 73）上可以看出，在 2020 年項目累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值。 ? 經(jīng)計算，項目靜態(tài)回收期為 年。 ? 動態(tài)回收期 ? 從項目財務(wù)凈現(xiàn)值分析表（表 74）可以看出，在 2020 年項目累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值。 ? 經(jīng)計算，項目動態(tài)回收期為 年。 財務(wù)評價小結(jié) ? 項目在運作終期，凈現(xiàn)金流量達到 32163 萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值高達 21754 萬元。 ? 項目最高收益率超過 10%。 ? 因項目投資較大，預(yù)計在 7年左右可收回投資。 ? 從財務(wù)狀況上看，項目獲利狀況良好，經(jīng)濟上可行。 八、風(fēng)險分析 盈虧平衡分析 ? 在經(jīng)濟、技術(shù)可行的情況下，項目未來運作的最大風(fēng)險來源于產(chǎn) 品的銷售風(fēng)險。 ? 盡可能提高去化率是項目投資獲利的根本落腳點。 ? 本項目的盈虧平衡分析就是要確定項目的保本銷售量。 ? 由項目投資成本估算表（參見表 66）可得， 項目保本銷售量度＝項目總投資 /產(chǎn)品平均售價 經(jīng)計算，保本銷售量在 75 萬平方米左右。 ? 可以看出，本項目規(guī)模大、投資量較多，致使盈虧平衡點較高，經(jīng)營運作面臨較大壓力。 敏感性分析 ? 項目土地實行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價格變動對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生敏感影響。 ? 項目運作時間較長（ 812 年），未來市場的變化使項目產(chǎn)品銷售均價產(chǎn)生變動，因此產(chǎn)品銷售均價亦是重要的敏感因素。 ? 綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟和不確定因素等風(fēng)險，對敏感因素分析取177。 10%變動幅度加以研究。 ? 設(shè)定投資稅后利潤為項目經(jīng)濟目標(biāo)值。 ? 土地價格敏感分析 ? 土地 價格敏感分析如表 81。 ? 當(dāng)土地價格增加或減少 10%時，投資利潤相應(yīng)減少或增加 25%左右。 ? 經(jīng)計算土地價格的敏感系數(shù)為 。相比之下，項目經(jīng)濟目標(biāo)值對土地價格較為敏感。 — 表 81— 土地價格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價格（萬元） 投資稅后利潤（萬元） 投資回報率 平均變動幅度 地價 變動 利潤額 變動 回報率 變動 65 0% 28534 0% % 0% 10% 21608 % % % % 10% 35460 % % % % 土地價格之敏感系數(shù) = ? 產(chǎn)品售價敏感分析 ? 敏感分析計算見表 82。 ? 當(dāng)產(chǎn)品銷售均價增加或減少 10%時，項目投資稅后利潤相應(yīng)增加或減少接近 90%。 ? 經(jīng)計算，項目產(chǎn)品銷售均價之敏感系數(shù)為