【正文】 6 技防智能化 40 7 綠化 40 8 室外總體 50 9 給水排水 20 10 煤氣增容等 50 小 計 四 直接投資額合計 五 相關(guān)稅費（間接投資） 1 利息 2 綜合稅金 總銷金額的 6%，預計售價3500 3 項目管理費用 直接投資額的 1% 4 不可預見費用 直接投資額的 2% 5 營銷費用 總銷金額的 3% 小計 六 項目總投資和成本價格 七 總銷金額及銷售價 3500 市場預測未來銷售之平均 格 價格 八 投資收益 1 稅后利潤額 28534 2 項目總投資利潤率 % 資金籌措 ? 資本金 遵照有關(guān)規(guī)定，本項目由項目法人上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項目資本金 億元，并保證在項目運作期內(nèi)及時到位。 項目總投資 — 表 61— 前期工程費用估算表 序號 項目 單價 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 一 土地費用 1 出讓地塊費用 65 萬元 /畝 畝 萬元 2 區(qū)內(nèi)帶征費用 31 萬元 /畝 畝 萬元 3 區(qū)外帶征費用 11 萬元 /畝 220 畝 萬元 二 規(guī)劃設(shè)計費用 100 元 /M2 萬 M2 8377 萬元 三 勘測可研費用 四 小 計 萬元 — 表 62— 建筑安裝工程費用估算表 序號 項目 單價 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 住宅建安費用 900 元 /M2 萬 M2 萬元 土建及安裝 2 商鋪建安費用 1400 元 /M2 4 萬 M2 萬元 土建及安裝 3 小 計 萬元 說 明 ① 住 宅 中 小 高 層 與 多 層 量 體 之 比 按 控制； ②商鋪面積取自《控規(guī)》統(tǒng)計。 建設(shè)進度與預期銷售進度見下圖。另農(nóng)貿(mào)市場不小于 3600 平米，會所不小于 3000 平米， 48 班中小學一所，12 班幼托 2 所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴格遵守《華亭小區(qū)控制性詳細規(guī)劃》和奉賢住宅發(fā)展局《關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。 （ 3）小結(jié) 就華亭小區(qū)項目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在 2020——2020 年推案，價格在 33003500 元 /M2的水平，超 10%15%區(qū)域行情可行度較高。 ? 價格預測 從市場價格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分 2020年預推樓盤的價格進行預測。但在價格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預計，平穩(wěn)期將會出現(xiàn)在2020 年到 2020 年，而后期市場在經(jīng)濟條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動型上揚的狀態(tài)。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標的限定，短時期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。 ? 南橋人口變動情況 1999 年 2020 年 2020 年 戶籍人口 87741 88889 88708 常住人口 —— 99307 125362 ? 人均居住面積情況 2020 年 人均居住面積 預測 2020 年 人均居住面積 20M2左右 ? 需求量估算 已知條件： 2020 年 —— 2020 年南橋住宅總建筑面積（ 307萬 M2）。 市場因素 ? 周期與價格的變動情況直接影響消費需求量的變化。 ? 南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在奉賢區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導入的主要城鎮(zhèn)，這對房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前上海房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態(tài)。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會本著“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是上海郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻。 ? 華亭小區(qū)毛容積率控制在 —— 。 項目概況 ? 華亭小區(qū)項目位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路。上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，多年來堅持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒大花木世界已投入 7000 多萬元資金，綠化種植面積近 3000 余畝，各種樹木 40 余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標。 2020 年底在三林地區(qū)相繼開發(fā)了恒大小區(qū)、恒大星級 公寓、恒大華城、恒大翰城等住宅小區(qū)，總面積逾 70 余萬平方米?？傆玫孛娣e 畝，是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標三批供地的土地供應(yīng)方式。 二、 項目建設(shè)必要性 上海外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時期的建設(shè)重點，一城九鎮(zhèn)以及十一個中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對市區(qū)人口進行有效的分流。 三、 市場分析與預測 上海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產(chǎn)業(yè)第一個發(fā)展周期的動因（ 1992—— 1999 年）。總體上看，上海房地產(chǎn)市場依然存在上升空間，上海房地產(chǎn)市場當前高位運行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會發(fā)生大的波動。 供需分析及價格預測 （ 1）、供求分析 ? 需求分析 影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面： 經(jīng)濟因素 —— 人均收入水平（房價收入比）、行業(yè)景氣度 市場因素 —— 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價格水平 社會因素 —— 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平 政策因素 —— 具體政策措施頒布實施 經(jīng)濟因素 ? 奉賢區(qū)人均年收入及房價收入比 人均收入（元） 房價收入比 1999 年 12816 1: 2020 年 13539 1: 2020 年 15375 1: 分析：南橋當?shù)氐姆績r收入比維持 在相對穩(wěn)定的水平，對消費有很好的促進作用。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價格變化成正比關(guān)系。 需求量 = 萬 *（ 20 / ） — 307 萬 = 50 萬左右 注： 20/ 表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。因此，在年推案量有限，消費穩(wěn)定的拉動下，市場將保持繼續(xù)上揚的態(tài)勢。 （ 2）、價格預判 ? 上海全市商品住宅價格走勢 1996 年至 2020 年上半年上海市住宅年平均漲幅 %。 預計： 2020 年上半年南橋鎮(zhèn)平均價格水平，在正常情況下達到： 28003000 元 /M2。 到 2020 年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟形勢下利好趨勢，整體價格可保證在 36003800 元 /M2左右。 五、 項目建設(shè)周期及工程進度安排 按 照項目建設(shè)方案，華亭小區(qū)毛容積率按 ，小區(qū)建筑面積 萬平方米，其中住宅建設(shè)面積 萬平方米，公建配套按 15 萬平方米計（公建配套中包括 4萬平方米商業(yè)面積）。 建設(shè)進度 住宅總建設(shè)量 萬平方米，每年建設(shè) 15萬平米， 2020 年開始 年份 預期銷售進度 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年 ) 0 15 30 45 60 75 （萬平米） 0 5 15 30 45 60 75 （萬平米） 按平均每年銷售 10 萬平米計算。 — 表 63— 市政配套工程費用估算表 序號 項目 單價 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 大市政配套費 用 220 元 /M2 萬 M2 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套 400 元 /M2 萬 M2 萬元 3 小 計 萬元 直接投資合計 萬元 — 表 64— 項目間接費用估算表 序號 項 目 標 準 基 數(shù) 總 額 備 注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 貸款利息 80 元 /M2 萬 M2 萬元 2 綜合稅金 6% 萬 M2 萬元 3 項目管理費