【正文】 6 技防智能化 40 7 綠化 40 8 室外總體 50 9 給水排水 20 10 煤氣增容等 50 小 計(jì) 四 直接投資額合計(jì) 五 相關(guān)稅費(fèi)（間接投資） 1 利息 2 綜合稅金 總銷金額的 6%，預(yù)計(jì)售價(jià)3500 3 項(xiàng)目管理費(fèi)用 直接投資額的 1% 4 不可預(yù)見費(fèi)用 直接投資額的 2% 5 營銷費(fèi)用 總銷金額的 3% 小計(jì) 六 項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格 七 總銷金額及銷售價(jià) 3500 市場預(yù)測未來銷售之平均 格 價(jià)格 八 投資收益 1 稅后利潤額 28534 2 項(xiàng)目總投資利潤率 % 資金籌措 ? 資本金 遵照有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目由項(xiàng)目法人上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項(xiàng)目資本金 億元，并保證在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)及時(shí)到位。 項(xiàng)目總投資 — 表 61— 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 一 土地費(fèi)用 1 出讓地塊費(fèi)用 65 萬元 /畝 畝 萬元 2 區(qū)內(nèi)帶征費(fèi)用 31 萬元 /畝 畝 萬元 3 區(qū)外帶征費(fèi)用 11 萬元 /畝 220 畝 萬元 二 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 100 元 /M2 萬 M2 8377 萬元 三 勘測可研費(fèi)用 四 小 計(jì) 萬元 — 表 62— 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 住宅建安費(fèi)用 900 元 /M2 萬 M2 萬元 土建及安裝 2 商鋪建安費(fèi)用 1400 元 /M2 4 萬 M2 萬元 土建及安裝 3 小 計(jì) 萬元 說 明 ① 住 宅 中 小 高 層 與 多 層 量 體 之 比 按 控制； ②商鋪面積取自《控規(guī)》統(tǒng)計(jì)。 建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。另農(nóng)貿(mào)市場不小于 3600 平米，會(huì)所不小于 3000 平米， 48 班中小學(xué)一所，12 班幼托 2 所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《華亭小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和奉賢住宅發(fā)展局《關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。 （ 3）小結(jié) 就華亭小區(qū)項(xiàng)目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在 2020——2020 年推案，價(jià)格在 33003500 元 /M2的水平，超 10%15%區(qū)域行情可行度較高。 ? 價(jià)格預(yù)測 從市場價(jià)格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分 2020年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。但在價(jià)格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計(jì)，平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在2020 年到 2020 年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的狀態(tài)。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。 ? 南橋人口變動(dòng)情況 1999 年 2020 年 2020 年 戶籍人口 87741 88889 88708 常住人口 —— 99307 125362 ? 人均居住面積情況 2020 年 人均居住面積 預(yù)測 2020 年 人均居住面積 20M2左右 ? 需求量估算 已知條件： 2020 年 —— 2020 年南橋住宅總建筑面積（ 307萬 M2）。 市場因素 ? 周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。 ? 南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在奉賢區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前上海房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是上海郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 ? 華亭小區(qū)毛容積率控制在 —— 。 項(xiàng)目概況 ? 華亭小區(qū)項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路。上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，多年來堅(jiān)持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒大花木世界已投入 7000 多萬元資金，綠化種植面積近 3000 余畝，各種樹木 40 余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀(jì)人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標(biāo)。 2020 年底在三林地區(qū)相繼開發(fā)了恒大小區(qū)、恒大星級(jí) 公寓、恒大華城、恒大翰城等住宅小區(qū)，總面積逾 70 余萬平方米?？傆玫孛娣e 畝，是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 上海外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)，一城九鎮(zhèn)以及十一個(gè)中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。 三、 市場分析與預(yù)測 上海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展周期的動(dòng)因（ 1992—— 1999 年）?？傮w上看，上海房地產(chǎn)市場依然存在上升空間，上海房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運(yùn)行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。 供需分析及價(jià)格預(yù)測 （ 1）、供求分析 ? 需求分析 影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面： 經(jīng)濟(jì)因素 —— 人均收入水平（房價(jià)收入比）、行業(yè)景氣度 市場因素 —— 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平 社會(huì)因素 —— 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平 政策因素 —— 具體政策措施頒布實(shí)施 經(jīng)濟(jì)因素 ? 奉賢區(qū)人均年收入及房價(jià)收入比 人均收入（元） 房價(jià)收入比 1999 年 12816 1: 2020 年 13539 1: 2020 年 15375 1: 分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比維持 在相對(duì)穩(wěn)定的水平，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。 需求量 = 萬 *（ 20 / ） — 307 萬 = 50 萬左右 注： 20/ 表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。因此，在年推案量有限，消費(fèi)穩(wěn)定的拉動(dòng)下，市場將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢。 （ 2）、價(jià)格預(yù)判 ? 上海全市商品住宅價(jià)格走勢 1996 年至 2020 年上半年上海市住宅年平均漲幅 %。 預(yù)計(jì)： 2020 年上半年南橋鎮(zhèn)平均價(jià)格水平，在正常情況下達(dá)到： 28003000 元 /M2。 到 2020 年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價(jià)格可保證在 36003800 元 /M2左右。 五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 按 照項(xiàng)目建設(shè)方案，華亭小區(qū)毛容積率按 ，小區(qū)建筑面積 萬平方米，其中住宅建設(shè)面積 萬平方米，公建配套按 15 萬平方米計(jì)（公建配套中包括 4萬平方米商業(yè)面積）。 建設(shè)進(jìn)度 住宅總建設(shè)量 萬平方米，每年建設(shè) 15萬平米， 2020 年開始 年份 預(yù)期銷售進(jìn)度 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年 ) 0 15 30 45 60 75 （萬平米） 0 5 15 30 45 60 75 （萬平米） 按平均每年銷售 10 萬平米計(jì)算。 — 表 63— 市政配套工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 大市政配套費(fèi) 用 220 元 /M2 萬 M2 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套 400 元 /M2 萬 M2 萬元 3 小 計(jì) 萬元 直接投資合計(jì) 萬元 — 表 64— 項(xiàng)目間接費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 基 數(shù) 總 額 備 注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 貸款利息 80 元 /M2 萬 M2 萬元 2 綜合稅金 6% 萬 M2 萬元 3 項(xiàng)目管理費(fèi)